JURIDICTION D’EXPROPRIATION DES BOUCHES DU RHONE

[…]

Tél. 04.91.01.69.77

N° R.G. 14/00128

[…]

C/

[…]

[…]

parcelles […], 115, 116, 123, 124, 125 et 127, section 858H, situées chemin des Prud’hommes à Marseille (10 ème).

LE 15 AVRIL 2015

JUGEMENT

[…]

Prise en la personne de M. A X, mandataire ad hoc – 95 Corniche KENNEDY – […]

DEMANDEUR

CONTRE :

[…]

[…]

représentée par M^e Olivier BURTEZ-DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

En présence de Monsieur le Commissaire du Gouvernement

de MARSEILLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Madame Lucie CHAPUS-BERARD, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Marseille désigné en qualité de Juge de l’Expropriation

Greffier : V. NAVEAUX-LEMPEREUR

Débats à l’audience publique du 19 février 2015

FAITS, MOYENS, PROCEDURE :

La SCI LES BOUTONS D’OR est propriétaire de plusieurs parcelles de terrain, reliquat d’une opération immobilière qu’elle a réalisée entre 1986 et 1993, date de sa radiation du registre du commerce, jusqu’à ce qu’elle demande en 2013 la désignation d’un mandataire ad hoc en vue de céder lesdites parcelles. Elles sont cadastrées Saint Loup section H 116,123,125 et 127 pour une contenance de 2742 m2.

Elles sont situées sur un emplacement réservé, qui a été institué par le plan local d’urbanisme au profit de la Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole, en vue de la création d’une voie nouvelle permettant de réaliser le raccordement de la voie U430 sur le chemin rural des Prud’hommes.

La Communauté Urbaine Marseille Provence Métropole a proposé l’acquisition de ces terrains pour un montant de 3.000 སྒྱ par courrier du 26 mars 2013.

Refusant cette offre, la SCI LES BOUTONS D’OR a mis en demeure , par courrier du 25 octobre 2013 la Ville de Marseille, aux fins d’acquérir les parcelles grevées d’un emplacement réservé, et demande la réquisition d’emprise totale concernant les parcelles dépréciées, cadastrées SAINT LOUP H n° 114, 115 et 124.

La CUMPM , par courrier du 7 juillet 2014, a proposé l’acquisition desdits terrains pour la somme de 96 000 སྒྱ, soit le prix de ceux-ci tel qu’estimé par l’administration des Domaines.

La SCI DES BOUTONS D’OR a refusé cette offre et a demandé par courrier du 25 juillet 2014, le prix de 755 000 སྒྱ, tous préjudices confondus.

Cette offre étant déclinée, et aucun accord entre les parties n’intervenant, la SCI LES BOUTONS D’OR a saisi le juge de l’expropriation par mémoire déposé au greffe le 19 novembre 2014, demandant qu’il soit prononcé le transfert de propriété sur les parcelles susvisées et que le prix de celles-ci soit fixé à la somme de 755 000 སྒྱ.

Vu le mémoire en défense de la […], reçu au greffe des expropriations le 2 février 2015,

Vu les mémoires déposés au greffe de la juridiction par la SCI LES BOUTONS D’OR le 24 novembre 2014 et le 19 février 2015,

Vu les conclusions de M. le Commissaire du Gouvernement, déposées le 13 février 2015,

La visite des lieux, fixée par ordonnance rendue le 21 janvier 2015, est intervenue le 19 février 2015, à l’issue de laquelle l’audience s’est tenue et un calendrier de procédure arrêté, avec l’accord des parties, pour permettre d’éclaircir les incertitudes sur l’emprise du lot n° 1 et les droits de passage susceptibles d’être revendiqués, les parties étant autorisées à échanger leurs écritures jusqu’au 7 avril 2015,

Etaient présents à cette visite, M. X, es qualité de mandataire ad hoc de la SCI LES BOUTONS D’OR, M. B C, expert, et M^me D E, associée de la SCI ; M^me Y, représentant la CUMPM assistée de son conseil, M^e BURTEZ-DOUCEDE, M. F G, Commissaire du Gouvernement,

Le bien à évaluer consiste en un ensemble de parcelles, en forme de croissant, d’un seul tenant, implantées entre logements individuels ou collectifs.

L’emprise est située en continuité du jardin privatif d‘une autre propriété qui a été vendue par la Sci Boutons d’or. Madame Z, propriétaire nous indique n’occuper actuellement, qu’à titre précaire, la partie du jardin qui constitue l’emprise. Elle nous montre la délimitation de celle-ci, qu’elle connaît bien, et qui est dans le prolongement de son accès actuel, coupe le premier platane et passe devant le second.

Un plan de l’emprise a été annexé au procès-verbal de visite des lieux.

Vu la note en délibéré de la CUMPM, notifiée par LR avec AR à la SCI BOUTON D’OR , et au greffe de la juridiction, le 11 mars 2015,

Vu la note en délibéré adressée par la SCI LES BOUTONS D’OR, par LR avec AR à la CUMPM, et au greffe de la juridiction le 22 mars 2015,

La SCI LES BOUTONS D’OR, sollicite aux termes de son second mémoire une somme de 781.275སྒྱ outre une indemnité de remploi de 79.127 སྒྱ , en demandant que l’estimation de la valeur vénale des terrains soit considérée comme terrains à bâtir, nus et libres, desservis par l’ensemble des réseaux administratifs publics, en prenant la base de 275 སྒྱ /m2, tirée des termes de comparaison produits, soit :

— un jugement rendu par la juridiction de céans le 18 juin 2014, concernant un terrain détaché d’une propriété sise allée des Mésanges, dans le 12 ème arrondissement ; deux mutations de terrains à bâtir citées par M. le Commissaire du Gouvernement soit une vente en 2010 au prix de 275 སྒྱ le M2, dans le 13^e arrondissement, et une autre vente, également en 2010 et dans le même arrondissement, au prix de 280 སྒྱ du m2 ;

elle reconnaît qu’une partie des parcelles réservées pour la réalisation de la U 430 est actuellement aménagée en voie d’accès de l’opération immobilière réalisée par la SCI, l’emprise de cet accès ne représente que 500 m2 environ de la réservation objet de la mise en demeure ; que dans l’hypothèse de la réalisation des constructions autorisées au règlement du PLU, cet accès pourrait être déplacé autant que de besoin, assurant la desserte des nouvelles constructions ; que celles ci pourraient être raccordées aux réseaux VRD publics déjà en place ;

elle revendique que les terrains sont à bâtir, au sens de l’article L 13-15 du code de l’expropriation, puisque classés par le PLU en vigueur en secteur UR2, bénéficiant d’un potentiel de constructibilité important sur la base du COS de 0,50, à 1420 m2 de surface de plancher (2841 m2 x 0,50).

Elle demande également que le transfert de propriété soit prononcé par le jugement à venir ; au titre de l’article 700 du code de procédure civile elle demande 2.000 སྒྱ .

[…] :

offre la somme de 1 སྒྱ, au regard de ce que, lorsque le permis de construire de l’opération en 1986 a été accordé, les terrains en cause auraient dus être cédés gratuitement ; en fait, la voie a été créée, mais à aucun moment l’acte de cession gratuite n’a été régularisé ;

c’est ainsi que la SCI s’est dissoute elle-même en 1993, après clôture des opérations de liquidation ; la Communauté Urbaine s’est aperçue, après transfert des compétences en 2013, que la voie existante était toujours cadastrée, et la SCI toujours propriétaire des parcelles qui auraient dû être cédées à la Commune ;

qu’elle a tenté vainement de régulariser, en proposant à la SCI un prix symbolique, que celle-ci a refusé ; elle a ensuite tout aussi vainement offert 96 000 སྒྱ sur la base du prix évalué par les Domaines ;

sur le transfert de propriété la CUMPM y acquiesce ;

sur le prix espéré par la SCI , que le prix de terrain à bâtir est une fiction, puisqu’il ne pourrait recevoir de permis de construire, et à supposer qu’il le soit, il ne pourrait être mis en oeuvre, puisque les propriétés avoisinantes seraient enclavées ; qu’il n’est donc pas possible de raisonner en termes de terrains à bâtir ;

Elle fait état du règlement de copropriété établi le 18 mars 1988 par la SCI LES BOUTONS D’OR, lequel mentionne les servitudes qui affectent les parcelles , “étant précisé que ces servitudes concernent notamment les droits de passage qui s’exercent à l’heure actuelle sur les parcelles qui devront être cédées à la VILLE DE MARSEILLE” ; que ce document met donc à néant toute discussion sur les possibilités de construire sur l’assiette foncière ;

à titre principal elle propose 1 སྒྱ symbolique et, subsidiairement, 96.000 སྒྱ, toutes indemnités confondues.

Monsieur le Commissaire du Gouvernement conteste que la qualification de terrain à bâtir puisse être retenue, le terrain devant être évalué en fonction de son usage effectif qui est celui d’une voie goudronnée ; qu’il faut tenir compte, en fonction des éléments de comparaison, de la forme irrégulière, des servitudes, de l’empiétement d’une partie du terrain et son usage actuel de voie goudronnée ; il propose de retenir le bas de fourchette soit 35 € du m2 :

— indemnité principale : 35 €/m2 x 2841 € m2 = 99 435 arrondie à 100 000 €

— indemnité de remploi :

(5.000 སྒྱ x 20 % ) + (10.000 སྒྱ x 15 %) + (85.000 སྒྱ x 10 %)……………. 11.000 སྒྱ

SUR CE :

En application de l’article L.13-15 du Code de l’expropriation, le bien est évalué à la date de décision de première instance, sa consistance s’appréciant à la date de l’ordonnance d’expropriation, et l’usage effectif de celui-ci fixé au jour de l’approbation du PLU de la VILLE DE MARSEILLE ; en l’espèce, la date de référence doit donc être fixée au 28 juin 2013 ;

L’article L 13-13 du code de l’expropriation précise que l’indemnité de dépossession doit couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats que le transfert de propriété qui aurait du être formalisé au profit de la VILLE DE MARSEILLE à titre gratuit, puisqu’il s’agissait d’une condition mise à la délivrance du permis de construire à la SCI DU BOUTON D’OR, ne l’a pas été par la carence même de cette dernière, le liquidateur qui en était chargé n’ayant pas procédé aux diligences nécessaires ;

nonobstant, la SCI par la voix de son administrateur ad hoc, est aujourd’hui propriétaire de ces tènements, et il convient d’en évaluer le prix dans les règles prescrites par le code de l’expropriation.

La revendication sur le caractère de terrain à bâtir sera rejetée.

En effet, si le terrain se situe sur une zone constructible UR2, comme le revendique la SCI, il n’est pas établi que les réseaux sont de dimension suffisante pour la capacité de construction du terrain, en l’absence d’éléments objectifs produits émanant des services directement concernés, soit celui de l’assainissement, l’eau potable et ERDF en matière de saturation de réseaux électriques ; de même, il n’est pas non plus établi que le chemin des Prud’hommes constitue une voie d’accès suffisante pour les desservir ;

en tout état de cause, sur la constructibilité effective, la SCI a fait table rase bien rapidement du fait qui lui est opposé par la CUMPM, soit que le règlement de copropriété établi le 18 mars 1988 par la SCI LES BOUTONS D’OR, mentionne, en sa page 4, la cession au profit de la Ville de Marseille, pour constituer la voie de desserte avec les parcelles, et surtout que des servitudes affectent ces parcelles “étant précisé que ces servitudes concernent notamment les droits de passage qui s’exercent à l’heure actuelle sur les parcelles qui devront être cédées à la VILLE DE MARSEILLE” ;

ces servitudes ne sont pas autrement délimitées, mais il est évident que leur existence a été reconnue par la SCI dans un temps où les terrains concernés étaient vus comme la propriété de la VILLE DE MARSEILLE, où elle a tenu à formaliser les droits y attachés ; elle s’est bornée, en réponse par note du 22 mars 2015, à l’argument tiré de ce que ces éléments restreignaient forcément la capacité à construction, à dire que “ le problème a été résolu par le promoteur lorsqu’il a réalisé à l’époque, la voie provisoire” ;

cette réponse ne lève pas les certitudes sur l’existence de servitudes, et vient contredire l’argument par lequel elle conteste l’avis de M. Le Commissaire du Gouvernement sur la nature du terrain, qui prend

en compte qu’il s’agit d’une voie goudronnée, puisqu’elle y objecte que cette voie ne couvre que 500 m2 des parcelles à céder ;

ces éléments viennent corroborer la moins value qui s’attache à ces terrains, outre leur forme irrégulière, leur emplacement même, au milieu de constructions certes individuelles mais denses, dans un environnement qui n’a aucun caractère agréable ;

c’est donc à juste titre que M. Le Commissaire du Gouvernement retient un bas de fourchette de 35 € du m2 ;

l’évaluation sera donc faite au prix de 35 € m2 x 2841 € m2 soit 99.400 € arrondie à 100.000 € ;

Cette indemnité sera fixée forfaitairement ; en effet, le remploi est destiné à couvrir les frais qu’un exproprié est amené à exposer lors du rachat des biens d’une même nature, dont le prix sera équivalent, en termes de recherche d’un nouveau bien et de tous les frais d’acte. En l’espèce, la SCI DU BOUTON D’OR est liquidée depuis près de vingt ans, et ne survit en l’espèce que par l’intermédiaire d’un administrateur ad hoc pour la cession des parcelles dont le transfert n’a pas été opéré. Aucun frais de remploi distinct n’a donc à être alloué.

Il sera pris acte de ce que pour le lot n° 1, les propriétaires ont attesté de ce qu’ils occupent à titre précaire une partie de la voie future U 430, dont la limite de l’occupation se trouve au platane implanté dans le jardin, leur usage privatif étant déterminé sur le plan annexé à l’acte reçu par M^e ROUANET, notaire, le 2 décembre 2005, et qu’ils s’engagent à libérer cette emprise à première réquisition de la CUMPM.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI LES BOUTONS D’OR supportera les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort et en matière d’expropriation,

FAIT DROIT à la demande d’emprise totale formulée par la SCI LES BOUTONS D’OR sur les parcelles n° 114,115,116,123,124, 125 et 127 section 858 H pour une contenance de 2 841 m2,

PRONONCE le transfert de propriété des parcelles dont est propriétaire la SCI LES BOUTONS D’OR, représentée par son mandataire Ad hoc M. X, au profit de la COMMUNAUTE URBAINE MARSEILLE METROPOLE, soit les parcelles 114,115,116,123,124, 125 et 127 section 858 H pour une contenance de 2 841 m2,

PRENDS ACTE que les propriétaires actuels du lot n° 1 de la copropriété sise 96 chemin des Prud’hommes à MARSEILLE, M^me H I et M. J K, se sont engagés à libérer, à la première demande de la CUMPM, la partie de terrain qu’ils occupent à titre précaire, qui est délimitée sur le plan du géomètre annexé au règlement de copropriété et figure dans l’acte établi par M^e ROUANET, notaire, le 2 décembre 2005,

FIXE forfaitairement la valeur desdites parcelles au titre de l’indemnité principale et de remploi à la somme de 100.000 €,

DIT que les dépens seront supportés par la SCI LES BOUTONS D’OR.

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE AU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE, JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION, LE QUINZE AVRIL DEUX MIL QUINZE.

LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT