Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion, Chambre civile tgi, 18 décembre 2020, n° 19/03185

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Texte intégral
- COUR D'APPEL DE SAINT – DENIS
- Parties
- Composition de la Cour
- Faits
- Motifs de la décision
- 1. sur la faute née de l'absence de d'opposition à la vente d'un lot par la SC...
- Sur les exceptions
- Sur le bienfondé de la demande
- 2. sur la faute née de l'absence d'information de la procédure en cours contre...
- 3 . sur la faute née de la gestion contentieuse du recouvrement des charges
- Sur les exceptions
- Sur le bienfondé
- 4. sur les fautes résultant d'un défaut de justification comptable
- 5. sur le trop perçu d'honoraires
- 6. sur les fautes dans le suivi de l'entretien de l'immeuble
- 7. Sur les frais irrépétibles et les dépens.
- Dispositif

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TGI 30 octobre 2019

CA Saint-Denis de la Réunion
Infirmation partielle 18 décembre 2020

CASS
Rejet 28 septembre 2022

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

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Accepté
Non-respect des diligences nécessaires avant la vente de lots
La cour a estimé que la SARL France Immobilier a commis une faute en ne faisant pas opposition à la vente d'un lot alors qu'il y avait des impayés, ce qui a entraîné une perte de chance pour le syndicat.
Accepté
Gestion inappropriée des contentieux
La cour a jugé que la gestion des contentieux par la SARL France Immobilier était fautive, entraînant des frais disproportionnés par rapport aux créances à recouvrer.
Accepté
Trop perçu d'honoraires
La cour a constaté qu'il n'y avait pas eu d'acceptation de ce surcoût sans contrepartie, et a donc condamné la SARL France Immobilier à rembourser le trop perçu.
Accepté
Frais irrépétibles
La cour a jugé que l'équité commandait de condamner la SARL France Immobilier à verser des frais irrépétibles au syndicat.

Résumé par Doctrine IA

Dans l'affaire opposant le syndicat des copropriétaires à la SARL France Immobilier, le syndicat a demandé l'infirmation d'un jugement de première instance qui avait déclaré son action prescrite et l'avait condamné à verser des frais. La cour d'appel a d'abord confirmé la prescription de certaines demandes, mais a infirmé le jugement sur d'autres points. Elle a retenu que la SARL France Immobilier avait commis des fautes dans le recouvrement des charges et l'absence d'opposition à la vente d'un lot, entraînant un préjudice pour le syndicat. En conséquence, la cour a condamné la SARL à verser des indemnités au syndicat, tout en déboutant ce dernier de certaines de ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	CA Saint-Denis de la Réunion, ch. civ. tgi, 18 déc. 2020, n° 19/03185
Juridiction :	Cour d'appel de Saint-Denis de la Réunion
Numéro(s) :	19/03185
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 30 octobre 2019
Dispositif :	Infirme la décision déférée dans toutes ses dispositions, à l'égard de toutes les parties au recours

Sur les parties

Président :	Patrick CHEVRIER, président
Avocat(s) :	François AVRILFrédérique FAYETTE
Parties :	Syndic. de copro. SDC RESIDENCE LE LAUREAT c/ S.A.R.L. CITYA - FRANCE IMMOBILIER

Texte intégral

ARRÊT N°20/378

N° RG 19/03185 – N° Portalis DBWB-V-B7D-FJSM

Syndic. de copro. […]

S.A.R.L. CITYA – FRANCE IMMOBILIER

COUR D’APPEL DE SAINT – DENIS

ARRÊT DU 18 DECEMBRE 2020

Chambre civile TGI

Appel d’une décision rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE SAINT DENIS en date du 30 octobre 2019 suivant déclaration d’appel en date du 19 décembre 2019 RG n° 18/01218

APPELANTE :

Syndic. de copro. […]

[…]

Représentant : M^e François AVRIL, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

INTIMÉE :

S.A.R.L. CITYA – FRANCE IMMOBILIER

[…]

Représentant : M^e Frédérique B, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DATE DE CLÔTURE : 27 août 2020

DÉBATS : en application des dispositions des articles 785 et 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 23 Octobre 2020 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffier, les parties ne s’y étant pas opposées.

