Tribunal de grande instance de Paris, 18e chambre 1re section, 9 mai 2017, n° 15/06764

TGI Paris 27 février 2017

TGI Paris 9 mai 2017

CA Paris 12 juin 2019

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, 18e ch. 1re sect., 9 mai 2017, n° 15/06764
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	15/06764

Sur les parties

Avocat(s) :	Charles GRISONISamira BERRAH-GUYARD
Parties :	Société ALIMENT CAI c/ SCI AVENIR DES BATIGNOLLES

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S^{(footnote: 1)}

■

18° chambre 1^re section

N° RG :

15/06764

N° MINUTE : 1

Contradictoire

Assignation du :

29 Avril 2015

EXPERTISE:

Monsieur Y Z

[…]

JUGEMENT

rendu le 09 Mai 2017

DEMANDERESSE

Société ALIMENT A, société à responsabilité limitée, prise en la personne de sa gérante en exercice, Madame A B

[…]

représentée par Maître Charles GRISONI de la SCP SCP GRISONI & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant et postulant, vestiaire #P0481

DÉFENDERESSE

SCI AVENIR DES BATIGNOLLES, société civile

[…]

représentée par M^e Didier CAM, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #G0347, M^e Samira BERRAH-GUYARD, avocat au barreau de VAL D’OISE, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles L.311-10 du Code de l’Organisation Judiciaire et 801 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame F G, Vice-Président, statuant en juge unique.

assistée de C D-E, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 27 Février 2017

tenue en audience publique

Après clôture des débats avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 09 mai 2017.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 30 avril 2004, la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES a donné à bail commercial à Monsieur et Madame X, aux droits desquels se trouve aujourd’hui la Sté ALIMENT A, des locaux commerciaux à usage d’alimentation générale et traiteur, situés […] à Paris 10^e, à compter 1^er mai 2004 pour se terminer le 30 avril 2013. Ce bail a fait l’objet d’un avenant le 8 septembre 2006 portant sur la révision du loyer.

Par acte d’huissier du 30 octobre 2012, la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES a fait délivrer à la Sté ALIMENT A une mise en demeure visant l’article L145-17 du code de commerce :“de cesser dans le délai d’un mois, toute activité contraire au bail et notamment la vente de produits ne relevant pas des seules activités prévues au bail à savoir l’activité d’Alimentation Générale et de Traiteur, notamment la vente de bouteille de gaz.” et “d’avoir à lui rembourser dans le délai d’un mois à compter de la présente notification la somme de 36.759,85 € (…) qu’elle a été contrainte de supporter du fait du preneur” correspondant à l’astreinte au paiement de laquelle le bailleur a été condamné par le juge des référés à la demande du syndicat des copropriétaires pour cesser l’entrepôt de vente de bouteilles de gaz.

Par acte d’huissier du même jour, la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES a fait délivrer à la Sté ALIMENT A un congé pour le 30 avril 2013 avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction pour motif grave et légitime, rappelant qu’elle a mis en demeure sa locataire de cesser toute activité contraire au bail, notamment la vente de bouteille de gaz, et de lui rembourser la somme de 36.759,85 euros.

Par acte d’huissier de justice du 29 avril 2015, la Sté ALIMENT A a fait citer la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES aux fins principalement de voir déclarer injustifiés les motifs invoqués dans ce congé et de voir condamner la bailleresse à lui payer une indemnité d’éviction de 250.000 euros.

Dans ses dernières écritures signifiées le 7 octobre 2016, la Sté ALIMENT A conclut aux fins de voir :

DECLARER INJUSTIFIES les motifs invoqués par le bailleur dans le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

CONDAMNER LA SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à régler une indemnité d’éviction à la société ALIMENT CAl d’un montant de 250 000€, outre les indemnités accessoires

CONDAMNER LA SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à régler une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 NCPC

CONDAMNER LA SCI AVENIR DES BATIGNOLLES aux entiers dépens

Dans ses dernières écritures signifiées le 11 octobre 2016, la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES conclut aux fins de voir :

[…]

DIRE et juger prescrite l’action de la société ALIMENT A et dès lors irrecevable sa contestation du congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction qui lui a été délivré le 30 octobre 2012.

En conséquence,

ORDONNER l’expulsion de la société ALIMENT A et ce sous astreinte de 500 € par jour passé le délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir.

CONDAMNER la société ALIMENT A à payer à la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES une indemnité d’occupation égale à 0,6% du dernier loyer annuel révisé par jour de retard et ce à compter du 30 avril 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux.

SUBSIDIAIREMENT

Il est demandé à la juridiction de céans de valider le congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction délivré par la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à la société ALIMENT A en date du 30 octobre 2012.

EN CONSÉQUENCE,

DIRE et juger que la société ALIMENT A ne peut prétendre ni au renouvellement de son bail, ni à l’indemnité d’éviction.

DIRE que la société ALIMENT A est occupante sans droit ni titre depuis le 30 avril 2013.

CONDAMNER la société ALIMENT A au paiement d’une indemnité d’occupation à 0,6% du dernier loyer annuel révisé par jour de retard et ce à compter du 30 avril 2013 et jusqu’à la libération effective des lieux.

ORDONNER l’expulsion de la société ALIMENT A et ce sous astreinte de 500 € par jour passé le délai d’un mois après la signification de la décision à intervenir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE

CONDAMNER la société ALIMENT A à payer à la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 8 décembre 2016.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la prescription:

Selon l’article L145-9 du code de commerce, le locataire qui entend contester le congé ou demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné.

Selon les articles 641 et 642 du code de procédure civile, lorsqu’un délai est exprimé en années, il expire le jour de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte ou de l’événement qui fait courir le délai, tout délai expire le dernier jour à vingt quatre heures.

Par ailleurs, l’interruption du délai résulte de la saisine du tribunal et non de la délivrance de l’assignation.

En l’espèce, le congé a été délivré pour le 30 avril 2013, de sorte que le délai pour le contester expirait le 30 avril 2015 à minuit.

En l’espèce, l’assignation contestant le congé litigieux a été délivrée le 29 avril 2015 et a été placée au greffe du tribunal le 30 avril 2015 ainsi que cela résulte du cachet apposé par le greffe et de l’enregistrement informatique du dossier, la capture d’écran produite par le demandeur selon laquelle l’affaire aurait été enregistrée le 29 avril 2015 étant dénuée de valeur probante.

Dès lors que l’affaire a été enrôlée avant l’expiration du délai, la prescription n’est pas acquise . La fin de non recevoir tirée de la prescription sera donc rejetée.

Sur le motif du congé avec refus de renouvellement délivré 30 octobre 2012:

Selon l’article L.145-17 du Code de Commerce, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité à la condition de justifier d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant et que ce dernier ait été vainement mis en demeure depuis plus d’un mois de faire cesser l’infraction au bail reprochée, cette mise en demeure devant, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire et préciser le motif invoqué . Il en résulte que le bailleur est tenu par les motifs exposés dans le congé et ne peut les modifier ou en substituer de nouveaux.

Le bailleur étant tenu par le motif énoncé dans le congé du 30 octobre 2012, il n’est pas fondé à faire valoir dans ses écritures que les loyers n’auraient pas été payés à bonne date.

Il ressort des éléments du dossier que selon l’article 4 du contrat de bail, la Sté ALIMENT A s’est engagée à respecter la destination du bail ainsi qu’à respecter toutes prescriptions légales, administratives ainsi que celles du règlement de copropriété; qu’elle se devait donc de respecter la résolution votée à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble en cause lui interdisant de stocker des bouteilles de gaz dans son magasin pour éviter tout risque d’explosion, son argumentation selon laquelle il y aurait eu une tolérance à l’égard de ses prédécesseurs étant inopérante; que sa bailleresse a été condamnée sous astreinte à la demande du syndicat des copropriétaires par ordonnance de référé du 30 octobre 2009 à retirer les bouteilles stockées dans le local commercial lui appartenant.

La SCI AVENIR DES BATIGNOLLES se prévaut:

— de lettres recommandées, mais dont la réception n’est pas établie, adressées à sa locataire le 13 octobre 2009 et le 18 décembre 2009 lui transmettant copie de l’assignation en référé délivrée par le syndicat des copropriétaires puis copie de l’ordonnance de référé du 30 octobre 2009 condamnant sous astreinte la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à retirer les bouteilles de gaz entreposées dans le local commercial en cause, par ces lettres, la bailleresse mettait sa locataire en demeure de cesser d’entreposer des bouteilles de gaz, lui précisant qu’elle devrait en supporter les conséquences financières en cas d’inexécution laquelle constituerait un motif de congé du bail;

— d’un commandement d’exécuter visant la clause résolutoire du bail en date du 31 mars 2011 mettant en demeure la Sté ALIMENT A de respecter dans le délai d’un mois “l’obligation visée aux résolutions 45 et 46 de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 27 juin 2007, à savoir le retrait des bouteilles de gaz du local commercial”,

— d’un procès verbal de constat des 3 et 6 juin 2011 dont il résulte que dans l’arrière boutique du local en cause 29 grandes bouteilles et cinq petites bouteilles de gaz sont entreposées en vue de leur vente au public,

— d’une assignation en référé qu’elle a fait délivrer à la Sté ALIMENT A le 22 juin 2011 aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail et ordonner l’expulsion de la locataire.

Cependant, la Sté ALIMENT A produit un procès verbal de constat amiable non daté mais visant l’audience de référé du 21 septembre 2011, signé par les parties et leurs avocats, dont il résulte notamment qu’il n’y a plus de bouteilles de gaz dans les locaux, étant mentionné “retrait par le locataire le 19.9.2011". La bailleresse n’a pas donné suite à l’assignation en référé puis a délivré un congé pour le 30 avril 2013. Ces éléments établissent sans équivoque la volonté de la bailleresse de renoncer au bénéfice de la clause résolutoire et que les bouteilles de gaz ont été retirées à tout le moins à la date du constat amiable.

Il n’est produit aucun élément premettant de prouver qu’à la date de la mise en demeure du 30 octobre 2012, la locataire entreposait de nouveau des bouteilles de gaz ni aucun élément permettant de prouver que la locataire aurait persisté à entreposer des bouteilles de gaz dans les locaux en cause un mois après la mise en demeure du 30 octobre 2012. La SCI AVENIR DES BATIGNOLLES n’apportant pas la preuve de la persistance d’une infraction à l’interdiction d’entreposer des bouteilles de gaz, elle ne démontre pas l’existence, à cet égard, d’un motif grave et légitime de délivrer un congé sans indemnité.

La SCI AVENIR DES BATIGNOLLES se prévaut de l’article 4 du bail où il est notamment stipulé que le preneur

“ (…) s’interdit toute activité bruyante susceptible d’apporter un trouble quelconque de voisinage dans l’immeuble ou dans les immeubles voisins et à garantir le bailleur contre toute réclamation à cet égard. Au cas où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le preneur, dont les activités peuvent entraîner des nuisances sonores, s’oblige (…) établir des isolations antibruit.

Il s’oblige à prendre toutes dispositions et mesures nécessaires pour éviter au voisinage toute pollution sur le plan des trépidations, odeurs, émanations, fumées.

Le tout de telle sorte que le bailleur ne puisse en aucune manière être recherché au sujet de ces troubles.

Au cas néanmoins où le bailleur aurait à payer des sommes quelconques du fait du preneur, celui-ci serait tenu de les lui rembourser sans délai.

Le preneur s’oblige à faire son affaire d’obtenir les autorisations administratives nécessaires à l’exercice de son activité. Il en rendra compte au bailleur, qui ne pourra en aucun cas être responsable des manquements commis par le preneur.

Le preneur s’engage à respecter toutes les prescriptions légales ou administratives relatives aux activités qu’il est autorisé à exercer dans les locaux objet du présent bail et les prescriptions du règement de copropriété du lotissement dont il déclare avour pris connaissance et dont il reconnaît avoir reçu un exemplaire préalablement à la signature des présentes”.

Il ressort de la rédaction de cet article que le preneur est expressément tenu de rembourser le bailleur des sommes qu’il aurait à payer du fait du preneur seulement en cas de nuisances sonores ou de trouble de voisinage du fait de “pollution sur le plan des trépidations, odeurs, émanations, fumées”. En revanche, s’agissant s’agissant du respect des precriptions légales, administratives ou relatives à la copropriété, il n’est pas prévu de stipulation selon laquelle le preneur devrait rembourser au bailleur les sommes que ce dernier aurait à payer résultant du non respect de ces prescriptions par le preneur. Le principe selon lequel les conventions s’interprètent en faveur de celui qui a contracté l’obligation, interdit d’étendre la stipulation relative au remboursement des sommes exposées par le bailleur du fait du preneur aux hypothèses qui n’ont pas été expressément prévues au bail.

Ainsi, la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES ne peut se prévaloir des stipulations du bail pour exiger un remboursement immédiat du montant exact de l’astreinte qu’elle prétend avoir dû payer en raison du retrait tardif des bouteilles de gaz, montant dont il n’est d’ailleurs pas justifié, l’arrêt liquidant cette astreinte n’étant pas produit, ces stipulations pouvant simplement lui permettre, le cas échéant, de demander en justice des dommages et intérêts en réparation de la faute contractuelle de sa locataire résultant du non repect de l’interdiction d’entreposer des bouteilles de gaz, demande qu’elle ne fait pas en l’espèce.

Dès lors que la Sté ALIMENT A n’était pas contractuellement tenue de payer la somme de 36.759,85 euros censée correspondre à l’astreinte payée par sa bailleresse, le défaut de paiement de cette somme malgré la mise en demeure délivrée le 30 octobre 2012 ne constitue pas un motif grave et légitime permettant de dispenser la bailleresse du paiement d’une indemnité d’éviction.

Sur les conséquences du congé avec refus de renouvellement délivré 30 octobre 2012:

Le bailleur étant toujours en droit de refuser le renouvellement du bail expiré en payant une indemnité d’éviction en application de l’article L145-14 du code de commerce, le non respect des conditions de l’article L145-17 relatives à l’existence d’un motif grave et légitime de mettre fin au bail, laisse subsister le refus de renouvellement mais ouvre droit, pour le preneur, au paiement de l’indemnité d’éviction prévue par ce texte.

Ainsi, en l’espèce, le congé délivré par la bailleur le 30 octobre 2012 a mis fin au bail le 30 avril 2013 et ouvre droit au profit de la locataire au paiement de l’indemnité d’éviction prévue à l’article L145-14 du code de commerce.

En application de l’article L145-28 du code de commerce, la locataire évincée pouvant prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux jusqu’au paiement de celle-ci . Il convient donc de débouter la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES de sa demande tendant à voir ordonner l’expulsion de la Sté ALIMENT A et des demandes subséquentes.

La Sté ALIMENT A demande au tribunal de fixer l’indemnité d’éviction à 250.000 euros, outre les indemnités accessoires, l’indemnité d’éviction qu’elle calcule en fonction des bilans qu’elle verse aux débâts . Cependant ce mode de calcul ne respecte pas les dispositions de l’article L 145-14 .

Le tribunal ne disposant pas, en l’état, des éléments suffisants pour fixer l’indemnité d’éviction, il convient avant dire droit sur ce point, d’ordonner une expertise dans les termes du dispositif ci-après, aux frais avancés de la propriétaire qui est à l’origine du refus de renouvellement.

la SCI AVENIR DES BATIGNOLLESdemande que l’indemnité d’occupation due à compter du 30 avril 2013 soit fixée à 0,6% du dernier loyer annuel révisé par jour de retard. Ce mode de calcul ne respecte pas les conditions posées par l’article L145-28 . Il convient donc de demander à l’expert désigné de donner les éléments permettant de fixer cette indemnité.

Pendant la durée de l’instance il y a lieu de fixer le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle au montant du loyer contractuel en cours et des charges.

Sur les autres demandes

Les circonstances de l’espèce justifient le prononcé de l’exécution provisoire, qui est en outre compatible avec la nature du litige.

Il convient de réserver les autres demandes y compris celles fondées sur l’article 700 du code de procédure civile .

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription,

Déclare recevable la demande de la Sté ALIMENT A,

Dit que le congé avec refus de renouvellement délivré le 30 octobre 2012 par la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES a mis fin à compter du 30 avril 2013 au bail portant sur les locaux situé situés 41 boulevard de la Villlette à Paris 10^e;

Dit qu’en l’absence de motifs graves et légitimes établis, la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES est redevable d’une indemnité d’éviction,

Dit que la Sté ALIMENT A a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du bail expiré jusqu’au paiement de l’indemnité d’éviction,

Déboute la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES de sa demande aux fins de voir expulser sa locataire et des demandes subséquentes,

Dit que pendant la durée de l’instance, l’indemnité d’occupation provisionnelle sera fixée au montant du loyer contractuel en cours outre les charges,

Avant dire droit au fond sur le montant de l’indemnité d’éviction et celui de l’indemnité d’occupation , tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert :

Monsieur Y Z

[…]

Tél: 01-45-44-51-46

Fax: 01-45-55-72-35

avec mission, les parties ayant été convoquées et dans le respect du principe du contradictoire :

*de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission;

* visiter les lieux, les décrire, dresser le cas échéant la liste du personnel employé par le locataire;

* rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l’état des locaux, tous éléments permettant :

1°) de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction dans le cas :

— d’une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession de fonds d’importance identique, de la réparation du trouble commercial,

— de la possibilité d’un transfert de fonds, sans perte conséquente de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente, et, en tout état de cause, le coût d’un tel transfert, comprenant : acquisition d’un titre locatif ayant les mêmes avantages que l’ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial,

2°) d’apprécier si l’éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

3°) de déterminer le montant de l’indemnité due par le locataire pour l’occupation des lieux, objet du bail depuis le 1^er mai 2013 jusqu’à leur libération effective, sur les bases utilisés en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement pour précarité en sus,

*à titre de renseignement, dire si, à son avis, le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui aurait été applicables à la date d’effet du congé,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la 18^e Chambre du tribunal de grande instance de Paris avant le 30 avril 2018;

Fixe à la somme de 4.000 (QUATRE MILLE) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la SCI AVENIR DES BATIGNOLLES à la Régie du tribunal de grande instance de PARIS (Escalier D 2^e étage) avant le 30 août 2017;

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Dit qu’un des magistrats de la chambre sera délégué au contrôle de cette expertise,

Renvoie l’affaire à l’audience de mise en état du 21 septembre 2017 à 11h00 pour contrôle du versement de la consignation ;

Renvoie l’affaire pour reprise des débats après dépôt du rapport de l’expert, à l’audience du juge de la mise en état de la 18^e chambre 1^re section de ce tribunal à la date qui sera fixée ultérieurement par le juge de la mise en état ;

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision;

Réserve les autres demandes,

Fait et jugé à Paris, le 09 Mai 2017

Le Greffier Le Président

C D-E F G

FOOTNOTES

Expéditions

exécutoires

délivrées le: