Décision du 20 janvier 2015

Minute n° 15/00019

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BOBIGNY

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION

DE LA SEINE-SAINT-DENIS

!

[…]

du 20 janvier 2015

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Rôle n° 13/00136

Le juge de l’expropriation du département de la SEINE-SAINT-DENIS

DEMANDEUR :

S.A. TOTAL MARKETING SERVICES

anciennement dénommée S.A. TOTAL RAFFINAGE MARKETING

[…]

[…]

représentée par Maître GRANRUT de la SCP GRANRUT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

DÉFENDEUR :

INTERVENANT :

SOCIÉTÉ D’ECONOMIE MIXTE D […]

[…] la métallurgie

93210 LA D SAINT- DENIS

représentée par Maître Frédéric LEVY de l’AARPI DS AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

comparante au transport et à l’audience

FRANCE DOMAINE, Madame X – Commissaire du gouvernement

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

J K, Vice-Présidente, désignée par ordonnance de Monsieur Le Premier Président de la Cour d’Appel de Paris

Mylène I, Greffière présente lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation et des débats : 17 septembre 2014

Date de mise à disposition : 04 novembre 2014

Date de la mise à disposition : 20 janvier 2015

FAITS ET PROCÉDURE

La société TOTAL MARKETING SERVICES était propriétaire d’un bien immobilier situé […] à EPINAY sur […], sur les parcelles cadastrées section 0 n° 240, 0 n° 238 et P n° 25 d’une superficie totale de 4 611 m².

Il s’agit d’un terrain sur lequel une station service était construite. Pour une description plus précise des lieux, il conviendra de se reporter au procès-verbal du 14 mai 2014, annexé à la présente décision.

Les parcelles sont situées en zone UCv au Plan local d’urbanisme (PLU) approuvé le 28 juin 2007 et modifié le 26 janvier 2012. Il n’y a pas de coefficient d’occupation des sols mais le plan contient des contraintes d’urbanisme.

La société TOTAL MARKETING SERVICES, propriétaire du foncier, exploitait également le fonds de commerce. La station service était une installation classée pour la protection de l’H, selon les rubriques 1432-2-b et 1434-1-b.

Le bien est situé dans le périmètre de la ZAC INTEGRAL qui a fait l’objet d’une Déclaration d’Utilité Publique (DUP), selon l’arrêté préfectoral n° 08-3727 en date du 1^er décembre 2008.

Par un courrier recommandé en date du 30 juillet 2008 avec accusé de réception la C D […] a notifié une première offre d’un montant de 176 844 € à la société TOTAL MARKETING SERVICES. Celle-ci, par courrier du 25 août 2008, s’est principalement déclarée disposée à engager une négociation sur la base de l’offre adressée.

Par un arrêté préfectoral n° 09-0981 en date du 15 avril 2009, les parcelles situées à l’intérieur de la DUP ont été déclarées cessibles au profit de la défenderesse à la présente procédure.

Une ordonnance d’expropriation, emportant transfert de propriété, a été rendue le 29 avril 2009 au profit de la C D […].

Par lettre recommandée en date du 8 juin 2009 avec accusé de réception, la C D […] a notifié à la société TOTAL MARKETING SERVICES l’arrêté de cessibilité et l’ordonnance d’expropriation.

Par une requête et par un Mémoire introductif d’instance datés du 30 juillet 2013 et reçus le 31 juillet 2013 par le greffe de la juridiction de l’expropriation, la société TOTAL MARKETING SERVICES a saisi la dite juridiction du Tribunal de Grande Instance de Bobigny aux fins de fixation de la valeur de son bien

La requête précise que le mémoire et les pièces ont été notifiés à la C D […] le 30 juillet 2013, par lettre recommandée avec accusé de réception.

Par une ordonnance rendue le 19 mars 2014, le juge de l’expropriation a fixé le transport sur les lieux et l’audition des parties au 14 mai 2014. Le greffe de la juridiction de l’expropriation a notifié cette décision aux parties par lettres recommandées avec accusé de réception en date du 24 mars 2014 pour chacune des parties.

La société TOTAL MARKETING SERVICES sollicite la fixation de la valeur de son bien dans le cadre de l’opération d’expropriation à un montant de 900 000 €, lequel se décompose de la manière suivante :

— concernant la dépossession de l’immeuble : 230 000 € ;

— concernant le fonds de commerce et l’indemnité de remploi 670 000 € ;

sur le fondement des articles L.13-6 et R.13-31 du Code de l’expropriation.

La société TOTAL MARKETING SERVICES sollicite également la condamnation de la C D […] à lui payer une somme de 8 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC.

La société TOTAL MARKETING SERVICES fait principalement valoir :

— que les parties se sont entendues sur la chose et sur le prix, que, plus précisément, les obligations des parties consistent :

. au paiement d’une indemnité par la C D […] d’un montant de 900 000 €, arrondis, selon la distinction précisée ci-dessus ;

. en la réalisation par la société TOTAL du démantèlement de ses installations y compris de l’auvent, du curage des locaux intégrés à la superstructure du parking et de la remise en état des sols ;

— qu’elle s’est engagée à cesser son activité de vente de carburant et à procéder aux opérations de dépollution du site et à en justifier ; qu’elle a produit à la C D […] :

. un rapport daté du mois d’avril 2010, réalisé par la société SERPOL, attestant des résultats des opérations de dépollution ;

. et le récépissé de la Préfecture, en date du 19 mars 2013 ;

— que les résultats de la dépollution ont été validés par la C D […] et qu’il lui appartient désormais de s’acquitter de son obligation, soit du paiement de la somme de 900 000 €.

Par un Mémoire récapitulatif en réponse reçu par le greffe de la juridiction de l’expropriation le 1^er août 2014, la C D […] sollicite, sur le fondement des articles L.13-13 et R.13-28 du Code de l’expropriation :

— avant-dire-droit : la désignation d’un expert en matière de pollution/dépollution ;

— subsidiairement, la fixation des indemnités de dépossession et d’éviction à revenir à la société TOTAL MARKETING SERVICES à la somme de 525 000 € qui se décompose de la manière suivante :

. indemnité de dépossession et d’éviction : 900 000 € ;

. abattement pour pollution : 375 000 €.

La C D […] fait principalement valoir :

— qu’elle estime que l’obligation de dépolluer qui incombe à la société expropriée ne sera véritablement remplie que lorsque, à l’occasion des travaux d’aménagement, la pollution située au niveau de l’ancienne fosse maçonnée (au nord-ouest de la station), aura été retirée, ces travaux étant préconisés par la société SERPOL en conclusions de son Analyse des Risques Résiduels et qu’il appartient à la société expropriée de prendre à sa charge les éventuels surcoûts d’acheminement des terres excavées polluées aux hydrocarbures dans des filières appropriées ;

— qu’il en résulte que le montant de l’indemnité de dépossession qui s’entend d’un terrain dépollué ne peut plus être regardé comme ayant fait l’objet d’un accord entre les parties ;

— qu’elle produit une analyse établie par la société ICF H selon laquelle la dépollution restant à effectuer générerait un surcoût de 375 000 € ;

— que l’engagement pris par la société TOTAL MARKETING SERVICES de dépolluer le site ne se limite pas à une simple compatibilité d’usage et doit éviter à son bénéficiaire d’avoir à engager des frais en lien avec la pollution du site, le débiteur d’une obligation de dépollution étant tenu de rendre le bien conforme à sa destination contractuelle, selon une jurisprudence abondante qui consacre une acception large de la notion de l’engagement à dépolluer.

La société TOTAL MARKETING SERVICES conclut dans ses dernières écritures intitulées Mémoire récapitulatif n° 2, à l’inutilité de la mesure d’expertise sollicitée par la C D […], arguant de ce que :

— l’ensemble des rapports existants permet de conclure à la remise en état effective du site, et ce selon l’usage envisagé par la C D […], conformément aux obligations incombant de la société expropriée et résultant de l’accord des parties ;

— la société expropriée a respecté son obligation de délivrance conforme à la destination contractuelle, à savoir la construction de logements avec deux niveaux de sous-sol, étant précisé qu’ elle ne s’était pas engagée à dépolluer à un autre usage plus sensible ou à éliminer toute trace de pollution résiduelle pouvant apparaître au droit du terrain ;

— que le rapport de la société G versé aux débats par la société expropriante ne remet pas en cause les conclusions de l’Analyse des Risques Résiduels effectuée par la société SERPOL au mois d’avril 2010 à sa demande.

La société TOTAL MARKETING SERVICES conclut au débouté des demandes présentées par la C D […], notamment en ce qui concerne un abattement de 375 000 €, correspondant au coût d’opérations de dépollution supplémentaires.

Par des conclusions reçues le 6 mai 2014, le Commissaire du Gouvernement rappelle l’accord intervenu entre les parties à hauteur de 900 000 € et expose que si la nécessité d’une dépollution résiduelle venait à être démontrée, les frais inhérents à cette dépollution complémentaire devraient être pris en charge par la société TOTAL MARKETING SERVICES.

A l’audience du 17 septembre 2014, les parties comparantes ont développé les éléments de leurs mémoires, en application des dispositions de l’article R.13-31, 1^er alinéa, du Code de l’expropriation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les principes du droit de l’expropriation

L’article L13-13 du Code de l’expropriation dispose que : Les indemnités allouées doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’indemnité réparatrice allouée à l’exproprié doit lui permettre de se retrouver en même et semblable état et de se procurer un bien identique, similaire ou équivalent à celui dont il est dépossédé par l’opération d’expropriation, soit un bien présentant les mêmes caractéristiques (lieu, année de construction, composition, état d’entretien…) sous réserve, de fait, des biens disponibles sur le marché immobilier.

Plus précisément, le préjudice matériel subi du fait de l’opération d’expropriation est généralement équivalent à la valeur vénale du bien dont l’exproprié est privé. Celle-ci n’est pas nécessairement égale au coût de remplacement du bien, et ce principalement lorsqu’aucun bien similaire à celui dont l’exproprié est dépossédé n’est offert sur le marché immobilier local ou n’est susceptible d’être acquis par un particulier.

Le montant des indemnités est fixé d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, en application des dispositions de l’article L13-14 du Code de l’expropriation et les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, en application de celles de l’article L13-15 du code précité.

