Tribunal de grande instance de Paris, 4e chambre 2e section, 29 mai 2015, n° 13/15683

Autour de la décision
- Commentaires
  0

Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- Sur la recevabilité de l'action de la société LCN CONCEPT à l'encontre de Mons...
- Sur le paiement des honoraires sur le fondement de la responsabilité contractu...
- Sur le paiement des honoraires sur le fondement de la responsabilité délictuel...
- Sur la procédure abusive
- Sur les demandes accessoires
- Dispositif

Décisions similaires
- Citées dans les mêmes commentaires
- Citant les mêmes articles de loi
- De référence sur les mêmes thèmes
- Sur les mêmes thèmes

TGI Paris 29 mai 2015

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 4e ch. 2e sect., 29 mai 2015, n° 13/15683
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	13/15683

Sur les parties

Cabinet(s) :	CLOIX & MENDES GIL
Parties :	S.A.R.L. LCN CONCEPT c/ S.A.R.L. XBLD

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

4^e chambre 2^e section

N° RG :

13/15683

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Octobre 2013

JUGEMENT

rendu le 29 Mai 2015

DEMANDERESSE

S.A.R.L. LCN CONCEPT

[…]

représentée par M^e Monique BEN SOUSSEN, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0252

DÉFENDEURS

Monsieur B A

[…]

représenté par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0173

S.A.R.L. XBLD

[…]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #P0173

COMPOSITION DU TRIBUNAL

M^me STANKOFF, Vice-Président

M^me X, Juge

Madame Y, Juge

assistée de Moinécha ALI, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 19 mars 2015 tenue en audience publique devant M^me STANKOFF, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS

Par mandat en date du 29 février 2012, Monsieur Z, gérant de la société BISTROT 7, a confié à la société LCN CONCEPT exerçant son activité sous l’enseigne MAXIHOME un mandat non exclusif de vente de son fonds de commerce, situé […] à Paris 14 ème, au prix de 270.000 euros. Le mandat était passé pour une durée de 24 mois et prévoyait une rémunération du mandataire, d’un montant de 20.000 euros TTC, à la charge du vendeur.

Au cours du mois de juillet 2012, Monsieur B A s’est rapproché de l’agence immobilière afin d’acquérir le fonds de commerce.

Le 20 juillet 2012, Monsieur A a signé une offre d’achat du bien, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire d’un montant de 135.000 euros. L’offre prévoyait une rémunération de la société LCN CONCEPT à la charge de l’acquéreur d’un montant de 10.000 euros.

L’offre a été acceptée par la société BISTRO 7 et le 27 juillet 2012, une promesse synallagmatique de vente du fonds de commerce a été régularisée entre la société BISTRO 7 et Monsieur A, sous la condition suspensive d’obtention d’un prêt bancaire de 135.000 euros par l’acquéreur. Le même jour, Monsieur A a signé une reconnaissance d’honoraires au profit de la société LCN CONCEPT dans laquelle il reconnaissait devoir à l’agence MAXIHOME la somme de 10.000 euros à titre d’honoraires, à la signature de l’acte sous seing privé.

Le 28 septembre 2012, Monsieur A a informé la société BISTRO 7 qu’il n’avait pas obtenu le prêt bancaire nécessaire à l’acquisition.

Un protocole d’annulation de la promesse de cession du fonds de commerce a été régularisé le 29 octobre 2012 entre le vendeur et l’acquéreur.

Le 10 avril 2013, la société BISTRO 7 a cédé son fonds de commerce à la société XBLD dont Monsieur A est le gérant, pour un montant de 140.000 euros.

Par courriers en date du 12 septembre 2013, la société LCN CONCEPT a mis en demeure la société XBLD et Monsieur A de lui régler la somme de 10.000 euros au titre de ses honoraires.

N’obtenant pas satisfaction, elle a assigné en paiement Monsieur A et la société XBLD devant le tribunal par acte d’huissier en date du 23 octobre 2013.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 octobre 2014, auxquelles il est expressément référé, la société LCN CONCEPT demande au tribunal, au visa des articles 1134, 1147, 1382 du code civil, 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, à titre principal, de condamner solidairement Monsieur B A et la société XBLD à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la commission d’agence sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à titre subsidiaire, de condamner solidairement Monsieur B A et la société XBLD à lui verser la somme de 10.000 euros au titre de la commission d’agence sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

En tout état de cause, elle demande au tribunal de rejeter les prétentions adverses et de condamner solidairement Monsieur B A et la société XBLD à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de sa résistance abusive, la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à régler les entiers dépens d’instance.

Elle expose qu’elle est recevable à agir tant à l’encontre de Monsieur A, qu’à l’encontre de la société XBLD dans la mesure où le premier a signé les documents contractuels et la seconde l’acte de vente l’évinçant.

Sur le fond, elle fait valoir qu’un mandat écrit lui a été délivré par Monsieur A dans le cadre de l’offre d’achat, de la promesse de vente et de la convention d’honoraires et que lorsque l’agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat, fait visiter à une personne l’immeuble mis en vente et qu’ensuite le vendeur traite directement avec cette personne, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent, lequel a alors droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier. Elle sollicite le paiement de ses honoraires sur le fondement de la responsabilité contractuelle et à défaut, sur le fondement de la responsabilité délictuelle du fait des manoeuvres frauduleuses destinées à l’évincer. Elle ajoute que si le mandat initial prévoyait une rémunération à la charge du vendeur, aucune disposition légale n’interdit aux parties de mettre à la charge de l’acquéreur le montant de la commission.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1^er septembre 2014, auxquelles il est expressément référé, la société XBLD et Monsieur A demandent au tribunal, au visa des articles 122 et suivants du code de procédure civile, 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, 72 et 73 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 et 1382 du code civil, de déclarer, in limine litis, la société LCN CONCEPT irrecevable en ses demandes à l’encontre de M. B A et en conséquence, de débouter la société LCN CONCEPT de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de ce dernier.

Au fond, ils demandent au tribunal de débouter la société LCN CONCEPT de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société XBLD et de condamner la société LCN CONCEPT à payer à Monsieur A et à la société XBLD la somme de 5.000 euros à chacun, à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et la somme de 8.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, avec distraction au profit de la SELARL Cloix & Mendès-Gil, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Monsieur A fait valoir que la société LCN CONCEPT n’a pas d’intérêt à agir à son encontre puisque le fonds de commerce a été cédé à la société XBLD.

Au fond, Monsieur A et la société XBLD soutiennent que le mandat a été confié à l’agence par le vendeur et non par l’acquéreur, qu’il prévoyait que la rémunération serait à la charge du vendeur et que l’agence immobilière ne peut obtenir aucune rémunération autre que celle prévue dans le mandat. Ils ajoutent que l’offre d’achat, la promesse de vente et la convention d’honoraires ne peuvent être assimilées à un mandat ouvrant droit à une rémunération dans la mesure où les actes sont postérieurs à l’intervention de l’agence immobilière et ne répondent pas aux exigences prévues par les textes et ne peuvent, en outre, pas être opposés à la société XBLD qui n’en est pas signataire.

Sur le fondement de la responsabilité délictuelle, ils exposent qu’il n’y a eu aucune entente frauduleuse puisque le fonds de commerce a été cédé, en avril 2013, pour la somme de 140.000 euros, soit une réduction de 40% par rapport au prix convenu dans la promesse de juillet 2012 et que le préjudice de la société LCN CONCEPT n’est pas certain puisqu’ils ignorent si elle a perçu une commission de la société BISTRO 7.

La clôture a été prononcée le 11 décembre 2014.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’action de la société LCN CONCEPT à l’encontre de Monsieur A

Il y a lieu de relever que la société LCN CONCEPT oppose à Monsieur A les engagements contractuels signés par ce dernier (offre d’achat, promesse de vente et convention d’honoraires) et soutient que le non respect de ceux-ci est de nature à engager sa responsabilité contractuelle et à justifier le paiement de ses honoraires mentionnés dans les actes.

Dés lors, la société LCN CONCEPT a qualité et intérêt à agir à l’encontre de Monsieur A et son action est recevable à son encontre.

Sur le paiement des honoraires sur le fondement de la responsabilité contractuelle

Aux termes des dispositions de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, les conventions relatives aux opérations visées doivent être rédigées par écrit et préciser conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’Etat notamment les “conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge”.

L’article 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d’application de la loi du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce mentionne que le titulaire de la carte professionnel portant la mention “transactions sur immeubles et fonds de commerce” ne peut s’engager à l’occasion des opérations spécifiées à l’article 1^er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 sans détenir un mandat écrit préalablement délivré à cet effet par l’une des parties.

L’article 73 du même décret précise que le titulaire de la carte professionnelle “ne peut demander, ni recevoir directement ou indirectement, d’autre rémunération ou commission à l’occasion d’une opération spécifiée à l’article 1er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 que celle dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat.

Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. Dans ce dernier cas, les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties. Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties […].

Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties”.

Il résulte de ces dispositions d’ordre public que seul le mandat de vente peut justifier légalement la rémunération de l’agent immobilier qui ne peut recevoir, directement ou indirectement, aucune autre somme, à titre de rémunération ou de commission, que celles dont les conditions sont déterminées par le mandat.

En l’espèce, il est constant que le mandat de vente à été délivré à la société LCN CONCEPT par Monsieur Z, gérant de la société BISTROT 7. Les actes signés par Monsieur A (offre d’achat, promesse de vente et convention d’honoraires), qui sont postérieurs à l’intervention de l’agence et ne répondent pas aux conditions de forme prévues par les textes sus-visés, ne peuvent être assimilés à un mandat au sens de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et du décret n°72-678 du 20 juillet 1972.

Le mandat délivré à la société LCN CONCEPT prévoit une rémunération du mandataire de 20.000 euros à la charge du vendeur. Dès lors, en vertu de ce mandat, la rémunération n’est exigible qu’auprès de ce dernier. Les engagements des parties qui prévoient des dispositions différentes du mandat concernant les modalités de rémunération de l’agence ne peuvent, à elles-seules, ouvrir un droit à rémunération au profit du mandataire.

Dès lors, la demande en paiement de la société LCN CONCEPT sur le fondement de la responsabilité contractuelle doit être rejetée.

Sur le paiement des honoraires sur le fondement de la responsabilité délictuelle

Il n’est ni justifié, ni même allégué que la non réalisation de la promesse de vente serait imputable à un comportement fautif de Monsieur A.

Par ailleurs, il ressort des éléments du litige que le bien a été acquis plusieurs mois après l’échec de la première transaction et à un prix bien inférieur à celui initialement prévu.

Dès lors, l’existence d’une entente frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur en vue d’évincer l’agence immobilière n’est pas étayée et la demande sur le fondement de responsabilité délictuelle ne peut aboutir.

Sur la procédure abusive

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, s’il apparaît que la société LCN CONCEPT n’a pas respecté les prescriptions de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 en prévoyant dans l’offre d’achat, la promesse de vente et la convention d’honoraires des stipulations contractuelles contraires à celles prévues dans le mandat, il n’apparaît nullement qu’elle aurait obtenu ou tenté d’obtenir sa rémunération auprès du vendeur avant d’agir contre l’acheteur et qu’elle aurait agi avec mauvaise foi.

La demande de dommages et intérêts formulée par la société XBLD et Monsieur A pour procédure abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

La société LCN CONCEPT, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, avec possibilité de recouvrement direct au profit de la SELARL Cloix & Mendès-Gil dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer à la société XBLD et Monsieur A la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision mise à disposition au greffe, contradictoire, en premier ressort :

— Déclare recevable l’action de la société LCN CONCEPT à l’encontre de Monsieur B A.

— Déboute la société LCN CONCEPT de l’intégralité de ses demandes à l’encontre de la société XBLD et de Monsieur B A.

— Déboute la société XBLD et Monsieur B A de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

— Condamne la société LCN CONCEPT à payer à la société XBLD et à Monsieur B A la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamne la société LCN CONCEPT aux entiers dépens, avec possibilité de recouvrement direct au profit de la SELARL Cloix & Mendès-Gil dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 29 mai 2015

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: