TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULON JUGEMENT DU 20/10/2025

PARTIE(S) EN DEMANDE

* La SARL LARYANA

[Adresse 4], RCS 483075743 DEMANDEUR – représenté(e) par

Maître VIETTI Lisa -SELARL JURISBELAIR- – [Adresse 3]

PARTIE(S) EN DEFENSE

* La SAS ODALYS RESIDENCES [Adresse 5], RCS 487696080 DÉFENDEUR – représenté(e) par

Maître BABOIN Fabrice – [Adresse 1] Maître PELEGRY Marie-Caroline – SELARL HBP – [Adresse 2]

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Président : Monsieur Bruno ADET Juges : Monsieur Pierre FRIDRICI Monsieur Pierre GRECH Madame Laurence HERBET Monsieur Christophe BAZOUCHE

Assistés lors des débats par Monsieur Gilles COSTA, commis-greffier,

Décision contradictoire et en premier ressort,

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe en date du 20/10/2025,

Minute signée par Monsieur Bruno ADET, Président et par Monsieur Gilles COSTA, commisgreffier ;

FAITS, MOYENS ET DEMANDES DES PARTIES

CONFORMEMENT aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé pour l’exposé des faits, procédures, moyens et prétentions de La SARL LARYANA à l’assignation de la SCP GALY-GOLBERY-ESCUDIER, Commissaires de justice associés à [Localité 6], qu’elle a fait délivrer le 03/10/2023 à La SAS ODALYS RESIDENCES, reprise oralement à la barre de ce Tribunal à l’audience publique du 16/09/2024 ;

ATTENDU qu’après renvois, cette affaire a été fixée à l’audience du 16/09/2024 ;

ATTENDU que Maître VIETTI Lisa -SELARL JURISBELAIR-, Avocat au Barreau d’AIX-EN-PROVENCE, pour et au nom de La SARL LARYANA, comparait à l’audience et maintient les termes de ses dernières conclusions ;

ATTENDU que Maître BABOIN Fabrice, Avocat au Barreau de MONTPELLIER, ayant pour Avocat postulant Maître PELEGRY Marie-Caroline – SELARL HBP, Avocat au Barreau de TOULON, pour et au nom de La SAS ODALYS RESIDENCES, comparait à l’audience et maintient les termes de ses dernières conclusions ;

ATTENDU que le délibéré initialement fixé le 16/12/2024 a été prorogé en date du 20/10/2025 ;

MOTIFS DE LA DECISION

ATTENDU que par acte sous seing privé du 2 juin 2006, la société LARYANA a donné à bail commercial à la société ODALYS, devenue ODALYS RESIDENCE, une résidence de tourisme située à [Localité 7], pour un loyer annuel de 525 000 € HT et HC, payable trimestriellement à terme échu;

ATTENDU que les locaux, loués à l’état neuf, étaient destinés à l’exploitation d’une résidence de tourisme 3 étoiles, avec obligation d’offrir des prestations touristiques à une clientèle n’y élisant pas domicile;

ATTENDU que la durée du bail était fixée à 11 ans et 11 mois à compter du 2 juin 2006;

ATTENDU que par acte d’huissier du 23 mars 2020, la société ODALYS RESIDENCE a délivré congé au bailleur pour le 30 septembre 2020;

ATTENDU que la société LARYANA a fait délivrer un commandement de payer le 4 mai 2020, visant la clause résolutoire et le justificatif d’assurance, pour un montant de 178 386,10€ d’impayés;

ATTENDU que par courrier du 10 août 2020, le mandataire de la société LARYANA a tenté une résolution amiable restée sans réponse;

ATTENDU que par acte d’huissier du 11 septembre 2020, la société LARYANA a assigné la société ODALYS RESIDENCE devant le Juge des référés du tribunal judiciaire de Toulon, sollicitant une provision de 220 788,14 € ainsi que 2 000 € au titre de l’article 700 du CPC et les dépens;

ATTENDU que le 30 septembre 2020, un procès-verbal de constat a été établi pour l’état des lieux de sortie, permettant d’évaluer à 31 758 € le montant des travaux de remise en état;

ATTENDU que par ordonnance de référé du 25 mai 2021, l’assignation du 11 septembre 2020 a été jugée nulle, la société LARYANA ayant délivré cet acte à une société ODALYS radiée et non à ODALYS RESIDENCE immatriculée sous le numéro RCS 487 696 080;

ATTENDU que malgré la libération des locaux le 30 septembre 2020, la société ODALYS RESIDENCE reste redevable de 200 176,17 € d’arriérés locatifs;

ATTENDU que la société LARYANA a donc assigné la société ODALYS RESIDENCE devant le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 16 décembre 2022, afin d’obtenir le paiement des sommes dues;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCE, dans ses conclusions du 5 juillet 2023, a soulevé la nullité de l’assignation, l’incompétence territoriale du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, l’absence d’obligation de payer en raison de la crise sanitaire, le manquement du bailleur à ses obligations, le droit à réduction du loyer sur le fondement de l’article 1223 du Code civil, la non-justification de la créance et, subsidiairement, la demande de délais de paiement;

ATTENDU que par jugement du 3 octobre 2023, le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence a rejeté la demande de nullité de l’assignation, mais s’est déclaré incompétent au profit de la juridiction compétente désignée par la clause attributive de compétence du bail.

Pour la société LARYANA

ATTENDU que la société LARYANA rappelle que la suspension du paiement des loyers durant la période du Covid-19 n’était pas légalement justifiée et que la Cour de cassation, dans ses arrêts de principe du 30 juin 2022, et notamment dans une affaire concernant ODALYS RESIDENCE, a exclu toute dispense de paiement des loyers sur ce fondement;

ATTENDU que, selon la haute juridiction, les restrictions sanitaires, générales et temporaires, destinées à protéger la santé publique, ne pouvaient être imputées aux bailleurs, n’entraînaient pas la perte de la chose louée et ne constituaient pas un manquement à l’obligation de délivrance du bailleur;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCE, en décidant unilatéralement d’appliquer une franchise de loyer pendant la période Covid, n’a pas agi de bonne foi et n’a pas tenu compte de la situation de son bailleur, lequel l’avait invitée à formuler des propositions d’apurement;

ATTENDU que la bonne foi contractuelle exige au minimum une tentative de négociation ou de justification des difficultés, ce que la société ODALYS RESIDENCE n’a pas fait, se contentant d’imposer sa propre solution sans concertation;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCE ne saurait invoquer l’article 1223 du Code civil pour réduire le loyer au titre d’une prétendue exécution imparfaite du bail, dès lors qu’aucune faute du bailleur n’est établie et que l’interdiction d’exploiter n’était pas imputable à ce dernier;

ATTENDU que les sommes dues par la société ODALYS RESIDENCE incluent non seulement le loyer mais aussi des charges et taxes justifiées, ainsi que les frais de remise en état des locaux, lesquels constituent de simples réparations locatives incombant au preneur;

ATTENDU que les délais supplémentaires sollicités par la société ODALYS RESIDENCE sont injustifiés, dans la mesure où cette dernière a déjà bénéficié de facto de plusieurs années sans paiement après la restitution des lieux;

ATTENDU que, faute pour la société ODALYS RESIDENCE d’avoir respecté ses obligations, la société LARYANA est fondée à réclamer le paiement des loyers dus, des réparations locatives, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de procédure, compte tenu de la résistance injustifiée du preneur au regard de la jurisprudence clairement établie ;

Vu notamment l’article 1728 du Code civil ; Vu le bail commercial du 2.06.2006 ; Vu le congé du 23.03.2020 ; Vu les pièces versées aux débats ; Vu la jurisprudence ;

La société LARYANA demande au tribunal de:

DEBOUTER la société ODALYS RESIDENCE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant infondées et injustifiées ;

CONDAMNER la société ODALYS RESIDENCE à payer à la société LARYANA les sommes suivantes :

* 168 418,17 € au titre de l’arriéré locatif, outre les intérêts au taux légal capitalisés à compter du 4 mai 2020, date du commandement de payer, et ce jusqu’à parfait paiement ;

* 31 758 € au titre du coût des travaux de remise en état des locaux ;

* 1 500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

* 3 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER la société ODALYS Résidence paiement des entiers dépens qui devront comprendre le coût du commandement de payer du 4 mai 2020 d’un montant de 409,63 € ainsi que 50% du coût de l’état des lieux de sortie du 30 septembre 2020 d’un montant de 3 600,01 €, soit la somme de 1 800 € ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit assortissant la décision à intervenir.

