Tribunal de grande instance de Paris, 8e chambre 1re section, 26 juin 2012, n° 11/03783

TGI Paris 26 juin 2012

CA Paris
Confirmation 28 janvier 2015

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 8e ch. 1re sect., 26 juin 2012, n° 11/03783
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	11/03783

Sur les parties

Avocat(s) :	François PONTEEric SIMONNET
Parties :	Syndicat des copropriétaires 12-14 PASSAGE CHOISEUL 75002 PARIS, Maître Pascal HOTTE c/ S.C.I. CINKO

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

8^e chambre 1^re section

N° RG :

11/03783

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Février 2011

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 26 Juin 2012

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par Maître Z Y, administrateur judiciaire demeurant […]

représenté par M^e Eric SIMONNET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0839

DÉFENDERESSE

[…]

[…]

représentée par M^e François PONTE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1618

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Pascale BRUSTON, Vice-Président

[…], Juge

assistés de Clémentine PIAT, greffier,

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2012 tenue en audience publique devant M^me LE GALL, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Mis à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure :

La Sci CINKO est propriétaire dans l’immeuble situé 12-14 passage Choiseul à Paris 2^e des lots n°1, 13 et 17 occupés par la société ART AND LOUNGE. Elle était également propriétaire des lots n°2 et 3 qu’elle a vendus à Monsieur A.

Par ordonnance du 23 mars 2006, Maître Z Y a été désigné en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété.

Par jugement du 12 janvier 2006, la 18^e chambre de ce tribunal a condamné la Sci CINKO, dans le cadre d’un litige l’opposant à la société ART AND LOUNGE, à réaliser des travaux de renforcement des parties communes et privatives tels que préconisés par Monsieur X, expert judiciaire, dans son rapport du 31 août 2005, à charge pour elle de solliciter du syndicat des copropriétaires les autorisations nécessaires et les prises en charges éventuelles du coût des travaux.

L’assemblée générale du 9 janvier 2007, convoquée par Maître Y ès qualités, a voté, aux termes des résolutions n°4, 5 et 6, “aux frais avancés de la Sci CINKO”, la réalisation des travaux de maçonnerie/structure/plâtre, de charpente/pan de bois et de plomberie, selon devis de la société LACO pour des sommes respectives de 22.375,10 euros Ht, de 11.447,31 euros Ht et de 2.677,24 euros Ht, “étant précisé que la Sci CINKO qui doit effectuer des travaux privatifs importants dans ses lots souhaite que ce soit la société RC LACO qui effectue ces travaux et ce dans un souci d’efficacité et qu’en conséquence elle s’engage à prendre à sa charge la différence entre les devis le moins disant” (société FARC : 9.364,11 € Ht/société AMC : 5.267,50 € Ht) et celui de l’entreprise RC LACO.

L’assemblée générale du 5 mars 2007 a désigné la société TAGERIM MONCEAU en qualité de syndic.

La société LACO a assigné, le 8 février 2008, le syndicat des copropriétaires en paiement des factures relatives aux travaux de renforcement des parties communes. Par ordonnance de référé du 18 mars 2008, le syndicat a été condamné à payer à la société LACO la somme en principal de 13.748,38 euros et celle de 1.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’assemblée générale du 6 mai 2009 a, aux termes de la résolution n°7, autorisé le syndic à procéder, le 30 mai 2009, à un appel de fonds d’un montant de 16.069,05 euros, aux fins de financer les condamnations prononcées par le juge des référés, suivant la clé de répartition “tantièmes généraux”. Le 30 mai 2009, le syndic a adressé à la Sci CINKO et à Monsieur A des appels de fonds respectivement de 6.334,34 euros et de 3.400,38 euros au titre de leur quote-part.

Le mandat de la société TAGERIM MONCEAU n’a pas été renouvelé lors de l’assemblée générale du 10 juin 2009 et le Cabinet HAVRE SAINT LAZARE IMMOBILIER a été désigné syndic lors de l’assemblée du 31 août 2009.

Au cours de l’assemblée générale du 18 mai 2010, a été examiné le point n°12 “point sur les procédures judiciaires et décision à prendre” qui précise ce qui suit :

“ L’assemblée générale, après avoir entendu les explications du syndic, prend acte des différentes procédures en cours ainsi que de l’assignation en nomination d’un administrateur judiciaire reçue de la société LACO.

L’assemblée générale prend également acte des engagements des représentants de la Sci CINKO de :

— renoncer à toute demande de remboursement au titre des travaux effectués par la société LACO y compris les travaux qui concernaient les parties communes,

— abandonner la procédure en annulation d’une assemblée générale,

— prendre à sa charge la procédure en nomination d’un administrateur judiciaire intentée par la société LACO,

— payer les charges incontestablement dues par la Sci CINKO.

Dont acte”.

Par ordonnance de référé du 10 juin 2010, Maître Y a, à la suite de l’assignation de la société RC LACO délivrée au cabinet HAVRE SAINT LAZARE, été désigné en qualité d’administrateur judiciaire de la copropriété avec pour mission notamment de mettre en oeuvre toutes dispositions nécessaires pour obtenir des copropriétaires le paiement des appels de charges relatifs au règlement du solde de la facturation de ses travaux.

La Sci CINKO a été mise en demeure de payer des appels de fonds.

Par acte d’huissier de justice du 18 février 2011, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12-14 passage Choiseul à Paris 2^e, représenté par Maître Z Y, ès qualités d’administrateur judiciaire, a assigné, devant ce tribunal, la Sci CINKO en paiement des appels de fonds.

Moyens et prétentions des parties :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12-14 passage Choiseul à Paris 2^e, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 16 janvier 2012, demande au tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— débouter la Sci CINKO de ses demandes,

— la condamner à lui payer les sommes de :

* 9.734,72 euros correspondant aux sommes lui restant dues au titre de l’appel travaux en date du 30 mai 2009, avec intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2010, date de la mise en demeure,

* 2.000 euros à titre de dommages-intérêts,

* 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux dépens qui pourront être recouvrés dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires expose que l’assemblée générale du 9 janvier 2007 a autorisé la Sci CINKO à réaliser des travaux par la société de son choix sous réserve de prendre à sa charge la différence entre le devis le moins disant et celui de la société LACO. Il ajoute que ces travaux devaient être pris en charge par la Sci CINKO du chef des parties privatives et par la copropriété du chef des parties communes.

Il fait valoir qu’ensuite de nouveaux litiges sont apparus. Il précise que le syndicat a été condamné, à la suite de la carence de la Sci CINKO, au profit de la société LACO, que la défenderesse ne payait pas ses charges ce qui l’a conduit à l’assigner en paiement et que celle-ci a engagé une procédure en annulation de l’assemblée générale du 11 août 2008 Il soutient qu’alors un rapprochement est intervenu entre les parties et que la résolution n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2010 a pris acte des engagements de la Sci CINKO.

Il estime inexact de prétendre que ladite résolution serait contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans la mesure où l’assemblée n’a pas décidé de son propre chef de modifier la répartition des charges et où elle a pris acte des engagements de la Sci CINKO formulés de son plein gré.

Il considère la défenderesse, qui argue d’une méprise, de mauvaise foi.

Il s’estime en conséquence bien fondé dans sa demande de condamnation au paiement de la somme totale de 9.734,72 euros correspondant à l’appel du 30 mai 2009 pour 6.334,34 euros au titre des lots n°1, 13 et 17 et à celui, de la même date, pour 3.400,38 euros adressé aux acquéreurs des lots n°1 et 2. Il expose que l’acte de vente contenait une clause mettant à la charge de la Sci CINKO l’ensemble des travaux objets du jugement du 12 janvier 2006 et de l’ordonnance de référé du 18 mars 2008.

Il fait valoir que la Sci CINKO, en ne payant pas spontanément, a commis une faute qui a généré des difficultés de trésorerie pour la copropriété ce qui justifie de lui allouer des dommages-intérêts.

Il ajoute que les frais de recouvrement doivent rester à la charge de la Sci CINKO.

***

La Sci CINKO, aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées le 3 octobre 2011, demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement,

— le condamner à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

La Sci CINKO expose avoir été victime de la société ART & LOUNGE, laquelle l’a abusée, est rentrée dans les lieux sans bourse déliée et l’a contrainte à réaliser des travaux de confortation nécessaires à l’exploitation d’un restaurant. Elle soutient que le “but inavoué” de ladite société était de l’acculer “à la faillite” en ne payant aucun loyer. Elle précise ne pas avoir eu d’autre choix que de faire exécuter les travaux et qu’elle a, devant l’inertie du syndic, demandé la réunion d’une assemblée générale.

Elle indique, avoir prié le syndicat, lors de l’assemblée générale du 2007, de retenir la société LACO, elle-même s’engageant, en contrepartie, à supporter la différence entre les devis de ladite entreprise et les devis moins disants. Elle soutient ne pas devoir supporter l’intégralité du prix des travaux.

Elle ajoute qu’il “semble qu’il y ait eu méprise lors de l’assemblée des copropriétaires du 18 mai 2010” au regard d’un prétendu arriéré et indique que le syndic et les copropriétaires ont cru qu’elle entendait seule supporter le coût des travaux alors qu’elle-même se plaignait “plutôt” de les avoir déjà intégralement payés.

Elle souligne que la méprise tient à une incident portant sur l’appel de Tva. Elle indique que le syndic n’ayant pas adressé l’attestation nécessaire, la facturation de la société LACO a appelé une Tva à 19,6% au lieu de 5,5%. Elle précise que, refusant de payer l’excédent et considérant avoir payé intégralement les travaux, elle a expliqué aux copropriétaires ne pas souhaiter leur réclamer de remboursement si le différend tenant à la Tva trouvait une issue favorable. Elle soutient que cette situation aurait dû être transcrite dans le procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2010.

Elle ajoute qu’en tout état de cause la résolution n°13 est “nulle ou réputée non écrite” de sorte que le syndicat des copropriétaires “n’est pas en droit d’en revendiquer le libellé”. Elle fait valoir que l’assemblée ne peut mettre à la seule charge d’un copropriétaire “des charges qui incombent plutôt à la copropriété dans son ensemble”, ce qui est le cas pour celles concernant la conservation et l’entretien des parties communes. Elle rappelle les dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et expose que la répartition est opérée sur la base des tantièmes de parties communes affectées à chaque lot.

Elle demande en conséquence le rejet de la demande.

***

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 mars 2012.

MOTIFS

Sur les demandes du syndicat des copropriétaires :

Il résulte des prétentions du syndicat des copropriétaires que ses demandes portent sur les appels de fonds émis le 30 mai 2009.

Il ressort de la résolution n°7 définitive de l’assemblée générale du 6 mai 2009 que les copropriétaires ont décidé de financer la condamnation du syndicat des copropriétaires au profit de la société LACO prononcée par le juge des référés le 18 mars 2008 pour un montant total de 16.069,05 euros et concernant, – suivant le point n°6 de la même assemblée -, les travaux à réaliser sur les parties communes. La résolution n°7 a également prévu d’autoriser le syndic à appeler les appels de fonds suivant les tantièmes généraux, et ce le 30 mai 2009.

A cette date, la Sci CINKO a reçu un appel d’un montant de 6.334,34 euros correspondant à sa quote-part de tantièmes généraux à savoir 421 sur la somme totale de 16.069,05 euros. Elle ne soutient pas avoir réglé cette somme.

De même, Monsieur A, l’acquéreur de ses lots n°2 et 3, a été rendu destinataire d’un appel à hauteur de 3.400,38 euros correspondant à la quote-part desdits lots soit 226 tantièmes.

Il ressort de l’acte de vente intervenu que “tous les travaux qui seront votés à la suite de l’expertise et incombant à la Sci CINKO resteront à la charge du vendeur qui s’y oblige”. La Sci CINKO ne conteste pas que les travaux précités correspondent à ceux votés à la suite de l’expertise de Monsieur X et donc à ceux réalisés par la société LACO. Elle ne discute pas être demeurée redevable du coût de ces travaux. Au demeurant, le 9 mars 2006, la Sci CINKO précisait au notaire chargé de la vente que son avocat se tenait à sa disposition pour communiquer “le montant des travaux rendus obligatoires pour la copropriété et ayant fait l’objet d’un jugement et qui de ce fait restent à notre charge dans le cadre de la vente”. Par ailleurs, la Sci CINKO ne prétend pas que son acquéreur a réglé parallèlement la somme de 3.400,38 euros.

L’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 mai 2010, à laquelle la Sci CINKO était présente, sachant que son représentant était scrutateur, révèle que les copropriétaires ont pris acte de divers engagements de la défenderesse à la suite des procédures en cours et de l’assignation délivrée par la société LACO en nomination d’un administrateur judiciaire, dont celui de renoncer à toute demande de remboursement concernant les travaux de la société LACO et de payer les “charges incontestablement dues”.

La Sci CINKO ne fournit aux débats aucune pièce quant à un différend qui serait survenu avec le syndic quant à la facturation par la société LACO d’une Tva à 19,6% au lieu de 5,5% et elle a également, lors de l’assemblée générale du 18 mai 2010, formulé des engagements de sa propre initiative portant renonciation à toute demande de remboursement du chef des travaux. Force, en outre, de relever que les sommes réclamées par le demandeur représentent la répartition en charges communes du montant de la condamnation prononcée contre la copropriété telle que décidée par l’assemblée générale définitive du 6 mai 2009.

Il n’est donc pas nécessaire d’examiner le sort du point n°12 de l’assemblée générale du 18 mai 2010, sachant qu’il ne ressort pas des écritures de la Sci CINKO qu’elle en demandait expressément l’annulation.

En conséquence, la Sci CINKO sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9.734,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2010, date de la mise en demeure.

En s’abstenant d’honorer les appels de fonds portant sur des travaux, la Sci CINKO a nécessairement causé à la copropriété un préjudice distinct de celui réparé les intérêts de retard. Elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les autres demandes :

Compte tenu de la nécessité pour le syndicat des copropriétaires de recouvrer sans délai sa créance, l’exécution provisoire sera ordonnée du chef des condamnations ci-dessus.

La Sci CINKO, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Elle devra payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

Condamne la Sci CINKO à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 12-14 passage Choiseul à Paris 2^e les sommes de :

—  9.734,72 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1^er décembre 2010, au titre des appels de travaux émis le 30 mai 2009,

—  500 euros à titre de dommages-intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

Ordonne l’exécution provisoire du chef des condamnations prononcées ci-dessus,

Condamne la Sci CINKO à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Rejette les plus amples demandes des parties,

Condamne la Sci CINKO aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric SIMONNET, Avocat, dans les conditions de l’article 699 du Code de procédure civile, pour ceux dont il a fait l’avance sans recevoir provision.

Fait et jugé à Paris le 26 Juin 2012

Le Greffier Le Président

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