DEMANDERESSE

S.C.I. C, représentée par son gérant M. D E

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Hélène G-H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0994

DÉFENDERESSE

La société GECINA venant aux droits de la société PARIGEST

[…]

[…]

représentée par M^e Fabienne MOUREAU-LEVY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1292

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 12 RUE DE SAIGON 75116 PARIS représenté par son […]

(intervenant volontaire)

[…]

[…]

représentée par M^e Marie-Hélène G-H, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0994

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M. A, Premier Vice-Président Adjoint

M^me ANDRIEU, Vice-Présidente

M. GILLES, Vice-Président

assisté de M^me Z, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 11 Février 2015 tenue en audience publique devant Monsieur GILLES, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Avis a été donné aux Conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 1^er avril 2015.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique de vente du 29 septembre 2006, la société C a acquis de la société PARIGEST, un ensemble immobilier situé […] et […] à Paris 16^e.

Aux termes de cet acte de vente le vendeur s’est engagé à réaliser à ses frais exclusifs des travaux concernant les parties communes, travaux dont l’inexécution est alléguée par la société C.

Les lots vendus comprennent un appartement au 4^e étage qui était loué aux consorts X, lesquels ont quitté les lieux sur décision de justice et qui selon la SCI C restent lui devoir diverses sommes. La société C reproche à la société PARIGEST de ne pas lui avoir transmis en même temps que la créance la garantie bancaire accordées aux locataires par la MONT PASCHI BANQUE, cette garantie bancaire ayant été restituée à tort en original au locataire par le vendeur.

Par acte du 11 juillet 2011,la SCI C a fait assigner la société PARIGEST devant le tribunal de grande instance de Paris en exécution des travaux listés dans l’acte de vente du 29 septembre 2006 , sous astreinte , en paiement de la somme de 24209,88 euros au titre de la garantie bancaire et de diverses indemnités.

Par ordonnance du 27 février 2013 le juge de la mise en état a notamment ordonné une mesure d’expertise et désigné M. Y pour la conduire

avec la mission suivante de :

“- après avoir pris connaissance du dossier, s’être fait remettre tous documents utiles et entendu les parties ainsi que tous sachants,

- se rendre sur les lieux situés à […],

- visiter les parties communes,

- lister les travaux réalisés conformément à la clause insérée dans l’acte de vente du 29 septembre 2006, à savoir :

«dans les parties communes:

*concernant la toiture:traitement et peinture anti-rouille des gaines du réseau horizontal et du caisson du moteur d’extraction et remplacement de la trappe métallique d’accès à la toiture terrasse;

*des travaux d’électricité , à savoir:

- fourniture et pose d’une verrine dans le local vide -ordures et remplacement de la commande de la minuterie du local du vide ordure du 4^e étage

- obturation de plancher de la gaine technique palière du 5^e étage

- installation d’un dispositif différentiel à l’origine des installations électriques du local EDF et amélioration du câblage du tableau des services généraux

- établissement d’une livraison équipotentielle principal par un conducteur de 25mm² sur l’arrivée générale d’eau dans le local d’arrivée d’eau

- déplacement des commandes par bouton poussoir afin qu’ils soient à plus de 1,50m du sol dans les parkings

- installation des blocs autonomes d’éclairage de sécurité en partie basse des issues piétonnières et en parties hautes des circulations dans les parkings

- fourniture et pose d’une verrine dans le local vides ordures

- reprise de l’alimentation des éclairages de la cour intérieure afin qu’elle soit adaptée aux risques .

*des travaux de mise en sécurité incendie à savoir:

- modifications des portes de sortie des parkings afin d’assurer une évacuation par manœuvre simple sans clé

- si la trappe située en partie haute du parking du rez de chaussée est pare-flamme de degré 2H par création d’un faux plafond

- rebouchage des trois grilles donnant sur la rampe d’accès au parking sous sol et création de ventilations basses supplémentaires pour le parking du rez de chaussée

*concernant l’ascenseur et les portes de parking: travaux de mise en conformité , travaux de préconisations, d’améliorations et travaux de mise en sécurité (loi SAE échéances 2008) de l’ascenseur et des portes de parking

*la révision du mur mitoyen en pierre meulière apparente (échafaudage et révision et/ou remplacement de la couvertine en partie haute ) »,

