T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Loyers commerciaux N° RG : 10/07173 N° MINUTE : 4 Assignation du : 05 Mai 2010 Fixation après expertise de Mr Z A 4, […] (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 10 Octobre 2012

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e F PETRE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire L0116

DEFENDERESSE

Mademoiselle Y X

[…]

[…]

représentée par M^e Jean-Philippe GOSSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B812

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie GOUDET, Vice-Président

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de Stéphane FRAIOLI, faisant fonction de Greffier.

DEBATS

A l’audience du 05 Septembre 2012

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte notarié en date du 18 juillet 1994, Madame C D aux droits de laquelle vient la S.C.I. Paname Rambuteau a consenti à Monsieur et Madame X aux droits desquels vient Mademoiselle Y X, un bail commercial portant sur les locaux situés […].

Par jugement avant dire droit en date du 25 octobre 2010, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a désigné Monsieur Z A en qualité d’expert afin qu’il donne son avis sur la valeur du bail renouvelé entre la S.C.I. Paname Rambuteau et Mademoiselle Y X, a fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours, a ordonné l’exécution provisoire et réservé les dépens.

L’expert a déposé son rapport le 13 octobre 2011 et a conclut qu’en raison de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, la règle du déplafonnement doit être écartée ; il a fixé la valeur locative à la somme de 68.700 euros au 17 septembre 2000.

Dans son mémoire, la S.C.I. Paname Rambuteau sollicite la fixation du montant du loyer renouvelé, à la somme de 68.700 euros à compter du 17 septembre 2009, hors taxes et charges, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyer à compter du nouveau loyer et capitalisation, le tout assorti de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ainsi que la condamnation de Mademoiselle Y X aux dépens y compris les frais d’expertise et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Dans son mémoire en réplique, Mademoiselle Y X fait valoir que la société bailleresse n’apporte pas la preuve d’une modification des facteurs locaux de commercialité et sollicite la fixation du montant du loyer au prix de 15.422 euros hors taxes et charges ; à titre subsidiaire, elle demande, si le tribunal estime qu’il existe une modification des facteurs locaux de commercialité, qu’il soit constaté qu’elle n’a plus la libre disposition de la partie habitation depuis le 31 décembre 2007, compte tenu des congés successifs et du départ des sous locataires et demande qu’en conséquence le loyer soit fixé à la somme de 19.200 à compter du 17 septembre 2009 jusqu’au jugement à intervenir puis à la somme de 40.700 euros ; en tout état de cause, elle demande que la S.C.I. Paname Rambuteau soit condamnée aux dépens y compris les frais d’expertise et à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Mademoiselle Y X demande que l’exécution provisoire soit ordonnée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement avant dire droit et il n’est pas contesté que le bail a été renouvelé à compter du 17 septembre 2009 à la suite du refus de renouvellement de la S.C.I. Paname Rambuteau puis de son repentir par acte d’huissier en date du 17 septembre 2009.

Sur les lieux loués

Selon le rapport d’expertise les lieux sont situés à Paris, rue Rambuteau, à l’angle de la rue Pecquay dans le 4^e arrondissement dans la partie de cette voie comprise entre la rue des Archives et la rue du Temple dans un secteur de bonne commercialité au coeur du Marais et le commerce est fréquenté par une clientèle de passage et par la clientèle de la rue Rambuteau, à fort pouvoir d’achat.

La S.C.I. Paname Rambuteau souligne que les lieux se trouvent à proximité du centre Beaubourg, à l’entrée du quartier historique du Marais, sur un des deux axes de communication entre les Halles et le Marais, situation faobale pour l’activité exercée dans les lieux soit “bar, tabac et petite brasserie”.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués sont situés dans un immeuble de rapport, élevé sur sous-sol, d’un rez de chaussée, de 4 étages droits, d’un 5^e étage mansardé, la façade est enduite, le ravalement est à refaire et la couverture est en zinc.

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués comprennent une partie commerciale et une partie habitation ; ils se composent au rez de chaussée, d’une boutique surélevée d’une marche, présentant un développement de façade de 10 mètres et comprenant une salle d’une capacité de 14 personnes, une terrasse extérieure de 10 places, un ancien étal à gauche de l’entrée de l’immeuble ; du premier au 5^e étage se trouvent des locaux à usage d’habitation bourgeoise qui se composent ainsi : au premier étage, les lieux loués comprennent une entrée, une cuisine, un dégagement et une salle d’eau, au deuxième étage, ils comprennent une entrée, une salle de bains, une cuisine et deux chambres, au 3^e étage, un dégagement, une salle d’eau, une cuisine et une chambre, au 4^e étage, un dégagement, une salle d’eau, une cuisine et une chambre, au 5^e étage, une petite pièce mansardée, un dégagement et une petite salle de bains, au sous-sol se trouve une réserve avec un sol en terre battue et une hauteur sous voûte de 2,70 mètres.

La description matérielle faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

Sur la pondération des locaux

Selon l’expert, la superficie réelle de la boutique qui comprend le sous-sol est de 58,32 m² et la

partie habitation de 138,68 m² soit au total 197 m².

La surface pondérée du local commercial a été estimée par l’expert à 38,42 m².

Les coefficients de superficies réelles ne sont pas discutées et il n’est pas contesté par les deux parties que l’expert a fait une appréciation exacte des coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle.

Sur le plafonnement

L’article L 145-33 du code de commerce prévoit que le montant des loyers des baux à réviser ou à renouveler doit correspondre à la valeur locative ; cette valeur locative ne s’applique que lors des fixations judiciaires du loyer révisé ou renouvelé, à défaut d’accord entre les parties.

L’article L 145-34 du code de commerce institue cependant un plafonnement du loyer lors des renouvellements auxquels il ne peut être dérogé qu’en cas de modification notable de l’un des premiers éléments visés par l’article L 145-33 du code de commerce.

Le bailleur qui demande que le loyer soit déplafonné doit donc démontrer la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant eu une incidence favorable sur la commercialité de la société locataire ; en effet une modification même notable des facteurs locaux de commercialité ne justifie pas un déplafonnement, s’il n’en est pas résulté un intérêt pour l’activité exercée dans les lieux par le preneur.

L’expert rappelle que l’activité est “bar, tabacs, petite restauration à midi” et souligne que, pour que l’évolution des facteurs locaux de commercialité soit notable, il faut qu’au cours du bail expiré soit intervenues des modifications ayant entraîné l’apparition d’un flux de chaland complémentaire qui doit s’apprécier de manière quantitative et qualitative par rapport au commerce exercé ; après examen des facteurs locaux de commercialité, l’expert a conclu que leur évolution apparaît notable pour le commerce et que la règle du plafonnement doit être écartée.

L’expert relève tout d’abord que dans un rayon de 500 mètres, 412 appartements ont été rénovés,

et qu’il y a eu une augmentation de 1.328 m² de surfaces commerciales, cependant ainsi que le remarque Mademoiselle Y X, il s’agit de rénovation mais non de constructions nouvelles et ces rénovations n’impliquent pas de création de surfaces d’habitation et donc d’évolution de la clientèle ; l’expert précise d’ailleurs que la population de l’arrondissement a baissé (-7,76 %).

Selon l’expert, le revenu imposable moyen par foyer a augmenté de 40,90 %, cependant ainsi que le précise Mademoiselle Y X, l’augmentation du pouvoir d’achat n’a pas n’incidence sur le commerce “bar-tabac-petite restauration” qui n’est pas un commerce de luxe.

Si selon l’expert, la fréquentation du métro a augmenté de + 56 % pour la station Rambuteau, + 37 % pour la station F G et + 24 % pour la station Arts et Métiers, il y a lieu de constater que si les lieux loués sont effectivement desservis par la station Rambuteau (ligne 11) qui est proche, les stations de métro Châtelet, F G et Arts et Métiers ainsi que la station de RER Châtelet les Halles sont assez éloignées des lieux loués ; de plus la fréquentation de la station de métro Rambuteau est sans incidence car elle est la conséquence de la fréquentation du centre Beaubourg notamment par les étudiants parisiens qui y viennent tous les jours et par les visiteurs du musée mais qui, empruntant cette sortie de métro se dirigent vers le centre Beaubourg et non vers le commerce concerné qui est à l’opposé ; les touristes qui se dirigent vers le Marais et empruntent le rue Rambuteau en sortant de cette station trouveront plusieurs cafés -tabacs avant celui loué par Mademoiselle Y X.

Mademoiselle Y X fait d’ailleurs valoir que le café accueille une clientèle d’habitués habitant ou travaillant dans un rayon de moins de 100 mètres et que le quartier est très bien doté en cafés ou brasserie.

La fréquentation du parking Beaubourg Horloge a augmenté de + 4,55 % ce qui est peu important, la fréquentation du centre Beaubourg est stable, l’expert ne donne aucun élément permettant de constater que la réouverture du musée de la Chasse et de la Nature, fermé entre 2005 et 2007 et réouvert, a engendré un flux supplémentaire de chalands.

La société bailleresse expose que la fréquentation du musée Picasso qui est d’ailleurs fermé, du musée Cognac Jay, du musée Carnavalet et du musée des Archives Nationales a une incidence sur le commerce mais ne justifie pas de cette allégation.

La locataire souligne, à juste titre que les lieux loués sont situés dans la partie de la rue Rambuteau qui n’est la partie piétonne mais dans la partie de la rue qui dispose de trottoirs étroits ainsi que l’a d’ailleurs noté l’expert et elle rapporte la preuve que les commerces proches des lieux loués sont des commerces de proximité, différents des commerces situés sur la partie piétonne de la rue Rambuteau.

Le fait que le chiffre d’affaires de la société locataire ait augmenté de 41 % entre 1999 et 2008 ainsi que précise la société bailleresse ne peut être pris en compte pour évaluer l’évolution des facteurs locaux de commercialité et Mademoiselle Y X précise que cela est du à l’amplitude du travail qui a été augmentée par elle qui a pris la suite de son père âgé ; elle rapporte la preuve que le chiffre d’affaires du bar et la vente de tabletterie et télécartes n’a pas évolué alors qu’effectivement le prix du tabac a augmenté.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de constater que la preuve n’est pas rapportée de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence sur le commerce considéré et en conséquence, le loyer du bail renouvelé, à compter du 17 septembre 2009 doit être fixé, selon les règles du plafonnement, à la somme de 15.422 euros.

Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partager des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort

Fixe à 15.422 euros en principal par an à compter du 17 septembre 2009, le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre la S.C.I. Paname Rambuteau et Mademoiselle Y X pour les locaux situés […], toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Fait et jugé à PARIS, le 10 octobre 2012.

Le greffier Le président

[…]

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