Pour la société ODALYS

ATTENDU que la société LARYANA sollicite la condamnation de la société ODALYS RESIDENCES au paiement de la somme de 200 176,17 euros au titre d’arriérés locatifs, incluant 31 758 euros de travaux de remise en état, outre les intérêts au taux légal capitalisés à compter du 4 mai 2020, 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et sa condamnation aux dépens, y compris le coût d’un commandement de payer et 50% du coût de l’état des lieux de sortie;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES, soutenant que la société LARYANA doit être déboutée de l’intégralité de ses demandes, expose qu’elle a payé les loyers afférents à l’année 2020 sous réserve de l’application d’une franchise portant sur la période de fermeture administrative du 14 mars au 1er juin 2020, justifiant ses versements par la production de la synthèse des loyers réglés, des franchises appliquées, ainsi que des bordereaux de virements (Pièces n°7, 8 et 12);

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES fait valoir qu’elle a appliqué une franchise de 21,9% du loyer annuel, soit 80 jours de fermeture, et qu’au lieu des 220 788,14 euros réclamés par la bailleresse, la somme non réglée n’excède pas 156 809,76 euros;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES insiste sur l’impossibilité totale d’exploiter les locaux pendant la période de fermeture administrative imposée par le gouvernement, faisant ainsi valoir que l’activité de la résidence, à destination touristique et non considérée comme un domicile régulier, s’est trouvée paralysée par les mesures restrictives rendant les lieux impropres à leur destination contractuelle;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES met en avant l’impact économique et financier exceptionnellement grave des fermetures sur son activité, attestant d’une chute de 96% de son chiffre d’affaires entre mars et mai 2020 par rapport à la même période en 2019, et soulignant l’absence de toute intention de nuire au bailleur, celui-ci n’ayant pas proposé d’adaptation des conditions contractuelles malgré la crise;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES invoque l’obligation d’exécuter le contrat de bonne foi, résultant des dispositions de l’article 1104 du code civil, et soutient que les circonstances exceptionnelles auraient dû conduire les parties à adapter leurs obligations réciproques, rappelant que plusieurs juridictions ont considéré que les difficultés liées à la crise sanitaire justifiaient un réexamen des modalités d’exécution du contrat;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES fait également valoir la possibilité de mettre en œuvre l’article 1223 du code civil, permettant en cas d’exécution imparfaite de la prestation une réduction proportionnelle du prix, estimant que l’impossibilité d’exploiter les locaux doit être assimilée à une défaillance dans la délivrance conforme à la destination prévue;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES conteste le quantum des sommes revendiquées par la société LARYANA, celle-ci n’apportant aucun justificatif probant concernant notamment le rappel de loyer après révision, les taxes d’ordures ménagères et les prétendus travaux de remise en état des lieux, se bornant à produire un tableau non corroboré par des devis, factures ou justificatifs comptables probants;

ATTENDU que, subsidiairement, la société ODALYS RESIDENCES sollicite, à titre très subsidiaire, un délai de paiement maximal de 24 mois sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, soulignant que, malgré les aides de l’État et un prêt garanti, sa situation reste lourdement impactée par la crise, qu’elle ne saurait compenser les pertes de chiffre d’affaires subies et qu’elle peine à faire face à la demande de paiement intégral des loyers;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES demande en conséquence le rejet des prétentions de la société LARYANA quant aux prétendues réparations locatives, la bailleresse n’ayant fourni aucun élément permettant de constater la réalité, la nature, le coût ou le caractère locatif des travaux, tandis que l’état des lieux de sortie et le comportement du bailleur laissent à penser que la résidence était rendue dans un état d’usure normale;

ATTENDU que la société ODALYS RESIDENCES demande enfin le rejet de la demande de condamnation au titre de la résistance abusive, estimant que les circonstances économiques, l’incertitude juridique et l’ampleur de la crise sanitaire justifient pleinement ses arguments, et sollicite la condamnation de la société LARYANA à lui verser 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi que la condamnation du bailleur aux dépens, et ce sans exécution provisoire, dès lors qu’une telle mesure ne s’impose ni par nature ni par nécessité ;

