Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 8 avril 2015, n° 13/03467

TGI Paris 23 juillet 2013

TGI Paris 8 avril 2015

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 8 avr. 2015, n° 13/03467
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	13/03467

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent CREHANGEOlivier BINDER
Cabinet(s) :	HERALD, ANCIENNEMENT GRANRUT
Parties :	S.A.S J.Y.P.H c/ la SCI COMPAGNIE FONCIERE VENDOME, S.A.S. LYS VENDOME

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

13/03467

N° MINUTE : 4

Assignation du :

12 Février 2013

^{(footnote: 1)}

JUGEMENT

rendu le 08 Avril 2015

DEMANDERESSE

S.A.S J.Y.P.H

[…]

représentée par Maître Laurent CREHANGE de l’AARPI CREHANGE & KLEIN ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C1312

DEFENDERESSE

S.A.S. LYS VENDOME venant aux droits de la SCI COMPAGNIE FONCIERE VENDOME

23 rue X 1^er

[…]

représentée par Maître Olivier BINDER de la SCP GRANRUT AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0014

COMPOSITION DU TRIBUNAL

B C, Vice-Président

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du code de Commerce ;

assistée de Z A, faisant fonction

DEBATS

A l’audience du 04 Mars 2015

tenue publiquement

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire, par mise à disposition au Greffe

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 31 mars 2002, la société Compagnie Foncière Vendôme, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la société Lys Vendôme, a donné à bail à la société J.Y.P.H. divers locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé 366 rue Saint-Honoré à Paris 1^er, pour une durée de neuf ans à compter du 1^er avril 2002, moyennant un loyer annuel en principal de 65.533 euros.

La destination est “ création, exposition et vente d’articles d’habillement pour femmes, homes et enfants, parfum, maroquinerie, bijoux de griffe, vente de chaussures, galerie d’art”.

Par acte d’huissier de justice en date du 20 décembre 2010, la société J.Y.P.H. a fait signifier à la société Compagnie Foncière Vendôme une demande de renouvellement du bail pour une durée de neuf ans à effet du 1^er avril 2011.

Par acte d’huissier de justice en date du 12 février 2013, la société J.Y.P.H. a saisi le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 87.308,08 euros en principal à compter du 1^er avril 2011.

Dans son jugement en date du 3 décembre 2012, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a constaté que par l’effet de la demande de renouvellement délivrée par la société J.Y.P.H. le 20 décembre 2010, le bail concernant les locaux sis 366 rue Saint-Honoré à Paris 1^er s’est renouvelé à compter du 1^er avril 2011 pour neuf ans, avant dire droit au fond nommé en qualité d’expert Monsieur X Y avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative des lieux loués au 1^er avril 2011, et de décrire la modification des facteurs locaux de commercialité sur la période du 1^er avril 2002 au 31 mars 2011 et dire les conséquences de cette éventuelle modification sur le commerce étudié et a fixé le loyer provisionnel au loyer contractuel en cours.

L’expert a déposé son rapport le 2 avril 2014, concluant à une valeur locative de 103.500 euros en principal au 1^er avril 2011.

Dans son mémoire après expertise, la société J.Y.P.H. demande au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé au 1^er avril 2011 à la somme annuelle de 103.500 euros en principal, de condamner la société Lys Vendôme au paiement de la somme de 15.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens et d’ordonner l’exécution provisoire.

Dans son mémoire en réponse après expertise, la société Lys Vendôme demande au juge des loyers commerciaux de fixer le prix du bail renouvelé au 1^er avril 2011 à la somme annuelle de 103.500 euros en principal, de dire et juger que les parties acquiesçant au rapport d’expertise il n’y a pas lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile, de condamner la société J.Y.P.H. au paiement de la moitié des frais d’expertise soit la somme de 2.519,94 euros, de débouter la société J.Y.P.H. de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile, d’ordonner l’exécution provisoire, de condamner la société J.Y.P.H. aux dépens hors frais d’expertise.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte du jugement du 23 juillet 2013 et il n’est pas contesté que le bail concernant les locaux situés 366 rue Saint-Honoré à Paris 1^er s’est renouvelé à effet du 1^er avril 2011.

Sur le déplafonnement

Aux termes du jugement du 23 juillet 2013, l’expert avait notamment pour mission de se prononcer sur l’existence d’une modification des facteurs locaux de commercialité et de l’incidence qu’elle aurait, le cas échéant, sur le commerce étudié.

L’expert a relevé, au cours du bail expiré, une diminution de la population du quartier, touchant également les populations de cadres et professions intermédiaires lesquels peuvent le plus correspondre à la clientèle visée par le commerce étudié. Néanmoins, l’expert explique que modification n’est pas significative au regard de l’offre commerciale.

L’expert a également relevé la construction et le changement de destination de plus de 52.000 mètres carrés de surfaces, dont la quasi-totalité est à usage de bureaux ou commerces, et la création de 20 logements rue Saint-Honoré.

Il souligne aussi et surtout l’ouverture d’un hôtel cinq étoiles dans le secteur doté de 194 chambres, la rénovation de quatre autres hôtels à proximité du commerce étudié, ainsi que la constante augmentation des hôtels quatre ou cinq étoiles dans le 1^er arrondissement de Paris et l’augmentation corrélée du nombre de chambres. Les modifications apportées au titre de l’hôtellerie de luxe améliore la commercialité du secteur, qui est majoritairement tournée vers le très haut de gamme et le luxe. En outre, l’expert relève une augmentation de plus de 20% du taux d’occupation des hôtels quatre étoiles et plus sur toute la capitale, au cours du bail expiré. L’expert indique que ces évolutions illustrent une amélioration du nombre de touristes ou hommes d’affaires, visés comme clientèle pour le commerce étudié.

Enfin, l’expert souligne que les surfaces des boutiques de la rue Saint-Honoré ont eu tendance à s’agrandir au dépend du nombre, que le pourcentage d’enseignes nationales a sensiblement augmenté, et que l’offre commerciale est devenue plus qualitative. Il note également que le local est situé sur le tronçon de la rue Saint-Honoré qui bénéficie des valeurs commerciales les plus élevées, avec un taux d’enseignes nationales de près de 60% ce qui est signe d’amélioration de la qualité de l’emplacement.

L’expert conclu, notamment en raison de l’évolution commerciale de la rue Saint-Honoré et du secteur de l’hôtellerie de luxe, que la modification des facteurs locaux revêt le caractère notable d’une amélioration ayant un impact positif sur le commerce considéré.

Les parties ne contestent pas le principe du déplafonnement proposé par l’expert. Dès lors le loyer sera fixé selon la valeur locative.

Sur les lieux loués

Selon le rapport d’expertise, les locaux sont situés 366 rue Saint-Honoré à Paris 1^er, au sein du quartier administratif de la place Vendôme. La rue Saint-Honoré est un axe à sens unique de circulation, reliant la rue Royale à la […]. Le secteur est très commerçant et profite des flux de chanlandise de la rue Saint-Honoré, de la place Vendôme, de la rue de Rivoli et de la place de la Madeleine. L’offre commerciale du secteur est principalement tournée vers l’habillement et l’équipement de la personne hauts de gamme. Le quartier est également recherché pour l’habitation en raison notamment de sa proximité avec le quartier central des affaires et de la qualité du bâti. Il est, enfin, très fréquenté des touristes en raison de la proximité de nombreux monuments, notamment Le Louvre, et des commerces haut de gamme implantés.

Les locaux dépendent d’un immeuble datant du 18^e siècle, en pierre de taille peu ouvragée avec couverture en zinc, à usage principal d’habitation avec deux commerces en rez-de-chaussée. Le bâtiment est élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, d’un entresol, de deux étages droits, d’un quatrième étage en léger retrait avec balcon filant, et d’un cinquième étage sous combles. L’expert souligne le bon état de gros œuvre apparent de l’immeuble et le bon état de ravalement des façades sur rue. Il indique également que la façade en pierre de taille promeut le côté haut de gamme de l’offre commerciale.

Au sein de l’immeuble, les lieux loués se composent d’un espace de vente au rez-de-chaussée, d’un espace de vente au premier étage, et d’un sous-sol.

La boutique du rez-de-chaussée est accessible depuis la rue Saint-Honoré via une porte vitrée simple. Elle bénéficie d’un linéaire de façade d’environ 4 mètres. L’expert indique que ce linéaire est faible, puisqu’il n’y a possibilité de ne dresser qu’un à deux mannequins de chaque côté de la porte d’entrée. L’expert souligne l’effet bonbonnière de la boutique, puisque tous les articles sont visibles et palpables dans un rayon très limité. Le premier étage est accessible par un escalier intérieur, situé au fond de l’espace du rez-de-chaussée à proximité des caisses. Il se compose d’un espace de vente unique avec cabine d’essayage. Le sous-sol est relié au rez-de-chaussée par un escalier intérieur privatif. Il est à usage de réserve et dispose d’un bloc sanitaire. L’expert souligne le très bon état d’entretien des locaux. Il indique qu’ils sont bien équipés, et que les agencements et la distribution sont bons. Néanmoins, il indique que les surfaces, relativement faibles, limitent la nature des produits susceptibles d’être exposés et la clientèle visée.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place.

L’expert retient une superficie totale réelle de 95 m². Les parties ne contestent pas la surface réelle du local.

Sur la pondération du local

La surface pondérée du local commercial a été estimée par l’expert à 51,5 m² et cette estimation n’est pas contestée par les parties.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

L’expert a recherché des termes de comparaison dans le quartier environnant pour des locaux similaires, parmi des références issues tant du marché que des décisions judiciaires.

Il en résulte des loyers judiciaires évoluant entre 600 euros le m² pour une supérette au 1^er janvier 2006 et 1.413 euros le m² pour une bijouterie au 1^er octobre 2005. Il en résulte des loyers en renouvellement amiable évoluant entre 560 euros le m² pour un showroom – concession automobile au 15 juin 2011 et 1.194 euros le m² pour une boutique de prêt à porter de luxe au 1^er juillet 2006. Il en résulte des loyers de locations nouvelles évoluant entre 385 euros le m² pour un commerce de cadeaux en février 2009 et 1.815 euros le m² pour une boutique de prêt à porter en septembre 2008.

Sur la valeur locative

Au regard des caractéristiques des locaux, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties résultant du bail, des facteurs locaux de commercialité et des prix pratiqués dans le voisinage, l’expert propose un prix unitaire de 2.050 euros le m² qui est approuvé par les parties et est retenu.

La valeur locative du local étudié s’élève donc à la somme de 2.050 euros x 51,5 m² = 105.575 euros au 1^er avril 2011.

L’expert propose un abattement de 2% du fait de prise en charge de l’impôt foncier par la société locataire. Dès lors la valeur locative s’élève à 105.575 euros x 0,98 = 103.463 euros arrondi à 103.500 euros.

Il y a lieu de constater l’accord de la société J.Y.P.H. et de la société Lys Vendôme sur la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1^er avril 2011 à la somme de 103.500 euros.

Sur les autres demandes

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Constate l’accord de la société J.Y.P.H. et de la société Lys Vendôme sur la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 103.500 euros en principal par an à compter du 1^er avril 2011, pour les locaux situés 366 rue Saint-Honoré à Paris 1^er, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l’expertise.

Fait et jugé à Paris le 08 Avril 2015

Le Greffier Le Président

Z A B C .

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