Tribunal de grande instance de Paris, 4e chambre 2e section, 27 mai 2016, n° 14/16069

TGI Paris 27 mai 2016

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 4e ch. 2e sect., 27 mai 2016, n° 14/16069
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/16069

Sur les parties

Avocat(s) :	Christophe PIERREBénédicte DE LAVENNE-BORREDON
Cabinet(s) :	DOUCHET-DE-LAVENNE-ASSOCIES
Parties :	S.C.I. CLICHY RENTAL INTERNATIONAL c/ S.A.R.L. CABINET FABRICE SAULAIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

4^e chambre 2^e section

N° RG :

14/16069

N° MINUTE :

Assignation du :

23 Octobre 2014

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2016

DEMANDERESSES

S.C.I. CLICHY Z INTERNATIONAL

[…]

représentée par Maître Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET DE LAVENNE Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #J0131

S.C.I. Y Z INTERNATIONAL

[…]

représentée par Maître Bénédicte DE LAVENNE-BORREDON de la SELARL DOUCHET DE LAVENNE Associés, avocats au barreau de PARIS, avocats postulant, vestiaire #J0131

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CABINET A B

[…]

représentée par M^e C D, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1846

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame STANKOFF, Vice-Président

Madame X, Juge

Madame ABBASSI-BARTEAU, Vice-président

assistées de Marion PUAUX, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 25 Mars 2016 tenue en audience publique devant Madame ABBASSI-BARTEAU, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition par le greffe,

Contradictoire

En premier ressort

CADRE DU LITIGE :

La SCI 72 Avenue de Clichy actuellement dénommée “la SCI Clichy Z International”et la SCI 207 Avenue E Y nouvellement dénommée “la SCI Y Z International” avaient donné, le 2 novembre 2007, mandat à la SARL Cabinet A B de gérer les biens immobiliers dont elles étaient respectivement propriétaires au 72 avenue de Clichy à Paris d’une part et au 207 avenue E-Y à Aubervilliers d’autre part.

Par lettres recommandées avec avis de réception datées du 23 février 2009, les sociétés propriétaires ont résilié les mandats confiés audit cabinet pour faute grave. Le 30 octobre 2009, la société Direct Gestion a été mandatée en remplacement de la société Cabinet A B.

Par une ordonnance de référé du Tribunal de grande instance de Paris rendue le 13 janvier 2010, il a été fait injonction à la société Cabinet A B d’avoir à remettre à chacune des cinq sociétés civiles immobilières demanderesses, parmi lesquelles la SCI Y Z International, les dossiers de gestion des biens immobiliers appartenant à celles-ci, sous astreinte provisoire de 1.000 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance et ce, pendant trois mois. Par ordonnance en date du 2 mai 2012, le juge des référés du Tribunal de grande instance de Paris a liquidé l’astreinte à la somme de 5.000 euros pour la période du 27 février au 27 mai 2010, condamné la société Cabinet A B à payer cette somme aux sociétés civiles demanderesses et reconduit l’astreinte provisoire précédemment fixée.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 décembre 2011, la SCI Clichy Z International, pour sa part, a demandé “pour la dernière fois” à la société Cabinet A B de lui remettre au plus tard le 31 décembre 2011 le dossier de gestion de son bien immobilier dont elle avait la charge.

Parallèlement, la société Nettoyage Paris IDF qui prétendait avoir été chargée par la société Cabinet A B d’effectuer le nettoyage des immeubles appartenant aux sociétés demanderesses, a réclamé vainement le paiement de ses factures amiablement puis en référé, et a alors assigné au fond en recouvrement de ses créances impayées, la SCI Clichy Z International, la SCI Y Z International et le nouveau gestionnaire des immeubles, la société Direct Gestion.

Par jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 13 mars 2013, la société Nettoyage Paris IDF a obtenu la condamnation de la SCI Y Z International à lui payer une somme de 12.551,73 euros en règlement de diverses factures de prestations de nettoyage pour la période du 1^er octobre 2009 au 28 avril 2011avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2012, ainsi qu’une somme de 4.476,40 euros à titre de dommages-intérêts en raison de la rupture du contrat intervenue en violation des clauses contractuelles, avec intérêts au taux légal à compter du 9 février 2012.

Par jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 15 mai 2014, la société Nettoyage Paris IDF a également obtenu la condamnation de la SCI Clichy Z International à lui payer les sommes de 12.101,23 euros avec les intérêts au taux légal à compter du 15 juin 2010 pour la somme de 5.899,05 euros et à compter du 6 mars 2012 pour le surplus, et de 4.385,31 euros à titre d’indemnités avec intérêts au taux légal à compter du 6 mars 2012.

C’est dans ces circonstances de fait, que la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International ont assigné la société Cabinet A B devant le Tribunal de grande instance de Paris, en indemnisation de leurs dommages par acte d’huissier de justice délivré le 23 octobre 2014.

Aux termes de leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 7 juillet 2015, auxquelles il est expressément référé, la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 1134 du Code civil, de condamner la société Cabinet A B à payer à la première la somme de 18.000 euros à titre de dommages-intérêts et à la seconde celle de 25.000 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu’une indemnité de 2.000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Les demanderesses exposent au soutien de leurs prétentions, qu’elles n’ont pu obtenir de la société Cabinet A B qu’une exécution partielle de son obligation de rendre les dossiers, malgré une ordonnance de référé du 13 janvier 2010, une mise en demeure du 6 décembre 2011 et une autre décision de référé du 2 mai 2012 liquidant l’astreinte et la reconduisant pour l’avenir ; qu’elles n’avaient pas connaissance des contrats conclus avec la société Nettoyage Paris IDF et qu’elles ne pouvaient supposer l’existence de contrats de nettoyage au vu de l’état de saleté des immeubles. Elles concluent que n’étant pas en possession des contrats, elles ne pouvaient ni les gérer ni les résilier de sorte que la société Cabinet A B a engagé sa responsabilité. Elles insinuent le fait que la mention sur les relevés de compte des factures de nettoyage ait pu suffire à les informer des rapports juridiques existants et affirment qu’elles n’ont appris qu’il y avait un délai de résiliation de 6 mois qu’après avoir mis fin aux contrats de nettoyage.

Dans ses dernières écritures récapitulatives notifiées par voie électronique le 17 juillet 2015, auxquelles il est expressément référé, la société Cabinet A B conclut au débouté des demandes et sollicite reconventionnellement, au visa des articles 1998,1134 et 1147 du Code civil, la condamnation de la SCI Clichy Z International et de la SCI Y Z International à lui payer chacune la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice de fonctionnement et de réputation subi, ainsi qu’une indemnité de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Elle réclame également que les sociétés demanderesses soient condamnées aux entiers dépens avec droit de recouvrement direct de ceux-ci au profit de Maître C D avocat et que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

Pour s’opposer aux demandes, la société Cabinet A B fait valoir que le recours à la société Nettoyage Paris IDF entrait dans le cadre des pouvoirs qui lui avaient été confiés par mandat, et que les deux sociétés civiles immobilières demanderesses avaient été informées de l’intervention et du coût des prestations de la société Nettoyage Paris IDF lors de la reddition des comptes tous les trimestres, conformément aux dispositions de l’article 1993 du Code civil. Elle observe que c’est fort logiquement, que celles-ci ont fait l’objet de condamnations au paiement des sommes dues au prestataire et que leur mauvaise foi est caractérisée. La société Cabinet A B conclut que les sociétés demanderesses cherchent à s’affranchir de leurs obligations de mandantes en prétendant qu’il aurait été recouru aux services d’un prestataire à leur insu. Elle réplique que sa responsabilité n’est pas prouvée, que la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International ont bénéficié des prestations et qu’elles ont été condamnées judiciairement à payer les factures. La société Cabinet A B soutient également que, dirigées par des professionnels à la tête d’un important patrimoine immobilier, elles ne sauraient sérieusement soutenir avoir été dans l’ignorance des contrats d’entretien dont le délai de prévenance de 6 mois pour leur résiliation, n’avait rien d’inhabituel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 février 2016.

MOTIFS :

Le mandataire de gestion locative répond de l’inexécution du mandat reçu ou de sa mauvaise exécution.

La SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International agissent en l’espèce en responsabilité à l’égard de la société Cabinet A B après avoir été respectivement judiciairement condamnées, sur le fondement du mandat apparent, par jugements du Tribunal de grande instance de Paris en date du 13 mars 2013 et du 15 mai 2014, au règlement de diverses sommes dues à la société Nettoyage Paris IDF pour des prestations de ménage exécutées dans leurs immeubles et pour réparer les dommages causés par la rupture du contrat de prestations intervenue à une date non conforme aux clauses contractuelles.

Les deux mandats de gérer n°96 et 97 conclus entre la société Cabinet A B et la SCI Clichy Z International d’une part et la SCI Y Z International d’autre part, ont été passés pour une durée d’un an, à compter de leur signature le 2 novembre 2007. Les mandats étaient stipulés renouvelables par tacite reconduction d’année en année à défaut de résiliation par l’une ou l’autre des parties par lettre recommandée avec accusé de réception 3 mois avant l’expiration de la durée ci-dessus ou de la date du renouvellement annuel.

Par une lettre recommandée avec avis de réception du 23 février 2009, la SCI Clichy Z International d’une part et la SCI Y Z International d’autre part, ont valablement résilié les mandats de gestion immobilière qui les liaient chacune à la société Cabinet A B.

Conformément aux dispositions contractuelles susvisées, la résiliation des mandats a pris effet le 2 novembre 2009. A compter de cette date, la société Direct Gestion a succédé à la société Cabinet A B en vertu d’un mandat à elle confié le 30 octobre 2009.

Il appartenait donc au mandataire initial de remettre au nouveau gestionnaire ou aux sociétés civiles immobilières propriétaires, l’ensemble des dossiers de gestion comprenant notamment les baux, les contrats d’entretien, les contrats d’assurance et tous les marchés de travaux qu’il avait pu être amené à souscrire ou toutes les conventions passées avec les fournisseurs, incluant les abonnements pour l’électricité, le gaz, l’eau et autres.

Or il résulte de la motivation de l’ordonnance de référé du 13 janvier 2010 à laquelle était partie la SCI Y Z International et d’une lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 décembre 2011 qui lui a été adressée par la SCI Clichy Z International, que la société Cabinet A B a résisté à la demande légitime des mandants.

Il n’est pas discuté que les dossiers ont finalement été remis au cours du mois de décembre 2011, soit plus de deux années après que la résiliation est devenue effective.

La société Cabinet A B ne formule aucune explication dans ses écritures sur la rétention des documents et sa justification éventuelle. Cette rétention de documents n’est donc fondée sur aucun motif valable.

La réticence de la société Cabinet A B à se conformer aux prescriptions impératives de l’ordonnance de référé du 13 janvier 2010 – dont elle n’a pas relevé appel – caractérise non seulement un défaut d’exécution de l’injonction sanctionné par la liquidation de l’astreinte intervenue par une ordonnance de référé du 2 mai 2012, mais également un retard dans l’exécution de son obligation de communication des pièces, postérieurement à la résiliation du mandat, constitutive d’une faute de nature contractuelle au sens de l’article 1147 du Code civil.

Or il est établi, par les motifs des jugements rendus par le Tribunal de grande instance de Paris le 13 mars 2013 et 15 mai 2014, que, par courriers du 8 décembre 2010, la société Direct Gestion a procédé à la résiliation des contrats d’entretien confiés à la société Nettoyage Paris IDF par la société Cabinet A B dans des conditions non conformes aux modalités contractuelles de ces contrats d’entretien qui imposaient un préavis de 6 mois pour pouvoir résilier à compter de la date anniversaire des contrats tous deux conclus le 15 novembre.

Il a été par ailleurs été irrévocablement jugé aux termes des décisions rendues par le Tribunal de grande instance de Paris le 13 mars 2013 et le 15 mai 2014, que les prestations de nettoyage commandées à la société Nettoyage Paris IDF ont été dûment réalisées, en sorte que la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International sont mal venues à soutenir, fût-ce dans leurs rapports avec leur ancien mandataire, que les immeubles dont elles sont propriétaires n’ont pas été entretenus, en laissant ainsi supposer soit que les factures n’étaient pas dues soit qu’elles n’avaient pas connaissance de l’intervention de cette société dans leurs immeubles, alors qu’aucune de ces deux hypothèses ne peut être raisonnablement soutenue.

Au-delà de la connaissance que la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International pouvaient avoir, au vu des comptes rendus de gérance trimestriellement transmis par la société Cabinet A B mentionnant pourtant clairement le nom de la société prestataire, les prestations de celle-ci et leur coût dont elles se sont régulièrement acquitté sans réserve, il n’en demeure pas moins, qu’en l’absence de contrat écrit en leur possession, ou en possession de leur nouveau mandataire, les sociétés demanderesses n’étaient pas en mesure de connaître avec précision la teneur des modalités contractuelles de résiliation prévues dans les contrats d’entretien, peu important à cet égard, la question de savoir si le délai de préavis contractuel de 6 mois était ou non conforme aux usages, puisqu’en tout état de cause, son point de départ ne pouvait être précisément calculé.

En l’espèce, les lettres de résiliation pour être effectives auraient dû être adressées à la société prestataire avant le 15 mai au plus tard, en vue de l’échéance contractuelle du 15 novembre.

Par conséquent, si la société Cabinet A B avait satisfait à son obligation de remettre les dossiers en temps utiles, dans un délai raisonnable à compter de la date de la résiliation de son mandat au début du mois de novembre 2009, la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International auraient alors pu valablement résilier les contrats d’entretien confiés à la société Nettoyage Paris IDF en adressant leur lettre recommandée avec avis de réception avant le 15 mai 2010 pour le 15 novembre 2010, compte tenu de leur volonté manifestée d’y mettre un terme pour la non exécution supposée des prestations de ménage. Dans le même temps, puisqu’elles se déclarent persuadées que les immeubles n’étaient pas entretenus, il aurait été relativement simple pour les sociétés propriétaires qui sont placées à la tête d’un important patrimoine immobilier, d’effectuer un audit des contrats en cours, au seul examen des relevés de compte de gérance qui portaient le libellé de la prestation d’entretien et le nom de l’entreprise, pour décider d’y mettre un terme dès le début du nouveau mandat sans attendre les pièces réclamées à la société défenderesse, comme cela a été fait mais plus tard, le 10 décembre 2010.

La faute de la société Cabinet A B est donc à l’origine non d’un préjudice certain mais de la perte de chance causée aux sociétés demanderesses, laquelle sera évaluée à 70% dans un tel contexte.

Le préjudice a consisté d’une part, pour les sociétés demanderesses, à payer des factures pour des prestations au-delà du 15 novembre 2010, qu’elles n’auraient pas dû payer si la résiliation avait été effectuée à bonne date, et d’autre part à l’acquit d’une indemnité pour rupture non conforme aux modalités contractuelles.

Les sociétés demanderesses ne produisent pas le détail de leur préjudice qu’elles ont arrêté forfaitairement. Il convient en conséquence de se référer aux jugements de condamnation.

Au vu du jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 13 mars 2013, il revient à la SCI Y Z International les sommes suivantes :

— pour les factures de novembre 2010 (661,88 euros) décembre 2010 (661,88 euros), janvier 2011 (681,73 euros) , février 2011 (681,73 euros), mars 2011 (681,73 euros) et avril 2011 (636,27 euros jusqu’au 28 avril 2011) : 4.005,22 euros x 70% soit la somme de 2.803,65 euros;

— pour les dommages-intérêts en raison de la rupture du contrat intervenue en violation des clauses contractuelles, indemnité du 28 avril 2011 au 15 novembre 2011 : 4.476,40 euros x 70% soit la somme de 3.133,48 euros.

La société Cabinet A B sera ainsi condamnée à payer à la SCI Y Z International la somme totale de 5.937,13 euros (2.803,65 euros + 3.133,48 euros) à titre de dommages-intérêts. La SCI Y Z International sera déboutée du surplus de ses demandes.

Au regard des dispositions du jugement du Tribunal de grande instance de Paris en date du 15 mai 2014, il sera alloué à la SCI Clichy Z International les sommes ci-après :

— pour les factures de novembre 2010 au 28 avril 2011 : estimation 674 euros x 6 mois = 4.044 euros x 70% soit la somme de 2.830,80 euros ;

— pour les dommages-intérêts en raison de la rupture du contrat intervenue en violation des clauses contractuelles, indemnité du 28 avril 2011 au 15 novembre 2011 : 4.385,31 euros x 70% soit la somme de3.069,71 euros.

La société Cabinet A B sera ainsi condamnée à payer à la SCI Clichy Z International la somme totale de 5.900,51 euros (2.830,80 euros + 3.069,71 euros) à titre de dommages-intérêts. La SCI Clichy Z International sera déboutée du surplus de ses demandes.

Les demandes principales ayant prospéré, la demande reconventionnelle se trouve privée de fondement et sera rejetée.

L’exécution provisoire, demandée par la société défenderesse au soutien de sa demande reconventionnelle dont elle a été déboutée, ne sera pas prononcée.

Ni l’équité, ni la situation économique de la SCI Clichy Z International et de la SCI Y Z International ne commandent de leur allouer une indemnité au titre de leurs frais irrépétibles ; elles en seront déboutées.

La société Cabinet A B qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et susceptible d’appel,

Condamne la société Cabinet A B à payer à la SCI Clichy Z International la somme de 5.937,13 euros au titre de la perte de chance.

Condamne la société Cabinet A B à payer à la SCI Y Z International la somme de 5.900,51 euros au titre de la perte de chance.

Déboute la SCI Clichy Z International et la SCI Y Z International du surplus de leurs demandes et de leur prétention au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Déboute la société Cabinet A B de sa demande reconventionnelle.

Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Condamne la société Cabinet A B aux entiers dépens de l’instance.

Fait et jugé à Paris le 27 Mai 2016

Le Greffier Le Président

FOOTNOTES

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