DEMANDERESSE

Madame A Y

[…]

[…]

représentée par M^e Didier BERNHEIM, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C0990

DÉFENDEURS

Monsieur B X

[…]

[…]

représenté par M^e Erick ROYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #C1732

FONDATION DE MADAME E F

[…]

[…]

représentée par M^e René DECLER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et postulant, vestiaire #D1315

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame I J, Vice-Présidente

Madame Laurence POISSENOT, Vice-Présidente

Madame C D, Juge

assistées de G H, Greffier

DEBATS

A l’audience du 07 Avril 2016

Tenue en audience publique

Après clôture des débats, avis a été donné aux Avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 02 juin 2016. Il a été prorogé au 07 Juillet 2016.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Sous la rédaction de Madame C D.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé à effet du 1^er janvier 1996, la SA d’HLM LE NOUVEAU LOGIS, aux droits de laquelle se trouve la FONDATION DE MADAME E F, a donné à bail à la SARL ACTE II, aux droits de laquelle se trouve M. B X, pour une durée de 9 ans, un local commercial situé […] à Paris 12^e, pour qu’elle y exerce une activité d’architecture, bâtiment, aménagement immobilier ou informatique, arts graphiques, étude, conseil, réalisation, formations et transactions, moyennant un loyer mensuel de 733,58 euros, hors taxes, outre 110,04 euros de charges forfaitaires, soit 843,62 euros par mois.

Le local se compose, « au rez-de-chaussée, d’un local à usage d’atelier et de bureau dont la destination des locaux sont loués exclusivement à l’activité ci-près : Architecture, Bâtiment, Aménagement immobilier ou informatique, Arts graphiques, Etude, Conseil, Réalisation, Formation et transaction ».

Par acte extrajudiciaire du 21 décembre 2011, M. B X et M^me A Y ont fait signifier à la FONDATION DE MADAME E F un projet d’acte de cession du droit au bail.

Par acte sous seing privé du 24 janvier 2012, M. B X a cédé son droit au bail à M^me A Y, cession agréée par la FONDATION DE MADAME E F par courrier recommandé avec accusé de réception du 4 janvier 2012. L’acte de cession stipule que le cédant est titulaire d’un contrat de bail commercial daté du 17 novembre 1995 et que ce contrat de bail a été renouvelé à la date d’échéance prévue contractuellement, c’est-à-dire le 17 novembre 2004.

Par courrier du 26 février 2013, la préfecture de PARIS a préconisé des mesures de dératisation. Par lettre du 22 avril 2013, la FONDATION DE MADAME E F a informé la préfecture de PARIS de la réalisation des travaux préconisés.

Par acte extrajudiciaire du 10 janvier 2014, la FONDATION DE MADAME E F a fait délivrer à M^me A Y un commandement de payer la somme de 5.034,90 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte extrajudiciaire du 26 juin 2014, M^me A Y a fait signifier à la FONDATION DE MADAME E F un congé pour le 31 décembre 2014.

Par acte du 31 octobre 2013, M^me A Y a fait assigner M. B X et la FONDATION DE MADAME E F devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir :

dire que la cession de bail est entachée de dol,

dire que la présence de rats et de souris dans le local le rendait impropre à sa destination,

dire qu’elle est fondée à demander l’annulation de la cession du bail et la restitution du prix de la cession ainsi que la réparation de son préjudice,

prononcer l’annulation de la cession,

déclarer cette annulation opposable à la FONDATION DE MADAME E F,

condamner conjointement et solidairement M. X et la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 22.000 euros, correspondant au prix de cession du droit au bail,

condamner conjointement et solidairement M. X et la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 8.000 euros à titre de dommages-intérêts,

condamner M. X et la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par ordonnance du 13 mai 2015, le juge de la mise en état a enjoint à la FONDATION DE MADAME E F de communiquer les factures de dératisation qui sont intervenues dans le local litigieux au cours des années 2009, 2010 et 2011.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées au greffe par huissier de justice audiencier le 31 juillet 2015, M^me A Y demande au tribunal, au visa des articles 1116 et suivants, 1304 et 1382 du code civil, L1 et L2 du code de la santé publique et 119 du règlement sanitaire du département de Paris, de :

