T R I B U N A L DE G R A N D E I N S T A N C E D ' E V R Y
■

Expropriations N° RG : 15/00083 N° Minute : 17/00026

[…] rendu le 30 JANVIER 2017

ENTRE :

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE

[…]

[…]

représentée par M^e Frédéric LEVY, avocat au barreau de PARIS

Autorité expropriante

ET

DÉFENDEURS

Monsieur C H X

[…]

[…]

comparant non représenté

Madame D I E épouse X

[…]

[…]

comparante non représentée

Expropriés

EN PRÉSENCE DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

représenté par : Madame SPONTON

adresse : Service du Domaine

[…]

[…]

JUGE DE L’EXPROPRIATION :

F G, Vice-Président, désignée par l’ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de PARIS, conformément aux dispositions des articles L.13-1 et R.13-2 du Code de l’Expropriation pour cause d’utilité publique.

GREFFIER : Jean-Paul LE GOFF

DÉBATS :

Par arrêté en date du 27 Novembre 2013 ont été déclarées d’utilité publique les acquisitions foncières par le SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE DE FRANCE (ci-après dénommé le STIF) en vue de réaliser le prolongement de la ligne de tramway T7 d’B MONS à […].

Une offre d’indemnisation a été effectuée par mémoire en date du 24 Juillet 2015 pour les parcelles cadastrées […] et […], respectivement au […] et […], à […], appartenant à Monsieur et Madame X.

Les expropriés ayant rejeté son offre d’expropriation, le STIF a saisi le juge de l’expropriation par requête en date du 11 Décembre 2015.

Le transport sur les lieux a été effectué le 5 Septembre 2016.

Madame le Commissaire du Gouvernement a conclu le 10 Août 2016 et le 8 Octobre 2016.

L’affaire a été appelée à l’audience du 10 Octobre 2016 où elle a été plaidée et mise en délibéré au 30 Janvier 2017.

Au terme de la procédure les prétentions et moyens des parties s’établissent comme suit:

Prétentions et moyens du STIF :

Le STIF demande au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité revenant aux expropriés comme suit :

— indemnité principale : 44 200 euros ;

— indemnité de remploi : 5 420 euros ;

— indemnité pour perte d’une place de stationnement : 4 000 euros ;

— indemnité pour travaux de voirie éventuels et modification des réseaux : sursis à statuer ;

— indemnité pour sécurisation des fenêtres : 3 116 euros.

Au soutien, le STIF produit les éléments de comparaison suivants :

— vente du 14 Janvier 2011, parcelles AR 550, 545, 546 et AD 231 à […], 365 euros le m² ;

— vente du 29 Mai 2013, parcelle AW212 à […], 313 euros le m² ;

— vente du 23 Novembre 2011, parcelle AY687 à […], 346 euros le m².

Soit un prix unitaire moyen de 341,33 euros du m² auquel il conviendra d’appliquer un abattement pour encombrement, soit une valeur de 273 euros du m².

Le STIF conclut au rejet de la demande formulée au titre de la dépréciation du surplus, les expropriés ne justifiant pas d’un lien de causalité direct, matériel et certain entre une éventuelle dépréciation et la procédure d’expropriation. L’ évaluation de la perte de la valeur vénale du bien ne saurait représenter plus de 5 % de la valeur de la propriété.

S’agissant de l’indemnité pour frais de déplacement et de reconstruction des clôturer à l’identique, le STIF demande qu’il lui soit donné acte de son engagement de réaliser les travaux à ses frais. Les expropriés souhaitant réaliser eux mêmes les travaux, le STIF produit dans une note en délibéré une contre proposition d’un architecte pour 69 048,63 euros.

S’agissant des indemnités pour frais de voirie et réseaux divers, le STIF demande qu’il lui soit donné acte de son engagement de réaliser les travaux à ses frais.

S’agissant des indemnités pour perte d’arbres et végétaux, le STIF fait valoir que ce préjudice est déjà indemnisé au titre de la dépréciation du surplus et à titre subsidiaire propose une somme de 100 euros par arbre impacté.

S’agissant des indemnités pour la sécurisation des fenêtres, les parties s’accordent sur le montant de 3116 euros.

Prétentions et moyens des expropriés :

Les expropriés demandent que la valeur unitaire au m² soit fixée à 550 euros conformément aux conclusions du Commissaire du Gouvernement, soit une indemnité principale de 89 100 euros.

Ils demandent une indemnité de remploi calculée aux taux habituels de 9 910 euros.

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus, ils demandent une somme de 104 300 euros. Ils font valoir pour la parcelle […] que l’emprise entraînera une diminution importante de l’espace d’isolement par rapport à l’avenue, la perte totale du rideau végétal et la perte de la seule place de stationnement automobile possible sur la parcelle. Pour la parcelle […], l’emprise entraînera la perte de trois places de stationnement sur les six existantes.

Les expropriés demandent pour les frais de déplacement et reconstitution des clôtures une somme de 106 850 euros au vu des devis qu’ils ont fait établir. Ils précisent souhaiter effectuer eux mêmes les travaux plutôt que ceux-ci soient effectués par le STIF.

S’agissant des indemnités pour travaux de voirie et raccordement aux réseaux divers, ils demandent une somme de 36 260 euros. A l’audience, Monsieur X indique que les travaux peuvent être effectués par le STIF.

Les expropriés demandent une somme de 32 240 euros pour la perte des arbres d’ornement et végétaux divers, une somme de 3 116 euros pour la sécurisation des fenêtres et une somme de 4 624 euros au titre des frais d’études.

Propositions du Commissaire du Gouvernement :

Madame le Commissaire du Gouvernement propose de fixer l’indemnité revenant aux expropriés comme suit :

Madame le Commissaire du Gouvernement propose des termes de comparaison situés sur la commune de […] :

— vente du 25 Janvier 2012, parcelle AC 2016, 553 euros du m² ;

— vente du 11 Mai 2012, parcelle AI 406, 612 euros du m² ;

— vente du 26 Juin 2013, parcelle AL 43, 409 euros du m² ;

— vente du 12 Juillet 2013, parcelle Y, 463 euros du m² ;

— vente du 21 Mars 2014, parcelle Z, 540 euros du m² ;

— vente du 21 Mars 2014, parcelle AC 424, 438 euros du m² ;

— vente du 9 Octobre 2015, parcelle AL 440, 500 euros du m² ;

— vente du 7 Mars 2016, parcelle AL 441, 549 euros du m².

Faisant apparaître un prix moyen de 508 euros et un prix médian de 520 euros.

Compte tenu du COS effectif de l’unité foncière, de sa grande taille et de sa situation particulièrement attractive, Madame le Commissaire du Gouvernement propose de retenir une valeur unitaire de 550 euros du m².

S’agissant de l’indemnité pour dépréciation du surplus, Madame le Commissaire du Gouvernement retient une dépréciation globale du surplus, toutes nuisances confondues, à hauteur de 20 % de la valeur vénale de la propriété, soit 480 000 euros au 22 Août 2015.

S’agissant des travaux de réfection de clôture à l’identique et de modification de la VRD, des indemnités pourront être allouées aux expropriés sauf si l’expropriant s’engage à prendre les travaux à sa charge.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I : Sur la nature des opérations poursuivies :

L’opération poursuivie consiste dans le prolongement de la ligne de tramway existant entre A et B MONS jusqu’à la gare RER de […].

II : Sur le bien exproprié :

Les emprises prévues seront de 88 m² sur la parcelle […] et de 74 m² sur la parcelle […]. Les reliquats seront respectivement de 399 m² et 353 m².

Les emprises concernent une bande de terrain d’environ 4 à 5 mètres de largeur à partir de la clôture, le long de la rue de la République, en bordure des deux parcelles.

Sur l’une des parcelles, à l’angle de la rue d’Estienne d’Orves et de la rue de la République est édifiée la maison d’habitation des propriétaires, construite avant 1900, qui du fait de l’emprise se trouvera très proche de la voie publique, à une distance qui peut être évaluée à moins de 2 mètres.

Sur la seconde parcelle se trouve le cabinet d’architecte du propriétaire, dans une maison située plus en retrait de la voie publique.

III : Sur les indemnités :

L’article L321-1 du code de l’expropriation dispose que les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

L’article R311-22 précise que “le juge statue dans la limite des conclusions des parties, telles qu’elles résultent de leurs mémoires et des conclusions du Commissaire du Gouvernement si celui-ci propose une évaluation inférieure à celle de l’expropriant.

Si le défendeur n’a pas notifié son mémoire en réponse au demandeur dans le délai de six semaines prévu à l’article R311-1, il est réputé s’en tenir à ses offres, s’il s’agit de l’expropriant, et à sa réponse aux offres, s’il s’agit de l’exproprié.

Si l’exproprié s’est abstenu de répondre aux offres de l’administration et de produire un mémoire en réponse, le juge fixe l’indemnité d’après les éléments dont il dispose.”

1 : Sur la date de référence :

L’article L322-2 du même code dispose que :

“Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L1 ou, dans le cas prévu à l’article L122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique…”

La date de droit commun se situe donc un an avant l’ouverture de l’enquête préalable à la déclaration d’utilité publique (DUP).

Toutefois, lorsque la commune est dotée d’un PLU et d’un droit de préemption urbain, la date de référence est la date à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien (article L142-6 du code de l’urbanisme).

En l’espèce, les parcelles concernées sont situées dans un secteur soumis à un droit de préemption urbain renforcé depuis une date antérieure à l’approbation du PLU (2007).

La date de référence sera en conséquence fixée au 22 Février 2008, date à laquelle le bien était classé en zone U2.

2 : Sur l’indemnité de dépossession :

Le prix d’un bien immobilier est nécessairement déterminé par la valeur du marché concernant des biens de même nature situés dans la même zone géographique. La méthode de comparaison sera donc préférée à une appréciation purement économique faite à partir de données brutes non forcément transposables aux biens en cause.

