TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MELUN

[…]

Affaire n° : 06/05886

Jugement n° : 08/00177

SDV/GLB

Epoux X

C/

K I J

[…]

D I J

MMA C

JUGEMENT DU TREIZE MAI DEUX MIL HUIT

DEMANDEURS :

Monsieur E X

[…]

représenté par la SELARL AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de MELUN

Madame F X

[…]

représentée par la SELARL AVOCATS ET CONSEILS, avocat au barreau de MELUN

DÉFENDEURS :

Monsieur K I J

[…]

représenté par M^e Anne Q R, avocat au barreau de MELUN

LA SCI L’ARROSOIR

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis […]

représentée par M^e Anne Q R, avocat au barreau de MELUN

Monsieur D I J

[…] 1962 – […]

représenté par M^e Anne Q R, avocat au barreau de MELUN

LA SOCIETE MUTEUELLES DU MANS ASSURANCES C

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège sis […]

représentée par la SELARL Sophie KSENTINE, avocat au barreau de MELUN

DÉBATS :

En application des articles 779 et 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue, après rapport oral de M^me L-M, en audience publique le 11 mars 2008.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mai 2008.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : T U , Vice-Présidente

Assesseur : Sandra L-M, Vice-Présidente

Assesseur : G H, Juge

GREFFIER :

lors des débats, Karim MOHAMED

lors du prononcé, N O

DÉCISION :

Contradictoire en premier ressort, prononcée publiquement par T U, Vice-Présidente, qui a signé la minute avec N O, Greffier, le 13 Mai 2008.

EXPOSE DES FAITS :

Les époux X demeurent […] à Ozoir la Ferrière. La SCI L’ARROSOIR est propriétaire de la parcelle voisine au N° 58. Elle a fait édifier un immeuble de R+2+combles.

Alléguant de troubles de voisinage (non respect des règles de l’urbanisme, privation d’ensoleillement, création de vues, moins value de la propriété) les époux X ont fait désigner un expert par ordonnance de référé prononcée par Madame la Présidente du Tribunal de Grande Instance de Melun le 05 janvier 2005.

Par assignation du 05 et du 07 décembre 2006, les époux X ont saisi le Tribunal de Grande Instance de Melun pour obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire, en réparation de leur préjudice la somme de 70.000 € à titre de dommages et intérêts pour troubles de voisinage sur le fondement des articles 544 et 1382 du Code Civil. Ils demandent aussi la réparation matérielle concernant des travaux de finition du mur de clôture, le ravalement du mur pignon et le remplacement du portail. Ils sollicitent la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils agissent à l’encontre de la société civile de construction-vente (SCCV) L’ARROSOIR et désignent K et D I J comme représentants cette société. Ces deux personnes physiques sont aussi assignées.

La SCI L’ARROSOIR s’est constituée pour la […] et conteste les demandes formées par les époux X. K I J demande sa mise hors de cause. D I J rappelle qu’il est gérant de la SCI mais il s’oppose à être attrait dans la cause à titre personnel.

Dans leurs dernières écritures datées du 05 février 2008, les défendeurs contestent l’existence de troubles de voisinage et de faute délictuelle. Concernant les travaux de réfection, ils demandent que leur maître d’oeuvre, la société FCA qui subit actuellement une procédure de liquidation judiciaire soit déclaré responsable. A titre subsidiaire, ils demandent à être garantis par l’assureur Dommage Ouvrage. Et ils demandent que les époux X supportent le coût de la franchise compte tenu du refus de réfection en nature.

A titre reconventionnel, ils demandent que l’entreprise chargée du ravalement soit autorisée à passer sur la propriété des époux X pour effectuer le ravalement à une date fixée entre les partie et qu’à défaut, une peine de 500 € par jour de retard injustifié soit fixée. La SCI L’ARROSOIR sollicite aussi la somme de 6.000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive. D I J sollicite à titre de dommages et intérêts pour indemniser son préjudice moral la somme de 2.500 €. Les défendeurs sollicitent aussi la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par exploit du 24 mai 2007, les défendeurs ont attrait dans la cause la compagnie MMA C assureur de la société FCA qui a assuré le gros oeuvre. Par conclusions su 09 novembre 2007, l’assureur rappelle qu’un sinistre relatif au mur mitoyen a eu lieu durant le chantier, qu’une expertise amiable a eu lieu en août 2003 et une proposition de réfection a été effectuée, mais les époux X l’ont refusée . Une offre d’indemnisation a été faite lors de l’expertise judiciaire : L’expertise évaluait le coût du chantier à 1.500 € . L’assureur propose 986 € pour tenir compte de la franchise de 514 €.