la déclarer recevable et bien fondée en sa demande,

déclarer irrecevable et, en tous cas, mal fondée la demande reconventionnelle de la FONDATION DE MADAME E F,

débouter la FONDATION DE MADAME E F et M. B X de toutes leurs demandes,

dire que la cession de bail est entachée de dol,

dire que la FONDATION DE MADAME E F a concouru à la réalisation de ce dol,

dire que la présence récurrente de rats et de souris dans le local le rendait impropre à sa destination,

dire qu’elle est fondée à demander l’annulation de la cession de bail et la restitution du prix de cette cession ainsi que la réparation du préjudice qu’elle subit,

prononcer l’annulation de la cession de bail,

déclarer cette annulation opposable à la FONDATION DE MADAME E F,

condamner conjointement et solidairement M. X et la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de dommages-intérêts comprenant le remboursement du prix de cession du bail,

condamner conjointement et solidairement M. X et la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation du préjudice professionnel qu’elle a subi du fait de la délivrance d’un local impropre à sa destination.

Subsidiairement, elle demande de :

dire que la FONDATION DE MADAME E F ne s’est pas conformée aux obligations d’un propriétaire d’immeuble en matière de lutte contre les rongeurs, en se limitant à intervenir à la demande des locataires pour des rebouchages et en ne prenant aucune disposition préventive dans les parties communes et les locaux vacants lui appartenant,

dire que la FONDATION DE MADAME E F porte l’entière responsabilité de l’invasion par les rongeurs dont elle a été victime,

prononcer la résiliation du bail aux torts de la FONDATION DE MADAME E F,

condamner la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 50.000 euros, comprenant le remboursement du prix de cession et le remboursement des loyers pendant une période de 15 mois, à titre de dommages-intérêts,

condamner la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 8.000 euros en réparation de son préjudice professionnel subi du fait de la délivrance d’un local impropre à sa destination.

Plus subsidiairement, elle demande de :

valider le congé en date du 26 juin 2014,

dire qu’aucun loyer n’est dû par elle à compter du 1^er janvier 2015,

condamner la FONDATION DE MADAME E F au paiement de la somme de 50.000 euros,

ordonner l’exécution provisoire,

condamner M. X et la FONDATION DE MADAME E F à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au fondement de sa demande en nullité de la cession du bail, M^me A Y soutient qu’elle n’aurait pas accepté la cession si elle avait été informée que le bail n’avait pas été renouvelé mais se poursuivait par tacite prolongation depuis plus de douze ans. Elle considère que les fausses déclarations de M. B X constituent des manœuvres dolosives justifiant l’annulation de la cession, auxquelles la FONDATION DE MADAME E F a participé en ne démentant pas le renouvellement du bail à la date du 17 novembre 2014 invoqué par M. B X.

M^me A Y poursuit en faisant valoir qu’elle n’aurait pas acquis le droit au bail si elle avait été informée de la présence constante de souris et de rats dans le local.

En réponse aux arguments soulevés par M. B X, elle conteste que ce dernier soit profane dans le domaine juridique du fait de son devoir professionnel d’assistance juridique et fait valoir que le fait de mentionner, dans un acte de cession, que le contrat de bail commercial a été renouvelé, en précisant une fausse date, est constitutif d’un faux, pénalement répréhensible.

Elle soutient, par ailleurs, que la présence de souris et de rats dans le local est imputable à la FONDATION DE MADAME E F propriétaire, et que la présence des rongeurs justifie l’indemnisation de son préjudice et la résiliation du bail aux seuls torts du bailleur.

En réponse aux demandes reconventionnelles de la FONDATION DE MADAME E F, M^me A Y soutient que, faute pour la bailleresse d’avoir sollicité le paiement des loyers et charges à M. B X, caution solidaire, elle est mal fondée à demander l’acquisition de la clause résolutoire. Elle poursuit en faisant valoir que la FONDATION DE MADAME E F, propriétaire, est mal fondée à réclamer le paiement de ces loyers, alors qu’elle avait quitté les lieux depuis plus d’un an et que des travaux de rénovation y avaient été entrepris.