Sur la chronologie de l’espèce

Les pièces versées aux débats permettent d’établir la chronologie suivante :

— le 30 juillet 2008, la C D […] notifie à la société TOTAL MARKETING SERVICES une offre d’un montant de 176 844 € ;

- le 25 août 2008, (pièce n° 6 de la demanderesse) la société TOTAL MARKETING SERVICES répond être disposée à engager une négociation sur cette base, elle entend :

. demander une indemnité concernant la dépossession du foncier et l’éviction du fonds de commerce (504 000 €), vente de carburant, ainsi qu’une indemnité complémentaire d’un montant de 382 000 € relative à des travaux réalisés dans la station et non amortis ;

. contester les abattements appliqués :

. en ce qui concerne le terrain, en ce que les cuves enterrées doivent être

retirées par la société exploitante ;

. en ce qui concerne le fonds de commerce, exploité dans le cadre d’un contrat de location gérance n’emportant pas les mêmes conséquences qu’une occupation commerciale découlant d’un bail et qui peut notamment être dénoncé avec un préavis très court ;

— le 22 septembre 2008, la société TOTAL MARKETING SERVICES adressait à la C D […] une lettre selon laquelle, suite aux discussions engagées, un montant de 900 000 € a été avancé ;

— le 15 octobre 2008, la C D […] adresse un courrier (pièce n° 10 de la demanderesse) à la société TOTAL MARKETING SERVICES selon lequel : les services fiscaux, suite à notre demande, ont réévalué leur avis et sont d’accord sur le montant et la répartition de l’indemnité :

. indemnité de dépossession des murs : 228 000 € ;

. indemnité d’éviction du fonds de commerce : 670 000 € ;

soit une offre globale de 898 000 €, arrondie à 900 000 € ;

— le 15 avril 2009, la société TOTAL MARKETING SERVICES par un courrier adressé à la C D […] l’informe de ce que :

. la cessation de l’exploitation commerciale de sa station service a été déclarée le 31 mars 2009 ;

. les travaux de démolition ont démarré le 1^er avril 2009 et devraient se terminer le 30 avril 2009, l’extraction des cuves aura lieu les 15 et 16 avril et des échantillons des sols seront alors pris et analysé par la société SERPOL, prestataire mandaté en matière de pollution ;

. les analyses permettront d’estimer le délai nécessaire pour la remise en état du site ou pour des études complémentaires ;

et propose l’organisation d’une réunion au mois de juin pour faire un point sur l’avancement des travaux de remise en état et pour avancer sur les négociations liées à une future cession du site ;

- le 30 avril 2009, la C D […] répond par courrier notamment :

Je souscrits à votre proposition d’une rencontre courant juin, de façon à engager la seconde étape de nos échanges, à savoir : la conclusion de l’échange foncier sur les bases suivantes :

Indemnité

- indemnité dépossession murs 228 000 €

- indemnité de fonds de commerce (inclus VNC) sur base CA 2008 : 670 000 €

soit une indemnité globale de 898 000 € arrondie 900 000 € HT

Dans le cadre de la cessation d’activité de la station, TOTAL réalise le démantèlement de ses installations y compris l’auvent, le curage des locaux intégrés à la superstructure du parking (accueil, garage, aire de lavage auto…) ainsi que la remise en état des sols.

Dépollution

- engagement de Total à dépolluer en vue d’une destination logement avec deux niveaux de sous-sol, y compris zone de garage mécanique,

- engagement de Total à produire à la C la documentation suivante, lié à l’ICPE :

. Lettre de transmission,

. Mémoire de cessation d’activité et toutes pièces annexes,

. Lettre notifiant au Préfet l’arrêt définitif de l’ICPE,

. Rapport de travaux ou ARR (analyse des risques résiduels),

. Bordereaux de suivi des déchets,

. Récépissé final suite au rapport technique.

Sous réserve du respect de ces engagements, ce dont nous ne doutons pas, nous serons en mesure de souscrire aux requêtes signifiées dans les deux avant-derniers paragraphes de votre correspondance.

Ce courrier du 30 avril 2009 a pour objet : Votre correspondance du 15 avril 2009.

Les deux avant-derniers paragraphes du courrier du 15 avril 2009 sont ainsi rédigés :

A l’issue de ces négociations, nous reviendrons nous-mêmes vers vous pour vous proposer les termes d’une promesse de vente à établir par nos soins.

Votre accord sur son contenu, sans aucun recours ou réclamation possible à notre encontre notamment sur l’état du bien, sera une condition à la réalisation d’une vente à votre profit du dit bien.

— avril 2010, la société SERPOL dépose son rapport n° 5824-7 intitulé ANALYSE DES RISQUES RÉSIDUELS (ARR) Ancienne station-service “[…] ; la conclusion est la suivante : L’état des sols au droit du site est donc compatible avec le projet d’aménagement résidentiel avec parkings souterrains (n-2) et espaces verts. Nous préconisons toutefois lors des travaux de terrassement du futur bâtiment, d’extraire la pollution résiduelle au niveau de l’ancienne fosse maçonnée (nord-ouest de la station) à l’origine des teneurs élevées en hydrocarbures volatils et BTEX dans les gaz du sol.

— le 11 juin 2010, la société TOTAL MARKETING SERVICES adresse à la C D […] un courrier par lequel elle :

. récapitule les pièces jointes à son courrier :

. le rapport du suivi de la qualité de l’air interstitiel des sols -campagne n° 2 du 18 novembre 2009 SERPOL n° 5824-4 édité en décembre 2009 ;

. le rapport des travaux complémentaires au démantèlement de la station service SERPOL n° 5824-5 édité en mars 2010 ;

. le rapport du suivi de la qualité de l’air interstitiel des sols -campagnes n° 4 et 5 des 18 et 31 mars 2010 SERPOL n° 5824-6 édité en avril 2010 ;

. le rapport de l’Analyse des Risques Résiduels (ARR) SERPOL n° 5824-7 édité en avril 2010.

. énumère les deux anomalies mises en évidence et les qualifie de ponctuelles :

. une anomalie résiduelle en hydrocarbures volatils et adsorbés fraction C5-C40 et BTEX adsorbés le long du parking à 6 m de profondeur ;

. une anomalie résiduelle en hydrocarbures adsorbés fraction C5-C40 sous l’ancienne fosse maçonnée au nord-ouest de la station, à 6 m de profondeur.

. rappelle la conclusion du rapport d’Analyse des Risques Résiduels selon lequel l’état résiduel des sols est compatible avec l’usage et l’aménagement prévu par la C D […] ;

. expose avoir sollicité auprès de la Préfecture une demande de récépissé de cessation d’activité conformément à l’article R.512-74 du Code de l’H, par courrier du 11 juin 2010 ;

- le 16 novembre 2010, Monsieur A B. Y, C D […], adresse un mail à Monsieur E F, France Domaine, ainsi rédigé : (…) Ce dossier de cessation d’activité final prend en compte des investigations complémentaires qui ont mis en évidence la conformité du traitement de la pollution au regard de la destination du site. Il fait ensuite référence à la demande par Total du récépissé de cessation d’activité auprès de la préfecture et du temps nécessaire à cette formalité, il sollicite de ce fait une prorogation de l’avis émis par France Domaine quant à la valeur du bien jusqu’en mars-avril 2011 ;

— le 11 février 2011, le Maire d’Epinay sur Seine adresse au Préfet une lettre rappelant le dépôt par Total de la demande de récépissé au mois d’octobre 2010 et demandant aux services préfectoraux d’accorder ce document après avoir précisé : Le dossier a été expertisé par le conseiller environnemental de la C D Commune Développement aménageur de l’opération et n’appelle aucune observation de sa part. ;

— le 26 janvier 2012, la C D […] adresse un courrier à la société TOTAL MARKETING SERVICES ainsi rédigé : (…) Comme vous le soulignez, des échanges de courriers attestent d’un accord sur l’indemnisation du terrain et du fonds de commerce y afférent ; c’est dans ce cadre que la C D Commune Développement s’engage à signer avec votre société un acte authentique avec versement du prix dès lors que la Préfecture aura instruit le dossier d’Analyse des Risques Résiduels déposé par vos soins.

Aussi, votre terrain n’a pas fait l’objet d’une procédure d’expropriation et aucun jugement n’a été prononcé par le juge sur la valorisation de ce foncier ; aucune consignation ne peut donc être mise en oeuvre par la C D Commune Développement. Comme le prévoyait nos accords, le terrain a été libéré du parking existant en juillet 2011 et vous avez procédé concomitamment au démantèlement de votre station. Le site est actuellement clôturé pour éviter toute intrusion.

Nous vous confirmons notre engagement à contractualiser son acquisition dès la production de l’avis de la Préfecture sur la cessation de l’activité de la station -service.

— le 19 mars 2012, pièce n° 14 de la demanderesse, le Préfet a donné récépissé à la société TOTAL de sa déclaration de cessation d’activité sous les rubriques 1432–2-b et 1434-1-b pour les installations sises à la station-service Relais Elf Epinay, 22 avenue Salvator Allende à Epinay-sur-Seine (93800). Ce document précise : En vertu des dispositions de l’article R.512-66-2 du code de l’H, le préfet peut à tout moment imposer à l’exploitant des prescriptions complémentaires en vue de protéger les intérêts mentionnés à l’article L.511-1 du code de l’H susvisé. ;

- le 13 septembre 2012, la C D […] écrit à la société TOTAL MARKETING SERVICES : En effet en date du 19 mars 2012, la préfecture vous a délivré le récépissé de cessation d’activité de la station-service située sur la ZAC, la production de ce document conditionnant la signature des parties. Ainsi, je vous informe solliciter notre notaire pour la mise au point de l’acte de vente. ;

— le 8 octobre 2012, un projet d’acte d’adhésion a fait l’objet d’un échange entre les notaires des parties ;

— le 4 décembre 2012, par mails, d’une part la société TOTAL MARKETING SERVICES demande une signature avant le 31 décembre 2012 et, d’autre part, la C D […] répond : J’ai transmis à mon notaire les observations de la C sur les clauses environnementales. ;

— le 18 février 2013, par mails, d’une part, la société TOTAL MARKETING SERVICES propose un rendez-vous pour finaliser le Traité d’Adhésion le 25 février 2013 ou le 27 et, d’autre part, la C D […] répond que : La C demande au préalable de la signature à discuter des conditions de remise en état du terrain pour un usage de logements, je vous transfère pour information des sondages environnementaux réalisés sur votre parcelle attestant de trace d’hydrocarbure lié à votre activité. ; le document est intitulé EVALUATION ENVIRONNEMENTALE Section 0 n° 240 Parcelle UR1 – […], et il est daté du 5 novembre 2011 ;

— le 7 mars 2013, par mail, la société TOTAL MARKETING SERVICES propose une prise de contact pour convenir d’une date de signature ;

— le 18 mars 2013, la C D […] écrit à la société TOTAL MARKETING SERVICES : Certes l’obtention du récépissé de cessation de votre activité émis par la préfecture le 19 mars 2012 était un préalable indispensable à nos accords, néanmoins les résultats des sondages réalisés en novembre 2011 sur site après réalisation des travaux de dépollution sous l’égide de nos conseils environnementaux respectifs, attestent de la présence de pollution liée à votre exploitation. Celle-ci est incompatible en l’état avec l’accueil de programmes immobiliers à vocation de logements et la société expropriante sollicite des discussions ;

— le 7 mai 2013, la société TOTAL MARKETING SERVICES, par courrier, demandait la prise d’un rendez-vous de signature du traité d’adhésion, après avoir rappelé les termes de l’accord et la nécessaire compatibilité de l’état des sols avec le projet de construction de logements ;

— le 28 mai 2013, la C D […] par courrier expose qu’à défaut d’engager une négociation sur les conditions de dépollution à opérer après constat sur site de la présence d’hydrocarbure liée à votre ancienne activité, nous solliciterons le juge de l’expropriation pour fixer l’estimation du foncier ;

— le 10 juin 2013, la société TOTAL MARKETING SERVICES a fait délivrer à la C D […] une sommation à comparaître en date du jeudi 20 juin 2013 en l’étude de Maître Z, notaire de la C D […] ;

— le 20 juin 2013, le notaire a dressé un procès-verbal de difficultés ; le dire de la partie sommée, soit de la C D […], a été pris en note de la manière suivante :

qu’après que la cessation d’activité sera intervenue et que les parties se sont entendues sur le montant de l’indemnité :

- des éléments nouveaux résultant d’une étude environnementale établie par G H en date du 5 novembre 2011 ont été produits par la C.

Ce rapport laisse apparaître des éléments qui ne nous permettent pas d’évaluer le coût de traitement de la pollution impactant l’indemnité résultant de nos accords passés.

- qu’elle n’entend pas donner quitus à l’exploitant quant au résultat des opérations de dépollution réalisées en signant la renonciation à recours qui lui est demandée qui aurait pour effet de reporter à l’égard du ou des futurs acquéreurs les obligations de l’exploitant au titre des installations classées

- qu’elle demande un délai supplémentaire pour l’examen de ces documents.

- qu’à défaut d’accord, la C saisira le juge de l’expropriation pour la fixation de l’indemnité.

Sur l’accord des parties

Sur les termes de l’accord :

La société TOTAL MARKETING SERVICES et la C D […] font l’une et l’autre état dans leurs écritures d’un accord des parties dans les mêmes termes, en se référant à la lettre datée du 30 avril 2009 par laquelle la C D […] répond au courrier du 15 avril 2009 de la société TOTAL MARKETING SERVICES. Les termes de l’accord sont les suivants :

Indemnité

- indemnité dépossession murs 228 000 €

- indemnité de fonds de commerce (inclus VNC) sur base CA 2008 : 670 000 €

soit une indemnité globale de 898 000 € arrondie à 900 000 € HT

Dans le cadre de la cessation d’activité de la station, TOTAL réalise le démantèlement de ses installations y compris l’auvent, le curage des locaux intégrés à la superstructure du parking (accueil, garage, aire de lavage auto. …) ainsi que la remise en état des sols.

Dépollution

- engagement de Total à dépolluer en vue d’une destination logement avec deux niveaux de sous-sol, y compris zone de garage mécanique,

- engagement de Total à produire à la C la documentation suivante, lié à l’ICPE :

. Lettre de transmission,

. Mémoire de cessation d’activité et toutes pièces annexes,

. Lettre notifiant au Préfet l’arrêt définitif de l’ICPE,

. Rapport de travaux ou ARR (analyse des risques résiduels),

. Bordereaux de suivi des déchets,

. Récépissé final suite au rapport technique.

Les termes de l’accord des parties, tels que rédigés par la C D […] dans son courrier du 30 avril 2009, ne sont pas contestés par la société TOTAL MARKETING SERVICES qui, de fait, a démarré les opérations de démolition et de dépollution le 1^er avril 2009.

A ce jour, les parties discutent le prix dû par la société expropriante, à savoir 900 000 €.

La société expropriée sollicite le paiement de ce prix, arguant de ce qu’elle rapporte la preuve de ce qu’elle a satisfait à son obligation de dépollution en ayant communiqué à la société expropriante :

— le rapport d’Analyse des Risques Résiduels, réalisé au mois d’avril 2010 par la société SERPOL, lequel conclut à une compatibilité de la qualité des sols avec la construction de logements et de deux niveaux de sous-sol ;

— le récépissé préfectoral, en date du 19 mars 2012.

La société expropriante applique, quant à elle, un abattement d’un montant de 375 000 € au prix convenu de 900 000 €, arguant de ce qu’il s’agit du coût des opérations de dépollution qui restent à effectuer, la société expropriée n’ayant pas complètement satisfait à son obligation de dépollution du bien objet de l’expropriation.

Il sera remarqué que l’abattement du montant précité sollicité par la C D […] est supérieur au montant offert de 228 000 € en réparation de la dépossession du foncier et que la société expropriante impute le surplus de la déduction sur l’indemnité d’éviction du fonds de commerce.

Sur le rôle du juge de l’expropriation et l’accord des parties :

L’intégralité des écritures des parties concerne cet accord dont l’application est sollicitée par la société expropriée et demanderesse à l’instance dans sa formulation initiale et contestée par la société expropriante, défenderesse à la procédure.

Il convient de remarquer :

— qu’aucune des parties ne sollicite, ni devant le juge de l’expropriation ni devant un juge civil de droit commun, l’annulation ou la résiliation de l’accord ;

— que les deux parties poursuivent l’exécution de cet accord, la seule discussion portant sur la diminution du prix consécutive à la nécessité discutée de réaliser des opérations de dépollution complémentaires ;

— que les dispositions du troisième alinéa de l’article R13-31 du Code de l’expropriation, selon lesquelles : Le juge donne acte, le cas échéant, des accords intervenus entre l’expropriant et l’exproprié, ne sont pas applicables en l’espèce, précisément en raison du désaccord des parties.

Dans ces conditions, le juge de l’expropriation, dont la compétence matérielle n’est pas contestée, plutôt que d’utiliser les techniques habituelles d’évaluation, devra analyser les termes de cet accord aux fins de statuer sur la fixation de la valeur du bien exproprié, fixation sollicitée par l’une et l’autre des parties.

Par ailleurs, il sera remarqué qu’il n’est pas contesté qu’un avis conforme des services fiscaux était en cours de validité au moment de l’accord.

Sur le caractère parfait de l’accord des parties :

L’accord des parties intervient dans le cadre d’une opération d’expropriation et d’une recherche amiable du montant de l’indemnité revenant au propriétaire du bien exproprié en réparation de la dépossession et de l’éviction intervenues au profit de la C D […].

L’obligation de la C D […] est de payer une somme de 900 000 €, laquelle se décompose de la manière suivante :

—  228 000 €, indemnité de dépossession (terrain et murs) ;

—  670 000 €, indemnité d’éviction (fonds de commerce – vente de carburants).

L’obligation de la société TOTAL MARKETING SERVICES est :

— de dépolluer en vue d’une destination logement avec deux niveaux de sous-sol, y compris zone de garage mécanique ;

— de produire un certain nombre de documents listés dans le courrier du 30 avril 2009, documents ayant pour objectif de démontrer l’avancement et les résultats des opérations de dépollution.

C’est l’obligation qui incombe à la société TOTAL MARKETING SERVICES qui est discutée. Cette société soutient y avoir pleinement satisfait tandis que la C D […] prétend un accomplissement partiel, incomplet, et sollicite de ce fait un paiement moindre.

Selon le glossaire du Ministère de l’économie, du développement durable et de l’énergie, la dépollution est l’Opération qui consiste à traiter partiellement ou totalement un milieu pollué (sol, eau, air) pour en supprimer ou en diminuer fortement le caractère polluant dans le but de le restaurer et le remettre en état pour un usage.

La destination logement avec deux niveaux de sous-sol poursuivie par la C D […] n’est pas contestée.

La société TOTAL MARKETING SERVICES produit aux débats :

— un rapport établi par la société SERPOL au mois d’avril 2010, postérieurement aux opérations de déconstruction et de dépollution du site, selon lequel : L’état de qualité des sols au droit du site est donc compatible avec le projet d’aménagement résidentiel avec parkings souterrains (n – 2) et espaces verts. ;

— un récépissé daté du 19 mars 2012, signé par le Préfet de la Seine Saint Denis, concernant la déclaration de cessation d’activité sous les rubriques 1432-2b et 1434-1-b, soit concernant un site classé.

* Dans un premier temps, la C D […] n’a présenté aucune remarque critique concernant les opérations de dépollution, ni quant à leur ampleur ni quant aux résultats obtenus.

Postérieurement au courrier qui lui a été adressé par la société TOTAL MARKETING SERVICES, après dépôt du rapport de la société SERPOL, en date du 11 juin 2010, et alors même que cette lettre fait état de deux anomalies concernant les hydrocarbures, la C D […] :

. sollicite, par courrier du 16 novembre 2010, une prorogation de l’avis de France Domaine quant à la valeur du bien, faisant état d’investigations complémentaires qui ont mis en évidence la conformité du traitement de la pollution au regard de la destination du site ;

. évoque, par un courrier du 26 janvier 2012, un accord sur l’indemnisation du terrain et du fonds de commerce et un engagement à signer avec Total un acte authentique avec versement du prix dès que la préfecture aura instruite le dossier d’Analyse des Risques Résiduels.

Postérieurement au récépissé donné par le Préfet le 19 mars 2012, la C D […] :

. expose, dans une lettre du 13 septembre 2012, solliciter son notaire pour la mise au point de l’acte de vente ;

. transmet un projet à la société expropriée d’acte d’adhésion, le 8 octobre 2012.

Ainsi, jusqu’au début du mois d’octobre 2012, soit au cours d’une durée de près de deux ans, la C D […] :

— n’a présenté aucune observation alors qu’elle ne conteste pas avoir eu connaissance du rapport SERPOL du mois d’avril 2010 ;

— n’a sollicité aucune investigation supplémentaire auprès de la société TOTAL ;

— et a poursuivi, sans équivoque, le processus pré-contractuel alors même qu’elle avait connaissance des éléments qu’elle évoque à ce jour comme faisant obstacle au paiement de l’entier prix, à savoir :

. le rapport de l’Analyse des Risques Résiduels, effectué a la demande de la société TOTAL MARKETING SERVICES, au mois d’avril 2010, lequel précise :

. deux anomalies concernant la présence d’hydrocarbures ;

. Nous préconisons toutefois lors des travaux de terrassement du futur bâtiment, d’extraire la pollution résiduelle au niveau de l’ancienne fosse maçonnée (nord-ouest de la station) à l’origine des teneurs élevées en hydrocarbure (…), en conclusion ;

. les conclusions du rapport G, réalisé à sa demande, daté du 5 novembre 2011, qui confirment les éléments exposés ci-dessus ;

d’ailleurs, le Maire d’Epinay sur Seine, écrit dans un courrier en date du 11 février 2011 : les résultats de l’expertise réalisée à la demande de la C D COMMUNE n’ont fait l’objet d’aucune observation de la part de cette dernière.

Ainsi, la C D […] a, en toute connaissance de l’état de dépollution des sols donné de manière concordante par deux études initiées par l’une et l’autre des parties, poursuivi la réalisation de l’accord, considérant de ce fait que la société TOTAL avait pleinement satisfait à ses obligations.

* Puis, dans un second temps, à compter de son courrier daté du 4 décembre 2012, la C D […] adopte une attitude plus critique. Elle évoque dans ce courrier les clauses environnementales et dans une lettre du 18 février 2013 elle fait état d’un document intitulé EVALUATION ENVIRONNEMENTALE daté du 5 novembre 2011, soit quinze mois auparavant, et sollicite une discussion préalablement à la signature de l’acte, évoquant des traces d’hydrocarbure.

Ce document expose, page 32, paragraphe 5.2.3. : Sur l’ensemble du site, les analyses ont montré la présence de remblais impactés aux métaux et en composés inorganiques (…) et la présence d’une pollution résiduelle en hydrocarbures dans les terrains sous-jacents. Puis, cette étude évoque : Il existera toutefois un risque sanitaire potentiel par ingestion et contact cutané lié à la présence de métaux lourds et de composés organiques (…) dans les terrains de surface. Ensuite, la C D […], pages 9 et 10 de ses dernières écritures, précise les opérations de dépollution qui restent à effectuer et elle évalue le coût à la somme de 375 000 €, faisant référence à la pièce n° 7. Toutefois, l’évaluation du coût dans ce document n’a pas été retrouvée par le présent juge. Elle demande la déduction de ce sur-coût, selon le montant précité, de la valeur globale du bien, arguant qu’un engagement de dépollution ne se limite (donc) pas à une simple compatibilité d’usage et doit éviter à son bénéficiaire d’avoir à engager des frais en lien avec la pollution du site.

En droit, l’interprétation par le juge de l’accord des parties n’est requise que lorsque l’engagement est obscur.

L’obligation de la société TOTAL MARKETING SERVICES était précise et consistait à réaliser des opérations de dépollution pour un usage de logements comprenant deux niveaux de sous-sol. Elle n’avait aucun caractère général consistant en une dépollution “entière”, “absolue”, comme soutenu par la société expropriante, page 10 de ses dernières écritures. La formulation de l’obligation qui incombe à la société TOTAL n’était pas d’effectuer toutes les opérations nécessaires en vue d’une dépollution complète, exhaustive, en vue d’éviter à son bénéficiaire d’avoir à engager des frais en lien avec la pollution du site, selon les termes de la société expropriante qui réalise là une extension de l’obligation initiale, unilatéralement. La jurisprudence produite par la C D […] à l’appui de son argumentation concerne des cas d’espèce différents.

En fait, le rapport réalisé par la société G n’indique à aucun moment que la pollution résiduelle du site interdit ou est incompatible avec un usage résidentiel et la construction de deux niveaux de sous-sol, au regard de la législation actuelle en la matière. Il est précisé que :

— la mission donnée par la C D […] à la société G était très générale, page 5 du rapport : La mission proposée correspond à des investigations complémentaires destinées à contrôler la qualité des sols et des eaux du site, plus particulièrement dans les secteurs non investigués (parkings démolis) et au droit d’une zone dépolluée qui accueillait une station-service. ; elle ne consistait pas, précisément, à vérifier une conformité avec un usage d’habitation comprenant deux niveaux de sous-sol, selon la destination du terrain définie par la C elle-même ;

— la synthèse de l’étude, page 25 du rapport, précise : Lors de notre visite du site, le 05 octobre 2011, aucune source potentielle de pollution n’a été identifiée sur la zone d’étude. Il n’a été recensé aucune cuve aérienne ou enterrée. Seuls des déblais de démolition ont été identifiés sur les terrains de surface. ; un peu plus avant, il est indiqué : des odeurs d’hydrocarbures ont été ressenties en profondeur au droit des sondages T1, T2 et T3.

La C D […] ne produit pas d’autre expertise ou d’autre élément au soutien de sa demande tendant à une diminution de plus d’un tiers du prix convenu.

* Ainsi, il convient de constater que la C D […] :

— a considéré, du mois de juin 2010 au mois d’octobre 2012, que la société TOTAL MARKETING SERVICES avait pleinement satisfait à ses obligations de dépollution ;

— ne rapporte pas la preuve de ce que la société TOTAL MARKETING SERVICES avait, selon l’accord des parties, une obligation générale de dépollution visant à faire disparaître toute source de pollution et ne démontre pas que l’obligation de dépollution telle qu’elle a été acceptée contenait intrinsèquement et nécessairement cette extension ;

— ne rapporte pas la preuve de ce que la société TOTAL MARKETING SERVICES n’a pas satisfait à l’obligation qui était la sienne, aucune expertise n’affirmant que l’état de pollution des parcelles litigieuses n’est pas compatible avec l’usage défini par la société expropriante.

De son côté, la société TOTAL MARKETING SERVICES justifie avoir satisfait à son obligation de dépollution selon l’usage futur prescrit par la société créancière de l’obligation de dépollution.

Dans ces conditions, il appartient à la C D […]de satisfaire elle-même à son obligation principale, soit le paiement d’une somme de 900 000 €.

Selon la formulation de l’étendue de l’obligation de dépollution faite à la société TOTAL MARKETING SERVICES, il peut effectivement rester à la charge de la C D […], ou du constructeur, un coût concernant les terres de remblais, dans l’hypothèse où l’un ou l’autre réaliserait l’opération supplémentaire préconisée.

Par ailleurs, la présente décision est étrangère au droit du Préfet rappelé dans le récépissé du 19 mars 2012.

Sur la demande d’expertise judiciaire en matière de pollution

L’article R.13-28 du Code de l’expropriation dispose que :

En vue de la détermination de la valeur d’immeubles et d’éléments immobiliers non transférables présentant des difficultés particulières d’évaluation, le juge peut désigner un expert par décision motivée ou se faire assister, lors de la visite des lieux, par un notaire ou un notaire honoraire désigné sur une liste établie pour l’ensemble du ressort de la cour d’appel par le premier président, sur proposition du conseil régional des notaires.

Il peut également, à titre exceptionnel, désigner une personne qui lui paraîtrait qualifiée pour l’éclairer en cas de difficultés d’ordre technique portant sur la détermination du montant des indemnités autres que celles mentionnées à l’alinéa qui précède.

Le juge de l’expropriation ayant statué sur le montant de l’indemnité revenant à la société expropriée en réparation tant de la dépossession de son bien que de son éviction commerciale, il n’y a pas de difficultés particulières d’évaluation au sens de l’article précité.

La C D […] sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur les dispositions de l’article 700 du CPC

Au regard de la chronologie de l’affaire, notamment à compter du mois de décembre 2012, l’équité commande d’allouer à la société TOTAL MARKETING SERVICES une somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC, somme au paiement de laquelle la C D […] est condamnée.

Sur les dépens

Conformément aux dispositions de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, la C D […], société expropriante, supporte les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par décision mise à disposition, par jugement contradictoire et en premier ressort ;

Annexe à la présente décision le procès-verbal de transport du 14 mai 2014 ;

Constate que la C D […] a accepté le caractère satisfactoire de l’accomplissement par la société TOTAL MARKETING SERVICES de son obligation de dépollution selon un usage de logements avec deux niveaux de sous-sol ;

Constate que la C D […] ne rapporte pas la preuve de ce que la société TOTAL MARKETING SERVICES n’aurait pas satisfait entièrement à son obligation de dépollution ;

Constate que la société TOTAL MARKETING SERVICES justifie avoir satisfait complètement à son obligation de dépollution dans les termes de l’accord des parties ;

Dit que l’accord des parties est acquis ;

Fixe, en tant que de besoin, à 900 000 € (neuf cent mille euros), en valeur libre, l’indemnité totale de dépossession et d’éviction due par la C D […] à la société TOTAL MARKETING SERVICES dans le cadre de l’opération d’expropriation du bien situé […] à EPINAY sur […], sur les parcelles cadastrées section 0 n° 240, 0 n° 238 et P n° 25 d’une superficie totale de 4 611 m² ;

Précise que la somme arrondie de 900 000 € se décompose, selon la volonté des parties, de la manière suivante :

—  228 000 €, indemnité de dépossession ;

—  670 000 €, indemnité d’éviction ;

Déboute la C D […] de sa demande relative à une expertise judiciaire en matière de pollution ;

Condamne la C D […] à payer à la société TOTAL MARKETING SERVICES une somme de 8 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ;

Condamne la C D […] au paiement des dépens de la présente procédure.

Mylène I J K

Greffier Juge