Vu les articles 1104, 1719 et 1722 du code civil ; Vu l’article 1343-5 du code civil ; Vu l’article 1353 du code civil ; Vu l’article 9 du code de procédure civile ; Vu les pièces produites au débat ; Vu la jurisprudence citée ;

La société ODALYS demande au Tribunal de:

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES n’a pas commis de faute en suspendant le paiement des loyers durant la période de fermeture administrative de la Résidence (confinement) du 14 mars 2020 au 2 juin 2020 ordonnée par le gouvernement, tenant les règles régissant le droit commun des contrats et notamment la bonne foi et la possibilité de réduire le prix du bail en cas d’inexécution imparfaite ;

JUGER que la société ODALYS RESIDENCES est bien fondée à ne pas payer les arriérés locatifs allégués par la société LARYANA pour la période considérée ;

JUGER que le quantum de la créance réclamée au titre des prétendues arriérés locatifs est injustifié et infondés (erreurs grossières dans les calculs) ;

JUGER que la société LARYANA ne rapporte pas la preuve de ses allégations quant au principe d’une prise en charge de prétendus travaux de reprise par la société ODALYS RESIDENCES lors de la fin du bail et, plus encore, quant au quantum des demandes au titre desdits travaux dont elle demande réparation ;

En conséquence,

I. A titre principal :

DEBOUTER la société LARYANA de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

II. A titre subsidiaire :

Vu l’article 1343-5 du code civil,

A titre subsidiaire, pour le cas où le tribunal estimerait que les sommes sollicitées au titre des arriérés de loyers COVID ne sont pas sérieusement contestables :

JUGER que le montant des loyers dus au titre des arriérés locatifs relatifs aux franchises COVID appliquées est de 156 809,76 euros ;

LIMITER toute condamnation éventuelle à la charge de la société ODALYS RESIDENCES à la somme de 156 809,76 euros ;

ACCORDER un délai de vingt-quatre mois à la société ODALYS RESIDENCES afin de pouvoir s’acquitter des sommes dues en respectant un échéancier à compter de la signification de la décision à intervenir ;

III. En tout état de cause :

Vu les articles 56 et 73 du code de procédure civile ;

DEBOUTER la société LARYANA de l’ensemble de ses demandes au titre de prétendues réparations locatives ;

DEBOUTER la société LARYANA de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société LARYANA à payer à la société ODALYS RESIDENCES la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNER la société LARYANA aux entiers dépens d’instance ;

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir ;

En droit

ATTENDU que l’article 1728 du Code civil dispose que:

« Le preneur est tenu de deux obligations principales: 1° D’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

ATTENDU que l’article 1104 du Code civil dispose que:

« Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

ATTENDU que l’article 1719 du Code civil dispose que:

« Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière:

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit d’un bail d’immeuble, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée;

2°D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail;

3° De lui assurer une jouissance conforme à la destination de la chose louée."

ATTENDU que l’article 1722 du Code civil dispose que:

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander soit une diminution du prix, soit la résiliation même du bail."

ATTENDU que l’article 1343-5 du Code civil dispose que:

« Le juge peut, en considération de la situation du débiteur et en tenant compte des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux ans, le paiement des sommes dues. »

ATTENDU que l’article 1353 du Code civil dispose que :

« Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

ATTENDU que l’article 9 du Code de procédure civile dispose que :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

ATTENDU que la Cour de cassation, dans son arrêt du 30 juin 2022 (Cass. Civ. 3e, n° 21-19.889, n° 21-20.127, n° 21-20.190), a énoncé :

« L’appréciation in concreto par les juges du fond de la bonne foi des parties en application de l’article 1104 du Code civil dans l’exécution de leur contrat échappe au contrôle de la Cour. »

ATTENDU que dans l’arrêt du Tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2020 (n° 20/04516), il a été jugé :

« Le preneur qui n’a jamais formalisé de demande claire de remise totale ou partielle des loyers ou charges dus, ni sollicité d’aménagement de ses obligations sur une période bien déterminée, a manqué à son obligation d’exécuter le bail de bonne foi et doit en conséquence régler l’intégralité du loyer. »

ATTENDU que dans l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 9 avril 2024, il a été jugé : « La société Odalys Résidences, en appliquant unilatéralement une franchise sur les loyers, sans accord des bailleurs et sans justifier ses difficultés financières, a manqué à ses obligations contractuelles. Les bailleurs ont cependant manifesté leur bonne foi en tenant compte des circonstances exceptionnelles. »

ATTENDU que la jurisprudence constante précise que les mesures administratives liées à la crise sanitaire ne peuvent être imputables aux bailleurs et n’entraînent pas une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du Code civil (Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, pourvoi n° 21-20.127) ;

ATTENDU que ces décisions illustrent l’importance de la bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles, notamment dans le cadre de circonstances exceptionnelles telles que la crise sanitaire ;

VU les arrêts et décisions rendus par le Tribunal judiciaire de Bordeaux (25 janvier 2021, réf. n° 20/01447 et n° 20/01392), le Tribunal judiciaire de Paris (21 janvier 2021, réf. n° 20/58571 et 8 janvier 2021, réf. 12-20-002225), ainsi que le Tribunal judiciaire de Limoges (31 juillet 2020, réf. n° 20/00387);

VU le bail commercial du 2 juin 2006 ; VU l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020 ; VU le congé du 23 mars 2020 ; VU les pièces versées aux débats ;

En l’espèce

Sur l’obligation de payer les loyers sur la période considérée

ATTENDU que la société ODALYS a unilatéralement appliqué une franchise de loyers durant la période de confinement strict visée par l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020;

ATTENDU que la société ODALYS a appliqué cette franchise sans négociation préalable avec son bailleur la société LARYANA;

ATTENDU qu’en procédant par voie de fait, la société ODALYS s’est écartée de l’esprit de l’ordonnance n° 2020-316 du 25 mars 2020;

ATTENDU que les mesures susvisées, consistaient à soutenir les entreprises dont l’activité était gravement impactée par l’état d’urgence et le confinement strict et les difficultés en résultant dans le règlements de leurs loyers commerciaux ou professionnels;

QUE ces mesures visaient à suspendre les pénalités, clauses résolutoires et conséquences judiciaires des incidents de paiement dans la période encadrée par l’Ordonnance;

QU’elle n’octroyait en aucun cas une dispense de paiement des loyers;

ATTENDU que les sous-jacent de ces mesures était de permettre aux bailleurs et preneurs concernés de s’entendre sur des moratoires ou des franchises de loyers, libres de pénalités; QUE lesdits accords étaient nécessairement bilatéraux;

ATTENDU que la société ODALYS, eu égard à son objet social et sa pratique à grande échelle du bail commercial en qualité de preneur, ne pouvait ignorer le sens de ces dispositions;

ATTENDU qu’il est de jurisprudence constante que les bailleurs de résidences hôtelières ne sont pas concernés par les règles régissant les réductions de loyers en cas d’inexécution partielle de leur obligations, les mesures de confinement strict liées à l’état d’urgence du printemps 2020 n’étant pas de leur fait;

ATTENDU qu’il est constant que la société ODALYS n’a pas initié de discussions avec son bailleur avant de s’octroyer une franchise de loyer;

ATTENDU qu’en procédant ainsi elle a mis la société LARYANNA devant le fait accompli;

ATTENDU que le Tribunal, ne remet pas en cause les difficultés évoquées par la société ODALYS durant cette période extrême et inédite, mais qu’il ne peut l’autoriser a posteriori à s’affranchir des règles et du cadre fixé pour limiter les effets néfastes du confinement strict et du gel de l’activité économique du secteur para hôtelier;

EN CONSÉQUENCE, le Tribunal jugera que la société ODALYS RESIDENCES a commis une faute en suspendant le paiement des loyers durant la période de fermeture administrative de la Résidence (confinement) du 14 mars 2020 au 2 juin 2020 ordonnée par le gouvernement, et considérera que les règles régissant le droit commun des contrats et notamment la bonne foi et la possibilité de réduire le prix du bail en cas d’inexécution imparfaite ne sont pas applicables en l’espèce;

Le Tribunal jugera que la société ODALYS RESIDENCES est mal fondée à ne pas payer les arriérés locatifs allégués par la société LARYANA pour la période considérée ;

