[…]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE Y

SERVICE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU 02 Décembre 2015

Z A épouse X c\ B C

DÉCISION N° : 2015/

RG N°15/01371

A l’audience publique des référés tenue le 04 Novembre 2015

Nous, Patricia LABEAUME, Vice-Président placé au tribunal de grande instance de Y, assistée de Barbara BERTELOOT,Greffier, avons rendu la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame Z A épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Richard-Dixon PYNE, avocat au barreau de NICE

ET :

Madame B C

[…]

[…]

représentée par M^e PARDO, avocat au barreau de Nice

Avis a été donné aux parties à l’audience publique du 04 Novembre 2015 que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 02 Décembre 2015

***

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé prenant effet le 5 mai 2014, M^me B C a donné à bail à M^me Z A épouse X, un local commercial situé […], à […]

Par acte d’huissier en date du 21 juillet 2015, M^me Z A épouse X a fait citer en référé M^me B C par-devant le Président du tribunal de grande instance de Y, aux fins de la voir condamner, au visa de l’article 809 du code de procédure civile et des dispositions de l’article 1719 du code civil, à installer un système d’extraction de l’air pollué conforme à la réglementation et au règlement de copropriété, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et au paiement d’une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Elle demande par ailleurs que soit ordonné la suspension du paiement des loyers du 1er octobre 2014 jusqu’à la mise en conformité du système d’extraction à la réglementation en vigueur et au règlement de copropriété.

Le dossier a été appelé à l’audience du 4 novembre 2015.

M^me Z A épouse X, au soutien de ses prétentions, expose qu’elle a pris à bail un local commercial destinée à la petite restauration ; que cependant elle ne peut exercer son activité en l’absence d’un système d’extraction de l’air pollué. Elle indique avoir mis en demeure la bailleresse par lettre du 10 octobre 2014 d’effectuer les travaux et la prévenait qu’elle suspendait le paiement des loyers. Elle expose que la chose louée n’est pas conforme à l’objet de la destination convenue au bail commercial ; que la petite restauration s’entend nécessairement de la fabrication artisanale de plats à partir de produits frais pour consommation immédiate à emporter ou à livrer ; que le preneur peut opposer l’exception d’inexécution au paiement des loyers et charges lorsque le bailleur à manquer à son obligation de délivrer la chose louée.

M^me B C soutient pour sa part que la petite restauration implique l’absence de toute odeur ; que le 19 novembre 2014, elle a fait délivrer un commandement de payer les loyers, à sollicité l’attestation d’assurance et c’est prévalue du non-respect des clauses du bail (système d’évacuation, installation de chaises et de tables sur les parties communes). Elle sollicite donc l’expulsion de M^me X, sa condamnation à lui payer par provision la somme de 5.650 euros, au titre des loyers et charges dues au 15 octobre 2015.

MOTIFS ET DECISION

Sur la demande de condamnation sous astreinte

Aux termes de l’article 809 du code de procédure civile, « même en présence d’une contestation sérieuse », le président peut toujours prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas l’existence où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, « ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1719 du code civil impose au bailleur de délivrer la chose louée au preneur à bail, c’est-à-dire de mettre à disposition un local permettant une exploitation paisible du locataire.

La délivrance de la chose louée par le bailleur suppose que la chose louée soit conforme à l’objet de la destination convenue au bail commercial.

Ainsi l’obligation de délivrance suppose que le bailleur permette à son locataire de pouvoir jouir d’un local conforme au règlement de copropriété et correspondant à son activité commerciale.

Lorsque le bail prévoit comme en l’espèce que le local loué est destiné à l’exploitation d’un commerce de petite restauration, peu importe la composition des menus et de la carte, dès lors que toute activité de restauration impose l’installation et l’existence d’un système d’extraction de l’air pollué conforme à la réglementation et au règlement de copropriété sauf à engager la responsabilité contractuelle du bailleur.

Il convient dès lors de condamner M^me B C à installer un système d’extraction de l’air pollué conforme à la réglementation et au règlement de copropriété. Afin de s’assurer de l’exécution de la décision, la fixation d’une astreinte s’impose en application des articles L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution et 491 du code de procédure civile.

M^me B C sollicite l’expulsion de sa locataire qui ne respecte pas les termes du contrat de bail en installant des chaises et tables sur les parties communes, en ne justifiant pas d’une assurance et en ne payant plus son loyer depuis le mois d’octobre 2014.

En l’espèce il est patent qu’une procédure avait été engagée devant le juge des référés par le syndicat des copropriétaires le 1er octobre 2014 s’agissant de l’empiétement sur les parties communes. Cette procédure a été radiée et il n’est pas rapporté la preuve suffisante d’une quelconque installation de tables et de chaises sur les parties communes ; les photos produites n’y suffisant pas compte tenu de l’angle de prise de vue.

S’agissant de l’inscription au registre du commerce et de la production de l’attestation d’assurance, il sera relevé que M^me X est immatriculée au répertoire des métiers en qualité d’auto entrepreneur et elle justifie avoir souscrit une assurance depuis le 1er septembre 2014, date du début d’exploitation de son activité.

S’agissant de l’absence de paiement des loyers depuis le mois d’octobre 2014, il convient de relever que par lettre du 10 octobre 2014, M^me X avait mis en demeure la bailleresse de lui permettre d’exercer son activité professionnelle par la mise en conformité avec le règlement de copropriété du système d’extraction d’air pollué et l’avait informé qu’elle cesserait le paiement des loyers. Il résulte par ailleurs d’un procès-verbal d’audition devant les services de police en date du 12 mai 2015, qu’en raison de l’absence de conformité du local, M^me X a cessé son activité dès le 3 décembre 2014 et s’est inscrite à Pôle Emploi (pièce 10 du demandeur)

Or, et contrairement aux dires de la bailleresse, l’installation d’un système d’extraction d’air pollué s’impose pour la petite restauration voire la restauration rapide.

Il convient dès lors de rejeter sa demande tendant au paiement des loyers impayés. Compte tenu de la mise en demeure du 10 octobre 2014 adressée à la bailleresse, de l’impossibilité pour M^me X d’exploité le local pris à bail, il est ordonné la suspension du paiement des loyers à compter du 1er octobre 2014 jusqu’à la mise en conformité du système d’extraction à la réglementation en vigueur et au règlement de copropriété

Sur les dépens et sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte de l’article 491 du code de procédure civile que le juge des référés statue sur les dépens, la cour de cassation ayant précisé qu’il s’agissait d’une obligation.

M^me B C, qui succombe à l’instance, supportera les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M^me Z A épouse X la totalité des frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Patricia LABEAUME, vice-président placé, juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application des articles 491, 809 du code de procédure civile, L 131-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Déclarons M^me Z A épouse X recevable et bien fondé en sa demande de condamnation de M^me B C ;

Condamnons M^me B C à installer un système d’extraction de l’air pollué conforme à la réglementation et au règlement de copropriété, sous astreinte de 20 euros par jour de retard qui commencera à courir à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente ordonnance, pendant deux mois, passé lequel il pourra être à nouveau statué ;

Ordonnons la suspension des loyers commerciaux depuis le 1er octobre 2014 jusqu’à la mise en conformité du système d’extraction à la réglementation en vigueur et au règlement de copropriété .

Déboutons M^me B C de l’ensemble de ses demandes ;

Condamnons M^me B C aux entiers dépens de l’instance, en application de l’article 696 du code de procédure civile ;

Condamnons M^me B C à porter et payer à M^me Z A épouse X une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ainsi ordonné et prononcé au Palais de Justice de Y.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES