DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […] – Impasse Y […], représenté par son syndic en exercice la société L M SAS,

[…]

[…]

représenté par Maître Arthur ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #D0156

DÉFENDEURS

Monsieur B X

Madame C X

[…]

[…]

Madame I X N

[…]

[…]

Monsieur D X

[…]

[…]

représentés par Maître Sophie BILSKI CERVIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #R0093

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS

Laurent BOUGERIE, Vice-Président

E F, Juge

G H, Magistrat à titre temporaire

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DELIBERE

Laurent BOUGERIE, Vice-Président

Didier YOU, Vice-Président

G H, Magistrat à titre temporaire

assistés de Christine KERMORVANT, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 21 Septembre 2017 tenue en audience publique devant Laurent BOUGERIE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

Par acte d’huissier de justice en dates des 26 mars et 4 mai 2015, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M a fait assigner Madame I X N N et Monsieur D X pour les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 7807,27 euros au titre des charges impayées et des frais avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2013, date de la première mise en demeure, la somme de 2500 euros à titre de dommages intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, voir ordonner la capitalisation des intérêts, et voir condamner solidairement Madame I X N et Monsieur D X à lui payer la somme de 4800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’en tous les dépens, avec exécution provisoire de la décision à intervenir.

Par acte d’huissier de justice en dates du 16 décembre 2015, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur B X et Madame C X aux mêmes fins.

La jonction des instances a été prononcée par mention au dossier le 7 janvier 2016.

Vu les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M, notifiées par voie électronique le 9 novembre 2016;

Vu les dernières conclusions de Madame I X N, Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X signifiées le 24 juin 2016;

L’immeuble du […] – impasse Y à […] est régi par le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La société L M en est le syndic en exercice, ayant succédé au Cabinet NEXITY LAMY.

Madame I X et Monsieur D X d’une part, Monsieur B X et Madame C X d’autre part, sont respectivement nu-copropriétaires et usufruitiers indivis des lots des lots n° 1, 10 et 200 de l’immeuble à savoir :

Bâtiment A :

— Lot n° 1 :

Au rez-de-chaussée, avec accès sur rue, porte à gauche de l’entrée commune A, un local commercial comprenant :

— boutique et bureau.

Ce lot communique avec le lot 200 (bâtiment C).

ainsi que les 873/10.000° des parties communes générales et de la propriété du sol et les 1.696/10.000° des charges particulières au bâtiment

— Lot n° 10 :

Au sous-sol, avec accès par escalier particulier depuis le rez-de-chaussée, porte gauche dans l’entrée commune A :

— trois caves.

Ce lot est grevé d’une servitude de passage à l’égout, au compteur d’eau et au transformateur E.D.F

ainsi que les 257/10.000° des parties communes générales et de la propriété du sol et les 499/10.000° des charges particulières au bâtiment

Bâtiment C :

— Lot n° 200 :

Au rez-de-chaussée, porte gauche dans la cour commune :

— la totalité du bâtiment à usage d’atelier

Ce lot communique avec le lot 1 du bâtiment A.

ainsi que les 275/10.000° des parties communes générales et de la propriété du sol.

Monsieur B X est le mandataire de l’indivision X.

Au terme de ses dernières conclusions, au visa des articles 1153 et 1154 du Code civil, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, et selon le dispositif ci-après reprroduit de ses écritures , le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M, demande au tribunal de :

« -Condamner solidairement Madame I X, Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires du […] – impasse Y à […] la somme de 7.807,27 € au titre des charges impayées et des frais, arrêtés à la date du 26 mars 2015, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2013, date de la première mise en demeure, en application de l’article 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

- Condamner solidairement Madame I X, Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires du […] – impasse Y à […] la somme de 2.500 € à titre de dommages et intérêts et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, en application de l’article 1153 alinéa 4 du Code civil ;

- Débouter Madame I X, Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir nonobstant toute offre de garantie et toute voie de recours ;

-Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1154 du Code civil ;

— Condamner solidairement Madame I X, Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X à payer au syndicat des copropriétaires du […] – impasse Y à […] la somme de 4.800 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

-Condamner solidairement Madame I X, Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X aux entiers dépens de l’instance au profit du syndicat des copropriétaires du […] – impasse Y à […] et de l’Association d’Avocats ANQUETIL ASSOCIES, Avocats au Barreau de PARIS et aux offres de droit pour ceux ne revenant pas au syndicat des copropriétaires, et ce en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. »

Au terme de leurs dernières conclusions, au visa des articles 10 de la Loi n. 65-557 du 10 juillet 1965, 81 de la Loi n. 2000-1208 du 13 décembre 2000, 1231-6 du Code civil, 515, 696 et 700 du Code de Procédure Civile , et selon le dispositif ci-après reproduit de leurs écritures, Madame I X N , Monsieur D X, Monsieur B X et Madame C X demandent de :

« - DIRE ET JUGER que le Syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter lacondamnation solidaire des nu-propriétaires, Monsieur D X et J X, et des usufruitiers, Monsieur B X et Madame C X au paiement des sommes suivantes :

- 7 807,27 euros au titre des charges de copropriété et des frais au 8 janvier 2015,

- 2 500 euros à titre de dommages et intérêts,

- 4 800 euros au titre de l’article 700 du CPC,

- les dépens.

- DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15 ème de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- DONNER ACTE au Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15 ème de ce qu’il reconnait devoir Monsieur D X et Madame I X, Monsieur B X et Madame C X la somme de 468,66 euros au titre de l’exonération des charges relatives à l’entretien de l’escalier A et ses éléments d’équipements (dont l’électricité),

A titre reconventionnel,

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15 ème à annuler les écritures inscrites sur le compte de Monsieur D X, Madame I X, Monsieur B X et Madame C X au titre des charges de combustible de chauffage, des charges d’entretien et d’électricité et des frais de procédure entre le 1^er janvier 2012 et le 4 ème trimestre 2016 d’un montant de 10 941,70 euros.

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du […] à Paris 15 ème à respecter les quatre catégories de charges distinguées dans le règlement de copropriété qui doivent apparaître distinctement dans les appels provisionnels et les régularisations annuels de charges,

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires […] à Paris 15 ème à verser à Monsieur D X, Madame I X, Monsieur B X et Madame C X, la somme de 1 500 euros, chacun, à titre de dommages et intérêts,

- CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires […] à Paris 15 ème àverser à Monsieur D X, Madame I X, Monsieur B X et Madame C X la somme de 4 000 euros, chacun, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

-DISPENSER Monsieur D X, Madame I X, Monsieur B X et Madame C X de participer au paiement des condamnations susvisées

-CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires […] à Paris 15 ème aux entiers dépens »

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières conclusions en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 28 mars 2017 et l’audience de plaidoiries s’est tenue le 21 septembre 2017.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de condamnation solidaire des nu-propriétaires et usufruitiers au paiement des charges

Les défendeurs excipent en substance du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires à l’encontre de Monsieur D X et de Madame I X N N nu-propriétaires des lots 1, 10 et 200.

Ils soutiennent à cet égard qu’il est de droit positif qu’en l’absence de clause de solidarité stipulée entre indivisaires par le règlement de copropriété, il incombe au syndic en présence d’un lot grevé d’usufruit d’opérer une ventilation des charges imputables aux nu-propriétaires et aux usufruitiers selon la distinction énoncées par les articles 605 et 606 du code civil.

Ils ajoutent que les charges dont le paiement est réclamé constituent exclusivement des charges d’entretien, et que le syndicat des copropriétaires est mal fondé en sa demande de condamnation à paiement des défendeurs susvisés, solidairement avec Madame C X et Monsieur B X pris en leur qualité d’usufruitiers.

Le syndicat demandeur objecte qu’aucun texte ne dipense le nu-propriétaire de l’obligation au paiement des charges instituées par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 au motif qu’un démembrement de propriété a été notifié au syndic, que le syndicat des copropriétaires n’est pas tenu d’opérer une ventilation des charges entre nu-propriétaire et usufruitier, que la distinction entre charges d’entretien et charges relatives aux grosses réparations est inopposable au syndicat des copropriétaires et qu’elle concerne les seuls rapports entre nu-propriétaires et usufruitiers.

SUR CE

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et équipements présentent à l’égard de chaque lot, et qu’il sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 6 du décret du 17 mars 1967 dispose que tout transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, toute constitution sur ces derniers d’un droit d’usufruit, de nue propriété, d’usage ou d’habitation, tout transfert de l’un de ces droits est notifié, sans délai, au syndic, soit par les parties, soit par le notaire qui établit l’acte, soit par l’avocat qui a obtenu la décision judiciaire, acte ou décision qui, suivant les cas, réalise, atteste ou constate ce transfert ou cette constitution.

Cette notification comporte la désignation du lot ou de la fraction de lot intéressé, ainsi que l’indication des noms, prénoms, domicile réel ou élu de l’acquéreur ou du titulaitre de droit, et le cas échéant, du mandataire commun précu à l''article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle comporte également, le cas échéant, l’indication des accords prévus à l’article 26-8 de cette loi .

Cette notification doit être faite indépendamment de l’avis de mutation prévu à l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée.

L’article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, en sa rédaction issue de la loi n° 2014-366 en date du 24 mars 2014, dispose qu’en cas d’indivision ou de démembrement du droit de propriété, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal de grande instance à la requête de l’un d’eux ou d’un syndic.

Au cas d’espèce il est établi par les productions et non contesté par le syndicat demandeur que le démembrement de propriété des lots n°1, 10 et 200 de l’ensemble immobilier du 44, rue de Vouillé- impasse Y à PARIS, et la constitution d’usufruit consentie indivisément sur les dits lots à Monsieur B X et à Madame C K ont été notifiés au syndic, et qu’un mandataire commun des copropriétaires indivis en nue propriété et en usufruit a été désigné en la personne de Monsieur B X.

Il résulte de ce qui précéde que, le démembrement de copropriété des lots considérés étant rendu opposable au syndicat des coproprétaires, et en l’absence de clause de solidarité stipulée au règlement de copropriété, les usufruitiers et nu-propriétaires ne sont pas respectivement débiteurs d’une obligation in solidum au paiement des charges.

Par suite, il incombe au syndic de procéder à une répartition des charges entre usufruitiers et nu-propriétaires selon les dispositions des articles 605 et 606 du code civil, en sorte que les premiers doivent supporter les charges ou dépenses qui se rattachent à la jouissance, alors que les grosses réparations sont à la charge des nu-propriétaires.

Relèvent ainsi des grosses réparations celles qui constituent une dépense exceptionnelle normalement prise sur le capital, alors que celles incombant à l’usufruitier comportent les dépenses d’entretien et de réparations courantes de l’immeuble, les frais de ravalement, les dépenses d’administration, les frais de fonctionnement des services collectifs et éléments d’équipement communs, les impôts et taxes perçus sur l’immeuble ainsi que les primes d’assurances collectives.

Au cas d’espèce, les charges estimées impayées relèvent, selon les pièces versées aux débats, et notamment les appels de charges courantes et travaux, le relevé détaillé des dépenses du syndicat pour les années 2012, 2013 et 2014, et le relevé de charges de «l’indivision» X, des seules dépenses d’entretien, de réparations courantes et d’administration de l’ensemble immobilier qui incombent aux usufruitiers selon les dispositions précitées de l’article 605 du code civil.

Par suite, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation solidaire, voire même in solidum, en tant que formée à l’encontre de Madame I X N et de Monsieur D X, pour avoir avoir paiement de la somme de 7.807,27 € au titre des charges impayées et des frais, arrêtés à la date du 26 mars 2015 avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2013, date de la première mise en demeure.

Sur la créance de charges

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipements communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Au terme de l’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1/6^e du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux alinéas 2 et 3 de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des avances constituées par les provisions spéciales prévues au sixième alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges.

Les défendeurs excipent en premier lieu de la preuve non rapportée en son quantum de la créance comme portant notamment sur des charges estimées dues à compter du 1^er janvier 2012, alors que le syndicat demandeur ne verse aux débats que les appels de fonds émis par le cabinet L M à compter du 1^er janvier 2013.

A l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse aux débats les procès-verbaux d’assemblée générale des 23 mai 2011, 23 mai 2012, 4 juillet 2013, 13 mai 2014 et 5 mai 2015 ayant approuvé les comptes des exercices 2010, 2011, 2012, 2013, et 2014, approuvé les comptes de dépenses hors budget pour travaux, les budgets prévisionnels initiaux et actualisés des exercices 2011 à 2016, les appels de provisions pour charges courantes et travaux à compter du 1^er janvier 2013, le relevé des dépenses du syndicat pour les années 2012, 2013 et 2014, les relevés de charges de «l’indivision X » pour les années 2012 et 2013, le contrat de syndic ainsi que les mises en demeure et relances en date des 4 février 2013, 18 mars 2013, 6 février 2014 et 6 mai 2014.

Il résulte de ce qui précède que l’extrait de compte copropriétaire établi par la société L M fait état d’une reprise de solde du précédant syndic NEXITY, d’un montant de de 3026,80 euros au 31 décembre 2012, en considération d’un solde de charges arrêté au 31 décembre 2011 et de provisions sur charges courantes appelées depuis le 1^er janvier 2012.

Si l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, il n’est ni soutenu ni établi en défense que les dits appels seraient en contradiction avec les résolutions n°17 de l’assemblée générale du 23 mai 2011 portant vote du budget prévisionnel de l’exercice 2012 , détaillé par postes de dépenses pour un montant de 35308 euros, et appelé par provisions trimestrielles exigibles avant approbation des comptes du syndicat , au 1^er jour de la période fixée et en fonction de la clé de répartition susivisée.

Par suite, le moyen tiré de l’absence de production des appels de charges à titre provisionnel ou définitif pour la période antérieure au 1^er janvier 2013 sera écarté.

Il est soutenu en deuxième lieu que les lots dont les consorts X sont indivisément usufruitiers ne sont pas raccordés au chauffage central collectif, que dès l’origine les locaux ont été équipés de radiateurs raccordés à une chaudières privative installée dans la cave, et que le règlement de copropriété est affecté d’une erreur comme incluant les lots n° 1 et 200 dans la répartition de tantièmes de charges particulières de chauffage.

Les défendeurs ajoutent qu’aux termes d’une assemblée générale en date du 4 juillet 2001, devenue définitive faute de contestation, opposable et exécutoire entre les copropriétaires à défaut même de publication et de modificatif au règlement de copropriété, a été voté une modification de la grille de répartition des charges de chauffage collectif telle que prévue au règlement de copropriété du 3 octobre 1977, et l’application d’une nouvelle grille de répartition sur 790 millièmes excluant ainsi les lots 1, 3 et 200.

Ils soulignent ensuite qu’en exécution de cette de cette résolution, les appels de charges émis par les syndics successifs les ont exonérés jusqu’en 2012 des charges de chauffage central, qu’il en a été ainsi du copropriétaire du lot n° 3 pour la période de 2001 à 2004, date à laquelle, en vertu d’une résolution d’assemblée générale du 6 avril 2004, a été voté le raccordement du lot au chauffage collectif aux frais de la copropriété, réparti en charges de chauffage, que depuis cette assemblée génarale, seuls les lots n° 1 et 200 sont restés exonérés de la répartition des charges de chauffage, et que le refus d’application de la résolution votée par l’assemblée générale du 4 juillet 2001 à compter de l’année 2012 leur fait grief, dans la mesure où pour la période du 1^er janvier 2012 au 1^er trimestre 2015 visée par l’assignation, ont été indûment appelées les sommes respectives de 5348, 30 euros et de 1265, 50 euros au titre des charges de combustible et les dépenses d’entretien de la chaudière, et qu’au titre des provisions et charges appelées dans la période du 2^e trimestre 2015 au 4^e triemestre 2016, les charges de chauffage indûment appelées s’élèvent à la somme globale de 2084,87 euros.

Ils excipent enfin du refus de raccordement de leurs lots au chauffage collectif en dépit de leurs demandes et des engagements pris par le syndic de soumettre des devis à cette fin au Conseil Syndical, la question de ce raccordement n’ayant pas été porté, malgré leur demande, à l’ordre du jour de l’assemblée générale des 5 mai 2015, puis ayant fait l’objet en vue de l’assemblée générale du 10 mai 2016 d’une inscription à l’ordre du jour modifiant et dénaturant les termes de leurs demandes en tant que prévoyant le raccordement à leurs frais exclusifs.

Les défendeurs indiquent prendre acte du rejet de la demande de raccordement au faits du syndicat des copropriataires et indiquent qu’en égard à cette décision, ils ne sont plus disposés à supporter à hauteur de la quote part initialement fixée à 143/1000ème pour les lots 1 et 200 la charge des dépenses liées à l’entretien de la chaudière de chauffage central.

Le syndicat des copropriétaires objecte que le caractère lacunaire de la 2^e résolution de l’assemblée générale du 4 juillet 2001 fait obstacle à l’exonération sollicitée des charges particulières de chauffage central collectif au bénéfice des lots n° 1 et 200.

Il souligne que cette résolution ne précise ni les lots ni les copropriétaires concernés par cette demande d’exonération et n’en explique pas les raisons.

Il ajoute que depuis 2001, le règlement de copropriété n’a fait l’objet d’aucun modificatif approuvé par l’assemblée générale, et que ce réglement a pour vocation de s’appliquer dans sa rédaction actuelle.

Il fait valoir en outre que dès l’origine, les lots en cause étaient raccordés au chauffage central collectif, que de manière unilatérale et sans autorisation de l’assemblée générale, les copropriétaires ont supprimé ce raccordement, que les débranchements effectués ne peuvent avoir aucun effet sur l’obligation de contribuer aux dépenses de chauffage, sauf décision unanime de l’assemblée générale des copropriétaires, telle qu’exigée par l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, de dispenser pour l’avenir le copropriétaire souhaitant renoncer à ce service collectif pour installer un chauffage individuel ou de supprimer le service lui-même.

Il souligne enfin que nulle demande de raccordement au chauffage collectif n’a été formalisée dans les conditions prévues par la loi de 1965 et le décret de 1967 en 2014 et 2015, et qu’à l’instar du coproprétaire du lot n°3, sauf dispense transactionnelle ultétieure en contrepartie du versement de la quote-part de travaux de modernisation de la chaufferie, les copropriétaires des lots n°1 et 200 ont été autorisés à raccorder leurs lots à leur frais, de sorte que les défendeurs ne peuvent valablement soutenir qur ces frais doivent être nécessairement mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

SUR CE

Au terme des dispositions précitées de l’article 10 alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

L’article 11 alinéa 1^er de la loi du 10 juillet 1965 énonce que, sous réserve des dispositions de l’article 12, la répartition des charges ne peut être modifiée qu’à l’unanimité des copropriétaires, mais que lorsque des travaux ou des actes d’acquisition ou de disposition sont décidés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité.

L’article 25 f ) devenu 25 e) de la loi précitée dispose par ailleurs que sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1^er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement d’usage d’une ou plusieurs parties privatives.

S’il résulte du premier de ces textes, d’ordre public, que l’utilité des services collectifs et éléments d’équipement commun doit être appréciée objectivement, et non en fonction de l’usage réellement fait par les copropriétaires, et qu’en dehors des cas prévus par le deuxième des textes ci-dessus visés , l’unananimité de l’ensemble des copropriétaires présents, représentés ou absents est requise pour toute modification de la répartition des charges, une délibération d’assemblée générale modifiant une répartition des charges sans que l’unanimité requise ait été obtenue peut néanmoins s’imposer à tous les copropriétaires dès lors d’une part qu’elle n’a pas fait l’objet d’une action en nulllité dans le délai de deux mois édicté par l’article 42 alinéa 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965, ou que d’autre part la résolution litigieuse modifiant la clause de répartition des charges stipulée au règlement de copropriété puisse être réputée non écrite pour avoir irrégulièrement modifié cette répartition dans des conditions non conforme au critère de l’utilité édicté par l’article 10 alinéa 1^er précité.