Sur le quantum de la créance réclamée au titre des arriérés locatifs

ATTENDU que Le 2 juin 2020, en raison des effets des mesures sanitaires sur la jouissance des locaux loués, la société ODALYS RESIDENCES a procédé, par virement au profit du cabinet LAUGIER-FINE, au règlement de la somme de 143 088,90 euros ;

ATTENDU que ce montant correspond à la fraction de l’échéance du premier trimestre 2020 due pour la période du 1er janvier au 13 mars 2020, soit 178 371,10 euros, diminuée de 35 282,20 euros au titre de la fermeture de l’établissement entre le 14 et le 31 mars 2020 ;

ATTENDU que Le 17 octobre 2020, pour les mêmes raisons, la société ODALYS a versé, par virement sur le compte du cabinet LAUGIER-FINE, la somme de 56 843,53 euros ;

ATTENDU que ce montant correspond à la part de l’échéance du deuxième trimestre 2020 due pour la période allant du 2 juin au 30 juin 2020 (soit 178 371,10 euros, dont sont déduits 121 527,56 euros au titre de la fermeture de l’établissement du 1er avril 2020 au 1er juin 2020) ;

ATTENDU que le montant de la franchise de loyer litigieuse s’élève donc à 156 809,76 euros;

EN CONSÉQUENCE, le Tribunal jugera que le quantum de la créance réclamée au titre des prétendues arriérés locatifs est erroné;

Le Tribunal constatera que l’arriéré locatif s’élève à 156 809,76 euros;

Le Tribunal condamnera la société ODALYS à payer l’arriéré locatif de 156 809,76 euros à la société LARYANA;

Sur l’octroi de délais de paiement

ATTENDU que les conséquences économiques engendrées par la période de confinement strict durant l’année 2020 sont patentes pour la société ODALYS;

ATTENDU que quatre années se sont écoulées depuis les faits;

ATTENDU que, bien que le Tribunal soit enclin à faire preuve de clémence vis à vis de la société ODALYS, il ne peut ignorer que ce temps écoulé est intrinsèquement un délai de paiement et qu’un retour à meilleure fortune est possible pour une entreprise de son secteur d’activité en 2024;

ATTENDU que pour cette raison l’exécution provisoire ne peut pas être écartée;

EN CONSÉQUENCE, le Tribunal accordera un étalement de paiement de six mois à la société Odalys à compter de la signification du présent jugement dont les échéances sont les suivantes:

1er novembre 2025: 26 134,96 €

2 décembre 2025 : 26 134,96 €

1er janvier 2026 : 26 134,96 €

2 février 2026 : 26 134,96 €

1er mars 2026 : 26 134,96 €

1er avril 2026 : 26 134,96 €

Les échéances sont exigibles aux dates susmentionnées ;

Tout retard ou défaut de paiement entraînera la résolution de plein droit de ce moratoire et l’exigibilité immédiate du solde dû par la société ODALYS entre les mains de la société LARYANA ;

EN CONSÉQUENCE, Le Tribunal déboutera la société ODALYS de sa demande d’écarter l’exécution provisoire;

Sur les réparations locatives

ATTENDU que la société LARYANA ne produit pas l’état des lieux d’entrée et le comparatif entre état des lieux d’entrée et état des lieux de sortie;

ATTENDU que la société LARYANA ne produit pas de devis ou d’évaluation des remises en état réalisées par des hommes de l’art, mais seulement une évaluation faite par un administrateur de biens, sans valeur probante;

ATTENDU qu’au regard des pièces versés aux débats, le tribunal n’est pas en mesure de juger si le montant des travaux demandé est cohérent et justifié pour remettre le bien dans un état équivalent à celui dans lequel il était lorsque le preneur en avait pris possession;

EN CONSÉQUENCE, le Tribunal déboutera la société LARYANA de sa demande de condamner la société ODALYS ay paiement de 31 758 € au titre du coût des travaux de remise en état des locaux ;

Sur les dommages et intérêts

ATTENDU que la situation sanitaire et l’ensemble des mesures prises lors de la crise sanitaire de 2020 étaient inédites et d’un caractère extrêmement violent pour l’ensemble du tissu économique du pays;

ATTENDU que les annonces et ordonnances prises durant cette période étaient souvent en contradiction ou mal exposées, engendrant de façon générale des difficultés de compréhension des dispositifs mis en place;

ATTENDU que la perte d’exploitation de la société ODALYS est évidente et qu’elle lui est préjudiciable;

ATTENDU que la société ODALYS avait une croyance erronée dans le bienfondé de sa défense, à plus forte raison parce que des franchises lui ont été accordées par d’autres bailleurs;

ATTENDU que le caractère exceptionnel de la situation permet d’écarter la résistance abusive;

EN CONSÉQUENCE, le Tribunal déboutera la société LARYANA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

Sur L’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Le Tribunal condamnera la société ODALYS à régler la somme de 3.500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

Le Tribunal condamnera la société ODALYS aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal ;

VU l’article 1728 du Code civil ;

VU l’article 1104 du Code civil ;

VU l’article 1719 du Code civil ;

VU l’article 1722 du Code civil ;

VU l’article 1343-5 du Code civil ;

VU l’article 1353 du Code civil ;

VU l’article 9 du Code de procédure civile ;

VU l’arrêt de la Cour de cassation du 30 juin 2022 (Cass. Civ. 3e, n° 21-19.889, n° 21-20.127, n° 21-20.190) ;

VU l’arrêt du Tribunal judiciaire de Paris du 10 juillet 2020 (n° 20/04516) ;

VU l’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 9 avril 2024 ;

VU la jurisprudence constante (Cass. Civ. 3e, 30 juin 2022, pourvoi nº 21-20.127);

VU les décisions illustrant l’importance de la bonne foi dans l’exécution des obligations contractuelles ;

VU les arrêts et décisions rendus par le Tribunal judiciaire de Bordeaux (25 janvier 2021, réf. n° 20/01447 et n° 20/01392), le Tribunal judiciaire de Paris (21 janvier 2021, réf. n° 20/58571 et 8 janvier 2021, réf. 12-20-002225), ainsi que le Tribunal judiciaire de Limoges (31 juillet 2020, réf. n° 20/00387);

JUGE que la société ODALYS RESIDENCES a commis une faute en suspendant le paiement des loyers durant la période de fermeture administrative de la Résidence (confinement) du 14 mars 2020 au 2 juin 2020 ordonnée par le gouvernement, et considérera que les règles régissant le droit commun des contrats et notamment la bonne foi et la possibilité de réduire le prix du bail en cas d’inexécution imparfaite ne sont pas applicables en l’espèce;

JUGE que la société ODALYS RESIDENCES est mal fondée à ne pas payer les arriérés locatifs allégués par la société LARYANA pour la période considérée ;

JUGE que le quantum de la créance réclamée au titre des prétendues arriérés locatifs est erroné;

CONSTATE que l’arriéré locatif s’élève à 156 809,76 euros;

CONDAMNE la société ODALYS à payer l’arriéré locatif de 156 809,76 euros à la société LARYANA;

ACCORDE un étalement de paiement de six mois à la société Odalys Résidences à compter de la signification du présent jugement dont les échéances sont les suivantes :

1er novembre 2025: 26 134,96 €

2 décembre 2025 : 26 134,96 €

1er janvier 2026 : 26 134,96 €

2 février 2026 : 26 134,96 €

1er mars 2026 : 26 134,96 €

1er avril 2026 : 26 134,96 €

DIT que Les échéances sont exigibles aux dates susmentionnées ;

DIT que Tout retard ou défaut de paiement entraînera la résolution de plein droit de ce moratoire et l’exigibilité immédiate du solde dû par la société ODALYS entre les mains de la société LARYANA ;

DÉBOUTE la société LARYANA de sa demande de condamner la société ODALYS au paiement de la somme de 31 758 € au titre du coût des travaux de remise en état des locaux ;

DÉBOUTE la société LARYANA de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DÉBOUTE la société ODALYS de sa demande d’écarter l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la société ODALYS à régler la somme de 3.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution ;

CONDAMNE La SAS ODALYS RESIDENCES aux entiers dépens liquidés à la somme de 69,59€ T.T.C., dont T.V.A. 11,60€, (non compris les frais de citation) ;

Ainsi jugé et prononcé

Le Président Bruno ADET

Pour le Greffier Gilles COSTA

Signe electroniquement par Bruno ADET

Signe electroniquement par Gilles COSTA, un greffier ayant assure la mise a disposition.