Par conclusions reçues au greffe par voie électronique le 25 août 2015, la FONDATION DE MADAME E F demande au tribunal, au visa des articles 1116 du code civil et L.145-41 du code de commerce, de :

dire M^me Y irrecevable et, en tout cas, mal fondée en ses demandes, fins et conclusions,

débouter M^me Y de l’ensemble de ses demandes, principales et subsidiaires,

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail un mois après la signification du commandement de quitter les lieux du 10 janvier 2014

subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement des articles 1184, 1728 et 1741 du code civil,

condamner solidairement, en tout cas in solidum, M^me Y et M. X au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant qui résulterait, pour le loyer et ses accessoires, de l’application de la convention locative augmentée de 50% et ce jusqu’à libération effective des lieux, soit le 30 avril 2015,

condamner solidairement, en tout cas in solidum, M^me Y et M. X au paiement des charges du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés,

condamner solidairement, en tout cas in solidum, M^me Y et M. X à lui payer la somme de 19.680,28 euros, représentant le montant des impayés arrêtés au terme d’avril 2015 inclus, hors les frais de poursuite, avec intérêts de droit à compter du 10 janvier 2014 et, pour le surplus, à compter de la présente instance, outre le paiement des loyers impayés venus à échéance au jour du jugement à intervenir, avec intérêts de droit à compter de l’assignation,

ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

condamner solidairement, en tout cas in solidum, M^me Y et M. X au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, y compris le coût du commandement de payer.

La FONDATION DE MADAME E F fait valoir que M^me Y ne démontre pas les manœuvres dolosives qu’elle lui reproche et précise que la demande en remboursement du prix de cession dirigée à son encontre est mal fondée dès lors qu’elle n’a pas été bénéficiaire de ce prix de cession.

Elle soutient, ensuite, que l’éradication des rongeurs est une obligation contractuelle incombant au locataire aux termes du contrat de bail.

La FONDATION DE MADAME E F prétend ensuite que M^me Y ne démontre pas le préjudice dont elle se prévaut du fait de la dégradation de ses ouvrages, ou de la perte de chance de réaliser une exposition dont elle fait état au fondement de sa demande en dommages-intérêts.

Elle estime mal fondée la locataire à solliciter le remboursement des loyers sur 15 mois alors que les loyers et charges sont impayés depuis août 2013, que les locaux ont été abandonnés par la locataire et que le bail est résilié, du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, depuis le 10 février 2014. De même, elle considère mal fondée la demande en dommages-intérêts du fait de la présence de souris et rats alors, d’une part, qu’elle a satisfait aux actions préventives de lutte contre les nuisibles et, d’autre part, que cette obligation incombait contractuellement à la locataire.

Au fondement de sa demande reconventionnelle, la FONDATION DE MADAME E F rappelle avoir fait délivrer un commandement de payer le 10 janvier 2014, demeuré infructueux alors qu’il visait la clause résolutoire. Elle ajoute que les clés du local lui ont été restituées par M^me Y le 30 avril 2015, date jusqu’à laquelle cette dernière était redevable de loyers, charges et indemnités d’occupation. La FONDATION DE MADAME E F considère que ces indemnités d’occupation sont dues en dépit du dégât des eaux signalé par la locataire au mois de juillet 2014.

Aux termes de ses dernières conclusions signifiées au greffe par huissier de justice audiencier le 2 septembre 2015, M. B X demande au tribunal, sur le fondement des articles 1116, 1134 et 1382 du code civil, de :

déclarer irrecevable ou mal fondée M^me Y de l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

déclarer irrecevables les demandes reconventionnelles de la FONDATION DE MADAME E F à son encontre, et l’en débouter,

condamner la partie succombante à lui payer la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance.

M. B X se prévaut de sa qualité de profane en matière juridique pour contester les manœuvres dolosives que lui reproche M^me A Y. Il poursuit en faisant valoir que la présence de rongeurs dans le local ne peut être qualifiée de dol, d’autant que la présence de souris et rats dans le local, antérieurement à la cession, n’est pas démontrée par la locataire.

Il demande, par ailleurs, que les demandes formées par la FONDATION DE MADAME E F à son encontre soient rejetées, faute pour cette dernière de lui avoir fait commandement de payer les sommes qu’elle réclame, alors qu’elle a contribué à sa dette, les loyers étant impayés depuis août 2013.

Par ordonnance du 23 septembre 2015, le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close.

MOTIFS,

Sur la nullité de la cession de bail :

M^me A Y sollicite l’annulation de la cession du bail pour dol, motif pris, d’une part, que la mention contractuelle faisant état d’un renouvellement de bail à son échéance du 17 novembre 2014, alors que le bail s’est prolongé tacitement, est constitutive d’un dol commis par M. X, auquel la FONDATION DE MADAME E F a concouru en approuvant le projet d’acte de cession sans signaler à la cessionnaire l’irrégularité d’une telle mention et, d’autre part, qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de la présence constante de souris et de rats dans les locaux litigieux.

M. B X conteste le dol et les manœuvres dolosives que lui reproche M^me Y, faisant valoir qu’en tant que profane du droit, il ignorait la différence entre renouvellement et reconduction du bail et que la cessionnaire n’établit pas le caractère déterminant de la modalité de poursuite du bail dans l’acceptation de la cession, alors que la locataire a attendu deux ans pour assigner en nullité de l’acte de cession et résiliation du bail. Il conteste également avoir eu connaissance, lors de la conclusion de l’acte de cession, de la présence de rongeurs dans les locaux et soutient que M^me Y ne démontre pas une telle allégation.

La FONDATION DE MADAME E F fait valoir, en premier lieu, que l’acceptation de la cession du droit au bail par M. X à M^me Y n’équivaut pas à une adhésion aux clauses de l’acte de cession. Elle poursuit en indiquant que, non partie à l’acte de cession, il ne peut lui être reproché de dol.

A titre liminaire, au vu des fondements textuels invoqués par M^me Y, sa demande en annulation de l’acte de cession sera requalifiée en demande en nullité de la cession du droit au bail.

L’article 1109 du code civil dispose qu’il n’y a point de consentement valable, si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 du code civil prévoit que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une des parties sont telles que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté.

Il ne se présume pas, et doit être prouvé.

En application de cet article, le dol suppose l’intention de tromper du cocontractant et les manœuvres pratiquées par l’une des parties pour surprendre et tromper l’autre doivent avoir déterminé celle-ci à contracter.

En l’espèce, M^me Y défaille dans la preuve de l’intention dolosive de M. X.

En premier lieu, s’il n’est pas contesté que l’acte de cession du droit au bail intervenu le 24 janvier 2012 entre M. X, cédant, et M^me Y, cessionnaire, stipule que « le cédant est titulaire d’un bail commercial consenti le 17/11/1995 par la SA Agence France Immobilier représentant la SA d’HLM NOUVEAUX LOGIS, et renouvelé à la date d’échéance le 17/11/2004 », alors que le bail n’a pas été renouvelé à cette date mais s’est prolongé tacitement, la communication de ce seul acte ne peut suffire à établir l’intention dolosive de M. X du fait de cette mention, alors que l’acte de cession est établi sous seing privé, entre un architecte et un sculpteur, sans qu’aucune des parties ne soit assistée d’un professionnel du droit. En outre, M^me Y ne démontre pas le caractère déterminant de cette mention à son consentement à la cession, étant précisé que, si elle fait état d’un déplafonnement possible du loyer du fait d’une durée du bail supérieure à 12 ans, une telle action n’a pas été intentée par la bailleresse, et qu’elle a attendu 21 mois avant d’assigner M. X en nullité de cession.

