DEMANDEUR

LA RÉGIE IMMOBILIÈRE DE LA VILLE DE PARIS

[…]

[…]

représenté par M^e Irène HAUSBERG DARDOUR, avocat au barreau de PARIS – #A0448

DÉFENDERESSE

L’ASSOCIATION SOLIDARITÉ PAGA X Y

29-31 boulevard Y

[…]

représenté par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS – #A0874

DÉBATS

A l’audience du 19 Mars 2018, tenue publiquement, présidée par C D, Vice-Présidente, assistée de Z-A B, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) est propriétaire d’un local situé 29-31 boulevard Y Paris 20^e, situé au rez de chaussée et au sous-sol de cet immeuble, qu’elle a loué à l’association Solidarité PAGA X Y selon un bail du 15 octobre 2013 pour une durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction.

La Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a souhaité récupérer la jouissance de ce local, et a délivré à l’association Solidarité PAGA X Y un congé afin de quitter les lieux le 28 juin 2017 pour le 14 octobre 2017.

Malgré les demandes, l’association n’a pas quitté les lieux, et occupe toujours ceux-ci depuis le 14 octobre 2017 et jusqu’au jour de la présente audience.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 29 janvier 2018, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) a fait assigner l’association Solidarité PAGA X Y devant le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris, afin de demander notamment :

— la constatation de l’occupation du local sans droit ni titre ;

— l’expulsion de l’association Solidarité PAGA X Y et de tous occupants de son chef des locaux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, sous astreinte de 500 € par jour de retard ;

— l’autorisation de faire séquestrer dans tel garde-meubles de son choix, aux frais et risques de la défenderesse tous objets trouvés dans les lieux et ce en garantie des indemnités d’occupation et réparations locatives qui pourraient être dues, en application des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— fixer et condamner l’association Solidarité PAGA X Y à verser le montant de l’indemnité d’occupation à celui du loyer conventionnel, et ce jusqu’à la libération effective des locaux ;

— condamner l’association Solidarité PAGA X Y à verser la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 19 mars 2018, la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) maintient ses demandes formées dans l’assignation.

Elle conteste les exceptions de litispendance, les fondements pour agir devant la juridiction de référé et la juridiction du fond n’étant pas les mêmes, et de connexité, car il n’existe aucune influence d’une décision sur l’autre, et indique que l’article 771 du code de procédure civile ne s’applique pas, le juge de la mise en état n’ayant pas compétence pour constater la résiliation d’un bail, contrairement au juge des référés.

Elle précise que l’association a reconnu dans ses écritures devant le juge du fond que son bail était soumis au régime de droit commun du louage ; que le statut des baux professionnels ne s’applique pas en l’espèce, puisque l’association n’exerce pas une activité à titre onéreux de manière habituelle.

Dans ses écritures déposées et soutenues à l’audience du 19 mars 2018, l’association Solidarité PAGA X Y a soulevé l’exception de litispendance, et le fait que le statut applicable au bail est le statut des baux professionnels, et subsidiairement, soulève l’existence d’une contestation sérieuse quant à la nature du contrat de bail, outre la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle indique que la procédure engagée devant le juge des référés a pour but de faire échec à la procédure engagée devant le juge du fond, et que cette procédure viole l’obligation de concentration des demandes, afin d’obliger les parties à une loyauté procédurale ; qu’en outre, il existe une contestation sérieuse sur la nature du bail, qui ne peut être qualifié que de bail professionnel, dès lors que les locaux sont utilisés à des fins professionnelles, mais non lucratives.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2018, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

— Sur l’exception de litispendance :

L’article 100 du code de procédure civile dispose que si le même litige est pendant devant deux juridictions de même degré également compétentes pour en connaître, la juridiction saisie en second lieu doit se dessaisir au profit de l’autre si l’une des parties le demande. A défaut, elle peut le faire d’office.

Il n’existe pas de litispendance entre une instance au fond et une instance en référé, en raison de l’indépendance de l’instance de référé par rapport à l’instance au fond.

Or, en l’espèce, la juridiction saisie par la RIVP par assignation du 20 décembre 2016 est la 18^e chambre du Tribunal de grande instance de Paris, soit un juge du fond.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à l’exception de litispendance.

— Sur l’exception de connexité :

L’article 101 du code de procédure civile dispose que s’il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l’une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l’état la connaissance de l’affaire à l’autre juridiction.

Il ne peut y avoir connexité au sens de l’article 101 du Code de procédure civile entre une instance au fond devant un tribunal et une demande devant le juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à l’exception de connexité.

— Sur l’irrecevabilité des demandes en application de l’article 771 du code de procédure civile :

L’article 771 du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour:

1. Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2. Allouer une provision pour le procès ;

3. Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 517 à 522 ;

4. Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction.

Si l’article 809 du code de procédure civile prévoit que le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, le juge de la mise en état lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation est seul compétent pour prononcer des mesures provisoires jusqu’à son dessaisissement en vertu de l’article 771 du code de procédure civile.

