TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MELUN

Chambre 1 Cabinet 1 Contentieux

Affaire n° : 01/02755

Jugement n° : /

PL/CD

G

C/

[…]

Y

JUGEMENT DU DEUX MARS DEUX MIL QUATRE

DEMANDEUR :

Monsieur F, K G

né le […] à […]

retraité

[…]

[…]

Représenté par la SELARL VITAL, VOLKRINGER, ROSENFELD, avocats au barreau de MELUN ;

DEFENDEURS :

[…]

[…]

[…]

Maître H Y,

prise en qualité de liquidateur de la Société

[…]

[…]

[…]

Tous deux représentés par la S.C.P. G & L IMBERT,

avocats postulant au barreau de MELUN,

et Maître BAKI,

avocat plaidant du barreau de PARIS ;

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Patricia LEFEVRE

Assesseur : Z A

Assesseur : B C

GREFFIER :

D E

DEBATS :

A l’audience publique tenue le 13 Janvier 2004, les avocats des parties ont été entendus en leurs plaidoiries.

A cette audience l’affaire a été mise en délibéré au 24 Février 2004, puis à cette date le délibéré a été prorogé au DEUX MARS DEUX MIL QUATRE.

DECISION :

Contradictoire,

en premier ressort,

prononcée publiquement par Patricia LEFEVRE, Vice-Président, qui a signé la minute avec D E, Greffier, le DEUX MARS DEUX MIL QUATRE.

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur F G est propriétaire de locaux à usage commercial, situés au […] à MELUN, affectés à un commerce de pizzeria-restauration-plats à emporter.

Avant que les parties ne régularisent un bail, les époux I-J, ont occupé les locaux. Ils ont fait réaliser d’importants travaux ayant pour objet de transformer deux caves voûtées en salles destinées à recevoir du public. Ces travaux n’ont pas reçu d’agrément administratif, comme ne respectant pas les normes de sécurité.

Le 24/09/93, F G a formalisé un bail commercial avec les époux I-J, mentionnant expressément à la rubrique “désignation des lieux loués” :

“ (…) – au sous-sol, deux caves voûtées. Il est précisé au sujet de ces deux caves que des travaux importants ont été effectués par le locataire pour permettre l’accès à la clientèle. Le locataire déclare ne pas avoir obtenu, à ce jour, les autorisations administratives nécessaires, qui sont actuellement en cours d’instruction, tant avec la mairie qu’avec les services de sécurité ou de police. Il décharge expressément le propriétaire de toute responsabilité à ce sujet.”

Par acte notarié du 1^er septembre 1997, le droit au bail était cédé à une SARL en formation, dénommée LaVilla Romana. La clause reproduite ci-dessus était intégralement reprise dans cet acte. Monsieur F G est régulièrement intervenu et a déclaré agréer cette cession.

La société LA VILLA ROMANA a exploité le restaurant et a payé le loyer convenu pendant un an et demi, selon elle, ou quelques mois, selon le demandeur.

Le 12/04/99, la commission d’arrondissement de MELUN pour la sécurité a effectué une visite dans le restaurant; au vu du procès-verbal établi le 22/04/99, Monsieur Le Maire de MELUN a pris le 27/04/99 un arrêté de fermeture immédiate, soumettant une éventuelle réouverture à l’avis favorable de la commission de sécurité.

La société LA VILLA ROMANA a, alors, fait assigner le bailleur devant le tribunal d’instance de Melun pour qu’il justifie d’une servitude lui permettant d’ouvrir une sortie de secours dans le hall de l’immeuble dont dépendent les locaux loués. Elle n’a pas poursuivi cette procédure.

Madame H Y associée de la société LA VILLA ROMANA (attraite dans la présente procédure en qualité de liquidatrice amiable) a déposé une plainte avec constitution de partie civile entre les mains du doyen des juges d’instruction à l’encontre de L I-J, Maître PETIT, avocat, et Maître X. Le 1^er mars 2000, elle a versé la consignation fixée par le juge d’instruction.

C’est dans ces conditions, que Monsieur F G a, par acte du 16 août 2001, fait assigner la société LA VILLA ROMANA et Madame Y es qualités devant le tribunal de ce siège afin d’obtenir, avec exécution provisoire, la condamnation solidaire des défendeurs au paiement de :

— la somme de 210.000 F, plus intérêts au taux légal à dater de chaque échéance, au titre des loyers impayés de juillet, août, septembre et décembre 98, et de janvier à octobre 99, (soit 14 mois x 15.000F),

— une indemnité de 10.000 F au titre de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Les défenderesses demandent au tribunal, à titre principal, de surseoir à statuer dans l’attente de la décision pénale à intervenir. Subsidiairement, elles concluent au débouté et à l’annulation du contrat de bail en date du 1^er septembre 1999 ainsi qu’à la condamnation de Monsieur F G à leur rembourser le dépôt de garantie et les loyers perçus. Elle réclame une somme de 1 500€ en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.

Elles font valoir que le bailleur leur a sciemment délivré des lieux dont il ne pouvait ignorer qu’ils étaient impropres à leur destination, puisque, notamment, il était nécessaire de créer des issues de secours qui devaient être autorisées par la copropriété. Elles affirment que la S.A.R.L. “LA VILLA ROMANA” a été trompée et que le silence de Monsieur F G lors de la cession est fautif.

Le bailleur rappelle que son action repose sur la cession de bail et qu’il est tiers à la procédure diligentée devant le juge d’instruction, qui n’est pas susceptible d’influer sur la validité des obligations de la locataire. En conséquence, il conclut qu’il n’y a donc pas lieu à surseoir à statuer de ce chef et que les cessionnaires, qui ont normalement exploité les lieux jusqu’en octobre 1999, étaient dûment informées de la question des autorisations administratives nécessaires.

Le tribunal a rouvert les débats pour que les parties s’expliquent sur des éléments factuels. Celles-ci n’ont pas conclu.

- MOTIFS ET DECISION -

=o=o=o=o=o=o=o=o=o=o=

Attendu que les parties n’ont pas conclu sur les éléments évoqués par le tribunal ; que celui-ci, ne pouvant modifier les termes du litige, doit examiner leurs demandes respectives telles que présentées dans leurs dernières écritures du 3 octobre 2002 pour Monsieur F G et du 11 décembre 2002 pour les défenderesses ;

Sur le sursis :

Attendu que pour justifier d’une plainte avec constitution de partie civile dont elles indiquent qu’elle a été déposée pour escroquerie, faux et usage de faux (sans plus de précision sur les actes attaqués) les défenderesses ne versent aux débats que le reçu de consignation ; que la seule information apportée par ce document est l’identité des personnes mises en cause or, force est de constater que la plainte ne vise pas Monsieur F G;

Que les défenderesses n’ont pas cru nécessaire de faire savoir en quoi la plainte qu’elles ont initiée est de nature à influer sur la demande présentée par leur bailleur ;

Qu’en l’état des débats, ce dernier apparaît radicalement étranger aux faits dont la juridiction pénale est saisie ; que dans ces conditions la demande de sursis doit être rejetée ;

Au fond :

Attendu que Monsieur F G réclame des loyers pour lesquels aucun paiement n’est justifié ;

Que les défenderesses, au seul visa de l’article 1719 du code civil :

— d’une part, soutiennent que le bailleur n’ayant exécuté son obligation de délivrance, elles ne sont pas tenues au paiement des loyers,

— d’autre part, poursuivent la nullité du contrat de bail du 1^er septembre 1999 (sic), évoquant au soutien de cette demande, une délivrance de locaux non conforme et la faute qu’aurait commis le bailleur par son silence lors de la cession ;

Attendu que la demande en nullité de la convention devra être examinée avant le moyen relatif à son inexécution ;

Sur la nullité de l’acte :

Attendu que les défenderesses sollicitent l’annulation d’un acte du 1^er septembre 1999 qu’elles qualifient de bail ; que bien que le tribunal ait relevé le caractère manifestement erroné de la date de l’acte, les défenderesses n’ont pas précisé l’acte dont la nullité était sollicitée ; qu’il peut simplement être relevé qu’elles critiquent les conditions de la cession intervenue le 1^er septembre 1997 ; qu’il convient donc de retenir que c’est la validité de cet acte qui est contestée ;

Attendu que Monsieur F G n’était pas partie à cette cession qu’il a simplement agréé ; qu’une action en nullité ne peut être poursuivie qu’en présence de toutes les parties à l’acte, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ;

Attendu que de plus, les défenderesses fondent l’ensemble de leurs demandes sur les dispositions de l’article 1719 du code civil ; qu’elles n’invoquent plus dans leurs dernières écritures, le défaut de cause allégué précédemment ; que l’absence d’allégation d’une cause juridique de nullité doit aussi conduire à rejeter leur demande en nullité ;

Sur l’exception d’inexécution :

Attendu qu’il convient de rappeler les termes de la clause du bail cédé reprise dans la cession opposable aux défenderesses :

“ (…) – au sous-sol, deux caves voûtées. Il est précisé au sujet de ces deux caves que des travaux importants ont été effectués par le locataire pour permettre l’accès à la clientèle. Le locataire déclare ne pas avoir obtenu, à ce jour, les autorisations administratives nécessaires, qui sont actuellement en cours d’instruction, tant avec la mairie qu’avec les services de sécurité ou de police. Il décharge expressément le propriétaire de toute responsabilité à ce sujet.”

Qu’il en ressort que le locataire, qui avait étendu la surface commerciale de son exploitation devait rechercher les autorisations pour ouvrir au public la salle nouvellement créée ; que cette clause parfaitement claire doit recevoir application ; que le cessionnaire, informé de cette obligation était tenu, comme le locataire initial, de procéder aux démarches pour obtenir les dites autorisations ;

Que la société LA VILLA ROMANA a pris le risque de louer pour les exploiter des locaux dont l’ouverture au public était problématique ; que c’est sur elle que pesait l’obligation d’obtenir les autorisations nécessaires à leur exploitation ; qu’aucune pièce du dossier n’a trait aux démarches qu’elle aurait entreprises ( à l’exception d’une procédure judiciaire immédiatement abandonnée);

qu’en l’état du dossier et des explications des défenderesses, rien ne permet d’affirmer que une faute du bailleur qui aurait gêné ou empêché l’obtention d’un, avis favorable de la commission de sécurité ;

Que la société LA VILLA ROMANA ne peut donc pas opposer à Monsieur F G sa propre carence pour se dégager de ses obligations ; qu’elle en est redevable jusqu’à la date retenue par le bailleur ;

Attendu que la société LA VILLA ROMANA est redevable de la somme réclamée soit 32 014,29 € ; que les intérêts sur cette somme seront dûs à compter de l’assignation, aucune clause du bail ne faisant échec aux dispositions de l’article 1153 du code civil ;

Que les défenderesses réclament le remboursement du dépôt de garantie détenue par Monsieur F G ; que celui-ci ne conteste pas détenir la somme de 6 860,21€ à ce titre ; que n’ayant jamais contesté les conditions de la résiliation du bail et n’opposant à cette réclamation aucun argument, il convient de condamner Monsieur F G à restituer cette somme ;

Attendu qu’aucune pièce du dossier ne venant conforter l’allégation d’une liquidation amiable de cette société et le mandat qui aurait été confié à Madame Y ; que dans ces conditions, il n’y a pas lieu d’étendre les effets des condamnations à cette dernière ;

Attendu que l’ancienneté de la créance justifie que la présente décision soit assortie de l’exécution provisoire ;

Attendu que la société LA VILLA ROMANA qui succombe doit être condamnée aux entiers dépens ; qu’il parait équitable d’allouer à Monsieur F G la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile .

- PAR CES MOTIFS -

=o=o=o=o=o=o=o=o=

LE TRIBUNAL,

Condamne la société LA VILLA ROMANA à payer à Monsieur F G la somme de 32 014,29 € (TRENTE DEUX MILLE QUATORZE EUROS ET VINGT NEUF CENTS) avec intérêts à compter de l’assignation ;

Condamne Monsieur F G à payer à la société LA VILLA ROMANA la somme de 6 860,21€ (SIX MILLE HUIT CENT SOIXANTE EUROS ET VINGT ET UN CENTS) avec intérêts à compter du 11 décembre 2002 ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Condamne la société LA VILLA ROMANA à payer à Monsieur F G la somme de 1 500 € (MILLE CINQ CENTS EUROS) en application des dispositions de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et les dépens.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,

S. E. P. LEFEVRE.

Avant dire droit,

Ordonne une nouvelle expertise,

Commet pour y procéder :

Docteur

Tel

avec pour mission de :

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal

LE GREFFIER LE PRESIDENT

E D N O P