TRIBUNAL

DE GRANDE INSTANCE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 OCTOBRE 2017

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE N° RG : 16/08628

N° de MINUTE :

Monsieur B A

[…]

93170 Y

représenté par M^e Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0347

DEMANDEUR

C/

Madame C Z

[…]

93170 Y

représentée par M^e Catherine BEURTON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1612

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VERNIMMEN, Vice-Président, statuant en qualité de Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 801 et suivants du Code de Procédure Civile, assistée aux débats de M^me COPIN, Greffier.

DÉBATS

Audience publique du 08 Juin 2017.

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rédigé et signé par Madame VERNIMMEN, Vice-Président, assistée de M^me COPIN, Greffier.

Sur les faits et prétentions

Monsieur et Madame X, propriétaires d’une parcelle de […] à Y, cadastrée […], ont procédé le 7 mai 2015 à la division de cette parcelle initiale en deux parcelles :

— parcelle de 86 m 2 , cadastrée sous les références […],

— parcelle de 63 m 2 cadastrée sous les références […].

Cette division résulte d’un document d’arpentage dressé par D E, Géomètres Experts, sis à […] et d’un procès-verbal de cadastre numéro 1601T en date du 7 mai 2015, publié au service de la publicité foncière de BOBIGNY 1^er le 7 mai 2015 sous le numéro D06278.

Les deux parcelles nées de cette division en deux lots sont grevées de charges réelles devant être portées dans les actes de vente y afférents. Ces charges sont les suivantes :

— interdiction de construire un mur dans la cour existant entre les deux parcelles,

— servitude de passage pour les piétons consentie par le fonds servant (lot A), au profit du fonds dominant (lot B),

— servitude de passage des canalisations du fonds servant (lot A), au profit du fonds dominant (lot B),

— servitude de prospect du fonds servant (lot B) au fonds dominant (lot A)

Suivant acte authentique en date du 26 août 2015 , Monsieur B A a acquis de Monsieur et Madame X un bien immobilier figurant au cadastre […] l’Egalité » pour une surface de 63 ca (lot B), correspondant à un pavillon à usage d’habitation comprenant une cour, deux débarras, entrée, salle d’eau, séjour, cuisine, buanderie, placard, et à l’étage un palier, deux chambres.

Par acte authentique en date du 23 juillet 2015, Madame Z a acquis de Monsieur et Madame X un bien immobilier figurant au cadastre […] l’Egalité » pour une surface de 86 ca (lot A).

Le 27 novembre 2015, Monsieur A a déposé en Mairie une déclaration préalable de travaux portant sur la modification de fenêtre et ouverture (RDC + R+1), la surélévation RDC et la création d’un toit terrasse avec accès. Le 21 janvier 2016, le maire de Y a rendu une décision de non opposition à une déclaration préalable. Les travaux ont débuté le 1^er février 2016.

Considérant que ces travaux ne respectaient pas la servitude de prospect, Madame Z a fait assigner Monsieur A en référé devant le Président du Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY par acte en date du 4 avril 2016, afin d’obtenir la cessation immédiate de ces travaux. Par ordonnance du 22 juin 2016, il a été jugé que les demandes de Madame Z ne donnaient pas lieu à référé en l’absence de preuve que la construction constituait une dommage au regard de la servitude de prospect, d’une telle gravité qu’il était nécessaire de la faire cesser, en l’absence de préjudice irréparable résultant de la poursuite des travaux jusqu’à leur terme et à défaut de justifier une violation évidente de la règle de droit.

Par courrier du 23 juin 2016, le conseil de Monsieur A a demandé à celui de Madame Z si sa cliente renonçait définitivement à tout recours contre son voisin et à se désister de toute action visant à faire juger que la construction ne serait pas conforme à la servitude de prospect litigieuse. Il lui indiquait qu’à défaut de réponse dans un délai de 8 jours, Monsieur A serait contraint de saisir le juge du fond afin de faire trancher définitivement le différend

Par acte du 29 juin 2016, Monsieur B A a fait assigner Madame C Z devant le Tribunal de céans aux fins de dire que les constructions réalisées sont conformes à la servitude de prospect bénéficiant au fonds dominant.

Suivant les dernières conclusions signifiées le 17 mai 2017, Monsieur A demande au tribunal deྭ:

«ྭREJETER toutes les fins et conclusions de Madame Z.

ADJUGER de plus fort à Monsieur A l’entier bénéfice de son acte introductif d’instance, à savoir :

DIRE ET JUGER que les constructions réalisées par Monsieur B A, telles qu’elles résultent des pièces versées aux débats et conforme au projet qu’il a déposé en mairie à l’appui de sa déclaration préalable, ayant fait l’objet de la décision de non-opposition du maire de Y du 21 janvier 2016, ne contreviennent aucunement à la servitude de prospect bénéficiant au fonds dominant, à savoir la parcelle cadastrée Section AF n° 230, pour une surface de 86ca, sise […], sur le fonds servant, à savoir la parcelle cadastrée […], pour une surface de 63ca, sise […].

DIRE que le présent jugement sera publié au 1^er Bureau du Service de la Publicité Foncière de BOBIGNY

CONDAMNER Madame C Z à payer à Monsieur B A la somme de 5.000 euros.

CONDAMNER la défenderesse aux entiers dépensྭ»

Suivant les dernières conclusions signifiées le 4 mai 2017, Madame Z demande au tribunal deྭ:

«- Dire et juger que Monsieur A ne justifie pas avoir respecté la servitude de prospect

bénéficiant au fonds dominant appartenant à Madame Z,

Subsidiairement,

— Dire et juger que la nouvelle construction réalisée par Monsieur A cause à Madame Z un trouble anormal du voisinage en la privant de la clarté et de l’ensoleillement dont elle bénéficiait initialement, et qui avaient justifié la servitude de prospect,

En tout état de cause,

— Débouter Monsieur A de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— Ordonner la démolition de la nouvelle construction réalisée par Monsieur A, ou à tout le moins, la réduction de sa hauteur, muret inclus, de façon à respecter strictement la hauteur de niveau antérieure de R + 1 à savoir 5,90 m,

— Ordonner la suppression de la guérite construite sur le toit terrasse au-dessus de l’ancien R+1 en violation de la servitude de prospect,

Et ce sous astreinte de 200 € par jour de retard, astreinte qui commencera à courir trois mois après la signification du jugement à intervenir et qui sera due jusqu’à l’établissement d’un procès verbal de constat par huissier de justice attestant de ce que la construction réalisée par Monsieur A ne dépasse pas la hauteur de 5,90 m à partir du sol, et de la suppression de la guérite,

— Condamner Monsieur A à payer à Madame Z la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamner Monsieur A aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître BEURTON, avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantieྭ»

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 24 avril 2017. L’affaire a été plaidée le 8 juin 2017 et mise en délibéré au 2 octobre 2017.

MOTIFS

I. Sur la conformité des constructions réalisées par Monsieur A à la servitude de prospect

Selon l’article 701 du Code Civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode. Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.

L’article 702 du Code de Procédure Civile dispose également que de son côté, celui qui a un droit de servitude ne peut en user que suivant son titre, sans pouvoir faire, ni dans le fonds qu’il doit à la servitude, ni dans le fonds à qui elle est due, de changement qui aggrave la condition du premier.

En l’espèce, Madame Z considère que la surélévation de la partie R +0 du pavillon figurant en rose sur le plan annexé aux actes de vente, aboutit à la création d’un toit terrasse comportant un muret tout autour du toit, ainsi que la pose de pare-vues ou gardes corps en bois de grande hauteur, ayant pour conséquence de boucher toute vue du ciel depuis la fenêtre de son rez-de-chaussée, ainsi que d’obstruer une bonne part de la vue depuis la cour et depuis l’étage, ce qui est contraire à la servitude de prospect et justifie la démolition de la nouvelle construction ou au moins sa réduction de sa hauteur avec la suppression de la guérite.

La servitude de prospect stipulée dans les deux actes authentiques de vente des 23 juillet 2015 et 26 août 2015 est rédigée ainsiྭ:

«ྭNature de la servitude -Servitude de prospect

Afin de sauvegarder le point de vue du fonds dominant, le propriétaire du fonds servant s’interdit, à titre de servitude réelle et perpétuelle, au seul profit dudit fonds dominant, qui accepte, et de ses propriétaires successifs, d’effectuer aucune construction ni plantation, sauf des plantations dont la hauteur n’excéderait pas 1,50 mètres, le tout sur toute la cour matérialisée sur le plan annexé ci-après.

Le propriétaire du fonds servant s’interdit également de surélever son habitation au-delà du niveau R+1 à l’exception du débarras et d’une partie de la cuisine matérialisé en vert sur le plan joint qui ne pourra être surélevée au-delà du niveau r+0. En conséquence, seule la partie matérialisée en rose sur le plan joint pourra être surélevée de r+0 à r+1.ྭ»

Ces servitudes ayant été instaurées par un titre, elles doivent s’interpréter selon la commune intention des parties en recherchant le sens de la clause dans le contexte dans lequel elle a été stipulée. En cas de doute, cette clause doit s’analyser dans un sens favorable au débiteur de l’obligation en application de l’article 1162 applicable dans son ancienne version.

Cette clause instaure des servitudes dites «ྭde cour communeྭ» en ce qu’elle établit entre propriétés, une zone où il est interdit de construire (1^er alinéa) et une zone où il est interdit de surélever au-delà d’un immeuble R+1 (2^e alinéa). Dans le premier cas, elle s’analyse en une servitude non aedificandi, dans le second dans une servitude non altius tollendi.

Or, le premier alinéa de la clause mentionne expressément l’objectif auquel l’interdiction de construire sur toute la cour a été imposée, à savoir «ྭpour sauvegarder le point de vue du fond dominantྭ». En revanche, le 2^e alinéa, qui instaure une interdiction d’une autre nature que celle stipulée au 1^er alinéa, à savoir celle de surélever au-delà d’un immeuble R+1, ne mentionne pas cet objectif. En l’absence de stipulation expresse dans le 2^e alinéa, Madame Z ne peut considérer que la mention «ྭafin de sauvegarder le point de vue dominantྭ» s’applique aux deux alinéas, et ce d’autant plus qu’il s’agit de deux servitudes de nature distincte qui n’imposent pas les mêmes obligations et qui portent sur des surfaces différentes.

Étant rappelé que le fonds de dominant (lot A) ne peut imposer des obligations plus lourdes que celle prévues par le titre, l’absence de reprise de cette mention dans le 2^e alinéa démontre que la servitude qu’elle instaure répond à un autre objectif que celui de préserver le point de vue. Or, il ressort des plans et photographies produites au débat que le fonds dominant (lot A de Madame Z) avait une vue, avant la surélévation faite par Monsieur A, sur le mur d’un hangar collé à l’habitation du fonds servant (lot B de Monsieur A), et non sur l’horizon. En outre, les servitudes stipulées dans les deux actes de vente s’analysent en des servitudes dites de cour commune dont l’objet est d’assurer une certaine distance entre les constructions, de garantir un certain prospect entre deux propriétés voisines. Dès lors, l’interdiction de surélévation au delà d’un bâtiment R+1 a été prévue pour assurer une distante minimale entre des habitations permettant au fond dominant (lot A de Madame Z) de jouir de l’air et de la lumière nécessaires.

Il ne peut donc être soutenu que l’interdiction de surélévation au delà d’un immeuble R+1 a été instaurée pour préserver «ྭle point de vue dominantྭ».

En outre, le 2^e alinéa indique, après avoir distingué les deux zones, indique que «ྭseule la partie matérialisée en rose sur le plan joint pourra être surélevée de r+0 à r+1ྭ». Il s’ensuit que l’immeuble surélevé sur cette zone ne peut contenir qu’un seul niveau. Or, un niveau dans un immeuble d’habitation correspond à un étage d’un bâtiment. Il se définit comme une surface de plancher close et couverte ou comme un espace compris entre le plancher et le plafond. Il convient de relever que cette clause n’exige pas une hauteur d’immeuble en mètres à respecter et qu’elle ne précise pas les caractéristiques du toit de cette surélévation en R+1. Cette clause limite uniquement le nombre de niveaux de l’immeuble à un seul étage.

Dès lors, il convient d’apprécier si la construction de Monsieur A contrevient aux prescriptions de cette clause.

En l’espèce, il ressort des plans de masse, les plans de coupe, croquis, les constats d’huissier et les photographies produits au débat que la partie du pavillon de Monsieur A, R+0, matérialisée en rose sur le plan joint à l’acte de vente était couverte d’un toit pentu ainsi que l’autre partie du pavillon de niveau R+1 et qu’après les travaux, un étage a été construit au niveau de la zone rose et qu’une toiture-terrasse recouvre les deux parties de ce pavillon.

Les travaux de Monsieur A ont abouti à la création d’un étage au niveau de la zone rose et d’une toiture-terrasse sur les deux parties du pavillon. Or, la toiture-terrasse ne constitue pas un niveau dès lors que s’il est clos, il n’est pas couvert par un plafond. Il s’ensuit que la toiture-terrasse n’équivaut pas à la création d’un niveau supplémentaire, de sorte que le bâtiment construit par Monsieur A n’est constitué que d’un étage, et ce en conformité avec la servitude de prospect.

En outre, aucune des stipulations de la clause de servitude de prospect n’impose une forme de toit et contraint le fonds servant à garder la forme de toit qui existait au jour de la constitution de la servitude. Dès lors, la création d’une toiture-terrasse ne peut pas constituer une atteinte au droit réel posé la servitude de prospect.

Il importe peu de déterminer la hauteur de la toiture-terrasse avec son rebord et les pare-vues dès lors que la servitude interdisant la surélévation du bâtiment au delà du niveau R+1 ne fait référence à aucune hauteur exprimée en mètres et n’impose pas au fond servant de limiter la hauteur à celle existante au jour de la constitution de la servitude. Madame Z ne peut prétendre que la surélévation ne peut pas dépasser la hauteur de 5,90 mètres, muret inclus, alors que cette exigence de hauteur, qui vient aggraver l’obligation grevant le fond servant, n’est nullement stipulée, de quelque manière que ce soit, dans la clause de servitude de prospect.

De même, la guérite d’accès à cette terrasse ne peut être assimilée à une surélévation du bâtiment au niveau R+2 dès lors qu’elle ne correspond par un espace compris entre le plancher et le plafond couvrant la totalité de la surface de la bâtisse, et par conséquent à l’étage d’un immeuble.

En l’absence de prescription sur la forme du toit et sur la hauteur de la construction exprimée en mètres, il ne peut être soutenu que la construction de Monsieur A ne respecte pas la servitude du prospect dès lors que seul un étage a été construit sur la zone rose du plan, une toiture-terrasse avec un rebord et la pause de pare-vue comme sa guérite d’accès ne pouvant être considérée comme un niveau supplémentaire.

Dès lors, les constructions réalisées par Monsieur B A ayant fait l’objet de la décision de non-opposition du maire de Y du 21 janvier 2016, ne contreviennent pas à la servitude de prospect bénéficiant au fonds dominant, la parcelle cadastrée Section AF n° 230, pour une surface de 86ca, sise […], sur le fonds servant, la parcelle cadastrée […], pour une surface de 63ca, sise […]. Il convient d’ordonner la publication du présent jugement au 1 er Bureau du Service de la Publicité Foncière de BOBIGNY.

Par conséquent, il convient de débouter Madame Z de ses demandes de démolition de la nouvelle construction réalisée par Monsieur A, de réduction de sa hauteur, muret inclus à la hauteur de 5,90 m et de suppression de la guérite construite sur le toit terrasse au-dessus de l’ancien R+1.

II. Sur les troubles anormaux de voisinage

En application de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Toutefois ce droit est limité par le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation au propriétaire de l’immeuble d’où provient le trouble.

La responsabilité résultant de troubles qui dépassent les inconvénients normaux de voisinage implique de caractériser un rapport de voisinage, un trouble anormal, un préjudice et un lien de causalité entre ce trouble et le préjudice.

Il appartient au tribunal d’apprécier s’il s’agit d’inconvénients excessifs compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné, étant rappelé qu’une construction édifiée dans le respect des règles d’urbanisme et en conformité avec le permis de construire peut constituer un trouble anormal de voisinage.

En l’espèce, il n’est produit au débat aucun rapport d’expertise ou avis d’un professionnel permettant d’apprécier la perte de clarté et d’ensoleillement depuis la construction d’un bâtiment R+1 par Monsieur A sur son fonds. Les schémas établis par Madame F G, outre le fait qu’il n’ont pas été établis de manière contradictoire, portent sur la perte de vue, et non sur la perte d’ensoleillement. Il est clairement mentionné en première page « avant projet-vue de la cuisine ou de la chambre /après-projet-vue de la cuisine ou de la chambreྭ», les autres pages ne faisant que reprendre ces titres. En outre, ne figurent pas sur ces coupes l’emplacement du soleil, sa trajectoire et les ombres portées en fonction des heures et des saisons. En revanche, les zones orangées partent des yeux d’un individu installé dans une cuisine puis dans une chambre. Dès lors, ces plans portent uniquement sur la perte de vue, et non sur la perte d’ensoleillement et de clarté.

Il ne suffit pas de produire quelques photographies pour établir que cette perte de clarté ou d’ensoleillement constitue un trouble de voisinage et qu’elle revêt un caractère anormal, alors que les deux pavillons se situent dans un quartier urbain où la densité des habitations est importante et où il existe plusieurs constructions accolées les unes aux autres, comme l’attestent les photographies versées au débat. Il convient au surplus de relever que la fenêtre du rez-de-chaussée donnant sur la cuisine est en retrait du balcon du 1^er étage de l’habitation de Madame Z.

A supposer que la surélévation du bâtiment en R+1 couverte d’une toiture-terrasse a entraîné une d’ensoleillement, il n’en demeure pas moins que le caractère anormal ne peut être retenu en l’absence d’éléments objectifs permettant de connaître l’état d’ensoleillement dont la maison de Madame Z bénéficiait avant la construction de la surélévation.

Les plans établis par Madame F G de manière non contradictoire démontrent qu’avant les travaux, les vues de Madame Z depuis le rez-de-chaussée butait sur le hangar sur lequel s’adossait la maison de Monsieur A, qu’après les travaux, ces vues butent sur le mur de la façade de maison, au niveau du plafond du 1^er étage et que dans les deux cas, les vues sont déjà obstruées par le propre balcon du 1^er étage du pavillon de Madame Z. S’agissant de la vue depuis la chambre, les plans mentionnent, après travaux, une vue au-dessus de la toiture-terrasse de Monsieur A ainsi que des pares-vues posées sur la terrasse.

Il n’est donc pas démontré que la surélévation d’un bâtiment en R+ 1 ou la construction d’une toiture-terrasse a entraîné une perte de vue depuis le rez-de-chaussée ou le 1^er étage, alors que la présence d’un hangar jouxtant le fonds de Monsieur A et le bâtiment d’habitation initialement implanté sur son fond avaient déjà supprimé l’horizon de la propriétaire de Madame Z.

Les seules photographies produites par les parties montrent que le tissu urbain entourant les deux habitations est composé de maisons d’habitation R+1 ou R+2, d’immeubles collectifs de quatre à cinq étages et que la construction de Monsieur A en un bâtiment R+1 présente des caractéristiques similaires aux autres maisons individuelles du quartier et s’insère dans son environnement urbain.

Dès lors, ces troubles, à supposer qu’ils soient caractérisés, ne sont que la conséquence inévitable de la densification progressive du quartier déjà urbanisé dans lequel se situent les habitations de Madame Z et Monsieur A, étant rappelé que nul n’est assuré de conserver son environnement qui peut toujours être remis en question par le plan d’urbanisme.

Il n’est donc pas établi que la surélévation avec la toiture-terrasse nouvellement construite par Monsieur A entraîne une perte du luminosité significative dans les pièces de la maison de Madame Z ainsi qu’une perte de vue et qu’elle constitue une gêne excédant les inconvénients normaux de voisinage eu égard à l’environnement urbain dans lequel sont insérées ces deux habitations.

Par conséquent, il convient de débouter Madame Z, sur le fondement des troubles anormaux de voisinage, de ses demandes de démolition de la nouvelle construction réalisée par Monsieur A, de réduction de sa hauteur, muret inclus à la hauteur de 5,90 m et de suppression de la guérite construite sur le toit terrasse au-dessus de l’ancien R+1.

III. Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est tenue aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame Z, partie qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et qu’il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il apparaît équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, de condamner Madame Z à payer à Monsieur A la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les autres demandes de frais irrépétibles seront rejetées.

Les circonstances de l’affaire et son ancienneté justifient de prononcer l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

Dit que les constructions réalisées par Monsieur B A ayant fait l’objet de la décision de non-opposition du maire de Y du 21 janvier 2016, ne contreviennent pas à la servitude de prospect bénéficiant au fonds dominant, la parcelle cadastrée Section AF n° 230, pour une surface de 86ca, sise […], sur le fonds servant, la parcelle cadastrée […], pour une surface de 63ca, sise […],

Ordonne la publication du présent jugement au 1^er Bureau du Service de la Publicité Foncière de BOBIGNY,

Déboute Madame Z de ses demandes de démolition de la nouvelle construction réalisée par Monsieur A, de réduction de sa hauteur, muret inclus à la hauteur de 5,90 m et de suppression de la guérite construite sur le toit terrasse au-dessus de l’ancien R+1,

Condamne Madame Z à payer à Monsieur A la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Madame Z aux dépens,

Ordonne l’exécution provisoire.

La minute a été signée par Madame VENIMMEN, Vice Président , et par Madame COPIN, Greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT