Tribunal de grande instance de Paris, 2e chambre 2e section, 4 novembre 2016, n° 14/14445

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
- Débats
- Faits
- Motifs de la décision
- I. Sur la réduction du prix de vente
- Sur la surface à retenir
- Motifs de la décision
- Sur la diminution proportionnelle du prix de vente
- Motifs de la décision
- Sur le prix à restituer par les époux D à M. A X
- II. Sur les dommages et intérêts sollicités à l'encontre de la société STIF
- Sur les moyens invoqués par la société STIF, il ajoute
- Motifs de la décision
- Motifs de la décision
- Sur la demande de SA FRANCE IARD que la condamnation à son égard soit prononcé...
- III. Sur les mesures accessoires
- Dispositif

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TGI Paris 16 octobre 2015

TGI Paris 4 novembre 2016

CA Paris
Infirmation 25 janvier 2019

Résumé par Doctrine IA

La décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Paris concerne un litige entre Monsieur A X, les époux D, la SARL Services Techniques de l'Immobilier Français et la SA AXA France IARD. Monsieur A X demande une diminution du prix de vente et des dommages et intérêts suite à une erreur de mesure de la surface d'un bien immobilier qu'il a acheté aux époux D. Les époux D, quant à eux, demandent des dommages et intérêts à la société STIF et à la SA AXA France IARD. Le tribunal a retenu que la surface réelle du bien était inférieure à celle mentionnée dans l'acte de vente et a condamné les époux D à verser une somme à Monsieur A X. En revanche, les demandes de dommages et intérêts des parties ont été rejetées.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 2e ch. 2e sect., 4 nov. 2016, n° 14/14445
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/14445

Sur les parties

Avocat(s) :	Laurent LUCASMarc DUCRAY
Cabinet(s) :	HP & ASSOCIES
Parties :	S.A. AXA FRANCE IARD, S.A.R.L. SERVICES TECHNIQUES DE L' IMMOBILIER FRANCAIS

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

2^e chambre 2^e section

N° RG :

14/14445

N° MINUTE :

Assignation du :

03 octobre, 1^er et 3 décembre 2014

JUGEMENT

rendu le 04 Novembre 2016

DEMANDEUR

Monsieur A X

[…]

représenté par M^e François NORDMANN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0249

DÉFENDEURS

Monsieur I-J D

[…]

Madame B C épouse D

[…]

représentés par M^e Karol DAVIS DE COURCY, avocat au barreau de PARIS, (avocat postulant), vestiaire #D0999 et M^e Marc DUCRAY, avocat au barreau de NICE, (avocat plaidant)

S.A.R.L. SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER FRANCAIS

[…]

S.A. AXA FRANCE IARD

[…]

représentées par Maître G H de la SELARL HP & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #J0109

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Jérôme Z, Vice-Président

Madame Hélène DUBREUIL, Vice-Présidente

Madame E F, Juge

assistés de Murielle Y, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 23 Septembre 2016 tenue en audience publique devant Madame F, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 786 du Code de Procédure Civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2016.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire, en premier ressort

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Faits constants :

Par acte authentique du 28 février 2014, les époux D ont vendu à M. A X un ensemble immobilier en copropriété situé […] et […] à PARIS 12è (75) et constitué d’un appartement (lots n°14 et 24), un WC (lot n°16) et une cave (lot n°30) au prix de 836.000 euros (828.000 euros pour le bien immobilier et 8.000 euros pour les biens mobiliers).

Celui-ci précise, en page 6 que “la superficie de la partie privative des biens soumis aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est de 84,36 m2 pour le lot n°14 et le lot n°24".

Une attestation de superficie privative loi carrez établie le 2 décembre 2010 par la SARL STIF L’oeil de l’expert diagnostics immobiliers faisant état de cette superficie a été annexée à l’acte de vente.

Le 24 mars 2014, un architecte, mandaté par M. A X a chiffré à 78,40 m2 la surface loi carrez des lieux.

Le 10 juin 2014, un autre architecte, mandaté par les époux D a chiffré la surface privative totale des lieux à 77,70 m2.

Le 3 octobre 2014, M. A X a assigné M. I-J D et M^me B C épouse D en diminution du prix de vente et dommages et intérêts devant le tribunal de grande instance de Paris.

Les 1^er et 3 décembre 2014, M. I-J D et M^me B C épouse D ont assigné respectivement la SARL SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER FRANCAIS et AXA FRANCE IARD en intervention forcée devant le même tribunal.