- effectuer un relevé exhaustif des désordres, non conformités des travaux réalisés par la société PARIGEST dans l’immeuble ,

- donner son avis sur la nature des éventuels travaux demeurant à la charge de la société PARIGEST”.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 21 janvier 2014.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique en date du 26 août 2014 par la SCI C et le syndicat des copropriétaires du 12 rue de Saïgon 75116 PARIS, demandant au Tribunal, selon le dispositif de ces écritures ci-après reproduit, de:

“D’une part,

Constater l’inexécution par la société venderesse de ses obligations de réalisation des travaux, au préjudice tant de la SCI C que du Syndicat des copropriétaires du […]

En conséquence et à titre principal,

Condamner la société PARIGEST à verser la somme de 3 850 € TTC (3 500 HT+ TVA ) au syndicat des copropriétaires en indemnisation du défaut de mise en conformité d’une des deux portes de parking puisque déjà remplacée en urgence,

Et pour tous les autres travaux mentionnés comme non réalisés dans le rapport d’expertise,

Condamner la société PARIGEST à faire exécuter l’ensemble des travaux tels que répertoriés comme non réalisés et chiffrés dans le rapport d’expertise, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir,

Dire que la réalisation de ces travaux sera justifiée tant auprès de la SCI C qu’auprès du syndic par l’envoi des avis de réception de travaux et factures acquittées pour chacune des catégories d’intervention listées dans le rapport d’expertise,

Dire qu’en cas de non respect du délai de trois mois ci-dessus évoqué, la société PARIGEST sera débitrice d’une astreinte de 500 € par jour de retard, dont 250 € dus à la SCI C et 250 € dus au syndicat des copropriétaires, et ce jusqu’au complet achèvement de ceux-ci,

Y condamner la société PARIGEST en tant que de besoin,

Subsidiairement et dans l’hypothèse où le tribunal jugerait inopportune une condamnation de la société PARIGEST à faire exécuter les travaux listés sous astreinte,

Condamner la société PARIGEST à payer aux concluants une somme équivalente à la valeur des travaux non réalisés tels que chiffrés par l’expert judiciaire, soit la somme hors taxe de 17 503,58 HT, augmentée de la TVA à 10 % soit un total de 19 253,94 €,

Donner acte à la SCI C de son accord dans cette hypothèse pour que cette somme soit directement versée au syndicat des copropriétaires à charge pour lui de faire réaliser dans le même délai de 3 mois les travaux listés par l’expert par les entreprises qui ont déjà établi les devis à cette fin,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de son accord sur ces modalités,

D’autre part,

Constater qu’en remettant indûment la garantie bancaire au locataire débiteur, la société PARIGEST a commis une faute contractuelle à l’égard de la SCI C,

Constater que cette faute a été génératrice d’un préjudice à l’égard de la SCI C qu’il convient de réparer.

Condamner PARIGEST à verser à ce titre à la SCI C la somme de 24 209, 88 €,

Ou subsidiairement à verser à la SCI C la somme de 18 398, 18 euros en remboursement du montant de la caution bancaire non transmise,

Condamner en outre la société PARIGEST à verser à la SCI C une somme supplémentaire de 45 530,28 € au titre de la perte de toute chance de voir payer le solde de sa créance, ainsi qu’à la prise en charge des frais de saisie pour 2 168,68 €,

Dire que les condamnations porteront intérêts à compter du 5 mars 2008, date de la première mise en demeure,

Ordonner la capitalisation des intérêts dès qu’ils seront dus pour une année entière par application de l’article 1154 du Code civil,

Condamner la société PARIGEST à verser à la SCI C une somme de 3 000 euros pour résistance abusive,

Condamner PARIGEST à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5 000 € pour résistance abusive,

Condamner la société PARIGEST à verser à la SCI C une somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Condamner la société PARIGEST à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 3000 € au titre de l’article 700 du CPC,

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

Condamner la société défenderesse au paiement des entiers dépens que Maître G-H pourra recouvrer directement pour ceux dont elle a fait l’avance, en application des dispositions de l’article 699 du CPC”.

Vu les conclusions récapitulatives notifiées par la voie électronique en date du 03 octobre 2014 par la société PARIGEST et la société GECINA venant aux droits de la société PARIGEST demandant au Tribunal selon le dispositif de ces écritures ci-après reproduit :

“ - Recevoir et déclarer la société GECINA bien fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions ;

 – Débouter la SCI C et LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 12 RUE DE SAÏGON 75016 PARIS de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

 – Donner acte à la société GECINA de son accord pour régler le coût des travaux tels que répertoriés comme non réalisés et chiffrés dans le rapport d’expertise, pour un montant de 18.728,83 euros ttc,

- Débouter la SCI C de sa demande de condamnation à la réalisation des travaux sous astreinte ;

- Donner acte à la société GECINA de son accord pour verser au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU 12 RUE DE SAÏGON 75016 PARIS la somme de 3.500 euros HT, soit 3.850 euros TTC au titre du remplacement de l’une des deux portes de parkings ;

 – S’agissant du remboursement du montant de la caution bancaire :

o A titre principal, débouter la SCI C de sa demande en raison de l’absence de preuve d’un quelconque dommage, sa créance locative à l’égard de Mr et M^me X n’étant pas déterminée dans son quantum avec certitude,

o A titre subsidiaire, si par extraordinaire le Tribunal retenait la faute de la société PARIGEST et le préjudice de la SCI C, dire et juger que la société PARIGEST ne saurait être condamnée au-delà de la somme mentionnée dans l’acte de cautionnement, à savoir 18.398,16 € ;

 – S’agissant de l’indemnisation d’une perte de chance pour la SCI C de voir payer le solde de sa créance et de la prétendue résistance abusive de la société GECINA, débouter la SCI C de ses demandes ;

 – Condamner la SCI C à payer à la société GECINA la somme de 3.000 € en application de l’article 700 CPC ;

 – Condamner la SCI C aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e MOUREAU (D 1292)”.

Vu l’ordonnance de clôture est en date du 26 novembre 2014,

Attendu que pour l’exposé des moyens des parties, le tribunal se référera expressément à leurs dernières conclusions récapitulatives en application de l’article 455 du code de procédure civile ;

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le principe de la réparation en nature ou par équivalent des travaux dus et inexécutés

Attendu que l’article 1142 du code civil dispose que toute obligation de faire ou de ne pas faire se résout en dommages et intérêts ;

Attendu que l’acte de vente du 29 septembre 2006 mettant à charge du vendeur une liste de travaux relatifs aux parties communes ne prévoit pas de déroger aux dispositions de l’article ci-dessus ;

Attendu que la société GECINA aux droits de la société PARIGEST refuse de s’exécuter en nature ;

Attendu que dans ces conditions, le Tribunal doit retenir le principe de la réparation par équivalent monétaire des manquements de la société PARIGEST à son obligation contractuelle de réaliser les travaux litigieux ;

Sur l’indemnité relative aux travaux restant à réaliser

Et attendu que les parties, après le rapport d’expertise, se déclarent d’accord sur les conclusions de l’expert relativement aux travaux restant à réaliser et à leur valorisation ;

Que ces travaux se lisent ainsi dans le rapport d’expertise :

— Trappe d’accès à la toiture 2 220,08 € HT

— Obturation de la gaine palière 138,06 € HT

— Amélioration du câblage électrique des services généraux 985,65 € HT

— Déplacement des boutons poussoirs à 1,50 m dans les parkings 589,37 € HT

— Bloc autonome d’éclairage de sécurité partie basse

du sous-sol (insuffisant) 1.002,35 € HT

— Reprise de l’étanchéité des éclairages de la cour intérieure 213,56 € HT

— Pose de barres anti-panique sur les portes des parkings 739,12 € HT

— Création d’un complément de ventilation basse des parkings 265,39 € HT

— Mise en place trappe de degré coupe-feu 2H00 en plancher haut des parkings 4 350,00 € HT

— Mise en conformité des deux portes de parkings (3500,00 x 2) 7000,00 € HT

— -------------------------------------

TOTAL 17 503, 58 € HT

TVA 7 % 1 225, 25 €

au 31/12/2013

— ----------------------------------------

TOTAL TTC 18 728, 83 € TTC ;

Attendu néanmoins que le taux de TVA applicable sur les travaux réalisés dans les logements, fixé à 7% en 2012, a été porté à 10% au 1^er janvier 2014, conformément à l’article 68 de la loi n° 2012-1510 du 29 décembre 2012 ;

Qu’il convient en conséquence de rectifier le montant de la TVA ainsi que le demandent la SCI C et le syndicat des copropriétaires;

Que la somme allouée sera donc de 17 503,58 HT, augmentée de la TVA à 10 % soit un total de 19 253,94 € ;

Que cette somme sera versée au syndicat des copropriétaires bénéficiaire d’une stipulation pour autrui selon l’acte du 29 septembre 2006, le syndicat ayant déclaré vouloir en profiter au plus tard le 22 mai 2007, ainsi qu’il résulte d’un courrier de mies en demeure du syndic Cellura C.G.I.C. adressé à cette date à la société PARIGEST ;

Sur la demande de donner acte

Attendu que les parties demanderesses demandent au Tribunal de :

“Donner acte à la SCI C de son accord dans cette hypothèse pour que cette somme soit directement versée au syndicat des copropriétaires à charge pour lui de faire réaliser dans le même délai de 3 mois les travaux listés par l’expert par les entreprises qui ont déjà établi les devis à cette fin,

Donner acte au syndicat des copropriétaires de son accord sur ces modalités”,

Mais attendu que le Tribunal n’a pas à donner acte aux parties demanderesses de leurs prises de position, l‘office du juge étant de trancher le litige survenu entre les parties, alors qu’en l’espèce, il ne saurait y avoir de litige entre la SCI C et le syndicat des copropriétaires qui concluent ensemble ;

Sur la demande au titre du remplacement d’une porte de garage

Attendu qu’il est constant qu’une des deux portes de garages est tombée en panne et a dû être changée aux frais du syndicat des copropriétaires, pour la somme de 3500€ HT outre TVA à 10% ;

Que la société GECINA aux droits de la société PARIGEST reconnaît expressément devoir cette somme ;

Qu’elle sera allouée ;

Sur la faute contractuelle prise de la restitution au locataire de la garantie bancaire

Attendu qu’il est constant que les lots n°15 et 29 ont été vendus à la société C par la société PARIGEST alors qu’ils étaient loués aux consorts X, ce que précise expressément le contrat de vente ;

Qu’il est constant que par acte enregistré produit en photocopie, la MONTE PASCHI BANQUE s’était portée caution solidaire de M. X F pour garantir “au profit du Bailleur” les obligations du bail à concurrence de 18 398,88 € (12 mois de loyer +charges+taxes) ;

Et attendu qu’il est constant que ce cautionnement, non visé à l’acte de vente, a été restitué au locataire, privant la société C du bénéfice de cette garantie ;

Or attendu, en droit, qu’en cas de vente d’un immeuble loué, le cautionnement est, sauf stipulation contraire, transmis de plein droit au nouveau propriétaire en tant qu’accessoire de la créance de loyers cédée à l’acquéreur par l’effet combiné de l’article 1743 et des articles 1692, 2290 et 2292 ( cf. Cass. , ass. plén., 6 déc. 2004 n°03-10.713) ;

Attendu que l’inexécution contractuelle de la société PARIGEST est incontestable;

Que la société PARIGEST est tenue d’indemniser l’acquéreur des conséquences dommageables de cette inexécution, en vertu des dispositions de l’article 1147 du code civil ;

Attendu que par ordonnance de référé du 18 janvier 2008, le tribunal d’instance du 16^e arrondissement a alloué au bailleur la somme de 5776,50€ de provision à valoir sur les loyers impayés au 31 janvier 2007 inclus, a constaté la résiliation de plein droit du bail au 17 février 2007, a fixé une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 10% à compter du 1^er mars 2007, et a alloué au bailleur 500 € d’indemnité de procédure en sus des dépens ;

Attendu que par jugement du juge de l’exécution en date du 19 juin 2008, les locataires se voyaient refuser tout délai à l’expulsion, étaient condamnés à 1000€ d’indemnité de procédure en sus des dépens, le bailleur alléguant à cette époque que la dette dépassait 40 000 €, ce qui était contesté par le locataire qui faisait état d’un règlement de 15 000 € en novembre 2007 pour mettre fin à une saisie en cours ;

Attendu que par jugement du juge de l’exécution du 09 avril 2009, il est indiqué que le procès verbal d’expulsion est en date du 19 septembre 2008 ;

Attendu que le bailleur faisait diligenter une série de saisies-attributions le 28 août 2008 pour 39901,05€ d’indemnités d’occupation, 10 127,50€ de loyers impayés, 1544,87€ de dépens outre le droit d’encaissement et les frais de l’acte de saisie ;

Attendu que la société GECINA fait valoir qu’il est impossible de connaître le montant de la dette compte tenu des paiements des locataires et du produit des saisies ;

Attendu que les prétendus frais de remise en état ne sont pas justifiés;

Attendu que le Tribunal, qui n’est pas même saisi d’un décompte récapitulatif de la dette laissée par le locataire, laquelle n’a pas été liquidée contradictoirement ni ne procède avec certitude d’un titre exécutoire contre le débiteur, ne dispose pas des éléments suffisants pour estimer, compte tenu des seuls actes de procédure et des décisions de justice versées aux débats que la dette de loyer, charges, indemnité d’occupation, indemnités de procédure et frais annexes résultant de l’impayé et des mesures de recouvrement ne pourrait être inférieure au montant garanti par le cautionnement bancaire ;

Attendu dans ces circonstances que le préjudice allégué à hauteur de 24 209,88 € et subsidiairement de 18 398,18 € n’est pas établi ;

Que le montant de la garantie bancaire ne peut être alloué au bailleur;

Et attendu que le bailleur allègue un préjudice complémentaire au motif que s’il avait pu actionner cette garantie à l’encontre de la banque MONTE PASCHI, la réaction de celle-ci n’aurait pas manqué d’aller dans le sens d’une collaboration avec le créancier en vue du paiement de la dette, l’existence de la garantie donnant non seulement la certitude d’un montant au moins égal à au montant mentionné sur l’acte, mais encore une bonne chance de voir apurer la dette bien au-delà de ce montant ;

Mais attendu que la perte de chance alléguée n’est pas davantage établie que le premier préjudice ;

Que cette demande sera rejetée ;

Sur les autres demandes

Attendu, sur les demandes d’indemnité au titre de la résistance abusive que l’exercice d’une action en justice constitue un droit qui ne peut dégénérer en abus qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur équipollente au dol ;

Attendu que les circonstances de la cause démontrent que la société PARIGEST n’a pas résisté abusivement pour exécuter ses obligations de travaux, lesquelles n’ont pu être arrêtées contradictoirement que par voie d’expertise judiciaire dans un contexte conflictuel par ailleurs exclusif de l’exécution en nature ;

Et attendu qu’il ne peut y avoir d’abus de droit s’agissant de la mise en oeuvre de la garantie bancaire, en l’absence de préjudice établi ;

Que les demande en dommages et intérêts de ce chef émanant du syndicat de copropriétaires et de la société C seront donc rejetées ;

Attendu que la capitalisation des intérêts dus pour une année entière apparaît de droit et sera ordonnée ;

Attendu que les sociétés C et le syndicat des copropriétaires recevront ensemble 4000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Attendu que l’exécution provisoire sera ordonnée ;

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par décision contradictoire rendue en premier ressort :

Condamne la société GECINA à payer au syndicat des copropriétaires du 12 rue de Saigon 75116 PARIS la somme hors taxe de 3 500,00 HT, augmentée de la TVA à 10 % soit un total de 3 850 €,

Dit n’y avoir lieu à exécution en nature des travaux litigieux,

Condamne la société GECINA à payer au syndicat des copropriétaires du 12 rue de Saigon 75116 PARIS la somme hors taxe de 17 503,58 HT, augmentée de la TVA à 10 % soit un total de 19 253,94 €,

Dit que la société GECINA a commis une inexécution contractuelle en ne remettant pas la garantie bancaire des engagements de M. X à la société C,

Mais,

Dit que les préjudices allégués comme découlant de cette faute ne sont pas établis,

Déboute la société C de sa demande de dommages et intérêts,

Déboute des demandes formées au titre de l’abus de droit,

Ordonne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière dans les conditions de l’article 1154 du code civil,

Condamne la société GECINA aux dépens et dit que M^me G-H, avocat, pourra recouvrer contre cette partie ceux des dépens dont elle aurait fait l’avance sans avoir reçu provision, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne la société GECINA à verser à la SCI C et au syndicat des copropriétaires du 12 rue de Saigon 75116 PARIS pris ensemble la somme de 4 000€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire,

Rejette toute autre demande.

Fait et jugé à Paris le 01 Avril 2015

Le Greffier Le Président

M^me Z M. A

FOOTNOTES

1:

Expéditions exécutoires

délivrées le:

C.C.C délivrée le :