Décision du 17 Octobre 2012

Minute n° 12/00192

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

[…]

du 17 octobre 2012

:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:-:

Rôle n° 11/00116

Le Juge de l’Expropriation du Département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

Monsieur A Y

[…]

[…]

Monsieur B C

[…]

[…]

Mademoiselle D C

[…]

[…]

Monsieur E C

[…]

[…]

Madame F C

[…]

93160 NOISY-LE-GRAND

Madame G C épouse X

[…]

93390 CLICHY-SOUS-BOIS

Monsieur H C

[…]

[…]

représentés par M^e Antoine HINFRAY, avocat au barreau de PARISDÉFENDEUR :

[…]

[…]

1, place N Jaurès

[…]

représentée par la SCP SEBAN ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

INTERVENANT : Monsieur I J, Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

P Q, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris

R S, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 14 mars 2012

Date des débats : 5 septembre 2012

Date de mise à disposition : 17 octobre 2012

Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C, Madame G C épouse X et Monsieur H C étaient propriétaires d’un immeuble situé […] à Montreuil-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée […], de 302 m2.

Il s’agit d’un ensemble immobilier composé d’un café, d’un hôtel, d’un garage automobile et de locaux annexes. Pour une description plus précise de ces lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal de transport du 25 janvier 2012.

Un arrêté préfectoral en date du 15 janvier 2009 a déclaré d’utilité publique le projet de construction de logements sociaux par la ville de Montreuil-sous-Bois et une ordonnance d’expropriation a été rendue le 29 juillet 2009.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 19 novembre 2010, la commune de MONTREUIL a notifié aux consorts Y/C leur offre de prix pour l’acquisition du bien immobilier, offre qu’ils ont refusée par lettre du 30 décembre 2010.

Par requête reçue le 28 septembre 2011, Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C, Madame G C épouse X et Monsieur H C ont saisi le juge de l’expropriation du Tribunal de Grande Instance de Bobigny aux fins de voir fixer la valeur du bien immobilier leur appartenant à l’adresse précitée, sur le fondement des dispositions de l’article R13-21 du Code de l’expropriation.

Par des écritures intitulées Mémoire récapitulatif n° 2, Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C, Madame G C épouse X et Monsieur H C sollicitent la fixation de la valeur de leur bien à la somme de 547 700 €. Ils demandent également la condamnation de la commune de Montreuil à leur payer une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC.

Par un Mémoire complémentaire et récapitulatif déposé le 29 février 2012, la commune de MONTREUIL sollicite de fixer l’indemnité revenant aux expropriés pour la dépossession de leur bien à la somme de 228 991,50 €, tous chefs de préjudice confondus.

Par des conclusions reçues le 18 janvier 2012, le Commissaire du Gouvernement propose une indemnité totale de 233 375 €.

Les demandes des expropriés, les offres de l’expropriante et les propositions du Commissaire du Gouvernement sont les suivantes :

Expropriées Expropriante Commissaire du Gouvernement

Café 70 m2 1 400 €/m2 x 70 m2 1 100 €/m2 x 70 m2 1 100 /m2 x 70 m2

= 98 000 € – 30 % pour occupation – 30 % pour occupation

= 53 900 € = 53 900 €

Hôtel 266 m2 valeur vénale récupération foncière récupération foncière

1 000 €/m2 x 266m2 700 €/m2 (302 m2 x 700 €/m2 x […] – 

(83458 € x […]

= 266 000 € – coût démolition

= 73 815 € = 73 823 €

Garage95 m2 1 500 €/m2 x 95 m2 700 €/m2 x 95 m2 850 €/m2 x 95 m2

—  30 % pour occupat. – 30 % pour occupation – 30 % pour occupation

= 100 000 € arrondi = 46 550 € = 56 525 €

Annexe30m2 1 100 €/m2 x 30 m2 1 100 €/m2 x 30 m2 900 €/m2 x 30 m2

= 33 000 € = 33 000 € = 27 000 €

Indemnité 497 000 € 207 265 € 211 250 € arrondi

principale

Indemnité 50 700 € 21 726 € 22 125 €

de remploi

Indemnité 547 700 € 228 991 € 233 375 €

totale

Par un jugement, avant-dire-droit rendu le 13 juin 2012, les débats ont été réouverts et les parties ont été invitées à rechercher et à produire des termes de comparaison récents concernant des cessions de terrains en zone urbaine, de commerce de bar, de commerce de garage qui ont eu lieu dans la ville le Montreuil ou les villes voisines et l’affaire a été renvoyée à l’audience du 5 septembre 2012.

Les expropriés, l’expropriante et le Commissaire du Gouvernement, par des mémoires et conclusions respectivement reçus les 3, 5 et 3 septembre 2012, ont réitéré leurs demandes, offres et propositions.

A l’audience du 5 septembre 2012, les parties ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R13-31, 1^er alinéa, du Code de l’Expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les éléments préalables à la détermination des indemnités

Sur le droit applicable :

A la date de référence prévue par les articles L13-15 du Code de l’Expropriation, L213-4 et L213-6 du Code de l’Urbanisme, le bien est situé en zone SU4d du POS, approuvé le 3 décembre 1998, modifié au mois d’août 2009.

Le COS est de 3 pour l’activité et limité à 0,7 pour l’habitat.

Sur la méthode :

Les demandeurs à l’instance sollicitent une valorisation de leur bien selon la valeur vénale en distinguant chacune des parties, café, hôtel, garage et locaux annexes tandis que la défenderesse-expropriante demande l’application des dispositions de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1970, dite loi Vivien, en ce qui concerne l’hôtel.

Les consorts Y/C font valoir que l’ensemble des locaux expropriés présente un caractère commercial (hôtel, café et garage) qui exclut l’application de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1970 en application d’une jurisprudence constante depuis un arrêt de la Cour de Cassation, statuant en Assemblée plénière, du 19 février 1982. Ils soutiennent que, quand bien même l’hôtel meublé est un fonds de commerce d’hébergement, il ne peut en aucun cas être assimilé à un local d’habitation (…) et que l’immeuble simplement frappé d’un arrêté d’insalubrité, comme en l’espèce, n’a pas à être démoli.

La commune de MONTREUIL fait principalement valoir que les hôtels meublés sont considérés comme des locaux exploités sous forme commerciale et utilisés aux fins d’habitation et que la visite des lieux a permis de constater qu’il s’agissait d’un hôtel meublé destiné à l’hébergement ou à l’habitation de personnes de catégories sociales défavorisées.

Le Commissaire du Gouvernement préconise l’application de la loi Vivien en ce qui concerne la valorisation de l’hôtel.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1970 intitulée loi tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre dispose que :

L’indemnité d’expropriation est fixée selon la procédure prévue aux articles L13-1 à L13-12 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et est calculée conformément aux dispositions des articles L13-14 à L13-20 du même code.

Toutefois, la valeur des biens est appréciée, compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux et installations expropriés, à la valeur du terrain nu, déduction faite des frais entraînés par leur démolition.

Le deuxième alinéa n’est pas applicable au calcul de l’indemnité due aux propriétaires lorsqu’ils occupaient eux-mêmes les immeubles déclarés insalubres ou frappés d’un arrêté de péril au moins deux ans avant la notification de l’arrêté ainsi qu’aux propriétaires pour les immeubles qui ne sont ni insalubres, ni impropres à l’habitation, ni frappés d’un arrêté de péril.

L’indemnité est réduite du montant des frais de relogement des occupants assuré, lorsque le propriétaire n’y a pas procédé, en application de l’article L521-3-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Aucune indemnisation à titre principal ou accessoire ne peut être accordée en dédommagement de la suppression d’un commerce portant sur l’utilisation comme habitation de terrains ou de locaux impropres à cet usage.

Le caractère commercial de l’exploitation de l’hôtel n’est pas contesté.

En l’espèce, un arrêté en date du 16 octobre 2002 a déclaré l’ensemble des locaux de la partie hôtel insalubre à titre irrémédiable.

Les chambres d’hôtel sont des locaux à usage commercial qui ont été affectées à l’habitation. Elles doivent être assimilées à une habitation, en application de la lettre de la loi. Ainsi, les locaux de l’hôtel ayant été caractérisés d’impropres à l’habitation, les dispositions du deuxième alinéa de l’article précité doivent s’appliquer et la méthode de la récupération foncière sera, en conséquence, adoptée.

Cette méthode consiste à évaluer le terrain nu et à retrancher de cette valeur le coût de la démolition. En l’espèce, il conviendra d’appliquer cette méthode à la surface correspondant à l’hôtel.

La commune de MONTREUIL produit aux débats un devis établi le 22 août 2011 par la société ERDT d’un montant de 83 458,08 € TTC correspondant à la démolition de l’entier immeuble.

Ce devis fait état de plusieurs rubriques, notamment, amiante, clôtures remblais, sans davantage d’explications. L’absence d’explicitations, notamment d’une expertise démontrant l’existence d’amiante et du détail des prestations concernant les clôtures et le remblais, il n’apparaît pas justifié d’imputer ces coûts aux demandeurs-expropriés. La présente juridiction retient un coût de démolition entre 30 et 40 € le mètre carré, cette pratique plus favorable aux expropriés sera retenue en l’espèce à hauteur de 40 €/m2.

Chacune des autres parties de l’immeuble, café, garage et locaux annexes, sera évaluée après détermination de sa valeur vénale propre par comparaison avec des ventes de biens similaires.

Sur les surfaces :

Les parties s’accordent pour retenir les surfaces utiles de chaque partie de la manière suivante :

— café 70 m2 ;

— locaux annexes 30 m2 ;

— hôtel 266 m2 ;

— garage 95 m2 ;

soit un total de 461 m2.

Sur la situation d’occupation :

Les parties s’accordent sur le caractère :

— libre de toute occupation en ce qui concerne l’hôtel et les locaux annexes ;

— occupé du garage, selon un bail commercial en date du 1^er mai 2000 au profit de la SARL Européene de l’Automobile, reconduction tacite en avril 2009.

La situation locative du café est davantage discutée. Il résulte du dossier qu’un bail commercial en date du 17 avril 1989 a été consenti à Monsieur L Z et à Monsieur M Z, il a été renouvelé le 24 mars 1998.

Les consorts Y/C exposent que, par un arrêt rendu le 3 mai 2006, la Cour d’Appel de Paris a, principalement :

— condamné les consorts Z à leur payer une somme de 8 571,29 € à titre d’arriéré de loyers ;

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 6 mai 2004 ;

— ordonné l’expulsion de Messieurs Z ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est ;

— fixé l’indemnité d’occupation due à compter du 6 mai 2004 à la somme mensuelle de 1 080,70 €.

Se prévalant des termes de cet arrêt, les consorts Y/C soutiennent que messieurs Z sont occupants sans droit ni titre depuis le début de la procédure d’expropriation, que la persistance de cette occupation résulte d’un refus en date du 28 décembre 2007 des autorités de procéder à l’expulsion et que les locaux ont été depuis libérés de fait par les consorts Z.

La commune de MONTREUIL fait valoir que doit être prise en compte la situation locative de l’immeuble à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, que peu importe que le locataire fasse l’objet d’une décision d’expulsion à cette même date.

L’article L13-14 du Code de l’Expropriation dispose que : La juridiction fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 29 juillet 2009.

Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C Madame G C épouse X et Monsieur H C ne contestent pas que les consorts Z occupaient les locaux à cette date, ils contestent la régularité de cette occupation et critiquent la décision de refus d’intervention de la force publique.

Dans ces circonstances, il convient de constater que Messieurs Z occupaient le local commercial, le café, à la date de l’ordonnance d’expropriation, sans droit ni titre, la clause résolutoire étant acquise depuis le 6 mai 2004 et les parties ne faisant pas état d’une nouvelle convention. Il y a lieu, en conséquence, de pratiquer un abattement pour occupation. Le Commissaire du Gouvernement propose un abattement de 30 %, s’agissant d’une occupation commerciale. Ce pourcentage est accepté par les expropriés en ce qui concerne le garage, il sera également appliqué en ce qui concerne le café.

Sur la détermination des indemnités

L’article L13-13 du Code de l’Expropriation dispose que : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L13-14 du Code de l’Expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L13-15 du code précité.

Sur l’indemnité principale :

* Les expropriés produisent aux débats les termes de comparaison suivants :

— […], TGI Bobigny 5 février 2009 ( Ville de Montreuil c/ Sté Partner’s Réalisation

Immeuble ancien en copropriété à usage d’habitation, datant de 1870, cadastré BG 5 pour 397 m², comprenant terrain de forme très irrégulière, façade de 6,5 m environ sur la rue de la République, s’élargissant en fond de propriété, longueur maximale de 41 m environ, profondeur de 20,5 m environ, sur lequel sont édifiés différents bâtiments, en maçonnerie traditionnelle, vétustes, parties communes en état médiocre, disposé s autour d’une cour centrale.

Lot n° 17 : dans un bâtiment sur cour, élevé sur caves, de 2 niveaux, à mi-étage entre le rez-de-chaussé et le 1^er étage, un studio comprenant 1 pièce avec coin cuisine, salle d’eau avec wc, surface utile de 20,98 m² , petite mezzanine de 7,41 m², de faible hauteur, pondération à 0,4 soit

2,96 m², surface totale utile pondérée arrondie à 24 m², travaux de rénovation récents, double vitrage, chauffage électrique, cave au sous-sol.

Bien à considérer libre de location et d’occupation.

Bonne situation, proximité de Paris, Porte de Montreuil, station de métro “Robespierre”. Exercice du droit de préemption urbain suite à DIA.

Prix de préemption fixé à : 24 m² x 3 300 € = 79 200 €.

[…], TGI Bobigny 23 juillet 2009 ([…]

94)

Immeuble ancien à usage mixte de commerce et d’habitation, cadastré AV 67,68 et 74 pour 1 288 m², comprenant terrain de forme irrégulière, façade de 32 m environ sur la rue des Sorins, largeur en fond de propriété de 15,5 m environ, profondeur de 53,5 m environ, sur lequel sont édifiés différents bâtiments.

Le bâtiment édifié sur la parcelle AV 67 (n° 92) pour 158 m² a été démoli. Le bâtiment édifié sur la parcelle AV 74 (n° 96) pour 55 m², insalubre a été muré. Subsistent les bâtiments édifiés sur la parcelle AV 68 (n° 94) pour 1 075 m².

Bâtiments B et D, en façade, élevé d’un rez-de-chaussée et de 2 étages, maçonnerie traditionnelle crépie, assez bon état : au rez-de chaussée, 1 appartement d’une pièce, cuisine, entrée, salle de bains, chauffage électrique, fenêtres double vitrage, à considérer occupé ; autre appartement de 3/4 pièces, cuisine, salle de bains, wc, à considérer libre ; au 1^er étage, appartement de 2 pièces, cuisine, salle de bains, à considérer occupé, autre appartement identique au précédent, à considérer libre. Autres bâtiments sur cour A et G.

Répartition des surfaces utiles : bâtiments A et G pour 160 m², libres et vétustes, bâtiments B et G : 128 m², occupés, 154,35 m² libres.

Bonne situation, proximité de la commune de Bagnolet et de Paris, Porte de Montreuil, station de métro “Robespierre”. Exercice du droit de préemption urbain suite à DIA.

Prix de préemption fixé à :

Parcelle AV 74 : valeur du terrain 55 m² x 700 € x 0,5 abattement pour encombrement = 19 250 €.

[…] :

— bâtiments A et G, 160 m² x 1 600 € libre x 0,5 pour vétusté = 128 000 € ;

— bâtiments B et D, (128 m² x 1600 € x 0,8 abattement pour occupation)+(154,35 m² x 1 600 € libre) = 163 840 € + 246 960 € = 410 800 €

Total 558 000 € arrondis

— […], TGI Bobigny 25 novembre 2009 (ville de Montreuil c/ Salvadori)

Immeuble ancien à usage mixte d’activité et d’habitation, cadastré AR 132 pour 120 m², comprenant terrain de forme rectangulaire, façade de 6 m environ sur la […], profondeur de 19,5 m environ, sur lequel est édifiée une construction en maçonnerie traditionnelle crépie, élevée d’un rez-de-chaussée divisé en entrée, grande pièce à usage d’entrepôt, sanitaire avec lavabo, wc et d’un étage composé d’un appartement de 2 pièces (dont 1 pièce aveugle), salle de bains et salle d’eau, surface utile de 148,55 m², chauffage par convecteurs électriques, l’ensemble en état général passable.

Bien à considérer libre de location et d’occupation.

Situation sur une petite rue calme près de la Croix de Chavaux, de la place du Marché, métro à proximité. Exercice du droit de préemption urbain suite à DIA.

Prix de préemption fixé à 148,55 m² x 1 800 € = 267 000 €

—  81, rue de Paris TGI Bobigny 21 mai 2008 (ville de Montreuil c/Cohen)

Immeuble mixte à usage de commerce et d’habitation, cadastré AS 50 pour 346 m², comprenant terrain de forme rectangulaire allongée, présentant une façade de 9 m environ, pour une profondeur de 38,5 m, sur lequel est édifiée une construction en maçonnerie traditionnelle, élevé sur sous-sol sain, assez vaste et vide-sanitaire, d’un rez-de-chaussée à usage commercial constitué de 2 grandes salles, wc, surface utile pondérée de 256 m², pas de chauffage, état d’usage, d’un étage à usage d’habitation composé d’un logement divisé en entrée, grande pièce, 2 chambres, cuisine, salle de bains, wc, surface utile de 75,40 m², chauffage au gaz, huisseries en mauvais état, travaux de rénovation nécessaires. Surface utile pondérée globale arrondie à 331 m².

Incertitude sur la situation locative des locaux commerciaux, partie habitation libre, décision en la forme alternative.

Bonne situation sur une artère très commerçante, proximité des stations de métro “Robespierre” et “Croix de Chavaux”. Exercice du droit de préemption urbain suite DIA.

Prix de préemption fixé à :

— hypothèse libre : 331 m² x 2 800 € = 927 920 € arrondi à 928 000 € ;

— hypothèse partiellement occupée : 928 000 € x 0,85 = 788 800 €.

[…], TGI Bobigny 16 mai 2007 (ville de Montreuil c/ Launay), – AJDI, février 2010, page 170

Ensemble immobilier en copropriété cadastré […], composé de divers bâtiments,

Lot n° 35 : bâtiment à usage d’atelier de menuiserie d’un simple rez-de-chaussée, façade en briquettes surmontée d’une verrière, toiture tuiles mécaniques, porte et portail, sol béton, partie bureau et remise, petite mezzanine, wc, surface utile de 85,2 m², chauffage bois et électrique, état moyen.

A considérer libre de location et d’occupation.

Au POS, zone SU4d, cos maximum de 3. Bonne situation sur petite rue donnant immédiatement sur […], très achalandée, proximité du métro “Robespierre”, et de la Porte de Paris.

Exercice du droit de préemption urbain suite à DIA.

Prix de préemption fixé à : 85,2 m² x 1 200 € = 102 240 €.

— […], CA Paris 27 janvier 2011 (sur jugement TGI Bobigny 11 juin 2008) (Sci du Parc c/ ville e Pantin), – ADJI Mai 2011, page 404

Nature du bien : Immeuble d’activités.

Superficie expropriée : 246 m²

Description du bien : Immeuble édifié vers 1900, anciennement à usage d’hôtel meublé, café, restaurant, cadastré AK 53 pour 246 m², comprenant terrain de forme régulière, situé à l’angle de la […], façade de 19,5 m environ et de la rue des Grilles n° 46, façade de 11 m environ, sur lequel est édifié une construction en moellon et meulière, crépi ciment, couverture tuiles, élevée sur caves, d’un rez-de-chaussée à usage de salle de bar et de restaurant, de 3 étages, à usage d’hôtel meublé, surface utile pondérée de 800 m², état vétuste pour l’ensemble, arrêté de péril pris en 2002. Bien à considérer libre de location et d’occupation. Au POS, secteur Ulb, c.o.s. de 2.

Situation à la jonction des quartiers de l’Eglise et des Sept Arpents, près de la […] et de la rue N O, artères très passantes et commerçantes à […].

Indemnité allouée de 881 00 €, soit :

— Indemnité principale : 800 m² X 1 000 € = 800 000 € ;

— Indemnité de remploi : (20 % sur 5 000 €) + (15 % sur 10 000 €) + (10 % sur le surplus) = 81 000 €.

Il convient, avec le Commissaire du Gouvernement, de remarquer que :

— la cession du lot de copropriété au […] à Montreuil, est exclusivement affecté à l’habitation, ce qui n’est pas le cas du bien à évaluer ;

— les cessions […] et […] à Montreuil et […] à Pantin, ne distinguent pas la partie commerciale et la partie habitation ;

ces termes seront écartés des débats.

Les consorts Y/C produisent également les termes suivants :

— […], TGI Bobigny 24 mars 2010 (ville de Montreuil c/ […]

Offre : 230 000 € ; Demande : 425 000 € ; Jugement 334 000 €

Nature du bien : Local commercial.

Superficie préemptée : 167 m².

Description du bien :

Immeuble en copropriété datant des années 1980, cadastré AI 285 pour 3 754 m², à usage mixte d’activité et d’habitation, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de 6 étages, construction en béton gravillonné, aspect correct.

Au rez-de-chaussée, local commercial à usage de restaurant comprenant vaste salle de bonne hauteur, faux plafond avec dalles de polystyrène, moquette au sol, sanitaires, cuisine carrelée, petit local technique, canalisation d’eau chaude autonome, chauffage au gaz avec radiateurs métalliques individuels, surface utile de 167 m², l’ensemble en état assez correct, désormais désaffecté nécessitant certains travaux de rafraîchissement.

Bien à considérer libre de location et d’occupation.

Bonne situation en centre ville, proximité de la mairie, bonne déserte par les transports en commun.

Exercice du droit du préemption urbain suite à DIA.

Prix de préemption fixé à 334 000 €, soit :

167 m² x 2 000 € = 334 000 €.

[…], TGI Bobigny 31 mars 2010 (ville de Montreuil c/ Sci Lrts)

Offre : 200 000 € ; Demande : 850 000 € ; Jugement : 850 000 €.

Nature du Bien : Local commercial.

Superficie préemptée : 167 m².

Immeuble en copropriété datant des années 1980, cadastré AX 121 pour 833 m², à usage mixte d’activité et d’habitation, élevé sur sous-sol, d’un rez-de-chaussée et de 7 étages, construction en béton, aspect correct.

Au rez-de-chaussée, local commercial comprenant 1 pièce rectangulaire, avec décrochement, partie boutique 96 m², baies et portes vitrées et lavabo, au fond partie atelier avec monte-charge et escalier menant au sous-sol, chauffage électrique, surface utile de 357 m², réserve au sous-sol, correspondant à des anciens emplacements de parkings (17), surface utile de 491 m² (pondération à 0,4), l’ensemble en état d’usage.

Bien à considérer libre de location et d’occupation.

Bonne situation en centre ville, sur une rue très commerçante, stations de métro Robespierre et Croix de Chavaux.

Exercice de droit du préemption urbain suite à DIA.

Prix de préemption fixé à 850 000 €, soit :

Rez-de-chaussée : partie boutique 96 m² x 2 300 € = 220 800 €, atelier 357 m² x 1 200 € = 428 400 €, sous-sol : réserves : 491 m² x 0,4 x 1 200 € = 235 680 €, total 884 800 €.

La première référence est la vente d’un bien plus récent et mieux entretenu que celui à évaluer et la seconde référence, également dans un immeuble plus récent (1980), correspond à des locaux à usage mixte. Ces éléments, pour être différents du bien à évaluer, ne permettent pas la comparaison.

* L’expropriante verse aux débats les termes de comparaison suivants :

— en ce qui concerne des locaux commerciaux :

— vente du 25 mars 2008 d’un local commercial au […], d’une surface de 132 m², cadastré […], prix unitaire de 1 136 €/m² (volume 2008 P n° 1458) ;

— le jugement rendu le 24 mars 2010 RG n° 10/34 fixant à 334 000 € le prix d’un local commercial de 167 m² au […], soit un prix unitaire de 2 000 €/m² ;

— la vente du 23 octobre 2009 d’un bâtiment à usage d’hôtel restaurant de 275 m² au […], parcelle section […], pour un prix de 180 000 €, soit un prix unitaire de 655 €/m² ( Volume 2009 P n° 3030) ;

— la vente du 13 décembre 2010 d’un bâtiment à usage de garage automobile de 673 m² au […], parcelle […], pour un prix de 700 000 €, soit un prix unitaire de 1 040 €/m² (Volume 2011 P n° 3).

La moyenne du prix de cession de ces quatre termes de comparaison est de 1 207,75 €/m2.

— en ce qui concerne des terrains :

— vente du 24 février 2011 d’un terrain de 872 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de 762 000 € soit 874 €/m² (Volume 2011P1985) ;

— vente du 04 août 2011 d’un terrain de 716 m², situé […], cadastré […] et 127, moyennant le prix de […] € soit 754 €/m² (Volume 2011P4069) ;

— vente du 23 mai 2011 d’un terrain de 733 m², situé […] à Vent, cadastré section Y n° 247, moyennant le prix de 520 000 € soit 710 €/m² (Volume 2011P3088) ;

— vente du 30 mai 2011 d’un terrain de 160 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de 136 000 € soit 850 €/m² ;

— vente du 20 janvier 2011 d’un terrain de 299 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de 45 000 € soit 150 €/m² (Volume 2011P1468) ;

— vente du 02 février 2011 d’un terrain de 372 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de 360 000 € soit 967 €/m² (Volume 2011P5181) ;

— vente du 04 avril 2011 d’un terrain de 213 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de 20 000 € soit 939 €/m² (Volume 2011P2070) ;

— vente du 17 mars 2011 d’un terrain de 274 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de 130 000 € soit 474 €/m² (Volume 2011P2252 ) ;

— vente du 30 janvier 2012 d’un terrain de 887 m², […], cadastré […] et 281, moyennant le prix de 460 000 € soit 519 €/m² (Volume 2012P0815) ;

— vente du 13 octobre 2011 d’un terrain de 818 m², […], cadastré […] et 242, moyennant le prix de 950 000 € soit 1 161 €/m² (Volume 2011P4437) ;

— vente du 06 juillet d’un terrain de 200 m², situé […], cadastré […], moyennant le prix de […] € soit 600 €/m² (Volume 2011P3448) ;

— vente du 27 septembre 2011 d’un terrain de 134 m², situé […] , cadastré […], moyennant le prix de 100 000 € soit 746 €/m² (Volume 2011P4394).

La moyenne du prix d’échange des termes présentés est de 728 €/m2.

* Le Commissaire du Gouvernement propose les termes de comparaison suivants :

— en ce qui concerne des terrains :

Adresse à Montreuil	Réf. Cadastr.	Superficie	zone	COS	Prix (€) HT	Prix €/m²	date MTO et n° publication	Remarques
[…] Lepère	AC 109 et 127	716 m²	SU1B	2,4	[…]	754	04/08/2011 2011P4069
avec construction de 100 m² de SDP* à démolir
[…]	AP 326	381 m²	SU1B	2,4	[…]	630	27/09/2010 2010P3603
[…]	[…]	176 m²	SU1C	3	[…]	852	30/12/2010 2011P0606	(boxe à démolir)
[…]	BS 56	275 m²	SU4B	3	[…]	691	11/01/2010 2010P0866
[…]	D 295	200 m²	SU1B	2,4	[…]	600	06/07/2011 2011P3448
[…]	U 141	635 m²	SU1C	3	[…]	630	11/10/2011 2011P412
[…]	V 92	510 m²	SU4B	3	[…]	687	08/02/2011 2011P0953
Construction à usage commercial de 550 m² SDP* en bon été, à démolir

De ces sept mutations, il ressort un prix moyen de 692 €/m2 et un prix moyen pondéré de 688 €/m2.

— en ce qui concerne le commerce de bar :

— vente du 30 novembre 2010 publiée au bureau des hypothèques de Bobigny réf. 2011P122 : lots à usage commercial de café restaurant dans un immeuble en copropriété sis […] à Montreuil, édifié en 1870, sur un terrain cadastré section AS n° 89 pour 472 m² ; sur caves, d’un rez de chaussée et 3 étage ; état général passable.

Lots vendus – rez de chaussée, lot 12 : salle de café restaurant ; lot 32 : local commercial ; superficie utile des deux lots : 82,20 m² ; au sous-sol, lot 1 : cave d’environ 20 m² pondérée à 0,3 soit 6 m² ; superficie utile pondérée totale = 88,20 m². Locaux en état correct.

Prix 182 500 €, libre soit : 2 069 € par m² S.U.P.

— en ce qui concerne des immeubles à usage de garage de réparation :

— vente du 13 décembre 2010 publiée au bureau des hypothèques de Bobigny réf. 2011P3 : immeuble sis au […] à […], cadastré […] pour 1 751 m², bénéficiant d’une très bonne situation en centre ville près de la Mairie de Montreuil ; constructions en assez bon état, comprenant un garage de réparations automobiles et 5 boxes (superficie utile : 558 m²), et un pavillon édifié en 1951, d’un rez de chaussée et un étage (superficie utile : 115 m² plus cave de 127 m² et terrasse de 20 m²).

Superficie utile totale de 673 m². Immeuble occupé commercialement.

Prix : 700 000 €, occupé, soit 1 040 € par m² utile ;

— vente du 16 avril 2008 publiée au bureau des hypothèques de Bobigny réf. 2008P1517 : immeuble sis au […] à […], cadastré section AT n° 125 pour 273 m² ; construction ancienne à usage de garage automobile, d’un rez de chaussée et un étage partiel, couverts en tuiles et tôles ondulées ; superficie utile de 273 m². Immeuble occupé commercialement.

Prix : 200 000 €, occupé, soit 733 € par m² utile.

La moyenne du prix de vente de ces deux termes est de 886,5 €/m2.

* Il convient d’évaluer le bien des consorts Y/C de la manière suivante, étant précisé que l’ensemble immobilier est particulièrement bien placé, dans un quartier en pleine rénovation :

En ce qui concerne l’hôtel : méthode de la récupération foncière

La moyenne du prix du mètre carré des termes de comparaison proposés par l’expropriante est de 728 € et celle des termes présentés par le Commissaire du Gouvernement est de 692 €. Au regard de la particulière bonne situation du terrain des demandeurs-expropriés, il convient de fixer à 750 € la valeur du mètre carré.

La valeur vénale de l’hôtel est de :

— valeur du terrain : 266 m2 x 750 €/m2 = 199 500 € ;

— coût de la démolition : 266 m2 x 40 € = 10 640 € ;

— valeur vénale de l’hôtel : 199 500 € – 10 640 € =188 860 €.

En ce qui concerne le café : en valeur vénale et occupée

La moyenne du prix du mètre carré des termes proposés par l’expropriante est de 1 207,75 € et le terme proposé par le Commissaire du Gouvernement a été échangé à un prix de 2 069 €/m2 étant précisé qu’il s’agissait d’un bien d’une configuration différente et dans un meilleur état que celui à évaluer. Il convient de fixer la valeur du mètre carré à 1 200 €.

La valeur vénale du café est de : 70 m2 x 1 200 € x 0,70 pour occupation = 58 800 €.

En ce qui concerne le garage : valeur vénale et occupée

Le Commissaire du Gouvernement produit deux ventes, la moyenne fait ressortir un prix de 886,50 €/m2. Il convient, en l’espèce et au regard de la configuration des lieux et de leur état, de fixer la valeur du mètre carré à 850 €, comme proposé par le Commissaire du Gouvernement.

La valeur vénale du garage est de : 95 m2 x 850 € x 0,70 pour occupation = 56 525 €.

En ce qui concerne les locaux annexes : valeur vénale et libre

Il convient de retenir une valeur de 1 100 €, comme offert par l’expropriante.

Le prix des locaux annexes est de 30 m2 x 1 100 € = 33 000 €.

Sur le total de l’indemnité :

188 860 € + 58 800 € + 56 525 € + 33 000 € = 337 185 €.

Sur l’indemnité de remploi :

Elle a pour base le montant de l’indemnité principale, soit en l’espèce 337 185 €.

Elle est égale à :

. 20 % jusqu’à 5 000 € = 1 000,00 € ;

. 15 % de 5 000 € à 15 000 € = 1 500,00 € ;

. 10 % sur le surplus, soit sur 322 185 € = 32 218,50 € ;

soit un total de 34 718,50 €.

Sur l’indemnité totale de dépossession :

Elles est égale à : 337 185 € + 34 718,50 € = 371 903,50 €. Une juste indemnisation est de 372 000 €.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

L’équité commande d’allouer à Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C Madame G C épouse X et Monsieur H C une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, somme au paiement de laquelle la commune de MONTREUIL est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L13-15 du Code de l’expropriation, la commune de MONTREUIL supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Fixe à 372 000 € (trois cent soixante douze mille euros) la somme due par la commune de MONTREUIL à Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C Madame G C épouse X et Monsieur H C dans le cadre de l’expropriation au profit de la première du bien appartenant aux seconds […] à Montreuil-sous-Bois, sur la parcelle cadastrée […], de 302 m2 ;

Condamne la commune de MONTREUIL à payer à Monsieur A Y, Monsieur K C, Madame D C, Monsieur E C, Madame F C Madame G C épouse X et Monsieur H C une somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne la commune de MONTREUIL au paiement des dépens de la présente procédure ;

Le Greffier

R S

La Vice-Président

P Q