La valeur d’un terrain varie en fonction de sa dimension, de sa configuration, de sa situation et de son accessibilité.

En l’espèce, le bien est situé à proximité immédiate de la gare RER, en centre ville, et bénéficie de toutes les commodités.

Les termes de comparaison retenus par Madame le Commissaire du Gouvernement apparaissent pertinents, car concernant des biens situés à […] non loin du bien concerné et s’agissant de terrains à bâtir.

En conséquence une valeur unitaire de 550 euros du m² sera retenue et l’indemnité principale sera fixée comme suit :

162 m² x 550 euros = 89 100 euros

3 : Sur l’indemnité de remploi :

Il résulte de l’article R322-5 du code de l’expropriation que l’indemnité de remploi, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés par l’exproprié pour l’acquisition de biens de même nature, se calcule à partir de la seule indemnité principale versée au titre de la dépossession foncière.

Elle est calculée forfaitairement en proportion du montant de l’indemnité principale et elle représente le montant des frais et droits (droits de mutation, frais d’acte et honoraires de négociation) que devrait supporter l’exproprié pour reconstituer en nature son patrimoine. Elle est due en principe même si le remploi s’effectue sous d’autres formes, ou même si le remploi n’est pas envisageable.

Les taux s’établissent comme suit :

—  20 % jusqu’à 5 000 euros

—  15 % pour la tranche de 5 000 euros à 15 000 euros

—  10 % au-delà de 15 000 euros

Il sera donc alloué à ce titre :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1 000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

74 100 euros 10 % 7 410 euros

Total : 9 910 euros

4 : Sur l’indemnité pour dépréciation du surplus :

En matière de dépréciation du surplus, le préjudice n’est indemnisable par les juridictions de l’expropriation que s’il découle de la mauvaise configuration par suite du prélèvement ou de la perte d’un accessoire important.

En l’espèce, l’emprise va entraîner une plus grande proximité de l’habitation avec la rue, particulièrement passante, et la destruction d’une partie importante de la végétation qui isolait la propriété de la rue.

Une place de stationnement sera également perdue.

Il sera retenu une dépréciation globale du surplus, toutes nuisances confondues, à hauteur de 20 % de la valeur vénale du bien au 22 Août 2015 qui peut être estimée à 480 000 euros eu égard à la qualité de la propriété et aux prix du marché.

L’indemnité sera fixée comme suit :

480 000 euros x 20 % = 96 000 euros.

5 : Sur l’indemnité pour perte des arbres et végétaux :

La demande présentée de ce chef sera rejetée car déjà indemnisée au titre de la dépréciation du surplus.

6 : Sur l’indemnité pour frais de travaux de réseaux :

Il sera donné acte au STIF de son engagement de réaliser à ses frais les travaux nécessaires.

7 : Sur l’indemnité pour frais de sécurisation des fenêtres :

Les parties s’étant accordées sur ce point, une indemnité de 3 116 euros sera accordée de ce chef.

8 : Sur la demande d’indemnité accessoire pour frais d’études :

La demande présentée de ce chef sera rejetée.

9 : Sur l’indemnité pour frais de clôture :

Il sera alloué de ce chef une indemnité de 80 000 euros tenant compte des devis fournis tant par l’expropriant que par les expropriés.

10 : Sur le montant de l’indemnité totale :

Dès lors le montant de l’indemnité totale s’établit comme suit :

Indemnité principale :

162 m² x 550 euros = 89 100 euros

Indemnité de remploi :

Base de calcul Taux Montant

5 000 euros 20 % 1 000 euros

10 000 euros 15 % 1 500 euros

74 100 euros 10 % 7 410 euros

Total : 9 910 euros

Indemnité pour dépréciation du surplus :

480 000 euros x 20 % = 96 000 euros

Indemnité pour sécurisation des fenêtres :

3116 euros

Indemnité pour frais de clôture :

80 000 euros

Total :

89 100 euros + 9 910 euros + 96 000 euros + 3 116 euros + 80 000 euros = 278 126 euros

IV : Sur les dépens :

Conformément aux dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation , les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

FIXE à 278 126 euros l’indemnité à payer par le STIF à la Monsieur C X et Madame D E épouse X pour la dépossession partielle des parcelles […] et […] situées […] et […] d’Orves à […] se répartissant comme suit :

indemnité principale : 89 100 euros

indemnité de remploi : 9 910 euros

indemnité pour dépréciation du surplus : 96 000 euros

indemnité pour sécurisation des fenêtres : 3 116 euros

indemnité pour frais de clôture : 80 000 euros

DONNE ACTE au STIF de son engagement de réaliser à ses frais les travaux de modification des réseaux nécessaires.

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

DIT que les dépens seront laissés à la charge de l’autorité expropriante en application des dispositions de l’article L312-1 du code de l’expropriation.

Jugement prononcé publiquement par F G, Juge de l’Expropriation pour le Département de l’Essonne, qui a signé la minute avec Jean-Paul LE GOFF, Greffier le trente janvier deux mil dix sept.

LE GREFFIER, LE JUGE DE L’EXPROPRIATION,