Ce magistrat a indiqué, à l’issue des débats, que l’arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 18 Décembre 2020.

Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre

Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère

Conseiller : Monsieur Laurent CALBO, Conseiller

Qui en ont délibéré

Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 18 Décembre 2020.

GREFFIER : Madame Alexandra BOCQUILLON, ff

* * * * *

LA COUR :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier du 1^er décembre 2014, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Le Lauréat, représenté par son syndic, la SARL Copro Immobilier, a assigné devant le tribunal de Grande Instance de Saint Denis son ancien syndic, la SARL France Immobilier, aux fins de le voir condamné à lui payer la somme de 120.554,58 euros à raison de fautes commises dans le recouvrement des charges, le suivi des contentieux et l’absence de mise en cause des garanties et assurance suite à des malfaçons ou désordres de travaux de copropriété, outre 3.500 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement du jugement du 30 octobre2019 le tribunal de grande instance a :

• déclaré prescrite l’action du syndicat;

• Condamné ce dernier à verser à la SARL France Immobilier 1.200 euros au titre des frais irrépétibles ;

• Condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires a relevé appel de cette décision par déclaration au greffe de la cour d’appel de Saint Denis le 19 décembre 2019.

Il demande à la cour de :

• Infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau

• juger l’action non prescrite ;

• condamner la SARL France Immobilier à lui verser 120.554, 58 euros en principal;

• condamner la SARL France Immobilier à lui verser 5.000 euros de frais irrépétibles;

• condamner la SARL France Immobilier aux dépens avec distraction au profit de M^e Avril.

Il expose que l’ancien syndic, la SARL France Immobilier en charge de sa gestion jusqu’en avril 2010, a été négligeante à ne pas avoir fait les diligences nécessaires avant la vente de deux lots de copropriété pour recouvrer les créances de charges restant dues par les propriétaires vendeurs.

Il soutient que des frais d’avocat pour le recouvrement de diverses charges impayées ont été trop importants au regard du montant des dettes. Il ajoute que celui-ci a cumulé diverses erreurs d’imputations comptables pour un préjudice total de 4.815 euros. Enfin, il énonce que divers travaux de reprise ou réfection auraient dû être pris en charge dans le cadre des garanties décennales ou dommages ouvrage des entreprises ayant réalisé les travaux.

Il soutient que son action n’est pas prescrite dès lors que la découverte des différents manquements de l’ancien syndic n’a pu se faire qu’à compter de 2010.

La SARL France Immobilier sollicite de la cour de:

confirmer le jugement entrepris;

A défaut,

dire qu’elle n’a commis aucune faute et débouter le syndicat de l’ensemble de ses prétentions;

En tout état de cause,

condamner le syndicat à lui verser 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Elle fait valoir que l’action est prescrite, le délai de cinq ans, qui a couru à compter de la réalisation du dommage entre 2004 et 2007, étant écoulé lors de l’introduction de celle-ci en 2014. Elle ajoute que l’assemblée générale des copropriétaires était pleinement informée de sa gestion puisqu’elle a approuvé les comptes annuellement et lui a donné quitus.

Au fond, elle affirme avoir fait diligence pour le recouvrement des créances dues par les propriétaires vendeur, précision donnée que le recouvrement d’une des créance invoquée incombait au nouveau syndic. Elle estime qu’elle a correctement effectué sa mission de recouvrement des charges impayées et qu’elle a d’ailleurs reçu quitus pour cette gestion. Elle expose enfin que les griefs qui lui sont faits sur la gestion des désordres subis par la copropriété sont infondés.

MOTIFS

Vu les conclusions du syndicat déposées le 25 juin 2020 et celles de la SARL France Immobilier du 28 avril 2020 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties;

Vu l’ordonnance de clôture du 27 août 2020;

1. sur la faute née de l’absence de d’opposition à la vente d’un lot par la SCI Itech

Sur les exceptions,

— la prescription des demandes du syndicat:

Par application des dispositions de l’article 2277 du code civil, devenu 2224, combinées aux dispositions transitoires de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant la prescription en matière civile du II de l’article 26, la durée de la prescription des actions personnelles ou mobilières non prescrites sous l’empire des dispositions antérieures est de cinq ans à compter du jour de l’entrée en vigueur de ladite loi ou, à compter de la connaissance des faits par le titulaire d’un droit, si celle-ci est intervenue postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi, soit le 19 juin 2008.

En l’espèce, il est fait grief à la SARL France Immobilier de ne pas avoir fait opposition à la vente dudit lot le 12 novembre 2008 alors que la SCI ITech était redevable d’un impayé de charges de 5.475,88 euros, qui n’a ensuite jamais pu être recouvré.

Ainsi que le fait valoir le syndicat, l’impayé de la SCI Itech figurait jusqu’en mars 2010 dans le compte d’attente 471000 de son grand livre, de sorte que le conseil syndical n’a pas pu être en mesure d’avoir connaissance de cet impayé dans le compte de gestion général lui étant soumis en vue des

assemblées générales par application de l’article 11 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557.

Le syndicat, qui n’a pu avoir connaissance de cet impayé que lors de la transmission de la comptabilité au nouveau syndic en avril 2010, est donc fondé à soutenir que son action en indemnisation de la faute de son ancien syndic n’est pas prescrite à ce titre.

l’approbation de la gestion du mandataire:

L’intimée exergue du quitus donné par le syndicat sur sa gestion.

Par application de l’article 1993 du code civil, si un quitus a été donné par le mandant à son mandataire au titre de ses actes, celui-ci ne peut ensuite venir contester ces derniers.

En l’espèce, si quitus a été donné à la SARL France Immobilier, il résulte de ce qui précède que ce dernier n’a pas été donné en pleine connaissance de cause des dettes de la SCI. Le moyen ne peut dès lors prospérer.

Sur le bienfondé de la demande,

Vu les articles 1147 et 2000 du code civil;

Vu les articles 14 et 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

En l’espèce, la SARL France Immobilier a signifié son opposition à la vente de la SCI Itech le 19 novembre 2008 à cette dernière société alors même que la notification de la vente qui lui a été faite par le notaire le 12 novembre 2008 mentionnait que l’opposition devait être faite à son mandataire judiciaire (pièce 3).

La faute de la SARL France Immobilier est dès lors établie.

Elle a concouru à une perte de chance du syndicat à recouvrer cette créance dans le cadre de la liquidation devant être évaluée à 50% de la valeur de la créance, soit 2.738 euros.

2. sur la faute née de l’absence d’information de la procédure en cours contre M. X et de l’exécution d’un jugement le condamnant à paiement.

Vu les dispositions précitées de l’article 2224, ensemble l’article 26 de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008;

Vu l’article 9 du code de procédure civile;

L’appelant se prévaut d’une créance de 2.644,84 euros, née d’un jugement du 5 novembre 2007 condamnant M. X, après réalisation de la vente de son lot dans la copropriété, le 18 octobre 2007.

Or, le syndicat des copropriétaires a approuvé les comptes de la copropriété lors de l’assemblée générale de 2008. La convocation à l’assemblée générale versée aux débats sans ses annexes )pièce 33( ne permet pas d’établir que les copropriétaires étaient dans l’ignorance de la dette de charges de M. X ou de son imputation comptable de cette dette.

Le délai de prescription doit donc être regardé comme ayant couru à la date de la convocation de l’assemblée générale de 2008, soit le 29 septembre 2008. Il a expiré le 30 septembre 2013, de sorte

que l’action introduite par le syndicat le 1^er décembre 2014 est prescrite sur ce point.

3 . sur la faute née de la gestion contentieuse du recouvrement des charges

Sur les exceptions,

Le syndicat fait grief à la SARL France Immobilier ne l’avoir pas informé des procédures en cours en 2006 et 2007 contre MM. Y, Z, Darmalingom alors même que ces procédures ont engendré des frais importants, notamment d’avocat, de 5.309 euros pour recouvrer seulement 2.850 euros d’impayés.

Celui-ci établit (pièce 5) que ces sommes étaient inscrites en compte d’attente 471 000 de sorte que, non informé par ailleurs des procédures en cours lors des AG (pièce 33), il n’en a eu connaissance qu’en 2010 lors de la reprise de la comptabilité par le nouveau syndic.

Aussi, pour les mêmes motifs que développés en 1. les exceptions de prescription ou d’approbation des actes de gestion du syndic doivent être écartées.

Sur le bienfondé,

Vu les articles 1147 et 2000 du code civil;

Vu l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557;

Si l’autorisation par l’assemblée générale du syndic n’est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, celui-ci est néanmoins tenu à une gestion raisonnable des contentieux. En l’espèce, avoir engagé des frais d’avocat plus d’une fois et demie plus important que la créance du syndicat pour recouvrer celle-ci est fautive.

Le syndicat est ainsi fondé à revendiquer d’être indemnisé du surcout des frais engendrés pour le recouvrement des impayés, évalué à 2.300 euros.

4. sur les fautes résultant d’un défaut de justification comptable

Vu l’article 1993 du code civil;

Le syndicat exergue d’imputations comptables dans les comptes de 2009 non justifiées (facture de depann’heure -417,59 euros; facture de M^e A ' 320 euros; règlement M^e B 648,20 euros; prélèvement EDF 648,20 euros ; charges téléphone ascenseur 1.425,3 euros entre 2005 et 2009).

Il résulte toutefois des procès verbaux d’assemblée générale versés aux débats (pièces 1 et 33) que les comptes ont été approuvés, de sorte que le syndicat est malfondé à se prévaloir de la faute du syndic à ce titre.

5. sur le trop perçu d’honoraires

Vu l’article 1984 du code civil;

Le syndicat se prévaut de l’existence d’un trop perçu d’honoraires par la SARL France Immobilier en 2010 en ce que ceux du premier trimestre 2010 avaient été débités dans ses comptes pour toute la durée du trimestre en dépit de la révocation du syndic en avril 2010 (2.004,49 euros – pièce 36).

Cette créance, datant de 2010 n’était pas prescrite lors de l’introduction de l’action en 2014.

Aucune acceptation de ce surcout sans contrepartie ne résulte de décisions des assemblées générales.

Son principe et son montant ne font pas l’objet d’une contestation argumentée de la SARL France Immobilier.

Cette dernière sera ainsi condamnée à verser au syndicat la somme de 2.400,49 euros.

6. sur les fautes dans le suivi de l’entretien de l’immeuble

Vu l’article 1993 du code civil;

Vu les dispositions précitées de l’article 2224, ensemble l’article 26 de la la loi n°2008-561 du 17 juin 2008;

Le syndicat fait grief à la SARL France Immobilier de ne pas avoir mis en 'uvre les résolutions 10 et 11 votées par l’assemblée générale de 2006 (pièce 33), tendant à mettre en conformité le règlement de copropriété avec la loi SRU et à créer un fonds de travaux.

Ces fautes ont été connues du syndicat dès l’année suivante, en 2007, par en l’absence de diligence du syndic à effectuer les démarches de mise en conformité du règlement de copropriété et par la consultation des comptes.

L’action est donc prescrite.

De surcroit, le syndicat ne forme aucune demande d’indemnisation en lien avec ces fautes.

Le syndicat soutient encore que son ancien syndic a commis une faute en prenant en charge des travaux de réfection des colonnes d’alimentation en eau en 2006 et en 2007, sans contester en 2006 le refus de prise en charge de ces travaux au titre de la garantie dommage ouvrage opposé par l’assureur, alors même que ces travaux portaient sur des éléments indissociables de l’immeuble et que le refus de prise en charge de travaux sur les colonnes avait été contesté avec succès en 2004.

Il n’est pas allégué de ce que les travaux susvisés auraient été omis des comptes de la copropriété approuvés lors des assemblées générales de juin 2007 et d’octobre 2008, lesquelles ont en outre donné quitus au syndic (pièce 33). Dans ces circonstances, le syndicat ne pouvait ignorer que la copropriété avait pris en charge lesdits travaux et avait la possibilité d’interroger le syndic sur cette prise en charge, ce qu’elle a d’ailleurs fait par courrier du président de son conseil syndical du 23 février 2008 (pièce 14).

Il s’ensuit que lors de l’introduction de l’action par le syndicat en décembre 2014, celle-ci était prescrite.

Le syndicat reproche au syndic de ne pas avoir missionné suffisamment tôt l’expert devant examiner les bâtiments dans la perspective de la fin de garantie décennale en 2007 et de ne pas avoir effectué de déclaration dommage ouvrage pour le désordre révélé par l’expert consistant en une fragilité des chapes et nécessitant une reprise totale du carrelage.

Il est constant que l’expert a établi son rapport le 5 décembre 2007 (pièce 17), lequel mentionnait « les chappes ou mortier de pose support du carrelage sont d’épaisseur et de cohésion insuffisante pour permettre des réparations ponctuelles sans que les désordres puissent réapparaitre ».

La commande de ce rapport a été faite suivant vote de la résolution n° 10 de l’assemblée générale du 26 juin 2007, avec délégation de l’approbation du devis au conseil syndical (pièce 33).

L’assemblée générale était donc informée de la mission de l’expert qu’elle a voté et elle était donc en mesure d’avoir connaissance du contenu de cette expertise en interrogeant le syndic ; son conseil syndical était en outre impliqué dans le suivi de cette résolution.

Il s’en déduit que lors de l’assemblée générale du 28 octobre 2008, à l’occasion de laquelle les copropriétaires ont d’ailleurs donné quitus au syndic pour sa gestion, le syndicat aurait dû connaître les éléments du rapport permettant d’exercer l’action contre son ancien syndic.

Par conséquent, lors de l’introduction de l’instance en 2014, le délai de prescription de cinq ans était écoulé.

7. Sur les frais irrépétibles et les dépens.

Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile;

La SARL France Immobilier, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande en outre de la condamner au versement de la somme de 3.000 euros au syndicat au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

La Cour statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort :

Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a déclaré prescrites les demandes afférentes:

. la faute née de l’absence d’information de la procédure en cours contre M. X et de l’exécution d’un jugement le condamnant à paiement;

. aux fautes dans le suivi de l’entretien de l’immeuble;

Statuant à nouveau,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lauréat de ses demandes formées au titre sur les fautes résultant d’un défaut de justification comptable;

Condamne la SARL France Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires de la résidence Le Lauréat, pris en la personne de son syndic les sommes de:

. 2.738 euros en indemnisation du préjudice né de la faute tirée de l’absence de d’opposition à la vente d’un lot par la SCI Itech;

. 2.300 euros en indemnisation du préjudice né de la faute tirée de la gestion contentieuse du recouvrement des charges;

. 2.400,49 euros au titre du trop perçu d’honoraires en 2010;

. 3.000 euros au titre des frais irrépétibles:

Condamne la SARL France Immobilier aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Alexandra BOCQUILLON, faisant fonction de greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE , signé, LE PRÉSIDENT