RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal de Grande Instance d’EVRY

Chambre des Référés

Ordonnance rendue le 09 Mars 2018

MINUTE N° 18/______

N° N° RG 17/01206

ENTRE :

SA SAFIMO, Société d’Aménagement Foncier et Immobilier de la Vallée de l’Essonne, dont le siège social est […]

Représentée par Maître Albert COHEN de la SCP COHEN/HYEST, avocats au barreau d’ESSONNE

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

SAS CHEDEVILLE CHARCUTERIE DE PARIS, dont le siège social est […]

Représentée par Maître Christophe BOURDEL de la SCP GRANRUT Société d’Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0014

DEFENDERESSE

D’AUTRE PART

RENDUE PAR

Z A, Juge,

Assistée de Sandrine PINILLA, Greffier

**************

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 29 octobre 1987, la Société d’Aménagement Foncier et Immobilier de la Vallée de l’Essonne (société S.A.F.I.M. O.) a donné à bail à la société Spécialités Chedeville un bâtiment à usage d’entrepôt et de bureaux situé […] à Morangis (Essonne)pour une durée de 27 ans.

Selon acte notarié du 7 novembre 1989, la société S.A.F.I.M. O. a donné à bail à la même société un ensemble de bâtiments à usage d’entrepôt et de bureaux également situé à Morangis (Essonne) pour une durée de 27 ans.

La société Chedeville Charcuterie de Paris, venant aux droits de la société Spécialités Chedeville, a donné congé par acte du 24 juin 2015 pour le bail du 29 octobre 1987 et par acte du 1^er mars 2016 pour le bail du 7 novembre 1989.

Les locaux ont été restitués au bailleur.

Par acte du 15 décembre 2017, la société S.A.F.I.M. O. a fait assigner la société Chedeville Charcuterie de Paris et a formulé les prétentions suivantes :

Désigner tel expert judiciaire avec mission de :

— se rendre sur les lieux,

— visiter les locaux faisant l’objet des baux des 29 octobre 1987 et 7 novembre 1989,

— se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission et notamment les permis de construire et documentations techniques,

— décrire les travaux et diligences à réaliser pour parvenir à la parfaite et complète remise en l’état initial des lieux, tels qu’ils étaient lors de la prise à bail commercial en 1987 et 1989,

— prendre connaissance du récapitulatif de Monsieur X établi le 2 novembre 2017,

— chiffrer lesdits travaux et diligences,

— donner son avis sur le devis de la SARL Intec,

— dire que l’expert sera mis en oeuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au secrétariat greffe de ce tribunal dans les 4 mois de sa saisine,

— dire qu’il en sera référé en cas de difficultés,

— fixer la provision à consigner au greffe, à titre d’avance sur les honoraires de l’expert et le délai de consignation,

— réserver les dépens.

A l’audience du 26 janvier 2018, la société S.A.F.I.M. O. maintient ses prétentions. Elle explique que le preneur a fait réaliser dans les lieux de très importants travaux afin de permettre l’exercice de son activité de préparation industrielle de produits à base de viande mais qu’elle n’entend pas conserver ces transformations et aménagements et que selon les termes du bail, elle serait en droit de solliciter du preneur le rétablissement des lieux dans leur état primitif aux frais de celui-ci.

Elle explique que si une première ordonnance de référé a rejeté sa demande le 10 février 2017 au motif qu’elle ne produisait pas les pièces nécessaires et qu’aucun conflit n’était latent, la situation se présente aujourd’hui différemment dans la mesure où elle a produit un récapitulatif sommaire des interventions à réaliser établi par un architecte ainsi qu’un devis et que la société Chedeville Charcuterie de Paris s’est expressément opposée à prendre en charge le coût de ces travaux. Elle en conclut que les parties seraient en désaccord sur la prise en charge et le chiffrage des travaux.

Elle souligne que l’état initial des bâtiments serait attesté par M. X, architecte.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la société Chedeville Charcuterie de Paris, elle soulève l’existence d’une contestation sérieuse au motif que le compte définitif n’a pas encore été établi entre les parties.

Selon note en délibéré du 31 janvier 2018, la société S.A.F.I.M. O. transmets un devis détaillé des travaux et sollicite la réouverture des débats.