Dans leurs dernières écritures datées du 18 février 2008, les époux X maintiennent leurs demandes initiales, et s’opposent aux écritures de la SCI, des consorts I J et des Mutuelles du Mans. Ils sollicitent la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur les parties en cause

Il n’est pas contesté que les époux X sont propriétaires de l’immeuble avec jardin situé au […].

Actuellement le propriétaire du terrain et maître de l’ouvrage du bâtiment construit 58 de l’avenue est la SCI L’ARROSOIR qui s’est constituée au lieu et place de la SCCV.

K I J reconnaît avoir signé la demande de permis de construire. Mais il n’a pas la qualité de propriétaire. Aucun dommage en lien avec cette autorisation n’est allégué et par conséquent les époux X n’ont pas d’intérêt à agir à son encontre.

De même, les époux X S D I J, gérant de la SCI l’ARROSOIR, sans alléguer des faits détachables de ceux retenus contre la société dont il est le gérant. M. I J n’a pas qualité à défendre en lieu et place de la société qu’il représente et les demandes à son encontre sont déclarées irrecevables au visa de l’article 31 du nouveau code de procédure civile.

L’intervention forcée de MMA ne concerne que le sinistre relatif au mur mitoyen.

Sur le trouble de voisinage

L’article 544 du Code civil prévoit que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois et les règlement. Il en résulte que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal du voisinage.

Sur les permis de construire

Les époux X font valoir l’existence de plusieurs procédures administratives concernant le permis de construire consenti à la […]. L’état des pièces établissent que la mairie a établi un permis initial et un permis modificatif. Ces deux permis ont été contestés par une association de riverains. Le premier permis a été confirmé en première instance et en appel. Le deuxième permis, relatif exclusivement au nombre de places de stationnement a été annulé et un permis modificatif a été déposé pour les places de parking. Il s’agit de fixer 20 places de stationnement alors que le permis annulé en prévoyait 19. Ce dernier permis est contesté par les époux X.

La SCCV a donc obtenu un permis de démolir et un permis de construire l’immeuble situé au […] dans des conditions régulières. L’existence d’un recours fondé sur la difficulté présentée comme l’octroi des autorisations administratives est impropre à caractériser ou à exclure un trouble anormal de voisinage..

Sur le caractère historique du site

La localisation du litige est la suivante : il s’agit du centre de bourg, qualifié par les demandeurs de centre historique. Ils évoquent le fait que leur rue correspond à l’ancienne voie royale vers Reims, et que certaines maisons offraient des services de proximité. Les défendeurs rappellent qu’il s’agit d’une zone urbanisée, qualifiée U au regard du P.O.S. Les immeubles sont situés sur l’ancienne nationale 4.

Le Tribunal ne peut que constater qu’il n’existe pas, au regard de l’urbanisme, une protection particulère, ni du bourg, ni de l’avenue du Général de Gaulle. Le juge administratif avait noté qu’il “ne ressort pas des pièces du dossier que la construction projetée soit située dans le champs de visibilité d’un édifice classé ou inscrit”.

Selon les demandeurs, l’immeuble précédent était une “ charmante chaumière du début du siècle avec boiseries”.. L’expert relate ( page 22 du rapport) que les époux X ont acquis leur propriété en 1972 et que de 1965 à 1987, l’immeuble du n°58 de l’avenue abritait un bar américain avec dancing. Et il note que le bâtiment créé par la SCI l’ARROSOIR est de bonne facture et d’une qualité esthétique cohérente ; cette construction, selon l’expert “n’a pas enlaidi la rue, bien au contraire”. L’ancien bâtiment présentait des carences d’entretien, voire des risques pour les biens et les personnes. Les recherches effectuées en cours d’expertise permettent de constater que l’immeuble après avoir été un établissement recevant du public a été laissé pendant plusieurs années à l’état d’abandon. Une seule photo correspond à l’état de l’ancien immeuble : il s’agit d’un cliché non daté, (page 29 des annexes de l’expertise) permettant de confirmer qu’il s’agit d’un établissement commercial.

L’expert précise également que la densification de cette partie est cohérente en regard du développement urbain de la région.

Il est nécessaire de rappeler les motivations du juge administratif qui constate que le plan d’occupation des sols, dans sa version issue du 22 décembre 1999 fixe à 1 le coefficient d’occupation du sol applicable en zone UA au lieu de 70 auparavant , et autorise les constructions comportant quatre niveaux habitables dont les combles au lieu de trois auparavant. Et il est souligné qu’il s’agit d’un secteur fortement urbanisé, que l’augmentation du nombre de niveaux habitables autorisés n’est pas de nature à porter atteinte au caractère et à l’intérêt architectural du lieu et que le schéma directeur de la frange ouest de la Brie classe une partie de cette zone parmi des “centres à renforcer ou à créer”. Il ne s’agit donc pas, au XXI siècle, d’un immeuble qui pourrait être qualifié, comme le suggèrent les demandeurs, d’anachronique et disproportionné.

Dès lors, il n’est pas possible de suivre les époux X lorsqu’ils affirment que leur préjudice est en relation directe avec une construction qui aurait été édifiée au mépris des règles de l’urbanisme.

Mais il convient rechercher si les nuisances alléguées par les demandeurs , même en l’absence de toute infraction aux règlements, n’excédent pas les inconvénients normaux du voisinage.

Sur la perte d’ensoleillement

Selon les demandeurs, le soleil passait dans le jardin dès 13 heures jusqu’à son coucher et jusqu’au fond du jardin. Ils affirment que le nouvel immeuble fait un écran reporté sur le jardin qui se trouve à l’ombre dès 13 heures durant toute l’année.

Les demandeurs affirment que la partie haute de l’immeuble précédent mesurait environ 10,50 m et se trouvait à plus de 5 mètres de distance de leur propriété alors que le pignon actuel s’élève à 15 mètres en limite de propriété.

Ils évoquent, outre la perte d’ensoleillement, des effets secondaires (création d’un courant d’air humide ou froid, modification du micro climat de la terrasse, noircissement des dalles de pierres de la terrasse) et le fait que Monsieur X, en qualité de designer reconnu au plan international utilisait son jardin pour présenter le fruit de son travail artistique, et photographiait ses oeuvres dans un cadre naturel à l’abri des regard avec un bonne qualité de lumière.

Les défendeurs rappellent qu’une limitation de l’ensoleillement n’excède pas les inconvénients normaux du voisinage en zone urbanisée. Ils contestent l’existence d’un préjudice professionnel pour monsieur X, qui bénéficie de la lumière pour effectuer ses photographies.

L’expert Monsieur Y constate que le nouveau bâtiment crée une ombre portée sur la parcelle des époux X , précisant que , “toutefois étant donnée l’orientation générale du site, cette ombre n’est réelle qu’en fin de journée, coté sud ouest et n’affecte qu’une partie de la propriété de M et M^me X”.

L’expert note aussi que si la hauteur importante (R+2+C) du nouveau bâtiment crée effectivement une ombre plus grande, l’ancienne construction (R+C) créait aussi un assombrissement chez les époux X.

Monsieur Z, sapiteur dans le cadre de l’expertise, rappelle, en réponse à un dire que la façade de l’immeuble sur rue est située au Sud, et que l’ensoleillement était déjà limité, en hiver, lorsque le soleil est rasant. Il admet qu’en fin de matinée l’ensoleillement a diminué compte tenu de la hauteur du nouvel immeuble. Il constate qu’il y a un ensoleillement moindre aux beaux jours, vers midi-13 heures, parce que l’immeuble neuf fait de l’ombre à l’endroit où on est censé manger dehors. Mais il précise que le problème disparaît ensuite quand le soleil est dans l’axe.

L’expert n’a pas effectué de croquis pour représenter les différences d’ensoleillement. Les époux X produisent un document n° 4 permettant de visualiser les emprises de l’ancien bâtiment et du nouveau bâtiment. Il est aussi produit une pièce n° 9 qui correspond à un croquis non signé sur lequel serait posée l’ombre portée selon les saisons.

Il résulte de ces deux pièces que les deux propriétés sont voisines sur toute la longueur depuis la rue jusqu’au fond du jardin sur une distance de 43,82 m. La partie construite de la propriété de la SCI est positionnée de telle façon que, à partir de la rue l’immeuble ne dépasse pas environ les 18 premiers mètres. Au delà le fonds du jardin, coté Nord s’étant sur plus de 25 mètres de longueur.

En ce qui concerne la perte d’ensoleillement, il reste constant que si la maison des époux X est située au sud de leur jardin, lors des périodes hivernales, l’ombre portée par leur propre construction, R+1+C réduit en partie l’ensoleillement, et ce d’autant plus que le jardin est situé en contrebas. En outre, le bâtiment nouvellement construit est exactement à l’ouest de la propriété des époux X. C’est donc sur une partie du jardin et uniquement à certaines périodes de l’après midi ou de la soirée que l’ensoleillement est réduit à cause du nouvel immeuble. Et il reste constant qu’il existait déjà une ombre portée, certes moindre, avec l’ancienne construction qui, selon les plans fournis, était situé à une distance bien inférieure à 5 mètres de la clôture.

Les époux X affirment que leur terrasse se dégrade en raison de l’humidité, mais il n’est pas justifié de l’existence d’une telle dépréciation, non constatée lors des opérations d’expertise. Seuls deux clichés montrent une partie empierrée dans la propriété des époux X ; il s’agit du passage provenant de la rue et longeant la maison ( (Page 13 du rapport d’expertise). Cette partie subissait aussi l’assombrissement de lié à l’ancienne construction et est située dans un couloir, favorisant ainsi l’humidité. Il n’est pas établi que l’humidité soit liée directement à la nouvelle ombre portée de l’immeuble litigieux.

Monsieur X justifie de son activité de designer indépendant, et produit pour seul justificatif concernant son travail dans le jardin une attestation de Monsieur A qui affirme que des prototypes ne peuvent plus être réalisés en plein air en raison de l’absence de confidentialité, que l’éclairage naturel est inexploitable et que Monsieur X est en perte d’inspiration. Ce seul document est néanmoins insuffisant pour déterminer un lien direct entre la construction voisine et les difficultés que Monsieur X subirait à son domicile. Il ne démontre pas que son jardin était son show-room et qu’il photographiait ses créations dans son jardin.

Dans ces conditions, il convient de retenir qu’il existe une perte d’ensoleillement. Mais les éléments du dossier ne permettent ni de caractériser l’importance de celle-ci et donc ni de qualifier cette diminution de l’ensoleillement dans le jardin des époux X de trouble anormal du voisinage dès lors qu’il est discontinue suivant les saisons et l’heure de la journée, du fait que l’immeuble précédent effectuait aussi une ombre portée sur la propriété des époux X et en raison de la situation urbanisée des lieux. Le nouvel immeuble n’a pas créé un puits de lumière obturant totalement l’ensoleillement et l’éclairage sur le terrain des époux X.

Les époux X produisent également une photo, prise depuis leur porte d’entrée latérale intitulée “balcon de l’immeuble depuis l’intérieur du 56". Mais il convient de relever que l’immeuble démoli était plus proche de l’alignement de la rue et comportait dans les combles une fenêtre au droit de cette porte, tel que cela est visible sur la photo ancienne du café de la Poste (page 29 des annexes). Le nouveau balcon n’est donc pas créatif de nuisance plus importante que celle de l’ancien immeuble.

Sur les nuisances sonores

Les époux X affirment que l’édification de l’immeuble voisin est créateur de nuisances sonores par la présence de plusieurs résidents, ce qui crée des bruit et pollution des véhicules sur le parking, l’utilisation quotidienne des nombreuses poubelles à de horaires nocturnes, ainsi que tous les bruits inhérents à la vie d’un immeuble. Ils affirment que le mur ancien jouait un rôle de clôture d’isolation et de protection du trafic, ce qui n’est plus le cas actuellement. Ils affirment que la transformation des lieux a créé des impératifs de circonstances.

S’agissant de l’utilisation ancienne des lieux, les époux X confirme l’existence d’un dancing mais affirment qu’il s’agissait d’une clientèle sélectionnée, jusqu’en 1985. Une société l’Art OZOIR a ensuite géré l’établissement mais au bout d’une année l’exploitation a été fermée administrativement. Les demandeurs affirment donc que depuis 18 ans, seul Monsieur B, propriétaire des lieux utilisait le local comme résidence secondaire jusqu’à son décès.

Les défendeurs notent que l’expert a conclu que la création de l’immeuble a créé un écran acoustique depuis la rue. Ils contestent que les résidents de l’immeuble créent des nuisances sonores alors qu’il s’agit du bruit de voisinage de tout habitant du centre ville.

En premier lieu, il convient de constater que l’expert a relevé l’amélioration acoustique du site, le bruit de la circulation routière étant réduit par l’édification de l’immeuble. Les défendeurs évoquent l’existence avant la construction nouvelle d’un portail d’entrée en bois massif qui formait un écran phonique. Les photos produites (document 5) permettent de constater qu’il s’agit d’un portail en bois, dont la hauteur est inférieure au mur mitoyen, ce qui lui enlève toute qualité de protection de la propriété des époux X sur le plan phonique.

Le permis de construire permet de constater que l’immeuble litigieux prévoit deux studios et dix logements de 2 à 4 pièces. Les époux X n’allèguent pas de difficultés particulières liées à la qualité de la construction qui entraînerait des nuisances à travers les cloisons ou les murs. Leurs griefs sont relatifs à la présence de résidents dans l’immeuble, dont le nombre, compte tenu de la situation au centre du bourg ne peut pas constituer un trouble anormal.

Au surplus, lorsque les établissement successifs étaient en activité, les bruits nocturnes devant l’immeuble existaient, au point que le dernier établissement a été fermé pour cette cause. Le silence lié à la non exploitation du commerce voisin durant plusieurs années a certes permis la quiétude des voisins, mais la parcelle située au 58 de l’avenue n’a jamais eu la vocation d’être inutilisée. La construction d’un immeuble résidentiel de petite taille à la place d’un commerce qui était ouvert la nuit n’est pas créatif de troubles de voisinage.

Pour justifier du trouble causé par le bruit des poubelles, il est produit une planche comportant deux photos de deux poubelles collectives sur la rue. Rien n’indique que les riverains font le choix de déposer leurs ordures de nuit, quotidiennement et lorsque les poubelles sont sorties sur l’avenue. La preuve de l’existence d’une nuisance sonore n’est pas rapportée.

Les époux X affirment que la nouvelle construction serait moins protecteur des bruits que le mur de l’ancienne construction, mais l’expert a constaté au contraire que l’écran phonique était supérieur. Et les époux X ne démontrent pas leurs allégations.

S’agissent des véhicules stationnés dans la résidence, les époux X produisent une planche photographique constituée de deux photos prises selon son auteur en hiver et qui permettrait de constater qu’un véhicule échappe du CO2 lors du préchauffage et que l’autre sort sur la rue alors que les vitres supportent du givre. Ces deux tirages ne permettent pas de constater l’existence sur le plan sonore, d’un trouble anormal du voisinage et comporte même un caractère contradictoire, puisqu’il semble que les époux X se plaignent si le véhicule stationne pour être préchauffé, mais qu’ils soient aussi gênés si le véhicule quitte la résidence sans avoir attendu le dégivrage des vitres.

Sur les vues

Les époux X soutiennent que les appartements voisins donnent sur leur jardin et sur leur entrée, pour les appartements avec balcons. Ils affirment que dans le jardin près de la maison, les vues du ciel voisin sont fortement réduites. Ils reprochent aux défendeurs d’avoir effectué un remblais sur la déclinaison naturelle de la pente du terrain, ce qui crée une vue entre les deux parcelles, par dessus le mur mitoyen. Et ils affirment que c’est aux défendeurs d’apporter la preuve que l’ancien mur ne permettait pas une telle vue.

Les défendeurs constatent que l’expert a établi que les logements créés ne présentent pas de vues directes sur la propriété des époux X, mais uniquement des vues latérales ou biaises, sur le fait que d’autres voisins bénéficient de vues sur le jardin des demandeurs et sur le fait que la SCI L’ARROSOIR n’a pas effectué de surélévation de terrain. Les défendeurs affirment aussi que la vue au dessus du mur de clôture existait auparavant.

L’expert a analysé deux types de vues :

— S’agissant des vues depuis la propriété des époux X . L’expert constate que les époux X avait une vue sur la parcelle voisine avant les travaux, ce qui limitait l’intimité de l’ancien propriétaire et qui présentait un caractère inesthétique puisque l’immeuble ancien était délabré et non entretenu. Le mur pignon réduit donc ces vues et ne sera pas inesthétique après le ravalement. L’expert constate que les vues des pièces donnant sur le jardin sont très partiellement bouchées par la construction litigieuse et que dans le jardin, près de la maison uniquement les vues du ciel sont fortement réduites.

— S’agissant des vues depuis la propriété voisine, l’expert constate que les logements créés ne présentent pas de vues directes sur la propriété des époux X, mais uniquement des vues latérales ou biaises. Il constate aussi l’absence de remblai au cours des travaux. Le sapiteur constate que le problème de vues a augmenté en raison de l’augmentation du nombre de fenêtres.

Les dispositions légales en matière de vues droites ou par coté ou obliques n’ont pas été évoquées par les demandeurs. Il s’agit donc exclusivement de vérifier si les vues effectuées présentent un trouble anormal du voisinage. En raison de l’implantation de nouvel immeuble, les vues obliques ou biaises ont été crées vers le fond du jardin, au delà d’une distance de 18 mètres à partir de la rue. Elles sont limitées compte tenu de l’existence de balcon fermés et non ajourés, et d’un muret en verre dormant en bout de balcon.

Par ailleurs, l’une des photos prises le jour de la visite des lieux par l’expert, (page 19 du rapport d’expertise, en bas à gauche) permet de constater que l’inimité des époux X sur le fond de leur jardin est déjà réduite par un immeuble de même hauteur que la nouvelle construction, les balcons ayant une vue directe et totale sur la propriété. Le nouvel immeuble a créé des vues très réduites vers la propriété des demandeurs, mais dans un contexte d’urbanisation ces vues ne constituent pas un trouble de voisinage.

Les photos des pages 16 et 17 du rapport d’expertise témoignent de la hauteur du pignon correspondant à la nouvelle construction. La vue du ciel est limitée, sur la longueur du pignon, sur la partie le plus au sud du jardin des époux X. Mais la construction n’a pas créé une situation qui pourrait être qualifiée de puit de lumière et compte tenu du contexte urbain du site, il ne s’agit pas d’un trouble anormal du voisinage.

S’agissant du remblais allégué par les demandeurs, il résulte des pièces produites que le terrain est en pente descendant depuis la rue vers le Nord. L’expert, en réponse à un dire, (page 11 du rapport) note que les relevés du géomètre avant et après travaux indiquent qu’aucun remblaiement n’a été réalisé par la SCI l’ARROSOIR. Les croquis effectués par les époux X ne permettent pas de contredire les conclusions de l’expert et du géomètre. Il n’est pas démontré que les vues actuelles par delà la clôture sont maintenant plus importantes qu’avant les travaux.

Sur la création de servitudes

Les époux X opposent aux défendeurs la création d’une servitude de tour d’échelle qui leur a été imposée. Mais ils sollicitent aussi que le ravalement du pignon soit effectué. Les défendeurs sollicitent le droit de passage sur le terrain des époux X pour effectuer ce ravalement.

Il est nécessaire de rappeler que l’ancienne servitude a disparu avec la création du Code Civil. Il existe seulement la reconnaissance d’un passage provisoire sur le terrain voisin pour procéder aux travaux nécessaires, sans titre légal, conventionnel ni création d’une servitude.

Le propriétaire du terrain dominant a le droit d’effectuer des travaux dès lors qu’ils présentent un caractère indispensable et de passer sur le fond servant si il lui impossible techniquement de se dispenser de passer sur le fond voisin. Et le propriétaire ne peut pas, sans commettre un abus de droit refuser à son voisin le passage sur son terrain.

Les défendeurs ne commettent pas de troubles anormal du voisinage en sollicitant le droit de passer sur le terrain des époux X, dès lors que c’est la seule solution pour effectuer le ravalement, qui est demander par les deux parties. Au surplus, laisser le pignon sans le ravaler pourrait créer un préjudice esthétique aux époux X.

Il leur appartient donc de laisser leur voisin passer sur leur fonds pour effectuer les travaux nécessaires sans que ce droit de passage provisoire et ces travaux ne constituent une nuisance anormale.

Sur les autres nuisances

Les époux X relèvent les nuisances créées par la lumière artificielle sur le parking éclairant leur propriété et la mauvaise réception des ondes hertziennes.

Les défendeurs contestent l’existence d’un trouble du voisinage sur ces deux points.

S’agissant de la lumière du parking, les époux X produisent une planche qui représente sous le même angle quatre véhicules stationnés de nuit avec la mention “éclairage toute la nuit” sans qu’il soit possible de vérifier les hotaires de ces deux prises de vues. Les défendeurs contestent cette affirmation, rappelant qu’il s’agit de hublots adossés à l’immeuble permettant d’éclairer le parking et qu’il ne s’agit pas d’un éclairage continu.

Il n’est pas démontré que le parking est éclairé de façon continue et le trouble anormal de voisinage n’est pas établi.

Il est produit un devis relatif à la pause d’une parabole. L’entrepreneur note qu’il existe un problème de réception hertzien. Il existe bien un lien entre la construction de l’immeuble et la mauvaise réception des ondes. Mais il convient de constater que ce trouble n’est pas anormal, compte tenu de la fréquence d’installation de ce type en secteur résidentiel, du fait qu’il n’a pas été évoqué comme nuisance lors des opérations d’expertise et que les époux X ont fait effectuer un devis un juin 2006 soit trois ans après la construction.