En l’espèce, l’assignation devant le juge des référés a été délivrée le 29 janvier 2018, pour une audience du 12 février 2018, alors que l’assignation au fond devant le Tribunal de grande instance date du 20 décembre 2016, la saisine du juge de la mise en état étant antérieure à l’assignation délivrée devant le juge des référés, entre les mêmes parties.

Toutefois, seule la compétence du juge des référés pour accorder une provision ou pour ordonner des mesures provisoires cesse à partir de la désignation du juge de la mise en état, pour les demandes présentées postérieurement à cette désignation.

Les demandes présentées devant le juge des référés qui ne relèvent pas des compétences du juge de la mise en état limitativement énumérées à l’article 771 du code de procédure civile, ne sont pas irrecevables, même si la saisine du juge de la mise en état est antérieur à la première audience devant le juge des référés, ce qui est le cas en l’espèce.

Il y a donc lieu de constater la recevabilité de la demande d’expulsion devant le juge des référés, même si une instance au fond est déjà engagée devant le juge de la mise en état du Tribunal de grande instance de Paris, pour le même bail et entre les mêmes parties.

— Sur l’obligation de concentration des moyens :

L’article 1355 du code de procédure civile (ancien article 1351) dispose que l’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

S’il incombe au demandeur de présenter dès l’instance relative à la première demande l’ensemble des moyens qu’il estime de nature à fonder celle-ci, il n’est pas tenu de présenter dans la même instance toutes les demandes fondées sur les mêmes faits.

L’obligation de concentration des moyens n’est applicable que lorsqu’une précédente décision a déjà été rendue, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, la procédure au fond étant actuellement pendante devant le juge du fond de la 18^e chambre du Tribunal de grande instance de Paris, et n’étant pas fondée sur les mêmes faits (désordres et nuisances pour l’instance au fond, délivrance d’un congé pour l’instance en référé).

— Sur la demande d’expulsion d’un occupant sans droit ni titre :

La RIVP sollicite l’expulsion de l’association PAGA X Y des locaux loués au 29-31 boulevard Y, en raison de l’occupation sans droit ni titre d’un local loué selon bail civil du 15 octobre 2013, et pour laquelle elle a délivré un congé par acte d’huissier du 28 juin 2017, à effet du 14 octobre 2017.

Aux termes de ce bail, il était prévu une durée d’une année, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, « faute de congé donné par l’une des parties, par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois avant l’expiration de chaque année » (page 4).

-Sur la qualification de la convention liant les parties :

Concernant le bail conclu le 15 octobre 2013 entre l’association Solidarité PAGA X Y et la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) et portant sur un local situé dans l’immeuble du 29-31 boulevard Y Paris 20^e, il est mentionné que ce bail est expressément intitulé « bail code civil », et que ce contrat se réfère aux articles 1709, 1714 à 1762 du code civil, tout en excluant les dispositions de l’article 57A de la loi du 23 décembre 1986 relative aux baux professionnels, et le statut des baux commerciaux.

Toutefois, il résulte du type de local loué, un local de 80 m² ne pouvant être utilisé à des fins d’habitation mais à usage de bureaux, ainsi que de l’utilisation de ces locaux, par une association qui y exerce son activité de soutien scolaire et d’animation, en embauchant des salariés qui y travaillent quotidiennement, que la nature professionnelle du bail se pose, le caractère lucratif ou non de l’activité étant indifférent à la qualification de bail professionnel.

En l’état de la contestation par l’association PAGA X Y portant sur la qualification juridique de ce bail, ce qui a des conséquences importantes sur la durée de celui-ci et les conditions de rupture applicables, il y a lieu de constater que cette qualification juridique contestée excède les pouvoirs du juge des référés.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande d’expulsion suite à la délivrance d’un congé, les modalités du congé étant liées à la qualification juridique du bail.

- Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa du code de procédure dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. Il s’agit d’une obligation, de sorte que toute demande tendant à “réserver” les dépens doit être rejetée. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La RIVP, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions sus-visées.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) ne permet d’écarter la demande de l’association Solidarité PAGA X Y formée sur le fondement des dispositions sus-visées. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1000 euros en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

Dès à présent,

Rejetons les exceptions de litispendance et de connexité ;

Rejetons l’irrecevabilité fondée sur l’article 771 du code de procédure civile ;

Rejetons l’irrecevabilité fondée sur l’obligation de concentration des moyens ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées par la Régie Immobilière de la Ville de Paris à l’encontre de l’association Solidarité PAGA X Y ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la Régie Immobilière de la Ville de Paris aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la Régie Immobilière de la Ville de Paris (RIVP) à payer à l’association Solidarité PAGA X Y la somme de 1 000 euros (mille euros) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à Paris le 03 avril 2018

Le Greffier Le Président

Z-A B C D

1:

Copies exécutoires

délivrées le: