Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 1re section, 31 juillet 2013, n° 08/02461

TGI Paris 29 juin 2010

TGI Paris 31 juillet 2013

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 2e ch. 1re sect., 31 juil. 2013, n° 08/02461
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	08/02461

Sur les parties

Avocat(s) :	Yvon MARTINETBarthélemy LACANNicolas HERZOGArnaud DE BARTHES DE MONTFORTNicolas LARRATThomas RONZEAU
Cabinet(s) :	VINCISCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES
Parties :	S.A.S. VIRTUAL IMMO 2 c/ S.C.I. KOGEL, S.A.R.L. SOCIETE FONCIERE DU ROCHER

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S ^{(footnote: 1)}

■

2^e chambre 1^re section

N° RG :

08/02461

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Janvier 2008

JUGEMENT

rendu le 31 Juillet 2013

DEMANDERESSE

S.A.S. VIRTUAL IMMO 2

66 rue du Faubourg Saint-Honoré

[…]

représentée par Maître Yvon MARTINET de la SELARL SAVIN MARTINET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0101

DÉFENDEURS

S.A.R.L. SOCIETE FONCIERE DU ROCHER

[…]

représentée par M^e Nicolas HERZOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0502

[…]

[…]

représentée par Maître Fabian BACHEM de la SELARL VINCI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #L0047

Maître W C

[…]

représenté par Maître Hervé-Bernard KUHN de la SCP KUHN, avocats au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0090 – avocat plaidant, M^e Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE,

2^e chambre 1^re section

décision du 31 juillet 2013

RG : 08/2461

SCP L – POURQUE – E – AI – GACHOD, anciennement dénommée S.C.P. G H, I J, K L, M N ET AG E

notaires

[…]

représentée par M^e Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0435

S.C.P. AT – A – X – AV-AQ

notaires

[…]

S.C.P. O P – D LE FOYER DE COSTI L – U V

[…]

représentées par Maître Thomas RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0499

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me LUCAT, Vice-Présidente

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M^me BONGRAND, Vice-Présidente

assisté de M^me AGEZ, Greffier

DEBATS

A l’audience du 19 Mars 2013

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 10 décembre 2002, la société Actua Conseil, devenue ensuite Virtual Immo 2, propriétaire de locaux situés aux 1^er et 2^e étages d’un immeuble à Paris 8^e, […], a conféré à la société Ziara Ltd, société de droit anglais, ou pour toute personne physique ou morale qu’elle se substituerait, un droit de préférence en cas de vente de ces locaux, pour une durée de 20 ans se terminant le 30 novembre 2022.

2^e chambre 1^re section

décision du 31 juillet 2013

RG : 08/2461

Par acte authentique du 4 août 2003, elle a vendu les lots n° 7, 8 et 26 de l’immeuble à l’Association Lyonnaise de Prévoyance.

Par jugement du 9 novembre 2006, le tribunal de grande instance de Paris a déclaré cette vente nulle.

La société Actua Conseil s’est désistée de son appel, suivant ordonnance du 21 juin 2007.

En effet, par acte authentique reçu le 15 juin 2007 par Maître X, la société Virtual Immo 2 a consenti à la SARL Foncière du Rocher, une promesse synallagmatique de vente portant sur les lots de copropriété n° 7, 8, 9,23, 26, constituant les 1^er et 2^e étage de l’immeuble situé […] et […], ainsi que les lots n° 28, 29, 30, 31 et 32 de l’immeuble situé 1, […] à Paris 8^e , correspondant à cinq aires de stationnement, moyennant le prix global de 3.100.000 €.

Cette promesse, dont la durée de validité expirait le 30 novembre 2007, a été conclue sous diverses conditions suspensives, dont la purge du droit de préférence de la société Ziara Ltd.

La société bénéficiaire a versé, à titre de dépôt de garantie, la somme de 155.000 €, qui a été séquestrée entre les mains de Monsieur Q R, domicilié à […], dépositaire de ces fonds en qualité de tiers convenu au sens de l’article 2076 du code civil.

Maître X, notaire de la société Virtual Immo 2, a notifié la promesse de vente à l’adresse londonienne de la société Ziara Ltd ainsi qu’à Maître de Montfort, mandataire de cette société, par courrier recommandé avec avis de réception du 25 juin 2007.

Ce dernier à répondu, le 19 septembre 2007, que sa mandante n’entendait pas exercer son droit de préférence.

Par courriel du 29 octobre 2007, M^me Y a informé la société Virtual Immo 2 du changement de domiciliation de la société Ziara Ltd à Londres et de sa dissolution, intervenue le 21 mars 2006, précisant avoir eu connaissance de l’offre de vente du 25 juin 2007 et indiquant que le pacte de préférence était devenu caduc en l’absence d’acceptation de sa part dans le délai contractuel.

Sur le conseil de son notaire, la société Virtual Immo 2 a notifié la promesse de vente à la société Ziara, par lettre DHL adressée le 8 novembre 2007 à son dernier domicile à Londres ainsi que par lettre recommandée avec avis de réception à l’attention de Maître Z, conformément à l’élection de domicile stipulée dans le pacte de préférence.

La société Ziara Ltd n’a pas répondu.

La société Virtual Immo 2 a, par lettre du 28 novembre 2007, invité la société Foncière du Rocher à signer la vente chez le notaire avant le 30 novembre 2007, terme du délai fixé à la promesse.

La société Foncière du Rocher, sommée, par acte du 5 décembre 2007, d’avoir à comparaître le 20 décembre 2007 afin de constater le caractère parfait de la vente et régulariser l’acte authentique, a refusé de le signer pour divers motifs, dont l’absence de purge du droit de préférence de la société Ziara Ltd et a sollicité, en conséquence, la restitution de l’indemnité versée au titre du dépôt de garantie.

Maître X a dressé un procès-verbal de difficultés le 20 décembre 2007.

C’est dans ces circonstances que, par acte du 18 janvier 2008, la société Virtual Immo 2 a fait citer la société Foncière du Rocher devant le tribunal de grande

2^e chambre 1^re section

décision du 31 juillet 2013

RG : 08/2461

instance de Paris, afin de faire déclarer caduque la promesse de vente du 15 juin 2007 et se faire attribuer la somme de 155.000 € représentant l’indemnité d’immobilisation contractuelle, outre 100.000 € à titre de dommages-intérêts.

Par acte du 5 décembre 2008, la société Foncière du Rocher a appelé en garantie la scp H – J – L – N – E, aujourd’hui dénommée la scp L – N – E – AI – Gachod, puis, par acte du 8 décembre 2008, la scp Allez & associés, venant aux droits de la scp AT, A, X et AP-AQ.

Par ordonnance du 29 juin 2010, le juge de la mise en état a rejeté la demande de communication de pièces complémentaires formée par la société Foncière du Rocher.

Puis, par acte authentique reçu le 27 août 2010 par Maître B, notaire associé de la scp P, Le Foyer de Costil, V, la société Virtuel Immo 2 a vendu les lots litigieux à la SCI Kogel, assistée de Maître C.

Par actes du 9 février 2011, la société Foncière du Rocher a appelé en intervention forcée la SCI Kogel d’une part, la société civile professionnelle O P, D de Foyer de Costil et U V, notaires associés, d’autre part, ainsi que Maître W C.

Les sociétés Virtual Immo 2, Foncière du Rocher et Kogel se sont rapprochées et ont signé un protocole transactionnel, les 1^er, 6 et 10 juin 2011.

Par conclusions signifiées le 21 juin 2011, la société Foncière du Rocher s’est désistée de son action et de son instance à l’encontre de la société Virtual Immo 2, de la société Kogel, de la société civile professionnelle O P, D de Foyer de Costil et U V, notaires associés et de Maître W C, a accepté le désistement d’instance et d’action de la société Virtual Immo 2 et de la société Kogel, mais a maintenu ses demandes à l’encontre des notaires, au titre leur responsabilité civile professionnelle.

Par conclusions (n° 3) signifiées le 28 juin 2011, la société Virtual Immo 2 demande au tribunal de :

— lui donner acte de son désistement d’instance et d’action à l’encontre de la société Foncière du Rocher et de son acceptation du désistement de celle-ci à son égard,

— juger qu’elle a, depuis la signature de la promesse de vente 15 juin 2007, toujours suivi les conseils de son notaire, Maître X, membre de la scp Allez & associés,

en conséquence,

— condamner la scp Allez & associés et la scp H-J-L-N-E, in solidum, à lui payer la somme de 200.000 € qu’elle a dû verser à la société Foncière du Rocher au titre du protocole transactionnel, la somme de 50.000 € pour ses frais de procédure jusqu’à la date du protocole transactionnel et 1 € à parfaire au tire des frais internes et de conseil, notamment expert-comptable, qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits envers la société Foncière du Rocher jusqu’à la signature du protocole d’accord et pour vendre l’immeuble en août 2010.

Par conclusions signifiées le 5 août 2011, Maître C demande au tribunal de :

— constater le désistement d’instance et d’action des sociétés Kogel et Foncière du Rocher,

— constater son acceptation de ces désistements,

— dire qu’il conservera la charge de ses propres dépens.

Par conclusions signifiées le 1^er décembre 2011, la société Virtual Immo 2 s’est désistée de son instance et de son action à l’encontre de la scp Allez & associés

et de la scp G H, K L, M N, AG E & AH AI.

La scp Allez & associés a accepté ce désistement par conclusions signifiées le 5 décembre 2011.

Par conclusions signifiées pour l’audience du 25 juin 2012, la société Foncière du Rocher demande au tribunal de :

— dire et juger que la scp Allez & associés a engagé sa responsabilité civile professionnelles en ne purgeant pas valablement le droit de préférence de la société Ziara Ltd et empêchant de ce fait la signature de l’acte de vente,

— à titre subsidiaire, si le tribunal estimait que la purge du droit de préférence a été réalisée de manière valide par Maître X,

— dire et juger que la scp H-J-L-N-E a engagé sa responsabilité civile professionnelle en lui conseillant de ne pas acquérir l’immeuble,

— condamner la scp Allez & associés et/ou la scp H-J-L-N-E à lui payer la somme de 634.528 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi,

— condamner la scp H-J-L-N-E à la garantir de toute condamnation qui serait prononcée son encontre,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision,

— condamner la scp Allez & associés et/ou la scp H-J-L-N-E à lui régler la somme de 50.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions signifiées le 15 octobre 2012, la société Kogel s’est désistée de son action et de son instance à l’encontre de la société Virtual Immo 2, de la société Foncière du Rocher, de la société civile professionnelle O P, D de Foyer de Costil et U V, notaires associés et de Maître W C, a accepté leurs désistements mais a maintenu ses demandes de condamnation in solidum à l’encontre des deux sociétés de notaires, à savoir 300.000 € ou subsidiairement 268.500 € à titre de dommages-intérêts et 10.000 € pour ses frais irrépétibles.

Par conclusions signifiées par la voie électronique le 13 février 2012, la scp L – N – E – AI – Gachod, anciennement dénommée scp H – J – L – N – E, demande au tribunal de :

— débouter la société Foncière du Rocher de sa prétention subsidiaire à la responsabilité de la concluante,

— débouter la SCI Kogel de sa prétention à la responsabilité de la concluante,

— condamner in solidum la société Foncière du Rocher et la SCI Kogel à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens de l’instance.

Par dernières conclusions (n° 3) signifiées par la voie électronique le 7 décembre 2012, la scp AR-AS AT, Q A, AJ X & AU AV-AQ, devenue la scp Allez & associés, demande au tribunal de :

— déclarer la société Foncière du Rocher irrecevable et, en tous cas, mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions,

— l’en débouter purement et simplement,

— constater que Maître X (…) n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l’article 1382 du code civil,

subsidiairement,

— constater l’absence de tout lien de causalité entre une hypothétique faute du notaire et le préjudice invoqué par la société Foncière du Rocher,

— constater que la société Foncière du Rocher ne rapporte pas la preuve de son préjudice,

— déclarer la société Kogel irrecevable et, en tous cas, mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de Maître X,

— l’en débouter purement et simplement,

— condamner la société Kogel à lui payer la somme de 20.000 € à titre de dommages-intérêts,

— lui donner acte de son acceptation pure et simple du désistement d’instance et d’action de la société Virtual Immo 2,

— condamner la société Foncière du Rocher et toute partie succombante à payer à Maître X la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 11 février 2013.

Il y a lieu, pour un exposé détaillé des moyens des parties, de se reporter à leurs conclusions récapitulatives signifiées aux dates visées ci-dessus, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les désistements :

Aux termes des articles 395 et 397 du code de procédure civile, le désistement est parfait par l’acceptation expresse ou implicite qui en est faite par le défendeur ayant conclu au fond ou présenté une fin de non-recevoir.

Il y a lieu, en l’espèce, de constater que le désistement intervenu entre la société Virtual Immo 2, la société Foncière du Rocher et la société Kogel est parfait et de déclarer l’action et l’instance éteintes entre elles.

L’article 399 du même code dispose que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte : en l’espèce, les parties sont d’accord pour que chacune d’elles supporte la charge des dépens qu’elle a personnellement engagés.

Il y a lieu, de même, de constater le désistement d’instance et d’action de la société Virtual Immo 2 à l’encontre de la scp Allez & associés et de la scp L – N – E – AI – Gachod, ainsi que celui des sociétés Kogel et Foncière du Rocher, à l’encontre de la scp O P, D de Foyer de Costil et U V, d’une part et de Maître C, d’autre part.

* Sur la responsabilité civile professionnelles des notaires :

* sur la demande de la société Foncière du Rocher :

La société Foncière du Rocher soutient que Maître X, membre de la scp Allez & associés, n’a pas valablement purgé le droit de préférence de la société Ziara Ld, alors même que son propre notaire, Maître E, lui avait indiqué les diligences à accomplir pour s’assurer de la validité de cette purge, confirmées par la consultation du Cridon de Paris.

A titre subsidiaire, elle conclut à la responsabilité de Maître E, sur les conseils duquel elle a refusé de signer l’acte authentique de vente, le 20 décembre 2007.

Elle soutient que le versement de l’indemnité de 155.000 € prévu par la promesse de vente n’exclut pas le versement de dommages-intérêts, expose que la non-réalisation de la vente lui a causé un préjudice financier de 634.528 €.

Elle rappelle qu’elle a obtenu, les 3 et 4 septembre 2007, l’accord de financement de la Compagnie 1818 pour la totalité du prix de vente, à des conditions intéressantes et que l’échec de l’opération lui a causé un manque à gagner certain, à savoir la perte des loyers sur la période du 1^er décembre 2007 au 31 mars 2010, soit 16.480 € par mois à parfaire, du coût complémentaire de financement d’une opération similaire, évalué à 596.858 €, des coûts additionnels (avocats, expert comptable, notaires), soit 61.271 €, de l’indemnité contractuelle de 155.000 € et du coût de l’immobilisation de cette somme entre le 1^er décembre 2007 au 31 mars 2010, soit la somme de 14.982 € avec les intérêts au taux de 4 %.

La scp Allez & associés réplique que Maître X n’a commis aucune faute susceptible d’engager sa responsabilité professionnelle.

La scp L – N – E – AI – Gachod rappelle qu’elle ne peut voir sa responsabilité recherchée qu’à l’occasion des diligences qu’elle a accomplies jusqu’à la date du procès-verbal de dires du 20 décembre 2007 et soutient qu’elle n’a commis aucune faute dans les conseils prodigués à la société Foncière du Rocher.

L’acte reçu le 10 décembre 2002 par Maître Z, notaire à Grimau (Var), par lequel le pacte de préférence a été constitué – pour une durée de 20 années, soit jusqu’au 30 novembre 2022 – en fixait les modalités d’exercice comme suit (pages 8 et 9) :

Le constituant notifiera au bénéficiaire la signature de toute promesse de vente portant sur lesdits biens immobiliers dans les quinze jours de celle-ci :

- par lettre recommandée avec accusé de réception au domicile élu par le bénéficiaire en France,

- et par courrier en DHL au siège social de la bénéficiaire, ou au siège social de toute personne physique ou morale qui lui serait substituée.

Le bénéficiaire disposera d’un délai de quatre vingt dix jours à compter de la réception de la dernières des notifications faites (…) pour faire connaître au constituant son intention de faire valoir le pacte de préférence (…). Passé ce délai, qui est un délai franc, il sera réputé y avoir renoncé.

(…)

Pour l’exécution des présentes, les parties font chacune élection de domicile en leur siège respectif.

En outre, le bénéficiaire ayant son siège hors du territoire français, il fait également élection de domicile en l’étude du notaire soussigné, c’est-à-dire en l’étude de Maître Z.

Par lettre du 25 juin 2007, Maître X a notifié à la société Ziara la promesse consentie à la société Foncière du Rocher et l’ouverture de son droit de préférence.

Cette notification a été opérée, d’une part, à l’adresse suivante : Eagle House, 110 Jermyn Street – London SWIY 6 RH Grande Bretagne, siège social indiqué dans l’acte du 10 décembre 2002 et auprès de Maître AK F de Montfort, avocat à Paris et ce, suivant les stipulations de la promesse de vente du 15 juin 2007 (page 35).

La société Ziara n’a pas réagi personnellement.

Par courrier du 19 septembre 2007, Maître F de Montford, se présentant comme le conseil et mandataire de la société Ziara Ltd, a déclaré que, connaissance prise des dispositions de la promesse de vente du 15 juin 2007, la société Ziara n’entend pas exercer le droit de préférence qui lui a été consenti sur ces locaux par acte du 10 décembre 2002.

Par ailleurs, M^me Y, se présentant comme l'ayant droit économique de Ziara Ltd, a confirmé cette déclaration de Maître F de Montfort et la position officielle de Ziara Ltd, dans un courrier électronique adressé le 29 octobre 2007 à M. AL AM, représentant de la société Virtual Immo 2.

Elle précisait que le siège social avait été changé et, soulignant que la société étant désormais dissoute, elle relevait, ainsi que sa dissolution, du droit britannique.

Dans un courriel ultérieur envoyé le même jour, elle indiquait avoir mandaté Maître de Montfort en juin 2007 pour procéder à une réponse juridique destinée à prendre en considération un first refusal antérieurement accordé à l’ALP.

Par lettre du 30 octobre 2007, la scp L – N – E – AI – Gachod a exposé à sa cliente, la société Foncière du Rocher, les difficultés rencontrées en vue de la réalisation de la vente, relatives, notamment à la purge du droit de préférence ouvert à la société Ziara Ltd et la Foncière du Rocher a estimé, sur les conseils de son notaire, que la vente ne pouvait être réalisée, du fait de la promettante.

La société Virtual Immo 2 a admis la nécessité de procéder à une nouvelle notification aux fins de purge du droit de préférence ouvert à la société Ziara Ltd, puisqu’elle lui a notifié l’ouverture de son droit par une lettre de son notaire, adressée le 8 novembre 2007 en l’étude de Maître Z, en vertu de l’élection de domicile insérée à l’acte constitutif du pacte de préférence, ainsi que par courrier DHL envoyé à sa nouvelle adresse à Londres.

Cette notification a ouvert à la société Ziara le délai de 90 jours prévu à l’acte constitutif du pacte de préférence pour acquérir si elle le souhaitait.

Cependant, sans attendre l’expiration de ce délai, la société Virtual Immo 2 a considéré, dans une lettre du 28 novembre 2007, que les conditions suspensives étaient levées et qu’il y avait lieu de procéder à la réitération de la vente, invitant la société Foncière du Rocher à se présenter chez le notaire avant le 30 novembre 2007, terme du délai fixé à la promesse.

Sur les conseils de son notaire, la Société Foncière du Rocher a maintenu son point de vue, à savoir que les conditions suspensives n’étaient pas utilement levées et que la réalisation de la vente ne pouvait s’opérer en l’état.

Il est manifeste que la première purge du droit de préférence ne répondait pas aux conditions claires et précises stipulées dans l’acte du 10 décembre 2002, dans la mesure où, d’une part, il n’était pas justifié que Maître de Monfort disposait d’un pouvoir régulier pour engager la société Ziara Ld, et d’autre part, que M^me Y se présentant comme ayant droit économique de la société, ses courriels ne présentaient pas de garanties suffisantes pour justifier qu’elle pouvait représenter valablement la société Ziara Ltd.

Enfin, le délai de réponse de 90 jours bénéficiant à la société Ziara Ltd aux termes du pacte de préférence consenti n’étant pas expiré à la date du 20 décembre 2007, son droit n’était pas encore purgé, ne pouvant l’être qu’à compter du 8 février 2008.

En conséquence, la responsabilité de Maître E, qui a correctement analysé la situation à l’automne 2007, comme le confirme la consultation du Cridon de Paris du 4 avril 2008 et, partant, de la scp de notaires dont il est l’associé, ne saurait être retenue, en aucun cas, envers sa cliente.

Maître X a manqué de prudence et de diligence et, par suite, à son obligation de conseil, en ne respectant pas strictement la clause du pacte de préférence relative à l’élection de domicile et en s’abstenant de procéder aux recherches et vérifications qui étaient de sa compétence sur la capacité de Maître de Montfort et de M^me Y pour représenter la société Ziara Ld, en l’espèce, en ne vérifiant pas les informations transmises par AL AM, gérant de la société Virtual Immo 2, que ce dernier avait recueillies d’un dénommé AN AO.

Par ailleurs, eu égard à la dissolution de la société Ziara Ld, dont la radiation du registre des sociétés, le 14 mars 2006, a fait l’objet d’une publication dans la London Gazette le 21 mars 2006, la totalité des actifs de cette société a été transférée à la Couronne britannique à titre de biens vacants : par décision du 22 décembre 2009, publiée le 30 décembre 2009 le Treasury Solicitor, qui la représente, a renoncé expressément et définitivement au bénéfice du pacte de préférence, comme constaté par acte reçu le 15 février 2010 par Maître B, auquel ont été annexés, notamment, le certificat de coutume de Freeth Cartwright LLP – Sollicitors du 1^er février 2010, la renonciation du Treasury Solicitor du 22 décembre 2009 et sa publication.

Cependant, il ressort du procès-verbal de difficultés du 20 décembre 2007 qu’outre la conditions suspensive relative à la purge du droit de préférence de la société Ziara Ld, la société Foncière du Rocher a soulevé divers autres points litigieux : la libération effective des lieux au 30 novembre 2007, l’affectation du 2^e étage à usage de bureaux, le paiement de la redevance pour création de bureaux pour les 1^er et 2^e étages, les justificatifs de la préfecture attestant que la commercialité des locaux n’a pas été transférée, le défaut de production de l’état descriptif de division, du règlement de copropriété et des états parasitaires renouvelés, la réalisation des travaux à la suite de deux dégâts des eaux.

De même, sommée par la société Virtual Immo 2 de comparaître à l’office notarial Allez & associés le 22 mars 2010 pour y signer l’acte authentique de vente ou mettre un terme au litige en considérant cette promesse caduque, contre restitution du dépôt de garantie, la société Foncière du Rocher a, lors de cette réunion, qui s’est tenue en présence d’un huissier de justice commis par ordonnance sur requête du 18 mars 2010, refusé ces deux options en évoquant des différences entre le projet d’acte de 2007 et celui soumis à son approbation en 2010 (existence d’une hypothèque judiciaire avec la société Sofidis, avec laquelle la société Virtual Immo 2 a signé une promesse de vente le 18 janvier 2008 sur les mêmes biens, disparition d’une cession de créances concomitante et de la commission d’agence), ainsi que diverses difficultés (absence de communication des annexes à l’acte, visées dans la sommation, justification du changement d’usage des biens, alors que les parties n’ont pas sérieusement contesté que la difficulté relative à la purge du droit de préférence a été définitivement levée.

Dès lors, la société Foncière du Rocher ne démontre pas que le manquement de Maître X à son obligation de conseil relatif à la purge du droit de préférence de la société Ziara Ld a constitué le seul obstacle à la réalisation de la promesse de vente du 15 juin 2007, ce que corrobore sa demande de communication de pièces présentée au juge de la mise en état et rejetée par ordonnance du 29 juin 2010.

Le tribunal relève que la société Virtual Immo 2, qui avait formé précédemment une demande de dommages-intérêts à l’encontre des sociétés notariales, a finalement reconnu que les atermoiements de la société Foncière du Rocher dans l’exécution de la promesse de vente ne sauraient être imputés à l’un ou l’autre des notaires intervenus alors que le 22 mars 2010, toutes les conditions suspensives stipulées à l’acte du 15 juin 2007 ayant été réalisées, dont la purge du droit de préférence de la société Ziara Ld, celle-ci a refusé d’acquérir les locaux.

Le tribunal observe également que la société Foncière du Rocher, qui a renoncé, suivant le protocole d’accord, à solliciter l’exécution forcée de la promesse de vente et a déjà perçu 500.000 € à titre de dommages-intérêts, ne rapporte pas la preuve du caractère certain des préjudices qu’elle allègue, ni leur lien de causalité direct avec le défaut de conseil imputé au notaire.

Elle n’établit pas non plus un lien de causalité direct entre la faute du notaire dans la purge du droit de préférence et ces préjudices.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

* sur la demande de la société Kogel :

La société Kogel, qui s’associe en tous points aux conclusions déposées par la société Foncière du Rocher mettant clairement en évidence la faute de Maître X d’abord, puis, subsidiairement, celle de Maître E soutient que cette faute a eu pour résultat de priver la promesse de vente du 15 juin 2007 de son efficacité juridique et que, bien qu’elle n’ait acquis les biens litigieux que le 27 août 2010, elle s’est trouvée de fait sous le coup de l’incertitude juridique provoquée par la carence des notaires, à laquelle elle n’a pu échapper qu’en participant au protocole transactionnel du 10 juin 2011 et en versant à la société Foncière du Rocher une somme de 300.000 €, outre le prix de vente.

Le notaire est tenu d’un devoir d’information et de conseil qu’à l’égard de toutes les parties à l’acte pour lequel il prête son concours : or, la société Kogel n’a pas participé à la promesse de vente litigieuse du 15 juin 2007 et ni Maître X, ni Maître E ne sont intervenus à l’acte de vente du 27 août 2010.

Si le tiers à un contrat peut cependant invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, l’exécution défectueuse de celui-ci, lorsqu’elle lui a causé un préjudice, la solution donnée ci-dessus au litige emporte le rejet de la demande de dommages-intérêts formée par la société Kogel.

Il y a également lieu de relever qu’elle a acquis les biens litigieux en pleine connaissance de cause.

La société Kogel sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts.

* Sur les demandes accessoires :

La scp Allez & associés ne verse aux débats aucune pièce permettant de caractériser un préjudice matériel ou moral imputable au comportement fautif aIlégué à l’encontre de la société Kogel : sa demande de dommages et intérêts sera rejetée

Il y a lieu d’allouer à la scp L – N – E – AI – Gachod, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité qu’il apparaît équitable de fixer à la somme de 3.000 €.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge des autres parties les frais engagés non compris dans les dépens.

Aucune circonstance particulière ne justifie l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort et par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe :

vu le protocole d’accord signé le 10 juin 2011 entre la société Virtual Immo 2, la société Foncière du Rocher et la société Kogel,

Constate que le désistement intervenu entre la société Virtual Immo 2, la société Foncière du Rocher et la société Kogel est parfait et déclare l’instance et l’action éteintes entre elles,

Constate que le désistement intervenu entre la société Virtual Immo 2, d’une part,

la scp Allez & associés et la scp L – N – E – AI – Gachod, d’autre part est parfait et déclare l’instance et l’action éteintes entre elles,

Constate que le désistement intervenu entre les sociétés Kogel et Foncière du Rocher, d’une part, Maître C et la scp O P, D de Foyer de Costil et U V, d’autre part, est parfait et déclare l’instance et l’action éteintes entre eux,

Laisse à ces parties la charge des dépens qu’elles ont personnellement engagés.

Déboute la société Foncière du Rocher et la société Kogel de leurs demandes respectives en paiement de dommages-intérêts dirigées à l’encontre de la scp Allez & associés et de la scp L – N – E – AI – Gachod,

Condamne in solidum la société Foncière du Rocher et la société Kogel à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité de 3.000 € à la scp L – N – E – AI – Gachod,

Rejette le surplus des demandes, tant principales que reconventionnelles,

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire,

Condamne in solidum la société Foncière du Rocher et la société Kogel aux dépens, qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, par les avocats qui en ont fait la demande.

Fait et jugé à Paris le 31 Juillet 2013

Le Greffier Le Président

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