Le règlement de copropriété reçu en dat du 3 octobre 1977 et publié au 7 ème bureau des Hypothèques de PARIS le 18 octobre 1977, volume 3304 n°2 :

en sa section I du chapitre II du titre premier « Etat descriptif de division » stipule en son article 4 que « les choses et parties communes à tous les copropriétaires sont qualifiées de parties communes générales », qu’elles se « répartissent entre tous les copropriétaires selon les quotités indiquées pour chacun d’eux à l’article 6 et dans le tableau récapitulatif figurant en suite » , qu’elles comprennent « …/… la cave commmune et la chaufferie commune au rez de chaussée du bâtiment B , les branchements et canalisations d’eau, de gaz , électricité …/… à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seraient la propriété de chacun » , que les « parties communes spéciales aux copropriétaires du bâtiment B comprennent …/… les coffres, conduits de fumée, gaines techniques et de ventilation, souches et têtes de cheminée et leurs accessoires …/… les branchements et canalisations d’eau, de gaz, électricité …/… à l’exclusion des branchements particuliers sur lesdites canalisations qui seraient la propriété de chacun »;

en sa section 2 du chapitre II, stipule en son article 5, que les parties privatives comprennent notamment, sans que cette énumération soit limitative, les canalisations intérieures et raccordements particuliers desservant exclusivement le local ( sauf pour les installations de chauffage central ) » et …/… « tous les acessoires des parties privatives ( serrurerie , robinetteries etc…) »;

en sa section 2 « charges particulières » stipule en son article 18 III « charges relatives au chauffage central » que les dites charges comprennent notamment « l’entretien , la réparation, et le remplacement de la chaudière ou de tout appareil de production de chaleur à usage collectif , les frais de consommation d’eau, enregistrée sur unn compteur spécial , ainsi que ceux d’entretien et de remplacement de ce compteur, les frais de consommation d’électricité occasionnés par le fonctionnement de tout appareil de production de chaleur ou d’eau chaude, le coût du combustible, les salaires et charges sociales y afférentes du chauffeur ou de tout personnel spécialement préposé au fonctionnement et à l’entretien de la chaudière ou de tout appareil de production de chaleur ou d’au chaude, et les primes d’assurance qui pourraient éventuellement être souscrites en complément de l’assurance générale de l’ensemble immobilier. ».

Il résulte de la grille de répartion des charges relatives au chauffage central édictée par le règlement de copropriété que celles-ci ont été réparties, pour les lots n° 1, 3 et 200, dans les proportions respectives de 103/ 1000èmes, 64/1000èmes et 43/1000èmes.

Il résulte enfin du règlement de copropriété alors que le règlement de copropriété n’autorisait pas spécialement les titulaires de lots à disposer d’un chauffage individuel.

Au terme de sa résolution n°2 portant « Détermination de la base de réparatition des charges de chauffage » adoptée aux conditions de majorité de l’article 25 e) sinon de l’article 26, l’assemblée générale extraordinaire des copropriétaires en date du 4 juillet 2001 a décidé « d’appliquer la base de répartition des charges de chauffage sur 790 millièmes avec possibilité de rachat de quote-part par le copropriétaire du lot 3, l’assemblée générale restant souveraine quant à cette possibilité de rachat ».

Il se déduit de cette résolution, non contestée dans le délai de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 bien que n’ayant pas été adoptée à l’unanimité des copropriétaires, que si la modification de la répartition des charges spéciales de chauffage central qu’elle entérine en fixant de fait une nouvelle grille de répartition par retranchement des quotes parts de charges imputées aux lots n° 1, 3 et 200 n’a pas été été rendue nécessaire par leur incidence directe et certaine sur la réparation des charges communes édictée par le réglement de copropriété, d’une part en raison de l’exécution de travaux d’amélioration au sens de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965, tels que notamment la transformation d’élements d’équipement collectif existants ou l’adjonction d’éléments nouveaux, de l’exécution de travaux rendus obligatoires, de mise en conformité, d’économies d’energie, ou comportant la création de nouveaux locaux privatifs, ou d’autre part en raison de la conclusion d’acte d’acquisition ou d’aliénation de parties communes, ou enfin par un changement d’usage de parties privatives, les lots en cause ayant constamment été exploités à usage commercial conformément à leur destination tel que prévu par le règlement de copropriété, il résulte des pièces versées en défense aux débats, notamment des attestations des entreprises BEAUDOYER et THERMI’ CLEAN coroborées par celle de Monsieur Z, directeur technique de la SARL DBV locataire commercial des lots n° 1 et 200, que les dits lots, actuellement chauffés par radiateurs électriques, n’ont jamais été raccordés à l’installation de chauffage collectif et de production d’eau chaude de l’immeuble, qu’ils présentent les traces d’un raccordement à une chaudière murale à gaz privative démontée lors de travaux d’aménagement éxécutés postérieurement à l’année 2001, qu’il résulte encore, notamment , du devis CEPRIM en date du 27 août 2014 et d’un motant global de 6190,11 euros TTC comportant « création de piquages sur la nappe chauffage immeuble en sous-sol du local commercial , fourniture et pose de deux vannes à boisseau sphériques d’isolement , percements pour passages canalisations et tuyauteries, fournitures et pose de nouvelles cannalisations depuis vannes d’isolement jusqu’à l’emplacement de futurs radiateurs…. que l’installation de chauffage collective ne comporte pas, et n’a pas comporté de vannes en attente pour ledit local, que le modèle de chaudière collective installée devait exclure le chauffage des lots n° 1, 3 et 200, raison pour laquelle a été adoptée la 21 eme résolution de l’assemblée générale du 6 avril 2004 portant répartition en charges communes générales du coût de raccordement du lot n° 3 propriété de Monsieur A en contrepartie du versement de sa quote -part afférente aux travaux de modernisation de la chaufferie, que le raccordement techniquement possible des lots n°1 et 200 à l’installation de chauffage collectif aurait impliqué un accroissement corrélatif de la puissance de la chaufferie, susceptible d’engager des travaux onéreux, tant pour les parties privatives des lots commerciaux raccordés que pour les parties communes, et que dès lors, le non-usage par les copropriétaires des lots considérés de l’installation de chauffage collectif ne résultait pas d’une décision individuelle dictée par des convenances personnelles, mais au contraire d’une absence d’utilité objective de la dite installation en raison de ses caractéristiques d’origine.

Par voie de conséquence, l’édiction d’une nouvelle grille de réparatition des charges de chauffage collectif par une décision d’assemblée générale devenue définitive modifiant une clause du réglement de copropriété susceptible d’être déclarée non écrite faute de satisfaire aux critère d’utilité d’ordre public de l’article 10 alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965 doit recevoir application à compter de la date de son adoption à l’égard de l’ensemble des copropriétaires, quand bien même aucun modificatif au règlement de copropriété n’a-il-été publié pour le rendre opposable aux ayants cause à titre particulier des copropriétaires et aux tiers.

C’est donc en application de cette résolution que les appels de provision et charges adressés aux défendeurs jusqu’en 2012 ont valablement exonéré les copropriétaires des lots n°1 et 200 de toute participation aux charges de chauffage collectif.

Les défendeurs sont donc fondés à soutenir que, sans égard au litige tenant à la reception ou la dénaturation des demandes alléguées des consorts X d’inscription à l’ordre du jour complémentaire des assemblées générales des 5 mai 2015 et 10 mai 2016 de projets de résolutions tendant à leur raccordement à l’installation de chauffage collectif aux frais du syndicat des copropriétaires, alors que la résolution 26.2 de l’assemblée générale du 10 mai 2016, adoptée aux conditions de majorité de l’article 25, a autorisé ce raccordement aux frais exclusifs des demandeurs, le syndicat des copropriétaires a irrégulièrement imputé à leur compte, dans la période du 1^er janvier 2012 au 8 janvier 2015, les sommes de 5348,30 euros au titre des frais de combustible, 1265, 50 euros au titre des dépenses d’entretien de la chaudière, outre les sommes de 478, 89 euros au titre des charges de chauffage collectif appelées entre le 2^e trimestre et le 4^e trimestre 2015, et de 1605,98 euros au titre desdites charges appelées entre le 1^er trimestre et le 4^e trimestre 2016 inclus.

Il est soutenu en outre par le syndicat des copropriétaires que le règlement de copropriété prévoit une grille spéciale de répartition des charges relatives à l’entretien de l’escalier A et à ses éléments d’équipement ; qu’en l’absence de tapis et de ravalement intérieur récent de la cage d’escalier, ces charges comportent exclusivement les dépenses d’entretien courant et les dépenses d’électricité; que ces charges incombent exclusivement aux copropriétaires des lots n° 2 à 9, alors que le contrat d’entretien et la fourniture d’electricité ne font pas l’objet d’une ventilation et d’un comptage séparé générateurs de frais supplémentaires.

Le syndicat demandeur en déduit que les copropriétaires des lots n° 1, 10 et 200 du bâtiment, qui ne sont pas tenus de participer aux charges d’entretien du bâtiment A, peuvent être exonérés de la fraction de dépense correspondant aux frais d’entretien du bâtiment B, soit 5 % selon l’estimation qui en a été faite par le prestataire, sur la quote-part qui leur a été imputée à hauteur de leurs tantièmes de parties communes générales, soit 1405/10000 èmes, de sorte qu’ils sont fondés à se voir restituer, pour l’année 2012 la somme de 7166,58 euros x 5% x 1405/ 10 000èmes, soit 50,34 euros, pour l’année 2013 la somme de 6219,20 x 5% x 1405/ 10 000èmes, soit 43,69 euros, et pour l’année 2014 la somme de 2675, 60 euros x 5% x 1405/10 000èmes, soit 18,80 euros, et 112, 80 pour l’ensemble de la période considérée.

Au titre des frais d’électricité de l’escalier A, le syndicat demandeur fait valoir qu’en l’absence de compteur électrique distinct, ces frais peuvent être évalués eu égard à la configuration des lieux à 40 % de la consommation électrique totale de l’immeuble pour le bâtiment B , et à 40 % de cette consommation pour le bâtiment A, dont respectivement un tiers, soit 20 % de la consommation électrique de l’immeuble, au titre d’une part du fonctionnement de l’interphone, d’autre part de l’éclairage du hall, et enfin l’éclairage de l’escalier.

D’après le syndicat des copropriétaires, les défendeurs sont fondés à se voir restituer la somme de 20% x 686,58 , soit 137,32 euros pour l’année 2012, la somme de 20 % x 665,89 soit 133,18 euros pour l’année 2013, et la somme de 20 % x 426,64 euros pour l’année 2014 , soit 85,33 euros, et 355,83 euros pour l’ensemble de la période considérée.

Il en résulte, d’après le syndicat des copropriétaires, une créance de charges courantes et travaux de 8037, 99 euros arrêtée au 26 mars 2015, majorée des frais de recouvrement pour 237,94 euros, dont à déduire les exonérations susivisées, soit 8037,99 + 237,94 – 112,80 – 355, 83 = 7807, 27 euros.

Les défendeurs soutiennent pour leur part que selon les stipulation du règlement de copropriété, les lots 1, 10 et 200 ne doivent contribuer, ni aux charges spéciales d’entretien de l’escalier A et de ses éléments d’équipement commun, ni aux charges d’entretien de l’escalier B et de ses éléments d’équipement commun, qu’ils doivent ainsi être exonérés des dépenses d’entretien et des frais d’électricité appelées pour les deux bâtiments, en sorte qu’ont été indûment appelées entre 2012 et le 8 janvier 2015 les sommes de 2663,49 euros au titre des dépenses d’entretien incluant le contrat d’entretien ménager, salaires et charges sociales, et de 270,79 euros au titre des frais d’electricité pour la même période, auxquelles se sont ajoutées les sommes respectives de 669,31 euros et de 108,90 euros pour l’année 2015, outre des frais de procédure estimés non nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et comme relevant en outre des actes de gestion courante incombant au syndic, ce pour un montant de 237,94 euros tels qu’arrêtés au 8 janvier 2015 et de 463, 36 euros tels qu’arrêtés au 21 mars 2016.

Il s’en déduit, d’après les défendeurs, qu’ont été indûment appelées les sommes de 8520,52 euros au titre des charges de chauffage collectif, des charges d’entretien, d’électricité et des frais de procédure pour la période du 1^er janvier 2012 au 1^er trimestre 2015, et de 10941,70 euros arrêtée au 4^e trimestre 2016, incluant des appels provisionnels de charges générales, en violation de la spécialisation des charges édictée au règlement de copropriété , et portant sur les charges de combustible, d’entretien , d’électricité et de frais de procédure.

Au terme de l’article 1^er du décret du 17 mars 1967, le règlement de copropriété comporte, notamment, l’état de répartition des charges prévu par le troisième alinéa de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui définit les différentes catégories de charges, distingue celles relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration de l’immeuble, celles relatives au fonctionnement et à l’entretien de chacun des éléments d’équipement commun et celles entraînées par chaque service collectif.

Ce même texte prévoit que l’état de répartion des charges fixe, conformément aux dispositions de l’article 10 alinéa 3 et s’il y a lieu de l’article 24 alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965 la quote-part qui incombe à chaque lot dans chacune des catégories de charges et à défaut, indique les bases selon lesquelles la réparatition est faite pour une ou plusieurs catégories de charges.

Il résulte en outre de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que l’institution par le règlement de copropriété de parties communes spéciales affectées de tantièmes particuliers crée une propriété indivise entre les copropriétaires concernés excluant tout droit de propriété des autres copropriétaires sur ces parties communes, même en l’absence de syndicat secondaire.

Par suite, les clauses du réglement de copropriété prévoyant en l’espèce que les charges d’entretien des escaliers des bâtiment A et B et de leurs éléments d’équipement, en ce compris les frais de consommation d’électricité occasionnés par l’éclairage de l’escalier, sont réparties respectivement entre les lots de ces mêmes bâtiments en y excluant les lots n° 1, 10 et 200, et en fonction des tantièmes de charges particulières qu’elles édictent pour les autres lots, font nécessairement obstacle à leur imputation à ces mêmes lots en charges communes générales.

Il s’en déduit que les défendeurs sont fondés à soutenir que la créance de charges alléguées arrétée à la somme de 7807,27 euros au 8 janvier 2015, en ce compris les frais susvisés de chauffage collectif, et les frais d’entretien et de consommation d’electricité de l’escalier B, n’est établie ni en son quantum, ni en son principe, et que les frais de recouvrement qui leur ont été imputés sont inopérents au regard du caractère infondé de la créance de charges.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande principale en paiement d’une somme de 7807, 27 euros au titre des charges impayées et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2013, date de la première mise en demeure et avec capitalisation des interêts dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle

Les défendeurs sollicitent à titre reconventionnel l’annulation des écritures inscrites à leur compte au titres des charges de combustibles de chauffage, des charges d’entretien et d’électricité, et des frais de procédure, ainsi que la condamnation du syndicat des copropriétaires à « respecter les quatres catégories de charges distinguées par le réglement de copropriété, et qui doivent apparaître distinctement dans les appels provisionnels et les régularisations annuelles de charges.

Le syndicat des copropriétaires objecte que cette demande est injustifiée et que l’allocation de la somme susivisée constituerait un enrichissement sans cause pour des copropriétaires exonérés du paiement de leurs charges.

Le rejet de la demande principale en paiement au titre de charges impayées et frais arrêtées au 8 janvier 2015, dont il résulte qu’il appartiendra au syndicat des copropriétaires de rectifier d’une part à compter de cette date, et à défaut de toute actualisation de la réclamation, les écritures comptables passées au titre des charges de chauffages collectif, des appels de provisions et charges d’entretien et d’électricité des escaliers A et B, ainsi que pour l’avenir, les appels de provisions et charges en fonction des différentes catégories de charges stipulées au règlement de copropriété, rend irrecevable et sans objet, faute d’intérêt actuel à agir des consorts X, la demande reconventionnelle formées à ces fins.

Sur les autres demandes

Le rejet de la demande principale rend sans objet la réclamation indemnitaire du syndicat des copropriétaires à hauteur d’une somme de 2500 euros à raison des difficultés de gestion et de trésorerie engendrées par la défaillance, en l’espèce inopérente, des défendeurs dans le paiement des charges qui leur incombe.

Le demandeur principal sera débouté de la demande qu’il forme à ce titre.

Les consorts X sollicitent l’allocation d’une somme de 1500 euros en réparation de leur préjudice moral, à raison d’une part de l’instance engagée, d’autre part de l’atteinte à leur honneur et à leur considération, à l’égard des autres copropriétaires, qui résulte de l’imputation de charges indues par l’actuel syndic

Faute de justifier, par les pièces qu’ils communiquent, d’un préjudice distinct de celui qui découle de l’avance des frais exposés pour leur défense, les consorts X seront déboutés de ce chef de demande.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

En l’espèce, les consorts X voyant leurs prétentions pour partie prospérer, il sera fait droit à leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure.

Succombant à la présente instance, le syndicat des copropriétaire sera condamné aux entiers dépens.

Supportant les dépens, il sera également condamné à verser à la somme pour chacun de 750 Euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’exécution provisoire se justifiant, il y a lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L

M de ses demandes formées à l’encontre de Madame I X N et de Monsieur D X, en leur qualité nu-propriétaires indivis des lots n° 1, 10 et 200 de l’état descriptif de division;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M de sa demande formée à l’encontre de Monsieur B X et de Madame C X, usufruitiers indivis des lots n° 1 , 10 et 200 de l’état descriptif de division, pour avoir paiement de la somme de 7.807,27 € au titre des charges impayées et des frais, arrêtés à la date du 26 mars 2015, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2013, date de la première mise en demeure, et capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière en application de l’article 1343-2 du code civil.

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M de sa demande formée à l’encontre de Monsieur B X et de Madame C X, usufruitiers indivis des lots n° 1 , 10 et 200 de l’état descriptif de division, pour avoir paiement de la somme de 2500 euros à titre de dommages-intérêts;

DECLARE Monsieur B X et de Madame C X irrecevables en leurs demande reconventionnelle d’annulation des écritures inscrites à leur compte pour la somme de 10941,70 euros au titre des charges de combustibles, de chauffage, des charges d’entretien et d’électricité des escaliers A et B et des frais de procédure entre le 1^er janvier 2012 et le 4^e trimestre 2016;

DECLARE Monsieur B X et de Madame C X irrecevables en leurs demande reconventionnelle tendant à la condamnation du Syndicat des copropriétaires à faires aparaître distinctement dans ses appels de provisions et régularisatiosn annuelles de charges les quatre catégories de charges édictées par le règlement de copropriété;

DEBOUTE Monsieur B X et de Madame C X de leurs demandes de dommages-intérêts;

DISPENSE Monsieur B X et de Madame C X de participation à la dépense commune des frais de procédure, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M aux entiers dépens;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 44, rue de Vouillé à PARIS, représenté par son syndic la société L M à verser à Monsieur D X, Madame I X, Monsieur B X et Madame C X la somme pour chacun d’entre eux de 750 Euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement;

Fait et jugé à Paris le 18 Janvier 2018

Le Greffier Le Président

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