Par ordonnance du 16 octobre 2015, le juge de la mise en état a ordonné une expertise :

— de mesurage des lots n°14 et 24 de l’immeuble selon les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967, lot vendu selon acte notarié du 28 février 2014 à M. A X par les époux D pour une surface annoncée de 84,36 m2 pour les lots 14 et 24 (appartement) et

— d’évaluation de lots n°16 (WC) et 30 (cave) non concernés par le litige.

Le rapport d’expertise est parvenu au greffe le 10 février 2016.

L’expert conclut à une surface de l’appartement de 77,14 m2, soit une différence de 7,22 m2 par rapport à celle indiquée dans l’acte de vente et chiffre, au prorata des surfaces, la répartition du prix de vente du bien immobilier de 828.000 euros à 819.068 euros pour l’appartement, 2.427 euros pour le WC et 6.505 euros pour la cave et le préjudice financier de M. A X à 70.100 euros (819.068 euros fois 7,22 divisé par 84,36).

Prétentions :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2016, M. A X demande au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965

Vu les articles 4-1, 4-2 du décret modifié du 17 mars 1967 et l’article R111-2 du Code de la construction et de l’habitation,

Vu l’article 1382 du Code Civil,

Vu le rapport d’expertise,

Condamner les époux D à lui payer la somme de 71.750 € à titre de diminution de prix, outre intérêts légaux à compter de l’assignation introductive d’instance et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil,

Condamner la société STIF avec garantie par la société AXA FRANCE IARD à lui payer la somme de 14.439,61 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier,

Condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 6.000€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’en tous les dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de Maître François NORDMANN, Avocat aux offres de droit,

Assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 juin 2016, M. I-J D et M^me B C épouse D demandent au tribunal de :

Vu l’article 46 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 4-1 et 4-2 du décret du 17 mars 1967,

Vu l’article 1147 et l’article 1315 du Code civil,

Vu les articles 1617 et suivants du Code Civil,

Vu les pièces versées au débat,

— CONDAMNER in solidum la société STIF et sa compagnie d’assurance AXA au paiement de la somme de 68.162,50 € à titre de dommages et intérêts,

— CONDAMNER in solidum la société STIF et sa compagnie d’assurance AXA au paiement de la somme de 4.000,00 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi, qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertises, de la procédure distraits au profit de Maître DAVIS de COURCY, avocat postulant, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure Civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 mai 2016, la SARL SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER FRANCAIS et la SA AXA FRANCE IARD demandent au tribunal de :

Vu l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1315, 1382 et 1147 du code civil,

Débouter Monsieur X de toutes ses demandes excédant la somme 70.100,41 €,

Débouter Monsieur X de ses demandes au titre des frais de mutation et de commission d’agence liés au surplus de prix versé,

Dire que le surcoût de l’emprunt contracté par Monsieur X pour réaliser son acquisition ne saurait excéder 8,53 % des intérêts qu’il aura effectivement versés à la date de la décision à intervenir, outre la perte de chance d’éviter l’indemnité de remboursement anticipé de 870,38 €,

Débouter Monsieur X de ses demandes excédant ce juste pourcentage,

Condamner tout succombant à verser à la société STIF la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout succombant aux entiers dépens,

Dire que, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Maître G H pourra recouvrer directement les frais dont il aura fait l’avance sans en avoir reçu provision,

Plus subsidiairement,

Dire que toute condamnation éventuelle de la société AXA FRANCE IARD, solidairement avec son assurée, ne pourra être prononcée que franchise contractuelle déduite, laquelle s’élève à 3.000 €.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 juin 2016.

A l’issue des débats du 23 septembre 2016, les parties ont été informées que l’affaire était mise en délibéré au 4 novembre 2016.

MOTIFS

I. Sur la réduction du prix de vente :

- Sur la surface à retenir :

M. A X est d’accord avec le chiffrage retenu par l’expert concernant les lots n°16 (WC) et 30 (cave) mais pas avec celui concernant les lots n°14 et 24 (l’appartement).

Il indique que l’expert a inclus le placard de 0,17 m2 à la surface “carrez” de l’appartement, celui-ci ayant estimé que l’épaisseur de 11 cms ne rend pas le placard inutilisable car il reste une hauteur supérieure à 1,80 m.

Il considère que le placard doit, au contraire, être exclu la surface “carrez” de l’appartement car selon l’article 4-1 du décret du 17 mars 1967 crée par le décret du 23 mai 1997, cette hauteur n’est à prendre en considération que pour les planchers.

Il ajoute que le placard litigieux est surélevé et peut être considéré comme une marche, vu sa configuration.

Sur ce,

Les parties ne s’entendent pas sur la valeur retenue par l’expert pour les lots n°14 et 24 constituant l’appartement.

Sur ces lots, M. A X considère que le placard de 0,17 m2, intégré par l’expert à la surface de l’appartement doit être exclu de la surface à prendre en considération au sens de la loi carrez car il est surélevé et peut être considéré comme une marche et ne repose donc pas sur un plancher susceptible de servir de référence pour déterminer la surface privative du bien immobilier au sens de la loi carrez.

Selon le rapport d’expertise, ce placard comporte “un socle en partie basse de 8 cms d’épaisseur, socle recouvert d’un parquet flottant de 3 cms d’épaisseur”, soit “11 cms, qui ne rend pas le placard inutilisable car il reste une hauteur supérieure à 1,80 m.”

L’article 4-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et crée par le décret n°97-532 du 23 mai 1997 portant définition de la superficie privative d’un lot de copropriété prévoit que la superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.

En l’absence de photographie du placard litigieux ou d’autres éléments supplémentaires, rien ne permet de considérer que le socle sur lequel le placard repose ne serait pas constitutif d’un plancher.

Il y a donc lieu de considérer ce socle comme un plancher, au sens de ce texte.

L’expert relevant qu’il reste une hauteur supérieure à 1,80m, il convient de prendre en considération ce placard dans la détermination de la surface des lots n°14 et n°24 du bien immobilier.

- Sur la diminution proportionnelle du prix de vente :

M. A X conclut à une surface réelle “loi carrez” de 76,97 m2, soit un écart de 7,39 m2 par rapport à la surface mentionnée dans l’acte de vente.

Il en déduit que la diminution du prix est de 819.068 euros fois 7,39 divisé par 84,36, soit 71.751 euros.

Sur ce,

Sur le prix à restituer par les époux D à M. A X

Le placard ayant été pris en compte dans le calcul de la surface loi carrez des lots n°14 et 24 du bien immobilier, il sera retenu, conformément au rapport d’expertise, une surface loi carrez de l’appartement (lots n°14 et 24) de 77,14 m2, soit une différence de 7,22 m2 par rapport à la surface mentionnée dans l’acte de vente de 84,36 m2 pour ces lots.

L’expert a, par ailleurs, considéré que la quote part de la valeur de l’appartement est de 819.068 euros sur les 828.000 euros de valeur de l’ensemble du bien immobilier incluant la cave et le débarras.

Par conséquent, la somme devant être restituée à M. A X est de 7,22 fois 819.068 divisés par 84,36, soit 70.100,41 euros.

Les époux D seront donc condamnés à verser cette somme à M. A X.

Sur les intérêts légaux à compter de l’assignation introductive d’instance et capitalisation de ces intérêts dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil sollicités par M. A X

Il sera fait droit à cette demande, qui est justifiée.

II. Sur les dommages et intérêts sollicités à l’encontre de la société STIF :

- Par M. A X :

M. A X invoque sa perte de chance d’acquérir le bien moyennant des frais moindres.

Il fait valoir :

— que son préjudice économique est de 7.009,19 euros (au prorata du coût du crédit souscrit, augmenté des intérêts d’assurance)

— qu’il est né et actuel.

Sur les moyens invoqués par la société STIF, il ajoute :

— qu’il n’était pas obligé de recourir au remboursement anticipé de son prêt

— qu’un prêt a pour but de pallier une insuffisance de trésorerie, de sorte qu’il aurait nécessairement emprunté une somme moindre si le prix d’achat avait été moindre, vu les taux d’intérêt actuels

— que l’action en diminution du prix résulte de dispositions légales spécifiques, qui concerne exclusivement l’action de l’acquéreur à l’égard des vendeurs, ce qui ne l’empêche pas de demander des dommages et intérêts à la société STIF.

Il sollicite 14.439,61 euros, qui correspondent à :

—  7.009,19 euros, au prorata du coût du crédit souscrit, augmenté des intérêts d’assurance

—  3.695,18 euros qui correspond au surcoût d’emprunt supporté augmenté du surcoût de commission d’agence (sur la base contractuelle de 5,15% du prix comme justifié désormais)

—  3.735,24 euros qui correspond au surcoût de droits et d’émoluments du notaire instrumentaire.

Sur ce,

M. A X n’explique pas comment il aboutit aux différentes sommes réclamées.

Les seules pièces produites ne permettent par ailleurs pas de le déterminer.

En conséquence, M. A X sera débouté de ses demandes formées à l’encontre de la société STIF avec garantie par la société AXA FRANCE IARD.

- Par les époux D, vendeurs :

Le STIF et la SA AXA FRANCE IARD font valoir notamment :

— que le préjudice allégué par les époux D n’est pas certain : il n’est pas sûr que mieux renseigné sur la superficie carrez du bien, l’acquéreur l’aurait acheté au même prix

— que les époux D ne prouvent pas l’existence et le quantum de la perte de chance qu’ils allèguent.

Subsidiairement, ils demandent que les condamnations éventuelles de la société AXA FRANCE IARD, solidairement avec son assurée, soient prononcées franchise contractuelle déduite, cette franchise étant opposable aux victimes, conformément à l’article L 112-6 du code des assurances.

Sur ce,

Il ressort des pièces produites que la société STIF a commis une erreur de mesurage et ainsi une faute de nature à engager sa responsabilité.

En conséquence de cette faute, les époux D ont perdu toute chance de vendre le bien immobilier au même prix pour une surface moindre c’est-à-dire pour un prix au m2 supérieur ou égal à 10.617,94 euros (819.068 divisés par 77,14 m2).

Au soutien de leur demande, ils fournissent des annonces de mise en vente du bien immobilier à des prix supérieurs au prix de vente, des photographies couleur de l’extérieur et de l’intérieur du bien immobilier, de sa situation et un plan de situation du bien immobilier extrait de “google maps”.

Ils ne versent pas aux débats d’éléments de preuve de nature à établir que, dans le secteur immobilier concerné, un bien immobilier de nature comparable et d’une superficie “loi carrez” identique à celle du bien immobilier litigieux, se vendait à un prix au m2 de 10.617,94 euros.

Ils n’établissent donc pas que la valeur de leur bien immobilier était égale au prix stipulé.

Ils ne produisent pas non plus de justificatifs des travaux qu’ils allèguent avoir effectués en 2011.

Cependant, il ressort des photographies couleur versées aux débats que le bien immobilier est en bon état, apparaît lumineux, est constitué de pièces de belle taille, est composé de trois façades, qui donnent sur de jolies vues, est dans un cadre verdoyant et se situe dans un secteur immobilier parisien recherché (entre Gare de Lyon et Bastille), avec une bonne desserte en transports en commun (plusieurs stations de métro à proximité).

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la perte de chance doit être évaluée à 15% de la différence de prix, soit 15% fois 70.100,41 euros, soit 10.515,06 euros.

Sur la demande de SA FRANCE IARD que la condamnation à son égard soit prononcée franchise contractuelle déduite :

L’article L112-6 du code des assurances prévoit que l’assureur peut opposer au porteur de la police ou au tiers qui en invoque le bénéfice les exceptions opposables au souscripteur originaire.

Il ressort du contrat d’assurance que l’assurance couvre la prestation de “mesurage loi carrez”.

Il en résulte également qu’une franchise par sinistre de 3.000 euros est prévue pour “toutes autres activités garanties” que les “activités amiante et état parasitaire”.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande de la SA FRANCE IARD.

III. Sur les mesures accessoires :

La nature de l’affaire commande d’assortir la décision de l’exécution provisoire.

Les époux D, la SARL SERVICES TECHNIQUES DE L’IMMOBILIER FRANCAIS et la SA AXA FRANCE IARD seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés in solidum à verser 3.000 euros au demandeur à ce titre.

Ils seront également déboutés de leurs demandes relatives aux dépens et condamnés in solidum aux dépens, selon les modalités sollicitées par le demandeur.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort:

Condamne M. I-J D et M^me B C épouse D à payer à M. A X la somme de 70.100,41 euros au titre de la diminution du prix de vente du bien immobilier situé […] et […] à PARIS 12è (75) avec intérêts légaux à compter de l’assignation ;

Dit que l’anatocisme des intérêts est prononcé dans les conditions de l’article 1154 du Code Civil ;

Déboute M. A X de sa demande de condamnation de la société Services techniques de l’immobilier français (STIF) avec garantie par la société AXA FRANCE IARD ;

Condamne la société STIF et la société AXA FRANCE IARD à payer à M. I-J D et M^me B C épouse D la somme de 10.515,06 euros à titre de dommages et intérêts, franchise contractuelle de 3.000 euros déduite ;

Déboute M. I-J D et M^me B C épouse D, la société STIF et la société AXA FRANCE IARD de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

Condamne in solidum M. I-J D et M^me B C épouse D, la société STIF et la société AXA FRANCE IARD à payer à M. A X la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. I-J D et M^me B C épouse D, la société STIF et la société AXA FRANCE IARD aux dépens, en ce compris les frais d’expertise, dont distraction au profit de M^e François NORDMANN ;

Ordonne l’exécution provisoire de la décision.

Fait et jugé à Paris le 04 Novembre 2016

Le Greffier Le Président

M^me Y M. Z

FOOTNOTES

Expéditions exécutoires

délivrées le: 04/11/2016 à Me NORDMANN, Me DAVIS DE COURCY

Copie certifiée conforme

délivrée le : 04/11/2016 à Me H