En second lieu, les pièces produites ne permettent pas de démontrer que M. X avait eu connaissance de la présence de rongeurs lors de la conclusion de la cession. En effet, si les attestations de témoins produites par M^me Y font état de la présence de souris dès le mois de janvier, juin ou septembre 2012, ces attestations ne démontrent pas la présence de ces rongeurs lors de la cession alors que le contrat de cession stipule que le cessionnaire s’oblige, notamment, à « exécuter toutes les charges et conditions du bail, prendre les locaux dans leur état actuel sans recours contre le cédant, déclarant bien les connaître pour les avoir vus et visités ». En outre, ce n’est que, par courrier du 21 septembre 2012, soit neuf mois après son entrée dans les lieux, que M^me Y a informé la FONDATION DE MADAME E F de la présence de rongeurs dans les locaux loués.

M^me A Y défaillant à démontrer l’existence d’un dol et de manœuvres dolosives imputables à son cocontractant, un tel dol ne peut être reproché à la FONDATION DE MADAME E F, tiers à l’acte de cession, son agrément à la cession ne lui conférant pas la qualité de partie à l’acte, mais rendant opposable la cession au bailleur.

M^me A Y sera donc déboutée de sa demande en nullité de l’acte de cession de droit au bail, et de ses demandes en dommages-intérêts subséquentes.

Sur la résiliation du bail aux torts de la bailleresse :

A titre subsidiaire, M^me A Y demande que le bail soit résilié aux torts de la FONDATION DE MADAME E F, faisant valoir que la bailleresse a manqué à son obligation de délivrer un local conforme à sa destination en donnant à bail des locaux envahis par des rongeurs. Elle fonde sa demande sur « l’article 119 du règlement sanitaire du département de Paris prescrit par les articles L1 et L2 du code de la santé publique ».

A titre liminaire, il sera relevé que M^me Y ne communique pas au tribunal l’article 119 du règlement sanitaire du département de Paris sur lequel elle fonde sa demande, et que le code de santé publique ne comporte pas d’article L1 et L2.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ;

2° D’entretenir cette chose en état de srvir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

Conformément à l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

En l’espèce, M^me A Y produit, au soutien de sa demande, des attestations de témoins ayant constaté la présence de rongeurs dans les locaux donnés à bail au mois de janvier 2012, juin 2012 ou septembre 2012.

Si une « visite technique » de l’atelier a eu lieu le 4 avril 2012 en présence de M^me Y, de la gardienne de l’espace Reuilly et d’un coordonnateur de proximité, il n’est pas justifié d’une information de la bailleresse par la locataire avant le 20 décembre 2012. En effet, le courriel du 21 septembre 2012 communiqué au tribunal et intitulé « A l’attention de Madame Z », dont se prévaut la locataire, a pour émetteur M^me Y A mais également M^me Y A pour destinataire. La date des autres courriels communiqués au tribunal a été occultée.

Or, suite à ce courriel du 20 décembre 2012, et alors que l’article 8.14 du contrat de bail stipule que le preneur a pour obligation de « faire détruire à ses frais les rats, souris, insectes (punaises, cafards, etc.) dès que leur apparition sera constatée », la FONDATION DE MADAME E F justifie d’un contrat de dératisation et de désinsectisation avec la société SICRE LEMAIRE et de la facturation du passage de cette société dans les locaux litigieux au cours des années 2010, 2011 et 2012.

La FONDATION DE MADAME E F justifie également de la mise en place d’appâts raticides et souricides par cette société suivant courrier adressé par elle à la bailleresse en date du 4 janvier 2013.

La FONDATION DE MADAME E F justifie enfin, suite à un courrier du Service Unité de Prévention des Nuisances animales dépendant de la Direction départementale de la protection des populations de la préfecture de police de PARIS en date du 26 février 2013, lui demandant de faire effectuer les mesures de dératisation suivantes :

— refixer correctement la grille d’aération existante située dans la cour à droite de l’entrée de l’atelier occupé par M^me Y,

— boucher les trous et interstices servant de passage aux rongeurs, avec du verre pilé ou de la paille de fer ; ceux-ci étant rendus étanches au moyen d’un joint de ciment prompte ;

— vérifier l’état de l’ensemble des canalisations du tout-à-l’égout dans le faux-plafond de l’atelier occupé par M^me Y (présence importante d’excréments de rats et de souris dans le calorifuge sous la conduite en PVC située dans le faux-plafond),

— vérifier l’état de l’ensemble des canalisations du tout-à-l’égout dans l’atelier inoccupé jouxtant celui occupé par M^me Y, ni nécessaire faire procéder à une opération de dératisation,

avoir fait vérifier les canalisations du tout-à-l’égout passant dans le faux-plafond de l’atelier de M^me Y et celui à côté inoccupé par la société SICRE LEMAIRE le 18 mars 2013, avoir fait fixer la grille d’aération et reboucher les trous de souris le 24 avril 2013, en considération du rendez-vous donné par M^me Y elle-même.

La FONDATION DE MADAME E F justifiant de diligences en vue de la dératisation de l’atelier effectuées promptement après qu’elle ait été informée du désordre, M^me A Y est mal fondée à lui reprocher un manquement à son obligation de délivrance.

Cette demande, ainsi que les demandes en dommages-intérêts subséquentes, seront rejetées.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

A titre reconventionnel, la FONDATION DE MADAME E F sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire du bail en exécution du commandement du 10 janvier 2014.

L’article L.145-41 alinéa 1^er du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le contrat de bail stipule notamment, en son article 10 intitulé « clause résolutoire – sanctions générales », qu’il « est expressément stipulé qu’à défaut de paiement d’un seul terme ou fraction de terme de loyer ou accessoires à son échéance, ou en cas d’inexécution d’une seule des conditions du bail et un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse, le bail sera résilié de plein droit, même dans le cas de paiement ou d’exécution postérieurs à l’expiration des délais ci-dessus ».

Par acte extrajudiciaire en date du 10 janvier 2014, la FONDATION DE MADAME E F a fait signifier à M^me A Y un commandement de payer la somme principale de 5.034,90 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 31 décembre 2013.

Cet acte reproduit le dispositions des articles L.145-41 et L.145-17 du code de commerce et mentionne le délai d’un mois à compter de sa délivrance dans lequel la locataire doit payer les loyers et chargés visés par le commandement.

Il ressort du relevé de compte produit par la FONDATION DE MADAME E F qu’au 1^er mars 2014, le montant de la dette locative imputable à M^me Y était de 8.055,84 euros, cette dernière ne contestant pas, en outre, ne pas avoir réglé le montant de son loyer.

M^me Y n’ayant pas déféré au paiement des loyers et charges requis par le commandement de payer du 10 janvier 2014 dans le délai d’un mois rappelé par ledit commandement, le tribunal ne pourra que constater l’acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2014 à 24h00.

Sur le congé délivré par la locataire :

M^me Y demande, à titre infiniment subsidiaire, que soit validé le congé du 26 juin 2014 à effet du 31 décembre 2014.

Dès lors que le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 10 février 2014 à 24h00, M^me Y était, à compter du 11 février 2014, occupante sans droit ni titre des locaux et n’avait donc plus qualité à délivrer congé.

Elle sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande en paiement formée par la bailleresse à l’encontre de la cessionnaire :

La FONDATION DE MADAME E F sollicite la condamnation de M^me Y à lui payer la somme de 19.680,28 euros représentant le montant des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme d’avril 2015 inclus, faisant valoir que les clés ont été restitués par la locataire le 30 avril 2015.

Il ressort des pièces produites tant par la FONDATION DE MADAME E F que par M^me Y, que les clés des locaux, objets du litige, ont été restituées à la bailleresse le 30 avril 2015.

M^me Y était donc redevable, jusqu’à cette date, d’indemnités d’occupation.

Imputant, à juste titre, à la société locataire des loyers et indemnités d’occupation de 1.006,98 euros jusqu’au 30 juin 2014, et de 860,35 euros à compter du 1^er juillet 2014, il ressort du relevé de compte produit par la FONDATION DE MADAME E F que M^me A Y était débitrice, au 30 avril 2015, de la somme de 19.680,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme.

Sur les demandes en paiement formées par la bailleresse à l’encontre du cédant :

La FONDATION DE MADAME E F sollicite la condamnation solidaire, et à défaut in solidum, de M. X avec M^me Y à lui payer la somme de 19.680,28 euros représentant le montant des impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme d’avril 2015 inclus.