Par conclusions soutenues oralement à l’audience du 26 janvier 2018, la société Chedeville Charcuterie de Paris demande au juge des référés de :

— débouter la société S.A.F.I.M. O. de ses demandes,

A titre reconventionnel,

— condamner la société S.A.F.I.M. O. à lui rembourser à titre de provision, la somme de 17.671,13 euros au titre de la taxe foncière qui aurait été indûment mise à sa charge pour les années 2011 à 2014,

— condamner la société S.A.F.I.M. O. à lui rembourser à titre de provision, la somme de 10.421,64 euros au titre d’un trop perçu de provision pour charges au titre de l’année 2015,

— condamner la société S.A.F.I.M. O. à lui rembourser à titre de provision, la somme de 873,23 euros au titre d’un trop perçu de provision pour charges au titre du mois de janvier 2016,

— condamner la société S.A.F.I.M. O. à lui rembourser à titre de provision, la somme de 2.604,88 euros au titre d’un trop perçu de provision pour charges au titre des mois de février et mars 2016,

— condamner la société S.A.F.I.M. O. à lui rembourser à titre de provision, la somme de 4.696,53 euros au titre d’un trop perçu de provision pour charges au titre des mois d’avril à juin 2016,

— ordonner à la société S.A.F.I.M. O. de limiter sa provision mensuelle pour charges à compter du mois de juillet 2016 à la somme de 34,49 euros,

— condamner la société S.A.F.I.M. O. à lui rembourser à titre de provision, la somme de 12.924 euros correspondant au dépôt de garantie;

— condamner la société S.A.F.I.M. O. au paiement d’une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société Chedeville Charcuterie de Paris explique que l’article 145 du code de procédure civile subordonne les mesures d’instruction à la justification d’un motif légitime. Elle fait valoir qu’un tel motif n’est pas présent en l’espèce dans la mesure où le devis produit avant l’audience de plaidoirie vise l’enlèvement et la mise au rebut d’éléments d’équipement, d’améliorations et d’embellissement de façon tout à fait imprécise. Elle soutient que le récapitulatif des travaux établi par M. X, architecte, serait imprécis car réalisé 30 ans après la réalisation des travaux sur des souvenirs et dans des termes généraux.

Elle soutient que l’expert judiciaire serait dans l’impossibilité d’accomplir sa mission dans la mesure où le bailleur ne pourrait solliciter la remise en état que des travaux effectués par le preneur et que les travaux en cause n’aurait pas été réalisés par elle mais par la société S.A.F.I.M. O. qui outre sa qualité de propriétaire des locaux serait une entreprise générale de construction. Elle ajoute qu’aucun état des lieux n’aurait été dressé au début des baux de sorte que l’expert judiciaire se trouverait dans l’impossibilité d’établir quel était l’état primitif des locaux. Elle ajoute avoir changé de dirigeants de sorte qu’elle même se trouverait dans l’impossibilité d’expliquer les transformations intervenues dans les locaux.

Elle en conclut que les questions relatives à l’identité de l’auteur des travaux et de l’état primitif des locaux devraient être tranchées avant qu’une expertise judiciaire puisse utilement être effectuée.

Au soutien de ses demandes reconventionnelles, elle fait valoir que les baux prévoyaient que la taxe foncière était à la charge du bailleur, de sorte qu’elle serait en droit d’obtenir remboursement des taxes foncières qu’elle aurait réglées. Elle ajoute que les provisions pour charges facturées par le bailleur ont été supérieures aux charges effectivement appelées, de sorte qu’elle serait en droit d’obtenir la restitution du trop perçu.

Elle précise que la société S.A.F.I.M. O. n’aurait pas pris en compte la dernière régularisation de charges pour le calcul de la provision et aurait continué à lui facturer une surprime d’assurance pour les risques liés à son activité industrielle à une époque où elle n’exploitait plus les locaux.

Selon note en délibéré du 31 janvier 2018, la société Chedeville Charcuterie de Paris sollicite le rejet des débats de la note en délibéré au visa de l’article 445 du code de procédure civile et subsidiairement fait valoir que le devis a été établi sans explication par une autre entreprise que celle initialement saisie, s’élève à un montant supérieur de 45% et permet de rapporter la preuve que la demanderesse est défaillante dans l’administration de la preuve qui lui incombe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats,

Si le juge a la possibilité de prononcer une réouverture des débats, cela suppose que les nouveaux éléments à prendre en considération soient nécessaires pour déterminer l’issue du litige.

