T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
Expropriations N° RG : 17/00004 (footnote: 1)	JUGEMENT DU 20 Juin 2017

DEMANDERESSE

X Y DES TRANSPORTS PARISIENS

[…]

[…]

représentée par Maître Romain THOME de la SELARL CABINET COUDRAY, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant

DÉFENDERESSE

S.A. ALINEA

Centre commercial Domus

[…]

93114 ROSNY-SOUS-BOIS

représentée par M^e José SAVOYE, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant

LE DIRECTEUR DEPARTEMENTAL DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE-SAINT-DENIS

exerçant les fonctions de commissaire du Gouvernement

représenté par M. Z A

OPÉRATION :

Prolongement de la ligne de métro 11 (à l’est)

Marie-Hélène MASSERON, Vice-Présidente au Tribunal de grande instance de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffier, désignées conformément aux articles L 211-1 et R 211-5 Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

Après débats à l’audience publique du 31 mai 2017 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 20 juin 2017 ;

OBJET DE LA DEMANDE ET PRETENTIONS DES PARTIES:

La X Y des Transports Parisiens (ci-après la Ratp) est chargée de la maîtrise d’ouvrage de l’opération de prolongement à l’est de la ligne 11 du métro parisien de la station Mairie des Lilas jusqu’à la gare RER de Rosny-Bois-Perrier, reconnue d’utilité publique par arrêté n° 2014-1331 du 28 mai 2014.

Cette opération nécessite l’emprise partielle de 973 m² sur la parcelle cadastrée section Q n° 296, d’une superficie totale de 8ྭ703 m², située ruelle de la […] à Rosny-sous-Bois (93114), propriété de la société SCI AL DOMUS qui la loue à la société SA ALINEA.

L’ordonnance d’expropriation a été rendue le 4 août 2016.

Par jugement du 29 septembre 2016, cette juridiction a fixé le montant des indemnités de dépossession dues à la SCI AL DOMUS.

Par mémoire de saisine visé par le greffe le 13 février 2017, précédé d’une offre notifiée à la partie expropriée le 11 avril 2016, la RATP demande au juge de l’expropriation de juger que la société SA ALINEA n’a droit à aucune indemnité d’éviction suite à l’expropriation d’une partie de cette parcelle.

Par mémoire en réponse visé par le greffe le 24 mars 2017, la société ALINEA sollicite le versement d’une indemnité totale de 2ྭ238ྭ000 euros se décomposant en une indemnité principale de 1ྭ865ྭ062,50 euros et une indemnité de remploi de 373ྭ000 euros, ainsi qu’une indemnité de 5ྭ000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 27 avril 2017.

Vu le mémoire additionnel après transport de la société ALINEA visé par le greffe le 3 mai 2017.

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif de la RATP visé par le greffe le 10 mai 2017.

Vu le mémoire récapitulatif et en duplique de la société ALINEA visé par le greffe le 18 mai 2017.

Vu le mémoire complémentaire et récapitulatif n° 2 de la RATP visé par le greffe le 26 mai 2017.

Par conclusions visées par le greffe le 29 mai 2017, le commissaire du Gouvernement (ci-après le CG) propose la fixation d’une indemnité de 64ྭ500 euros pour trouble commercial.

Les parties et le CG ont soutenu leurs écritures à l’audience du 31 mai 2017.

Rappelant le principe, à valeur constitutionnelle, de la réparation intégrale du préjudice, et se fondant sur un rapport d’expertise en indemnité d’éviction qu’elle a fait établir le 15 mars 2017 par un cabinet d’experts immobiliers agréés par la Cour de cassation et les Cours d’appel de Lyon et Nancy (Schneider International), la société ALINEA soutient que la perte de 26 places de stationnement (et d’une voie de circulation sécurisée) sur les 34 que comporte actuellement la zone de livraison des marchandises affectée par l’emprise et située à l’avant de son local de stockage et de service après vente, va occasionner une perte annuelle du chiffre d’affaires réalisé par le magasin Alinéa de 5ྭ328ྭ750 euros pour la vente des meubles à emporter, cette perte ayant été calculée sur la base du taux d’occupation du parking par la clientèle durant la semaine et les week-end. Elle précise avoir envisagé la mise en place d’une prestation de livraison de sa clientèle, cette solution étant toutefois plus coûteuse que l’indemnité réclamée. Elle sollicite le paiement d’une indemnité d’éviction de 1ྭ865ྭ062,50 euros correspondant à 35 % du chiffre d’affaires perdu (5ྭ328ྭ750 euros), se fondant sur les barèmes applicables en matière d’activité de vente de meubles (B C). Elle sollicite en outre le versement d’une indemnité de remploi égale à 20 % du montant de l’indemnité principale, soit la somme de 373ྭ000 euros, s’en rapportant toutefois à justice, dans le dernier état de ses écritures, sur le taux du réemploi.

La RATP sollicite le rejet de la demande de la société ALINEA, contestant le lien de causalité entre l’expropriation partielle et la perte du chiffre d’affaires invoquée, de même que le mode de calcul de cette perte par les experts auxquels a eu recours l’exproprié, de manière non contradictoire, notamment le taux d’occupation des places de stationnement servant de base à ce calcul, qu’elle contredit par des constats d’huissier de justice qu’elle a fait établir sur une période d’un mois; rappelant que l’emprise n’affecte pas le parking du centre commercial mais celui situé devant le local de stockage et de service après vente où la clientèle du centre commercial prend livraison des marchandises, qu’en outre la construction d’une gare aérienne à proximité directe du centre commercial va augmenter la clientèle du magasin, ce dont le locataire a bien conscience puisqu’il a récemment renouvelé son bail ; qu’elle a proposé au propriétaire de la parcelle expropriée, bailleur de la société Aliéna (la SCI AL DOMUS), de restituer les 26 places de stationnement supprimées par l’emprise en réaménageant les lieux, ce qu’il a refusé, préférant l’indemnisation de la perte de ces 26 emplacements qui a été fixée à 65ྭ000 euros par jugement du 29 septembre 2016 ; que le préjudice dont se prévaut aujourd’hui le locataire résulte en réalité, non pas de l’expropriation, mais du comportement fautif de son bailleur qui s’est abstenu de réaliser lui-même les travaux de rétablissement alors pourtant qu’il a perçu une indemnité de 65ྭ000 euros pour ce faire.

La RATP remet aussi en cause le taux de l’indemnité de réemploi, mais à titre subsidiaire puisqu’elle conteste à titre principal tout droit à indemnisation, rappelant que la jurisprudence limite ce taux à 5% de l’indemnité principale jusqu’à 23ྭ000 euros, à 10% au-delà.

Le CG expose que la société ALINEA ne souffrant pas d’une éviction commerciale, elle ne peut prétendre qu’au versement d’une indemnité pour trouble commercial égale à un mois du loyer annuel, devant lui permettre de financer l’aménagement de nouvelles places de parking dédiées au retrait des marchandises par ses clients.

LE BIEN :

Sur la parcelle Q 296, d’une superficie totale de 8ྭ703 m², est construit un local à usage de stockage, de retrait des marchandises et de service après vente pour le magasin de meubles et décoration Alinéa exploité dans le centre commercial situé sur la parcelle voisine.

A l’avant de ce bâtiment logistique s’étend une surface extérieure de parking servant à la clientèle du magasin Alinéa venant prendre livraison des meubles achetés dans ce magasin ou commandés sur internet. 36 places de stationnement y sont matérialisées. C’est ce parking qui est partiellement amputé par l’emprise de 973 m², 26 places de stationnement se trouvant supprimées. 8 places demeureront en façade du bâtiment, outre deux places sur le côté avant droit du bâtiment, avant une chaîne tendue entre deux poteaux fermant l’accès de la clientèle au côté et à l’arrière du bâtiment.

Sur le côté droit du bâtiment, après la chaîne de fermeture et jusqu’à l’espace arrière du bâtiment servant à la circulation des camions de livraison, 20 autres places de stationnement sont matérialisées, dont une se trouve neutralisée par une benne à déchets. Le représentant de la société Alinéa a expliqué au moment du transport que les salariés ont interdiction de stationner sur les onze places situées à l’arrière du bâtiment pour des raisons de sécurité (risque de collision avec les camions). Il a toutefois été relevé la présence d’un véhicule à cet endroit, appartenant au directeur logistique.

Le bâtiment dispose ainsi de 56 places de stationnement au total, dont 36 réservées à la clientèle sur l’avant. Sur ces 36 places, 26 sont supprimées par l’emprise. Se trouve aussi supprimé un espace de giration organisé autour d’un rond point permettant aux véhicules entrant sur le parking de ressortir par une entrée distincte.

LA SITUATION D’OCCUPATION :

Un bail commercial a été conclu le 27 mars 2006 pour une durée de neuf ans entre la SCI AL DOMUS et la SAS ALINEA. Il a été renouvelé à l’issue de cette période.

L’INDEMNISATION :

L’article L.321-1 du Code de l’expropriation prévoit que les indemnités allouées par le juge de l’expropriation doivent couvrir l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

En application de ce principe de réparation intégrale, tout préjudice, quel qu’il soit, doit donner lieu à réparation, à condition toutefois d’être matériel, certain et directement causé par l’expropriation, le préjudice direct s’entendant de celui qui trouve son origine même dans la dépossession forcée.

Ainsi, une indemnité peut être due par l’expropriant au titulaire d’un bail commercial en vigueur à la date de l’ordonnance d’expropriation, ce qui est le cas en l’espèce, s’il est établi que son éviction totale ou partielle lui cause directement un préjudice dans le cadre de son activité commerciale. Si tel n’est pas le cas, aucune indemnité n’est due.

En l’espèce, la société Alinéa prétend subir un préjudice commercial constitué par une nécessaire perte du chiffre d’affaires du magasin Alinéa pour son activité de vente de meubles à emporter du fait de la suppression des 26 places de stationnement du parking du bâtiment logistique, calculant cette perte sur la base du taux d’occupation habituel de ce parking.

Un tel raisonnement pourrait être suivi si le parking amputé était celui du magasin, une partie de la clientèle se trouvant alors détournée par l’effet d’un manque de places de stationnement. Mais s’agissant en l’espèce du parking servant à la livraison des meubles précédemment achetés, la perte d’une partie de la clientèle n’est nullement certaine car elle suppose que les clients potentiels s’intéressent d’abord aux conditions matérielles de livraison avant de procéder à leurs achats en magasin, ou que les clients acquis soient dissuadés de venir effectuer de nouveaux achats de meubles en raison de conditions de livraison dégradées du fait de l’exiguïté du parking. Il ne peut donc être fait droit à la demande indemnitaire telle que formulée par la société Alinéa.

Par ailleurs, la RATP justifie avoir fait au propriétaire des lieux une offre de réaménagement du parking, conduisant au rétablissement des 26 emplacements de stationnement supprimés. Précisément, ainsi qu’il résulte du plan établi par la RATP et produit en pièce n° 6, non techniquement contredit par la société Alinéa, le projet de la RATP assure au site la présence de 52 places de stationnement au lieu des 56 actuelles, le talus présent le long du côté droit de la parcelle étant supprimé pour permettre la création de places en épi. Les 36 places aujourd’hui disponibles à l’avant du bâtiment pour la clientèle sont préservées, même si 15 d’entre elles se trouvent sur le côté droit, par conséquent plus éloignées du point d’enlèvement des meubles en façade. La circulation des véhicules sur le parking se trouve assurée par le maintien d’un espace de giration à l’avant et d’un autre sur le côté, permettant aux véhicules entrants de ressortir. L’entrée et la sortie se font toutefois par le même accès.

Cette offre de réaménagement faite par l’expropriant au propriétaire aboutissait ainsi à restituer à l’exploitant un nombre équivalent de places de stationnement, d’une utilisation toutefois moins confortable. Cette offre a cependant été refusée par la SCI AL DOMUS qui a préféré former une demande indemnitaire pour trouble commercial qui a été partiellement satisfaite par l’allocation d’une indemnité de 65ྭ000 euros pour perte des 26 emplacements de stationnement, étant précisé que cette indemnité s’est ajoutée à l’indemnité de dépossession foncière.

Il est constant qu’à ce jour, le propriétaire-bailleur n’a pas rétrocédé cette indemnité à son locataire ni ne lui a offert de réaménager les lieux à ses frais ou de réduire le loyer. Si la RATP soutient, à raison, que le trouble de jouissance en résultant pour la société Alinéa est imputable au bailleur et non à l’expropriant, il reste néanmoins imputable à ce dernier, indépendamment du litige existant entre le preneur et le bailleur sur le rétablissement du premier dans de bonnes conditions de jouissance, d’imposer au commerçant de nouvelles modalités de fonctionnement de son service de livraison dans un espace plus réduit et moins fonctionnel. La société Alinéa verra en outre son activité momentanément perturbée pendant les travaux de réaménagement de son parking.

En réparation de ce préjudice, il lui sera alloué une indemnité de 65ྭ000 euros équivalente à un mois du loyer annuel.

L’indemnité de remploi sollicitée n’est pas due dès lors que la société Alinéa n’a pas à acquérir un nouveau commerce ou un nouveau droit au bail.

L’équité et la situation économique des parties commandent d’allouer à la société Alinéa la somme de 4ྭ000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressortྭ;

Fixe à 65ྭ000 euros l’indemnité due par la RATP à la société SA ALINEA pour l’éviction partielle de la parcelle cadastrée section Q n°296 située ruelle de la Boissière – chemin des Soudoux à Rosny-sous-Bois (93114) ;

Déboute la société ALINEA du surplus de ses demandes ;

Rappelle que les dépens sont de droit à la charge de l’expropriant ;

Condamne la RATP à payer à la société ALINEA la somme de 4ྭ000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Fait à PARIS, le vingt juin deux mil dix sept.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXPROPRIATION

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