L’article 1134 du code civil dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Le contrat de bail stipule notamment, en son article 9, que la cession « devra comporter, conformément au droit commun, garantie solidaire du cédant et du cessionnaire pour le paiement des loyers dus pour le passé ou à devoir pour l’avenir, et pour l’exécution des clauses du bail » et ajoute que « cette garantie solidaire prendra fin à l’expiration normale du bail, nonobstant tout renouvellement ou prorogation ».

L’acte de cession du droit au bail en date des 4 et 8 décembre 2011 prévoit ainsi, en son article 5, que « conformément à l’article 9 du bail, le cédant est garante solidaire du cessionnaire ».

Cependant, le contrat de bail précisant expressément que la garantie solidaire du cédant prend fin à l’expiration normale du bail soit, notamment, à la date de résiliation du bail par la mise en œuvre de la clause résolutoire, la FONDATION DE MADAME E F ne peut solliciter la garantie de M. X en sa qualité de cédant que pour le paiement des loyers, et non des indemnités d’occupation, soit jusqu’au 10 février 2014 à 24h00, date à laquelle le tribunal a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

Par ailleurs, la FONDATION DE MADAME E F n’a pas informé M. X du défaut de règlement de son loyer par M^me Y. Ce n’est, en effet, que dans le cadre de la présente instance, introduite par M^me Y, et à titre de demande reconventionnelle, que la FONDATION DE MADAME E F se prévaut de la garantie de M. X au titre des loyers impayés par la cessionnaire.

En n’informant pas M. X du défaut de paiement des loyers par M^me Y dès l’apparition des premiers impayés, et en laissant s’accroître la dette, la FONDATION DE MADAME E F a commis une faute qui justifie de ne pas mettre en œuvre la garantie dont elle se prévaut.

Sa demande en condamnation solidaire de M. X au paiement des loyers sera, dès lors, rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M^me A Y, succombant en ses prétentions, sera condamnée à payer, respectivement à la FONDATION DE MADAME E F et à M. X la somme de 1500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M^me Y ayant quitté les locaux, objets du litige, la présente décision ne sera pas assortie de l’exécution provisoire.

M^me Y sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 janvier 2014.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déboute M^me A Y de sa demande en nullité de la cession de bail intervenue le 24 janvier 2012 entre M. B X, cédant, et M^me A Y, cessionnaire,

Déboute M^me A Y de ses demandes en dommages-intérêts formées au titre du remboursement du prix de la cession du bail et de l’indemnisation de son préjudice professionnel,

Déboute M^me A Y de sa demande en résiliation du bail aux torts de la FONDATION DE MADAME E F pour manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance,

Déboute M^me A Y de ses demandes en dommages-intérêts en indemnisation du coût de la cession du droit au bail, remboursement des loyers, et réparation de son préjudice professionnel,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail du 17 novembre 1995 à effet du 1^er janvier 1996, liant la FONDATION DE MADAME E F, bailleresse, et M^me A Y, cessionnaire de M. X, locataire, ayant pour objet un local commercial situé […] à Paris 12^e, à la date du 10 février 2014 à 24h00,

Déboute M^me A Y de sa demande en validation du congé délivré par acte extrajudiciaire le 26 juin 2014 et à effet du 30 juin 2014,

Constate que M^me A Y a quitté les locaux, objets du litige, situés […] à Paris 12^e et restitué les clés à la bailleresse le 30 avril 2015,

Condamne M^me A Y à payer à la FONDATION DE MADAME E F la somme de 19.680,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 30 avril 2015,

Déboute la FONDATION DE MADAME E F de sa demande en condamnation solidaire, ou à défaut in solidum, de M. X au paiement de la somme de 19.680,28 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus par M^me A Y au 30 avril 2015,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne M^me A Y à payer à la FONDATION DE MADAME E F la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision,

Condamne M^me A Y aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 10 janvier 2014.

Fait et jugé à Paris le 07 Juillet 2016

Le Greffier Le Président

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