Compte tenu des éléments déjà produits et des explications formulées, les nouveaux éléments transmis en cours de délibéré ne sont pas indispensables pour statuer.

Dans ces conditions, il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats.

Sur la demande d’expertise,

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Les baux des 29 octobre 1987 et 7 novembre 1989 prévoient tous deux la clause suivante : « Tous embellissements, améliorations, installations quelconques qui seraient faits par le preneur dans les lieux loués pendant le cours du bail resteront à son expiration, à quelque époque et de quelque manière qu’elle arrive, la propriété du bailleur sans aucune indemnité pour le preneur, à moins que le bailleur ne préfère demander le rétablissement des lieux dans leur état primitif, aux frais du preneur, ce qu’il aura toujours le droit de faire même s’il a autorisé les travaux ».

Au soutien de ses prétentions, la société S.A.F.I.M. O. produit notamment les baux, une demande de permis de construire établie au nom de la société Spécialités Chedeville datée du 24 avril 1987 portant sur le changement de destination de locaux au profit d’un « laboratoire de charcuterie », un arrêté du 31 mars 1989 accordant un permis de construire, un arrêté du 1^er juillet 1991 accordant le transfert du permis de construire au profit de la « Charcuterie de Paris », un certificat de conformité délivré à la « Charcuterie de Paris » par le maire de Morangis le 16 août 1993, une lettre de la société Spécialités Chedeville en date du 14 mars 1989 faisant état de son intention de prendre en charge la construction d’un nouveau bâtiment et sollicitant pour ce faire la conclusion à son profit d’un bail à construction de 27 ans, une courte note établie à cette occasion par M. X, architecte, une demande de permis de construire (non datée) établie au nom de la société Charcuterie de Paris pour la fabrication d’un laboratoire, deux procès-verbaux de constat établis les 3 février et 23 novembre 2016, un récapitulatif sommaire établi le 2 novembre 2017 par M. X, architecte, relatant les interventions réalisées par son cabinet en plusieurs tranches sur une période de douze ans et notamment la création d’un bâtiment neuf de laboratoire et de bureaux pour lesquels il indique qu’une partie des travaux a été réalisée pour le compte de la société Charcuterie de Paris ainsi que l’extension des bâtiments, un devis pour le curage complet du bâtiment établi par la société Intec le 7 avril 2017 ainsi qu’une lettre officielle du conseil de la société Chedeville Charcuterie de Paris faisant part du refus de cette société de prendre en charge le coût de cette intervention.

Sont ainsi produits des éléments qui permettent de penser que des travaux importants d’amélioration et des installations ont été effectués par la société Spécialités Chedeville, aux droits de laquelle vient la société Chedeville Charcuterie de Paris et que celle-ci s’oppose à la demande de remise en état de son ancien bailleur.

Si la mission de l’expert va être compliquée par le temps écoulé depuis le début du bail et le peu d’éléments précis produits à ce jour pour déterminer l’état des locaux au jour de l’entrée dans les lieux, cet état de fait n’est pas de nature à tenir en échec la demande de désignation d’un expert.

Le caractère incomplet du premier devis produit par la société S.A.F.I.M. O. ne peut davantage faire obstacle à la mise en oeuvre d’une expertise dans la mesure où les parties seront en mesure de transmettre à l’expert qui sera désigné tous nouveaux devis qu’elles estimeront utiles.

Dans ces conditions, il y a lieu de faire droit à la demande de désignation d’expert, dont la mission sera précisée au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles,

En vertu de l’article 809 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Si la société Chedeville Charcuterie de Paris produit au soutien de ses demandes reconventionnelles copie de situations de charges ainsi que les lettres de réclamations qu’elle a adressées à la société S.A.F.I.M. O. et à son conseil les 9 mars , 19 avril, 28 avril et 7 juillet 2016, la société S.A.F.I.M. O. produit la lettre qui lui a été adressée en réponse le 15 juin 2016 et qui explique les comptes qu’elle a effectués.

Une ébauche de compte entre les parties a ainsi été esquissée mais son établissement définitif n’a pas été réalisé. Il est compliqué par le fait que la société Chedeville Charcuterie de Paris a quitté les locaux en deux temps. Un compte prorata temporis doit être effectué en tenant compte des dates de libérations des bâtiments et de la superficie de ces bâtiments.

La nécessité d’établir un compte de charges constitue une contestation sérieuse qui s’oppose à ce qu’il soit fait droit en référé aux prétentions de la société Chedeville Charcuterie de Paris.

La société S.A.F.I.M. O. fait par ailleurs état d’un accord des parties intervenu dès le début des baux pour que la taxe foncière soit prise en charge par le preneur, contrairement aux termes des baux. Si la preuve de cet accord n’est pas rapportée, il est vrai qu’il n’est produit aucune réclamation du bailleur à ce titre avant les lettres de 2016 et ce alors que les baux ont perduré pendant près de 30 ans.

Cette absence de contestation du bailleur pendant une telle durée alors que la taxe foncière lui était facturée tend à rendre vraisemblable l’existence d’un accord entre les parties.

Il existe dès lors une contestations sérieuse et cette prétention sera rejetée.

Aux termes des baux, le dépôt de garantie a pour objet de garantir l’exécution des obligations incombant au preneur. Parmi ces obligations figure celle de remettre les lieux dans l’état dans lequel ils se trouvaient en début de bail si le bailleur en fait la demande.

Dans ces conditions, la demande de restitution du dépôt de garantie sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens seront laissés à la charge de la société S.A.F.I.M. O.

La demande formulée par la société Chedeville Charcuterie de Paris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise et commettons pour y procéder :

M. B C

[…]

[…]

[…]

avec pour mission de :

— convoquer les parties et entendre leurs explications, et plus généralement tous sachants et dans le respect du contradictoire,

— se faire communiquer tous documents et pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,

— se rendre sur place et visiter les locaux faisant l’objet des baux des 29 octobre 1987 et 7 novembre 1989,

— décrire les « embellissements, améliorations et installations quelconques » (selon les termes des baux) qui ont été réalisés par le preneur dans les biens loués pendant le cours du bail,

— décrire les travaux et diligences à réaliser pour parvenir au « rétablissement des lieux dans leur état primitif »(selon les termes des baux), c’est-à-dire tels qu’ils étaient lors de la prise à bail en 1987 et 1989,

— chiffrer lesdits travaux et diligences,

DISONS que l’Expert portera aussitôt que possible à la connaissance des parties et du magistrat chargé de suivre la mesure le calendrier de ses opérations accompagné de l’estimation du montant prévisible de ses frais et honoraires ;

DISONS que l’Expert effectuera sa mission dans le respect du principe de la contradiction, et prendra en compte dans son avis, conformément aux dispositions de l’article 276 du code de procédure civile, les observations qui lui seront éventuellement faites dans le délai qu’il aura imparti, au vu d’une synthèse des constatations, opérations et de ses orientations ;

DISONS que l’Expert devra adresser un pré-rapport aux parties et à leur conseil, lesquels disposeront d’un délai de 4 semaines pour lui adresser leurs observations sous forme de dire avant dépôt du rapport définitif,

DISONS que l’Expert devra déposer son rapport au greffe de ce tribunal dans les CINQ MOIS à compter de la réception de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai, sollicitée en temps utiles auprès du juge du contrôle ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour en suivre les opérations et statuer sur tous incidents ;

FIXONS à la somme de 3.000 euros (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise qui devra être consignée par la Société d’Aménagement Foncier et Immobilier de la Vallée de l’Essonne (société S.A.F.I.M. O.) à la régie d’avances et de recettes du Tribunal de grande instance d’Évry avant le 30 avril 2018 ;

REJETONS les demandes reconventionnelles de la société Chedeville Charcuterie de Paris ;

REJETONS les demandes de la société Chedeville Charcuterie de Paris sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes les autres prétentions des parties ;

RAPPELONS que la présente décision est revêtue de plein droit de l’exécution provisoire ;

LAISSONS les dépens à la charge de la Société d’Aménagement Foncier et Immobilier de la Vallée de l’Essonne (société S.A.F.I.M. O.).

Ainsi fait et rendu par mise à disposition au greffe, le NEUF MARS DEUX MIL DIX HUIT, et nous avons signé avec le Greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,