TRIBUNAL

DE GRANDE

INSTANCE

DE NANTERRE

■

[…]

1^re Chambre

[…]

27 Avril 2017

N° R.G. : 15/08926

N° Minute :

AFFAIRE

S.A.R.L. IMMOBILIERE DES FAUVELLES

C/

S.A.R.L. IMMOBILIERE HENRI IV

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE DES FAUVELLES

[…]

[…]

représentée par M^e Christophe VERSCHAEVE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0467

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. IMMOBILIERE HENRI IV

[…]

[…]

représentée par M^e Philippe LEPEK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R241

En application des dispositions des articles 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 01 Février 2017 en audience publique devant :

Anne BEAUVOIS, 1^re Vice-Présidente

Agnès COCHET-MARCADE, Vice-Présidente

magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :

Anne BEAUVOIS, 1^re Vice-Présidente

Estelle MOREAU, Vice-Présidente

Agnès COCHET-MARCADE, Vice-Présidente

qui en ont délibéré.

Greffier lors du prononcé : Gabrielle TOUATI, Greffier.

JUGEMENT

mis en délibéré au 30 mars 2017, prorogé au 27 avril 2017, et prononcé en premier ressort le 27 avril 2017, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Suivant acte du 6 mai 2013, M. D A et M^me X ont consenti une promesse unilatérale de cession portant sur l’intégralité des parts sociales composant le capital de la société Immobilière Henri IV, exerçant une activité de syndic de copropriété et de gestion locative, à la société AB expertises, représentée par ses cogérants, MM. E Y et F Z.

La promesse étant devenue caduque, la société Immobilière Henri IV et la société Immobilière des Fauvelles se sont accordées, par acte sous seing privé du 3 juillet 2014, pour que la société Immobilière Henri IV cède à la société Immobilière des Fauvelles, représentée par MM. Y et Z, un droit de présentation de clientèle, moyennant le paiement du prix de 80.866 euros, dont 8.000 euros versés le jour même, le solde devant être réglé au lendemain de la convocation du dernier syndicat des copropriétaires, convoqué en vue de prendre acte de la démission du cédant de ses fonctions de syndic, la dernière assemblée générale devant avoir lieu au plus tard le 30 octobre 2014.

Suivant l’article 2, le portefeuille cédé est composé de 44 mandats de syndics, outre 9 mandats qui pourraient être régularisés avant le 30 octobre 2014, listés à l’annexe 1.

L’article 8 prévoit que la gestion quotidienne des syndicats de copropriétaires, durant la période comprise entre le 3 juillet 2014 et le changement effectif de syndic, est assurée par la société Immobilière des Fauvelles, laquelle facturera ses prestations à la société Immobilière Henri IV selon le même barème et la même périodicité que ceux appliqués par cette dernière à chacun des syndicats des copropriétaires clients, que cette facturation concerne des honoraires de base et des honoraires annexes, à l’exception, pour ces derniers, des frais de poste et des photocopies.

Par un second document daté du même jour, M. A, agissant en son nom et celui de sa société, reconnaissant que MM. Y et Z, dans le cadre de l’accompagnement dans ses activités professionnelles au cours des derniers mois, avaient développé le portefeuille de gestion locative de la société Immobilière Henri IV leur a cédé sans contrepartie financière les mandats de gestion locative listés et les a autorisés à conclure des mandats de gestion locative avec les clients visés en annexe, déclarant ne pas s’opposer à la résiliation desdits mandats de gestion en vigueur.

Des difficultés d’exécution de la convention du 3 juillet 2014 sont intervenues avant même le 30 octobre 2014 sur le calcul des sommes devant être reversées par la société Immobilière Henri IV à la société Immobilière des Fauvelles. Celle-ci n’a pas payé le solde du prix de cession et a fait assigner en référé, avec plusieurs syndicats des copropriétaires, la société Immobilière Henri IV pour obtenir la transmission de l’intégralité des dossiers des syndicats des copropriétaires et de leur comptabilité.

Les parties ont alors convenu, lors d’une réunion en date du 19 décembre 2014, du paiement par la société Immobilière des Fauvelles de la somme de 48.000 € et de la remise d’une somme de 24.000 euros séquestrée sur le compte CARPA du conseil de la société Immobilière Henri IV jusqu’à accord des parties ou jusqu’à l’obtention d’une décision de justice, non susceptible de recours. En exécution de cet accord, la société Immobilière Henri IV a fait livrer le 30 décembre 2014 à la société Immobilière des Fauvelles l’ensemble des archives des syndicats des copropriétaires qu’elle n’avait pas encore remis.

Après de nouveaux échanges entre les parties sur les sommes dues à la société Immobilière des Fauvelles en vertu du contrat, cette dernière a fait assigner, par acte délivré le 22 avril 2015, la société Immobilière Henri IV, aux fins d’obtenir le paiement de différentes sommes dont elle estime que cette dernière demeure débitrice envers elle.

Dans ses dernières conclusions régularisées le 9 mars 2016, la société Immobilière des Fauvelles demande au tribunal, au visa de l’article 1134 du code civil et des dispositions de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, de condamner la société Immobilière Henri IV à lui payer les sommes suivantes :

—  18.091,03 € TTC, correspondant à des factures émises par la société Immobilière Henri IV sur les syndicats des copropriétaires sur la période du 3 juillet au 30 octobre 2014 qui ne lui ont pas été reversées, à des sommes facturées par anticipation ou au contraire postérieurement au 30 octobre alors que celle-ci ne détenait plus le mandat, portant sur des frais de salle, de vacation, d’états datés, des honoraires de suivi de travaux et des honoraires divers,

—  3.309,43 € HT et 450,89 € dont la société Immobilière Henri IV s’est reconnue débitrice dans ses courriers des 29 octobre et 28 novembre 2014,

—  8.348,37 € TTC, correspondant aux honoraires dus au titre du contrat de syndic non facturés aux syndicats des copropriétaires pour le 4^e trimestre 2014,

—  5.649 € correspondant aux honoraires HT de la gestion locative du lot de M. B sur une année multipliés par 2,5 correspondant à la valorisation perdue dudit lot,

—  3.636 € correspondant aux honoraires HT de la gestion locative du lot de M. C sur une année multipliés par 2,5 correspondant à la valorisation perdue dudit lot,

—  709,75 € prélevés par la société Immobilière Henri IV sur les loyers qu’elle a perçus et correspondant à des sommes qu’elle avait unilatéralement avancées à certains propriétaires anciens clients, lesdites sommes sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du jugement à intervenir,

—  1.836,86 € au titre d’honoraires de gestion locative que la société Immobilière Henri IV s’est engagée à lui reverser dans son courrier du 28 novembre 2014,

—  7.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures régularisées le 11 mai 2016, la société Immobilière Henri IV demande au tribunal de :

— dire qu’en application de l’acte régularisé par les parties le 3 juillet 2014, dénommé « cession de portefeuille », la somme de 24.000 euros correspondant au solde du prix de cession, actuellement, séquestré entre les mains de son conseil, sur son compte CARPA, devra lui être versée, sous déduction des sommes de 3.309,43 euros TTC et 450,89 euros TTC que ce dernier réglera à la société Immobilière des Fauvelles, lesquelles sommes correspondent, pour la première, au droit de présentation de l’immeuble 3600 dont les copropriétaires n’ont pas agréé la société Immobilière des Fauvelles en tant que nouveau syndic, et pour la seconde, à un « moins facturé », par la société Immobilière des Fauvelles, au titre des honoraires du troisième trimestre 2014, dont elle se reconnaît débitrice à l’égard de celle-ci, ce dont il lui sera donné acte,

— lui donner acte à de ce qu’elle a procédé au remboursement, au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble 6700 (18 rue de la République, […], de la somme de 90 euros, représentant les frais de salle prélevé par erreur, le 1^er novembre 2014,

— dire la société Immobilière des Fauvelles mal fondée en ses autres demandes,

— ordonner si par extraordinaire le tribunal devait faire droit à l’une ou l’autre des réclamations formulées par la société Immobilière des Fauvelles, qu’il soit procédé à une compensation entre la et/ou les sommes allouées, au titre de cette ou de ces réclamations, avec la somme détenue, à titre de séquestre (24.000 euros), par le conseil de la société Immobilière Henri IV et correspondant au solde du prix de cession du portefeuille, après déduction, en tout état de cause, des deux sommes susvisées (3.309,43 euros TTC et 450,89 euros TTC),

En conséquence,

— débouter la société Immobilière des Fauvelles purement et simplement,

— condamner la société Immobilière des Fauvelles à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Immobilière des Fauvelles aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux dernières conclusions signifiées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

I. Sur les sommes réclamées au titre de l’activité de syndic et de l’acte de cession du 3 juillet 2014

La société Immobilière des Fauvelles sollicite le paiement de diverses sommes en application de l’acte du 3 juillet 2014 contenant la cession de portefeuille de 44 mandats de syndic, outre 9 mandats qui pourraient être régularisés avant le 30 octobre 2014, listés à l’annexe 1.

Il est en effet prévu à l’article 7 ‟ PRESENTATION DU SUCCESSEUR ” de cet acte que la société Immobilière Henri IV (le cédant) s’engage à présenter la société Immobilière des Fauvelles (le cessionnaire) comme son successeur et à présenter sa démission aux syndicats de copropriétaires dont les mandats figurent en annexe 1, avec les précisions suivantes « Le calendrier de tenue des assemblées générales de remplacement du CÉDANT sera établi par le CESSIONNAIRE. La dernière assemblée générale devrait avoir lieu, au plus tard le 30 octobre 2014. »

Il faut rappeler avant d’examiner les réclamations de la société Immobilière des Fauvelles, les principales dispositions de la cession de portefeuille :

ARTICLE 5 : PROPRIETE – JOUISSANCE

Le transfert de propriété a lieu ce jour.

L’entrée en jouissance aura lieu de manière échelonnée, au fur et à mesure de la tenue des assemblées générales de copropriété destinées à désigner le successeur du CEDANT, comme il est dit à l’article « PRESENTATION DU SUCCESSEUR ».

ARTICLE 6 : PRIX

[…] Le solde du prix sera versé au lendemain de la convocation du dernier syndicat des copropriétaires, convoqué en vue de prendre acte de la démission du CÉDANT de ses fonctions de syndic.

ARTICLE 8 : GESTION DE LA PERIODE COMPRISE ENTRE LA DATE DE CESSION ET LA NOMINATION D’UN NOUVEAU SYNDIC

Les PARTIES conviennent que la gestion quotidienne des syndicats de copropriétaires, durant la période comprise entre ce jour et le changement effectif de syndic, sera assurée par le CESSIONNAIRE, qui s’y oblige.

A ce titre, le CESSIONNAIRE s’engage à ce qu’un de ses représentants légaux soit constamment présent au siège du CEDANT, aux horaires d’ouverture du Cabinet.

Au titre de cette prestation de services, le CESSIONNAIRE facturera son intervention au CEDANT, au même montant et selon la même périodicité que la facturation faite par le CEDANT, à chacun de ses syndicats de copropriétaires clients, que cette facturation concerne des honoraires de base ou des honoraires annexes, à l’exception, pour ces derniers, des frais de poste et des photocopies.

Le CESSIONNAIRE bénéficiera de la part du CEDANT des moyens d’accomplir sa mission : à savoir mise à disposition de lignes téléphoniques, internet, copieur, locaux d’exploitation, machine à affranchir, sans que cette liste soit exhaustive.

En contrepartie de l’uliisation de ces moyens le CESSIONNAIRE versera au CEDANT une somme de 1.637 euros HT par mois écoulé tant que l’intégralité des assemblées générales de nomination du nouveau syndic n’auront pas été convoquées.

Sur la demande en paiement de la somme de 18.091,03 € TTC

En exécution de l’acte de cession sur la période de transition comprise pour chacun des mandats listés à l’annexe de l’acte de cession entre le 3 juillet 2014 et la désignation de la société Immobilière des Fauvelles comme syndic, celle-ci assurant la gestion quotidienne des syndicats des copropriétaires, facturait à la société Immobilière Henri IV cette prestation de services sous forme de rétrocession d’honoraires, au même montant et selon la même périodicité que la facturation des honoraires fixes aux copropriétés concernées.

La société Immobilière des Fauvelles reproche en premier lieu à cette dernière de ne pas avoir respecté cet engagement en ne lui reversant pas certaines sommes pourtant facturées aux syndicats des copropriétaires sur cette période au titre des frais de salle, des vacations juillet-décembre, des états datés, des honoraires de suivi de travaux et des honoraires divers, sommes qu’elle a détaillées en noir dans les tableaux figurant en pages 6 à 9 de ses écritures et décomposées comme suit :

— Frais de salle : 2.209 €

— Vacations juillet-décembre : 8160 €

— Etat datés : 1992,10 €

— Honoraires de suivi travaux : 4.937,80 €

— Honoraires divers : 571,13 €

devant être dès à présent observé que l’addition de ces sommes n’aboutit pas à un total de 18.181,03 € et que l’addition des différentes sommes figurant en noir dans les tableaux qui précèdent et qui correspondent à ces rubriques aboutit encore à un montant inférieur.

Les copropriétés concernées seront, par commodité, désignées dans le présent jugement par le numéro de référence figurant dans la liste 1 annexée à l’acte du 3 juillet 2014.

• Frais de salle

Les frais en litige se montant à 90 euros par assemblée générale, ont été facturés selon la demanderesse au titre de l’utilisation d’une salle pour tenir les réunions des assemblées générales extraordinaires de copropriété contenant à l’ordre du jour la démision de la société Immobilière Henri IV et la désignation de la société Immobilière des Fauvelles.

Cependant, la société Immobilière Henri IV oppose à cette demande :

— qu’elle n’avait pas à reverser à la société Immobilière des Fauvelles les frais de salle correspondant à l’utilisation de la salle située dans ses propres locaux pour les assemblées générales pour lesquelles elle était encore syndic, au moins au début de l’assemblée générale lorsque celle-ci a conduit à entériner sa démission,

— pour les immeubles 3300, 4300, 6500, que si elle a facturé ces frais le 1^er novembre 2014, c’est parce qu’elle avait omis de le faire à la date de l’utilisation de sa salle de réunion les 4 avril, 7 avril et 10 avril 2014, pour les assemblées générales ordinaires,

— pour l’immeuble 6700, elle reconnaît qu’il s’agit d’une erreur et déclare procéder au remboursement du trop perçu au profit du syndicat des copropriétaires, produisant à l’appui la photocopie d’un chèque de 90 € en date du 10 mai 2016 à cet ordre.

Contrairement à ce que prétend la société Immobilière Henri IV, il n’est pas prévu par l’article 8 de l’acte du 3 juillet 2014 d’exception lui permettant de ne pas reverser à la société Immobilière des Fauvelles les frais de salle facturés aux syndicats des copropriétaires concernant les assemblées générales extraordinaires qui ont eu lieu entre le 3 juillet et le 30 octobre 2014 au cours desquelles elle a fait entériner sa démission, peu important qu’elle ait été encore syndic en exercice au début de chacune de ces assemblées générales et que la salle mise à disposition ait été située ou non dans ses locaux.

Sur ce point, il ressort au demeurant de la pièce n°17 produite par la société Immobilière des Fauvelles que la société Immobilière Henri IV a également facturé ces frais de salle de 90 € lorsque l’assemblée des copropriétaires s’est tenue dans les locaux de la société Immobilière des Fauvelles pour les copropriétés 3300, 4300, 6500 et 6700.

Dès lors que les assemblées générales en cause se sont tenues dans la période comprise entre la date de cession et la date de nomination de la société Immobilière des Fauvelles en qualité de nouveau syndic et que la société Immobilière Henri IV a facturé les frais de salle correspondant à ces assemblées générales aux syndicats des copropriétaires, ce qu’elle ne discute pas, ceux-ci doivent être rétrocédés à la société Immobilière des Fauvelles.

Elle prétend que pour les immeubles 3300, 4300 et 6500, les frais de salle facturés correspondraient aux assemblées générales ordinaires du mois d’avril 2014 qu’elles auraient omis de facturer à cette date. Cependant, la pièce n°13 qu’elle produit aux débats (Grand Livre du 1^er janvier 2013 au 31 décembre 2014) établit qu’elle n’avait pas facturé de frais de salle pour l’assemblée générale ordinaire de ces copropriétés en 2013. La société Immobilière Henri IV manque à établir dans ces conditions que les sommes facturées en novembre 2014 à ces trois copropriétés correspondraient aux frais de salle des assemblées générales ordinaires d’avril 2014 qu’elle aurait omis de réclamer à cette date, et ce d’autant comme le fait observer avec pertinence la société Immobilière des Fauvelles dans le tableau figurant en page 19 de ses conclusions que la société Immobilière Henri IV facturait ces frais habituellement au plus tard dans les quelques jours suivant l’assemblée générale.

Enfin, la société Immobilière Henri IV ne justifie pas que la facturation de la copropriété 6700 qui figure dans la liste des mandats en annexe 1 de l’acte du 3 juillet 2014 résulterait d’une erreur. Ayant donné sa démission de syndic, entérinée par l’assemblée générale extraordinaire du 23 octobre 2014 qui a désigné le nouveau syndic, elle n’avait pas à procéder au remboursement de cette somme par un chèque émis directement à l’ordre du syndicat des copropriétaires en mai 2016 et dont il n’est pas établi qu’il a été encaissé.

La société Immobilière des Fauvelles est donc fondée en sa demande au titre des frais de salle qui selon les sommes figurant dans son tableau, conforme au Grand Livre de la société Immobilière Henri IV, s’éleve à la somme de 2.250 €.

• Frais de vacations

La société Immobilière Henri IV reconnaît avoir facturé des vacations à deux types de copropriété, celles appartenant à son portefeuille avant le 31 janvier 2013, hors les immeubles ‟non cédés”, celles apportées par la société Immobilière des Fauvelles, au motif exposé dans le courrier officiel de son conseil en date du 30 mars 2015 que « … dans les deux cas, la société IMMOBILIERE DES FAUVELLES s’est, complètement, déchargée de la gestion administrative (appel de fonds, rapprochements bancaires, écritures comptables et rectifications des erreurs de saisie et d’affectation, déclarations des salaires et émissions des bulletins de paye des employés des immeubles, classement, gestion et suivi des sinistres, etc.) sur la société IMMOBILIERE HENRI IV.

Elle soutient qu’elle en a informé la société Immobilière des Fauvelles dès le 23 octobre puis le 7 novembre 2014 et que celle-ci n’a jamais formulé la moindre contestation, qu’en outre, les sommes ayant été facturées aux copropriétés, le remboursement ne devrait pas intervenir au profit de la demanderesse mais le cas échéant à ces copropriétés.

Cependant d’une part, les seules allégations de la société Immobilière Henri IV elle-même quant aux obligations de gestion administrative que la société Immobilière des Fauvelles n’aurait prétendument pas remplies entre le 3 juillet et le 30 octobre 2014, contenues dans ces courriers, quand bien même la société Immobilière des Fauvelles n’y aurait pas répondu, ne peuvent pas apporter la preuve des manquements invoqués à l’encontre de cette dernière, d’autre part, dès lors que la société Immobilière Henri IV a facturé ces vacations aux copropriétés, elle doit les rembourser à la société Immobilière des Fauvelles en application de l’article 8 de l’acte de cession de portefeuille, sans condition qu’elle prétend y ajouter, la société Immobilière des Fauvelles, syndic en exercice, en faisant son affaire à l’égard desdites copropriétés.

La société Immobilière Henri IV est donc débitrice de la somme de 8.160 € de ce chef.

• Etats datés

L’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné, à savoir le vendeur, « les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot ou d’une fraction de lot ».

Il n’est pas établi par les pièces aux débats que ces états datés, celui prétendument établi au nom de ‟VILLAMIZAR” dans la copropriété 7600 n’étant pas produit, aient été facturés par la société Immobilière Henri IV aux syndicats des copropriétaires et non aux coproriétaires eux-mêmes conformément à la loi.

Dès lors, la société Immobilière Henri IV est fondée à faire valoir que ces prestations qui sont dues par les copropriétaires concernés eux-mêmes et non par les syndicats des copropriétaires faisant partie du portefeuille cédé, n’entrent pas dans le champ de l’article 8 de l’acte de cession.

En outre, il n’est pas justifié que ces états datés des 26 août, 2 et 26 septembre soient postérieurs à la désignation de la société Immobilière des Fauvelles en qualité de nouveau syndic qui lui aurait permis de les facturer directement en son nom aux copropriétaires concernés. Ainsi, il est sans incidence que M. Z ou M. Y aient procédé à l’établissement de ces états datés puisqu’ils l’ont fait, pour le compte du syndic alors en exercice, la société Immobilière Henri IV.

Dans ces conditions, la société Immobilière des Fauvelles est mal fondée en cette réclamation.

• Honoraires de suivi des travaux

La société Immobilière des Fauvelles produit à l’appui de sa réclamation, concernant la copropriété 2100, le devis de ravalement en date du 19 mai 2014 accepté par la société Immobilière Henri IV et le procès-verbal de réception des travaux en date du 2 février 2015 et, concernant la copropriété 5100, le devis daté du 2 mai 2014 de transformation du fioul au gaz naturel de la chaufferie accepté par la société Immobilière Henri IV et le procès-verbal de réception des travaux du 5 décembre 2014.

Les résolutions concernant ces travaux ont été votées lors des assemblées générales de copropriétaires datées respectivement des 15 février 2012 et 4 avril 2014.

La société Immobilière Henri IV a facturé des honoraires sur travaux de 2.130 euros le 26 juin 2014 à la copropriété 2.100 et des honoraires sur travaux de 2.700 euros à la même date à la copropriété 5.100.

Il n’est pas allégué que le contrat de syndic de la société Immobilière Henri IV avec lesdits syndicats des copropriétaires ne l’autorisait pas à facturer tout ou partie de ses honoraires de suivi des travaux dès l’adoption par les assemblées générales ou l’acceptation des devis. Au surplus, la société Immobilière Henri IV soutient à juste titre s’agissant des travaux de la copropriété 2100, que c’est sa caisse de garantie qui couvre les sommes versées par les copropriétaires depuis 2012.

Dès lors, la société Immobilière des Fauvelles n’établit pas que ces honoraires auraient été sciemment facturés par anticipation aux syndicat des copropriétaires pour éviter qu’ils n’entrent dans ceux de l’article 8 et que la société Immobilière Henri IV n’ait à les rétrocéder. Il est inopérant de faire valoir que les devis ont été acceptés par M. Z ou M. Y, puisqu’ils ont agi pour le compte de la société Immobilière Henri IV dont le cachet a été apposé et qui apparaît sur les devis comme le syndic en exercice qui a négocié lesdits devis.

Il n’est pas démontré que la société Immobilière Henri IV aurait ainsi manqué à ses engagements contractuels en ne rétrocédant pas ces sommes à la société Immobilière des Fauvelles.

La société Immobilière des Fauvelles sera déboutée de toutes ses demandes à ce titre, les autres sommes réclamées de ce chef qu’elle a fait figurer dans son tableau n’étant pas justifiées.

• Honoraires divers

La société Immobilière des Fauvelles sollicite le remboursement de la somme de 240 €, relative à des frais de transporteur facturés le 30 novembre 2014 à la copropriété 2100 et de la somme de 331,13 € relative à des frais de ‟suivi de procédure rousset” facturés le 17 novembre 2014 à la copropriété 2800.

La société Immobilière Henri IV n’établit pas à quel titre elle pourrait conserver des sommes ainsi facturées aux syndicats des copropriétaires à des dates auxquelles elle n’était plus syndic en exercice des copropriétés en cause.

La demande de la société Immobilière des Fauvelles de remboursement de ces sommes est donc fondée.

En définitive, la société Immobilière Henri IV sera donc condamnée à payer à la société Immobilière des Fauvelles la somme de 10.981,13 € TTC.

Sur les demandes en paiement des sommes de 3.309,43 € HT et de 450,89 €

La société Immobilière Henri IV reconnaît devoir les sommes de 3.309,43 € HT et de 450,89 € TTC dont elle demande qu’elles soient imputées sur le solde du prix séquestré sur le compte CARPA de son conseil.

Sur la demande en paiement de la somme de 8.348,37 €

La société Immobilière des Fauvelles soutient qu’en violation de la bonne foi contractuelle, la société Immobilière Henri IV s’est abstenue volontairement de facturer les syndicats des copropriétaires sur le 4^e trimestre 2014, entre le 1^er et le 30 octobre 2014 afin de la priver des sommes qui devaient lui revenir, que la société Immobilière Henri IV aurait dû appeler le montant des honoraires dus au début du trimestre.

Elle répond que MM. Z et Y n’ont pu procéder à cette facturation car ils n’avaient pas la main sur le logiciel comptable.

La société Immobilière Henri IV oppose qu’il appartenait à la société Immobilière des Fauvelles qui était chargée de la gestion quotidienne des syndicat des copropriétaires durant la période comprise entre l’acte de cession et le changement effectif de syndic de prendre l’initiative de facturer les honoraires du 4^e trimestre, ce qu’elle n’a pas fait. Elle conteste par ailleurs que MM. Z et Y n’aient pas eu la main sur le logiciel comptable, rappelant qu’elle n’a ni facturé ni perçu cette somme.

Il appartenait, en application de l’article 8 de l’acte de cession à la société Immobilière des Fauvelles, d’assurer la gestion quotidienne des copropriétés à comper du 3 juillet 2014 et il est prévu dans ce même acte qu’elle bénéficie de la part de la cédante des moyens pour accomplir sa mission.

La société Immobilière Henri IV produit aux débats en pièces 39 à 41-3 les justificatifs des opérations comptables passées par MM. Y et Z et de la formation qu’ils ont reçue dès février 2014 sur le logiciel utilisé. Il n’est donc nullement établi que ces derniers auraient été empêchés de procéder à la facturation des honoraires de syndic du 4^e trimestre à compter d’octobre 2014.

Dans ces conditions, la société Immobilière des Fauvelles échoue à établir comme elle le prétend que la société Immobilière Henri IV aurait manqué à la loyauté contractuelle en omettant sciemment de procéder à cette facturation, étant observé qu’il était loisible à la demanderesse de récupérer ces sommes non facturées en octobre, auprès des syndicats des copropriétaires, dans le cours du 4^e trimestre 2014 ou même après, puisque celles-ci étaient dues en exécution de son contrat de syndic.

La société Immobilière des Fauvelles sera donc déboutée de cette demande.

II. Sur les sommes réclamées au titre de l’activité de gestion locative

La perte des mandats B et Serhal

La société Immobilière des Fauvelles sollicite le paiement des sommes de 5.649 € et de 3.633 € pour la perte des mandats de gestion locative B et Serhal.

Elle soutient que la société Immobilière Henri IV s’est engagée par un courrier du 3 juillet 2014 à ce que les mandats de gestion locative lui reviennent et qu’en lui annonçant le 29 octobre cesser toute prestation de gestion locative au 31 octobre 2014, soit avec deux jours seulement de prévenance, celle-ci savait qu’elle la mettait en difficulté et lui causerait un préjudice commercial important, avait parfaitement connaissance du délai d’attente de la carte professionnelle et percevait d’ailleurs la moitié des honoraires de gestion.

Elle estime son préjudice commercial à la somme de 2,5 fois les honoraires annuels par mandat.

De son côté, la société Immobilière Henri IV soutient que les dirigeants de la société demanderesse n’ont pas été diligents, en n’effectuant aucune démarche entre le 3 juillet et le 29 octobre 2014, date à laquelle elle a considéré que compte tenu de leur défaillance, elle n’avait plus à assumer les prestations de gestion locative.

Il n’est pas discuté que la société Immobilière Henri IV a autorisé les dirigeants de la société Immobilière des Fauvelles à conclure des mandats de gestion locative avec les clients visés à l’annexe du courrier du 3 juillet 2014 dans lesquels figurent MM. B et Serhal.

L’engagement pris par la défenderesse le 3 juillet 2014 ne prévoit pas de date limite pour la conclusion de ces mandats de gestion locative par la demanderesse et ne contient aucune précision quant à la durée pendant laquelle la société Immobilière Henri IV s’engage à poursuivre la gestion desdits mandats dans l’attente de leur reprise par la société Immobilière des Fauvelles.

Le 29 octobre 2014, M. A pour la société Immobilière Henri IV a en effet écrit à la société Immobilière des Fauvelles qu’il cesserait de fournir toute prestation de gestion locative à effet du 31 octobre 2014.

La société Immobilière des Fauvelles ne produit aucune pièce justifiant de la date et des conditions dans lesquelles ont été perdus ces mandats de gestion locative, des motifs qui auraient conduit les bailleurs à les résilier ou à ne pas les reconduire.

Elle ne produit aucun document établissant que la perte de ces deux mandats serait en lien avec la cessation par la société Immobilière Henri IV prétendument brutale de ses prestations le 31 octobre 2014. Elle ne justifie pas qu’elle n’aurait pas été en mesure d’en reprendre normalement la gestion dans le délai de 4 mois dont elle a bénéficié à compter de cette date.

Elle sera déboutée de ces demandes.

Sur la demande en paiement de la somme de 709,95 €

La société Immobilière des Fauvelles fait grief à la société Immobilière Henri IV d’avoir avancé des fonds pour ce montant total à deux propriétaires dont elle était mandataire pour régler les charges de copropriété. Elle en demande le paiement, estimant qu’il s’agit d’une gestion douteuse et qu’elle n’a pas à supporter les prêts illégaux pratiqués en méconnaissance de la loi Hoguet.

La société Immobilière Henri IV réplique qu’elle a en effet avancé des sommes sur sa propre trésorerie pour régler les charges de copropriété et que dès lors qu’elle ne pouvait plus se faire rembourser lesdites sommes sur les honoraires, elle les avait prélevées sur les loyers qu’elle avait perçus, laissant le soin à la société Immobilière des Fauvelles de les récupérer auprès des locataires. Elle ajoute que si la demanderesse ne l’a pas fait, il convient qu’elle en justifie et que si celle-ci avait comme elle devait le faire effectivement géré les mandats de location, elle aurait constaté les soldes débiteurs pour ces deux appartements.

Il résulte du courriel daté du 18 décembre 2014 que la société Immobilière Henri IV a avancé au mois d’octobre, pour les deux propriétaires en cause, les fonds nécessaires au règlement des charges de copropriété dues, les locataires étant défaillants, qu’elle a déduit ces sommes, lorsqu’elle a tranmis à la société Immobilière des Fauvelles, des fonds disponibles transmis au titre des mandats de gestion, à charge pour la société Immobilière des Fauvelles de régulariser la situation des propriétaires débiteurs.

Certes, il lui appartenait de récupérer ces fonds avancés sur sa propre trésorerie, auprès des propriétaires bailleurs ou des locataires défaillants avant la transmission des mandats.

Cependant, faute par la société Immobilière des Fauvelles de produire les comptes des propriétaires concernés et de démontrer ainsi qu’elle n’a pas pu récupérer lesdites sommes alors qu’elle a repris la gestion locative après la société Immobilière Henri IV, elle ne justifie pas d’un préjudice certain résultant pour elle de la pratique illégale de la défenderesse qu’elle dénonce.

Elle sera déboutée de cette demande.

La somme de 1.836,86 €

La société Immobilière Henri IV s’est engagée à régler cette somme dans son courrier du 28 novembre 2014 au titre des honoraires de gestion perçus pour le mois d’octobre 2014, ce qu’elle reconnaît dans ses écritures.

III. Sur les autres demandes

Il n’y a pas lieu d’assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société Immobilière Henri IV d’une astreinte qui ne se justifie pas, compte tenu de la somme de 24.000 euros, séquestrée sur le compte Carpa de son conseil.

La société Immobilière Henri IV demande au tribunal de procéder à une compensation entre les sommes allouées à la société Immobilière des Fauvelles et la somme détenue à titre de séquestre correspondant au solde du prix de cession et de dire que son conseil réglera les sommes dues à la demanderesse et lui versera le solde de la somme séquestrée.

Les parties ont convenu en décembre 2014 que la somme de 24.000 euros sera séquestrée jusqu’à un accord des parties ou l’obtention d’une décision de justice définitive.

Il sera fait droit à la demande de la société Immobilière Henri IV selon les modalités prévues au dispositif du présent jugement avec la précision que le conseil de celle-ci ne pourra se libérer des sommes séquestrées sur son compte Carpa d’une part auprès de la société Immobilière des Fauvelles, d’autre part auprès de la société Immobilière Henri IV, que lorsque la présente décision sera devenue définitive, sauf meilleur accord des parties.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Il résulte des termes du présent jugement qu’il n’a été qu’en partie fait droit aux demandes de la société Immobilière des Fauvelles et que par ailleurs, les condamnations mises à la charge de la société Immobilière Henri IV sont inférieures à la somme séquestrée correspondant au solde du prix depuis plus de deux années.

Dans ces circonstances, chaque partie conservera la charge des dépens et des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

Condamne la société Immobilière Henri IV à payer à la société Immobilière des Fauvelles la somme de 10.981,13 € TTC au titre des frais de salle, des vacations et des honoraires divers,

Dit que la société Immobilière Henri IV se reconnaît débitrice envers la société Immobilière des Fauvelles des sommes suivantes :

—  3.309,43 € HT,

—  450,89 € TTC,

—  1.836,86 € TTC,

En tant que de besoin, condamne la société Immobilière Henri IV au paiement de ces sommes à la société Immobilière des Fauvelles,

Dit que l’avocat de la société Immobilière Henri IV versera à la société Immobilière des Fauvelles le montant de la condamnation prononcée par ce jugement et des sommes dont la société Immobilière Henri IV se reconnaît débitrice, qu’il prélèvera sur la somme de 24.000 € séquestrée sur son compte Carpa, et qu’il versera à la société Immobilière Henri IV le solde restant, dès lors que le présent jugement sera devenu définitif, sauf meilleur accord des parties,

Rejette le surplus des demandes,

Dit que chaque partie conservera la charge des dépens et des frais non compris dans les dépens qu’elle a exposés.

signé par Anne BEAUVOIS, 1^re Vice-Présidente et par Gabrielle TOUATI, Greffier présent lors de la mise à disposition.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,