Sur les nuisances liées au travaux

Les époux X se plaignent du chantier et affirment avoir subi des nuisance lors du survol de la grue sur un espace privé non protégé, du surplomb de cet espace par les ouvriers et par la coulure de béton au moment des mises en construction des dalles en béton. . Ils affirment que le chantier a été mal géré tant lors de la démolition que de la construction du nouvel immeuble. Ils évoquent aussi la chute d’un balcon sur leur propriété et des sinistres survenus sur le fond du parking.

Pour seul document relatif à ces griefs, il est produit des photos prises lors du chantier. Ces photos, qui n’établissent pas l’existence d’une grue utilisée de façon dangereuse, concernent essentiellement le stationnement de véhicules de chantier, sans que cela démontre un trouble anormal pour l’édification d’un immeuble. Une des photos du document 5 permet de constater une coulée de béton sur une superficie qui semble inférieure à 1 m². Une photo non numérotée justifie de la chute d’un verre dormant de balcon dans la propriété des époux X. Il s’agit effectivement de dégâts qu’ont subi les époux X, mais dont la solution est facile à mettre en oeuvre et qui sont insuffisants pour démonter une mauvaise gestion d’un chantier de construction d’immeuble et la particularité de nuisances anormales.

Sur les travaux de finition

Les demandeurs sollicitent sur le fondement de l’article 1382 du Code Civil en nature la réfection du mur de clôture, le ravalement du mur pignon et le remplacement du portail automatique. Ils demandent aussi dans leurs écritures que soient retenu à l’encontre des défendeurs le montant de ces travaux pour une somme de 7.500 € et de 4.622 €, qu’ils incluent dans leur demande de dommages et intérêts globale.

Sur le ravalement du mur pignon

Les parties s’accordent sur la nécessité d’enduire le mur pignon. Il sera donc fait droit à la demande de travaux en nature. Les entrepreneurs désignés par la SCI pourront passer sur le fonds des époux X pour effectuer ces travaux.

Sur la réfection du mur

Les défendeurs reconnaissent l’existence du sinistre sur le mur séparatif et rappellent que l’entreprise FCA avait reconnu sa responsabilité et avait proposé de la remise en état du mur, ce qui avait été refusé par les époux X. Sur le plan juridique, ils constatent que seul l’entrepreneur est responsable des dégâts et demandent à être mis hors de cause. A titre subsidiaire, si le maître de l’ouvrage est désigné comme responsable, ils sollicitent la garantie de l’assureur de FCA pour la totalité du sinistre, sans que soit opposer la franchise. A titre encore plus subsidiaire, les défendeurs demandent qu’il soit constater que le refus des demandeurs d’effectuer lors du chantier les travaux de réfection a créé une faute qui a retardé inutilement le litige et compte tenu du fait que l’entreprise, en liquidation judiciaire, ne peut pas payer la franchise et ils s’opposent à ce que la SCI supporte cette franchise.

MMA C reconnaît sa garantie et offre de payer la somme de 986 € au titre de sa garantie, comptent de l’évaluation de l’expert pour un montant de 1.500 € et de la franchise de 514 €.

Les époux X contestent avoir reçu des courriers relatifs à cette affaire et rappellent que dès l’expertise effectuée à la diligence de l’assureur, ils étaient disposés à faire effectuer les travaux.

La SCI en qualité de propriétaire et maître de l’ouvrage est responsable du sinistre à l’égard de ses voisins. Le lieu du sinistre se trouve au droit du mur pignon qui doit être ravalé. La SCI pourra donc utilement faire effectuer les travaux, lors du même chantier.

MMA C, assureur de l’entreprise qui est à l’origine du sinistre indemnisera la SCI qui est désignée pour faire effectuer les travaux de reprises. L’assureur versera la somme qu’il aurait versée à son assuré, soit la somme de 986 €. La SCI ne fait pas la démonstration d’une faute de la part des époux X qui correspondrait au préjudice lié à la franchise. Elle sera déboutée sur ce point.

Sur le portail automatique

Les époux X affirment que le portail automatique est en panne suite aux travaux effectués par la SCI. La SCI conteste cette allégation.

Lors des opérations d’expertise, l’expert avait constater que rien ne permettait de lier la panne concernant le portail automatique et les travaux effectués par la SCI.

Les photos produites par les demandeurs sont insuffisantes pour établir que leur portail automatique connaît un dysfonctionnement directement lié aux travaux effectués par leur voisin.

Ils seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les autres demandes fondées sur l’article 1382 du code civil

En fondant globalement leurs demandes en application des dispositions des articles 544 et 1382 du Code Civil, les époux X soulèvent la responsabilité délictuelle des défendeurs suite à la dépréciation de leur propriété. Les défendeurs dénient leur responsabilité.

Le rapport d’expertise et notamment les études effectuées par le sapiteur mettent en évidence que le bien par les époux X avait été acquis en 1973 pour un montant de 115.000 F. L’estimation du sapiteur de ce bien dans sa consistance actuelle et dans l’environnement du 30 janvier 1973 s’élève à la somme de 261.800 €. L’estimation du bien dans sa consistance et son environnement actuels, c’est à dire suite à l’édification de l’immeuble de la SCI a pour conséquence de diminuer la valeur vénale de la propriété des époux X à un montant de 238.000 €, soit une réduction de 10 %.

Mais les époux X ne font pas la démonstration que cette variation de la valeur est liée à la faute des défendeurs. Ceux ci ont effectué des travaux dans les règles de l’art et les règles de l’urbanisme. Il est certain que l’environnement du bourg d’Ozoir la Ferrière, dont le sapiteur rappelle qu’il s’agit d’une ville nettement dortoir, à proximité de la nouvelle route nationale 4 et de l’autoroute A 104, correspond à une situation suburbaine. La quiétude revendiquée par les époux X, dans ce contexte, alors que les règles de l’urbanisme autorisent dans cette partie de l’avenue du Général de Gaulle des constructions hautes et résidentielles n’est pas mise en évidence. Les photos contenues dans le rapport démontrent que des constructions similaires à celle du […] sont édifiées à proximité, puisqu’un immeuble de même taille et de même qualité est visible à l’ouest de la parcelle appartenant à la SCI, et un autre immeuble est située au fond du jardin des époux X. L’ancienne voie royale évoquée par les demandeurs est devenue la route nationale 4 et reste encore très passante. Le caractère villageois d’Ozoir la Ferrière appartient à un temps révolu. Et la dépréciation du terrain des époux X est déterminée uniquement par cette évolution urbaine du XXI siècle.

La faute des défendeurs n’est pas démontrée et les époux X seront déboutés de leurs demandes.

Sur les demandes reconventionnelles :

L’allocation d’une somme au titre des frais irrépétibles est suffisante pour réparer le dommage subi par P I J, dont le seul préjudice est d’avoir été attrait dans la présente procédure. Il sera débouté de sa demande distincte en dommages et intérêts

La SCI ne fait pas la démonstration de l’existence d’un abus de droit commis par les époux X par l’initiative de la présente procédure. Elle sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Tant la SCI que les époux X ont sollicité la mise en oeuvre des travaux de ravalement. Il n’est pas nécessaire de prévoir d’astreinte. Ces travaux seront effectués sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Il sera alloué aux défendeurs la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les époux X seront déboutés de leur demande sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS :

Déclare Monsieur et Madame X irrecevables en toutes leurs demandes à l’encontre de K et D personnellement.

Déboute Monsieur et Madame X de leurs demandes pour troubles du voisinage et liées à la valeur actuelle de leur propriété.

Condamne la SCI L’ARROSOIR à faire effectuer en nature les travaux de ravalement du mur pignon et de rection de la clôture.

Autorise la SCI L’ARROSOIR et toute personne de son chef à passer sur le fond appartenant aux époux X pour effectuer ces travaux.

Déboute la SCI L’ARROSOIR de sa demande d’astreinte

Déboute Monsieur et Madame X de leur demande relative au portail automatique.

Déboute D I J de sa demande en dommages et intérêts

Déboute la SCI L’ARROSOIR de sa demande en dommages et intérêts

Prononce l’exécution provisoire de la présente décision.

Condamne Monsieur et Madame X solidairement à verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

Déboute Monsieur et Madame X de leur demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Monsieur et Madame X solidairement aux dépens qui comprendront les frais d’expertise et dont distraction au profit de Maître Q R et de Maître Ksentine.

Ainsi jugé et prononcé le 13 Mai 2008, à l’audience de la première chambre civile du Tribunal de Grande Instance de MELUN par T U, Présidente, qui a signé la minute avec N O, greffier lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

N O T U