T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 16/00215 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 08 Juillet 2016

DEMANDERESSE

[…]

Siège social :

[…]

[…]

représentée par M^e Olivier PERSONNAZ,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire B1098

DÉFENDEURS

Madame D-E Y

[…]

[…]

représentée par M^e Benoît JORION,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1758

Monsieur X Y

[…]

[…]

représenté par M^e Benoît JORION,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1758

Monsieur F-G Y

[…]

[…]

représenté par M^e Benoît JORION,

avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire E1758

LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE-SAINT-DENIS,

exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement,

représenté par M. Z A

présent à l’audience M. B C

OPÉRATION :

Prolongement de la ligne de métro n°11 (à l’est)

D-Hélène MASSERON, Vice-Président au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assistée de Aurélie GASTRIN, Greffier, désignés conformément aux articles L.211-1 et R211-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 08 juin 2016 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2016 ;

OBJET DU LITIGE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Le prolongement de la ligne 11 du métro parisien de la station Mairie des Lilas jusqu’à la gare RER de Rosny-Bois-Perrier a été déclarée d’utilité publique par arrêté n° 2014-1331 du 28 mai 2014.

Chargée de la maîtrise d’ouvrage des infrastructures de transport et de la réalisation du site de maintenance et de remisage sur la commune de Rosny-sous-Bois, la Ratp a saisi le juge de l’expropriation de Paris par lettre recommandée avec accusé de réception du 1^er avril 2016 reçue au greffe le 4 avril suivant, pour voir fixer l’indemnité devant revenir à D-E, X et F-G Y à raison de la dépossession foncière d’un immeuble à usage d’habitation et de commerce édifié sur la parcelle cadastrée […] à […], dont ils sont propriétaires indivis.

Aux termes de son mémoire de saisine déposé au greffe le 4 avril 2016, la Ratp offre de verser une indemnité principale de 339 319 euros et une indemnité de remploi de 34 931,90 euros, retenant une valeur du m² de l’immeuble de 2 300 euros sur la base des éléments de comparaison suivants :

Termes de comparaison de locaux commerciaux libres à Romainville pour le RDC :

(adresse, cadastre, date de la vente, surface, prix de vente, valeur au m²)

● rue de la Résistance ; X 5 ; 31/07/2014 ; 547 m² ; 1 022 698 euros ; 1 870 euros

● […] ; Z 4 ; 27/03/2014 ; 28 m² ; 65 000 euros ; 2 321 euros

● […] ; Z 54 ; 19/12/2013 ; 38 m² ; 65 000 euros ; 1 711 euros

● […] ; T 95 ; 10 /01/2013 ; 41 m² ; 120 000 euros ; 2 927 euros

Termes de comparaison d’appartements à Romainville pour le 1^er étage :

(adresse, cadastre, date de la vente, surface, prix de vente, valeur au m²)

● 17 villa Brazza ; AC 17 ; 24/08/2015 ; 36 m² ; 80 000 euros ; 2 222 euros

● […] ; AC 93 ; 25/03/2015 ; 63 m² ; 152 700 euros ; 2 424 euros

● […] ; AC 93 ; 4/11/2014 ; 55 m² ; 150 000 euros ; 2 727 euros

Par conclusions déposées au greffe le 9 mai 2016, le commissaire du Gouvernement propose les mêmes indemnités que celles offertes par la Ratp sur la base de la même valeur du m², se fondant toutefois sur des éléments de comparaison différents, constitués de biens mixtes (à usage d’habitation et de commerce) sis à Romainville, ci-après mentionnés :

(date vente ; adresse ; cadastre ; surface ; prix de vente ; valeur au m² )

● 6/04/2012 ; […] ; AE 195 ; 280 m² ; 640 000 euros ; 2 285,71 euros

● 31/01/2012 ; […] ; J 139 ; 199 m² ; 335 000 euros ; 1 683,42 euros

● 2/07/2013 ; 1 allée de la Limite ; AE 163 ; 185,73 m² ; 457 000 euros ; 2 460,56 euros

● 2/02/2015 ; […] ; J 122 ; 231 m² ; 600 000 euros ; 2 597,40 euros

Le transport sur les lieux a été effectué le 19 mai 2016.

Aux termes de leur mémoire récapitulatif en réponse déposé au greffe le 30 mai 2016, les expropriés sollicitent la fixation :

− d’une indemnité principale de 700 000 euros, se fondant à titre principal sur une promesse de vente qu’ils avaient conclue le 31 mai 2011 avec le groupe Nexity, qui n’a pas abouti, à titre subsidiaire sur les éléments de comparaison ci-après mentionnés,

− d’une indemnité de remploi de 71 000 euros,

− d’une indemnité complémentaire pour perte de revenus locatifs évaluée à une année de loyers (13 200 euros), exposant avoir dû s’abstenir de louer le bien au terme du dernier bail le 17 juillet 2015, la procédure d’expropriation étant alors engagée,

− d’une indemnité complémentaire de 6 969,27 euros correspondant aux dépenses qu’ils ont dû engager pour faire expulser les squatteurs qui ont occupé l’immeuble pendant six mois, et pour sécuriser celui-ci, faisant observer que ce préjudice est lui aussi directement lié à la procédure d’expropriation, l’occupation du bien résultant de l’impossibilité de le relouer du fait de cette procédure,

− d’une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Termes de comparaison :

● 7/08/2014 ; 63 AC ; rue du Camp ; 59 m² ; 270 000 euros ; 4 576,27 euros le m²

● 29/08/2014 ; 63 AC ; rue du Camp ; 60 m² ; 270 900 euros ; 4 515 euros le m²

● 28/01/2015 ; 63 AC ; rue du Camp ; 55 m² ; 257 000 euros ; 4 672,73 euros le m²

● 27/05/2015 ; […] ; 60 m² ; 225 000 euros ; 3 750 euros le m²

● 28/04/2015 ; 63 Y ; rue Gabriel Husson ; 56 m² ; 228 000 euros ; 4 077,43 euros le m²

● 28/05/2015 ; 63 Y ; rue Gabriel Husson ; 53 m² ; 219 000 euros ; 4 132,08 euros le m²

● 16/10/2014 ; 63 AC ; rue F Jaurès ; 55 m² ; 230 000 euros ; 4 181,82 euros le m²

● 20/04/2015 ; 63 T ; rue de paris ; 55 m² ; 247 500 euros ; 4 500 euros le m²

● 4/04/2014 ; 63 Y ; rue de la République ; 55 m² ; 247 437 euros ; 4 498,85 euros le m²

Aux termes de son mémoire en réponse déposé à l’audience du 8 juin 2016, la Ratp expose qu’elle retient une superficie totale pondérée de 147,53 m² déterminée par l’estimateur des domaines, contestant la mesure proposée par l’exproprié fondée sur un métrage effectué par un cabinet de diagnostic immobilier, auquel elle ne reconnaît pas de valeur probante. Elle maintient ses offres d’indemnité principale et de remploi sur la base d’une valeur de 2 300 euros le m², et s’oppose au paiement des indemnités complémentaires réclamées, correspondant selon elle à des préjudices indirects, faisant remarquer que si le bien avait été exproprié en présence d’un locataire commercial, un abattement de 40 % pour occupation aurait été appliqué, et s’il avait été squatté, un abattement de 15 % aurait été appliqué.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 31 mai 2016, le commissaire du Gouvernement modifie légèrement sa proposition, évaluant à 341 163,13 euros l’indemnité principale sur la base d’une valeur du m² de 2 500 euros à laquelle il applique un abattement pour vétusté des lieux de 7,5%, et à 35 116 euros l’indemnité de remploi. A l’instar de la Ratp, il retient la superficie de 147,53 m² déterminée par l’estimateur des domaines, et conclut au rejet des demandes d’indemnités complémentaires en arguant du caractère indirect du préjudice que ces demandes tendent à voir indemniser. Ils fournit un élément de comparaison supplémentaire :

● 6/09/2013 ; 99 rue de la Liberté ; J 122 ; 218 m² ; 720 000 euros ; 3 302,75 euros le m².

LE BIEN :

Il s’agit d’un terrain bâti cadastré AC n°22, situé en zone UB, d’une configuration longue et étroite avec une façade de 10,20 mètres sur l'[…] qui est centrale, proche de la place principale Carnot dotée de commerces et de lignes de bus.

Y est édifié un immeuble à usage de commerce et d’habitation constitué d’un restaurant au rez-de- chaussée, composé d’une grande salle, d’une cuisine et d’un cabinet d’aisance, et d’un appartement à l’étage, accessible par un escalier depuis le rez-de-chaussée, composé d’une chambre, d’un salon, d’une salle à manger, d’une salle de bains et d’un palier.

L’immeuble comporte aussi une cave en sous-sol, accessible par une trappe dans la salle de restaurant, et des combles non aménageables, ainsi qu’au rez-de-chaussée, un terrain en longueur composé d’une terrasse sur laquelle est édifié un petit bâtiment à usage de réserve, et d’un jardin dans le prolongement de cette terrasse. Cet espace extérieur était utilisé pour l’activité de restaurant exploitée dans les lieux jusqu’en juillet 2015, date à laquelle les propriétaires ont mis fin au dernier bail commercial en raison de la procédure d’expropriation.

L’entier immeuble est en mauvais état d’entretien, ayant été squatté pendant six mois après le départ du dernier locataire, les parties s’accordant pour imputer cet état à cette occupation sauvage, l’immeuble étant auparavant en bon état d’entretien. Les propriétaires ont dû engager une procédure d’expulsion pour obtenir la libération des lieux qui, désormais, se trouvent libres de toute occupation.

L’EVALUATION :

L’indemnité principale :

Les parties s’accordent sur le choix de la méthode d’évaluation par comparaison, terrain intégré, la qualification de bien mixte n’étant pas non plus contestée, la partie commerce du rez-de-chaussée étant indissociable de la partie habitation de l’étage.

Elles divergent en revanche tant sur la superficie à retenir que sur la valeur du m².

— La superficie :

La Ratp et le commissaire du Gouvernement retiennent le métrage effectué par l’estimateur des domaines qui fait ressortir 108,73 m² pondérés pour l’immeuble et 38,80 m² pondérés pour le jardin-terrasse, soit 147,53 m² pondérés au total.

Les expropriés produisent un plan et des certificats de surface établis par une entreprise de diagnostic immobilier Exim, qui font ressortir une surface utile de 120,85 m² pour l’immeuble (réserve incluse) et une superficie de 135 m² pour l’espace libre de terrain.

La Ratp oppose, à raison, que ce métrage est dépourvu de valeur probante suffisante en ce qu’il n’a pas été effectué par un géomètre-expert ; il y a donc lieu de l’écarter et de retenir celui de l’estimateur des domaines (147,53 m²).

— La valeur du m² :

Il convient de rappeler que les éléments de comparaison, pour être pertinents, doivent correspondre à des ventes effectives récentes et être aussi comparables que possible au bien en cause.

C’est la raison pour laquelle les éléments de comparaison qui sont fournis par les expropriés doivent être écartés, car ils incluent, d’une part une promesse de vente du bien concerné qui n’a pas abouti et qui, dès lors, ne correspond pas à une vente effective, d’autre part des termes correspondant à des ventes d’appartements alors que le bien en cause est un bien mixte.

Pour la même raison, ne seront pas pris en compte les termes de comparaison de l’expropriant qui correspondent, d’une part à quatre vente de commerces, d’autre part à trois ventes d’appartements.

En revanche, seront pris en considération les cinq termes de comparaison produits par le commissaire du Gouvernement qui sont pertinents dès lors qu’ils correspondent à des ventes effectives d’immeubles mixtes situés sur la commune de Romainville, d’une superficie voisine de celle du bien en cause.

Il en résulte un prix moyen du m² de 2 466 euros qu’il convient d’arrondir à 2 500 euros comme proposé par le commissaire du Gouvernement.

Celui-ci et la Ratp demandent que soit appliqué à ce prix moyen de 2 500 euros un taux d’abattement de 7,5 % en raison de la vétusté du bien résultant du squat dont il a été l’objet. Les expropriés s’y opposent, faisant valoir que cette situation est indépendante de leur volonté et que le bien était en bon état d’usage avant son occupation sauvage.

Il convient ici de rappeler qu’en vertu de l’alinéa 1^er de l’article L.322-1 du Code de l’expropriation, le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété, ou à la date du jugement statuant sur l’indemnité lorsque l’ordonnance d’expropriation n’est pas encore rendue comme en l’espèce.

Il y a donc lieu, en l’ocurrence, de tenir compte de l’état dégradé du bien qui a pu être constaté lors du transport sur les lieux, mais de considérer qu’il est compensé par le très bon emplacement de l’immeuble situé en centre ville à proximité de la place Carnot où se trouvent les commerces, ce qui conduit à retenir comme base d’évaluation le prix moyen du m² de 2 500 euros.

L’indemnité principale sera ainsi chiffrée à la somme de 368 825 euros (2 500 euros x 147,53 m²).

Les indemnités accessoires :

— L’indemnité de remploi :

Ni le principe de cette indemnité ni son mode de calcul ne sont contestés.

Selon la méthode habituelle, elle sera calculée comme suit :

—  20% de l’indemnité principale sur la fraction de 0 à 5 000 euros = 1 000 euros

− 15 % sur la fraction de 5 000 à 15 000 euros = 1 500 euros

− 10 % au-delà de 15 000 euros (353 825 euros) = 35 382,50 euros.

TOTAL = 37 882,50 euros

— L’indemnité pour perte de revenus locatifs :

Il y a lieu de rappeler que selon l’article L.321-1 du Code de l’expropriation, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En l’espèce, s’il est vrai que les expropriés se sont abstenus de poursuivre la location de leur bien en raison de la procédure d’expropriation, se privant ainsi de revenus locatifs, cette décison résulte de leur libre choix, la poursuite d’un bail ne faisant pas obstacle à l’expropriation, le bien étant alors évalué occupé avec application à l’indemnité principale d’un taux d’abattement pour occupation.

La dermande ne peut donc être accueillie en vertu du principe légal précédemment rappelé, étant observé que les expropriés ne sont pas lésés par le choix qu’ils ont fait, qui leur permet aujourd’hui de percevoir une indemnité principale majorée pour un bien libre de toute occupation.

— L’indemnité destinée à compenser les frais d’expulsion :

Pour le même motif que précédemment, la demande ne peut être accueillie dès lors qu’elle tend à voir indemniser un préjudice indirect, le fait que le bien ait été squatté n’ayant pas été directement causé par l’expropriation, étant là encore observé que les consorts Y ne sont pas financièrement lésés, car un abattement aurait été appliqué sur l’indemnité principale si le bien avait été exproprié sans avoir été libéré.

LE DECOMPTE D’EVALUATION :

Il s’établit à la somme de 368 825 euros + 37 882,50 euros = 406 707,50 euros.

L’APPLICATION DE L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE :

L’équité et la situation économique des parties justifient l’allocation aux expropriés de la somme de 3 000 euros qu’ils sollicitent sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à 406 707,50 euros l’indemnité totale devant revenir indivisément à D-E, X et F-G Y à raison de la dépossession du bien édifié sur la parcelle cadastrée […] à […]

Condamne la RATP à payer à D-E, X et F-G Y la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne aux dépens la RATP, partie expropriante.

Fait à PARIS, le huit juillet deux mil seize.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

FOOTNOTES

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