DEMANDERESSE

SARL SALONS DES MIROIRS

venant aux droits de la SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS

[…]

[…]

représentée par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962

DEFENDERESSE

La SA C.P.P.J. anciennement dénommée la SA CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY, venant aux droits de la SOCIETE DU PASSAGE JOUFFROY

[…]

[…]

représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER de la SELASU SELAS COHEN-TRUMER, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #A0009

PARTIE INTERVENANTE

SARL SALONS DES MIROIRS

[…]

[…]

représentée par M^e Marc GAILLARD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0962

COMPOSITION DU TRIBUNAL

I J, Vice-Présidente

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article

R 145-23 du Code de Commerce ;

assistée de Stéphane FRAIOLI, Adjoint faisant fonction de Greffier lors des débats et de G H, Greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 11 Octobre 2017

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au Greffe

Contradictoire

En premier ressort

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 8 février 2005, la SOCIETE DU PASSAGE JOUFFROY, aux droits de laquelle vient la société CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY, par suite d’un fusion absorption, nouvellement dénommée la SA C.P.P.J., a donné bail à la SARL TRINITE, aux droits de laquelle est venue la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS puis la SARL LE SALON DES MIROIRS, divers locaux commerciaux dépendant de la galerie Jouffroy située […] 9^e pour une durée de trois, six ou neuf années entières et consécutives à compter du 1^er juillet 2005, moyennant un loyer annuel en principal de 175.000 euros et à destination de «ྭréceptions événementielles de haut de gammeྭ».

Par acte sous seing privé en date du 12 juillet 2005, la SARL TRINITE a sous-loué l’intégralité des locaux à la SARL LE SALON DES MIROIRS.

Par acte sous seing privé du 15 avril 2009, la SARL LE SALON DES MIROIRS a cédé son fonds de commerce à la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS.

Par acte sous seing privé de la même date, la SARL TRINITE a cédé son droit au bail à la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS.

Au 1^er juillet 2013, le loyer s’élevait à la somme annuelle en principal de 226.729,54 euros.

Par acte d’huissier de justice du 12 décembre 2013, la SOCIETE DU PASSAGE JOUFFROY a fait délivrer à la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS un congé pour le 30 juin 2014 avec offre de renouvellement moyennant un loyer annuel en principal de 280.000 euros.

Par acte d’huissier de justice en date du 24 mars 2014, la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS a sollicité, sur le fondement de l’article L145-39 du code de commerce, la révision du loyer en raison de la variation de plus d’un quart et a demandé que le loyer soit fixé à 148.000 euros.

Par acte d’huissier en date du 5 juin 2014, la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS a assigné la SOCIETE DU PASSAGE JOUFFROY devant le juge des loyers commerciaux aux fins de voir fixer le loyer du bail à la somme de 118.000 euros hors charges et hors taxes à compter du 24 mars 2014.

Par jugement avant dire droit en date du 29 octobre 2014, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— désigné M^me B X en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur locative des locaux loués à la date du 24 mars 2014,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport le 25 février 2016 concluant à une valeur locative de 199.800 euros au 24 mars 2014 et les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

La SOCIETE DU PASSAGE JOUFFROY a fait l’objet d’une fusion-absorption au profit de la SA CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY renommée SA C.P.P.J..

La SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS a transmis l’intégralité de son patrimoine à la SARL EVENT & COM renommée SARL SALON DES MIROIRS.

Dans son dernier mémoire après expertise daté du 19 juin 2017, la SA C.P.P.J. sollicite du juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L145-39 du code de commerce, de :

— débouter la SARL SALON DES MIROIRS de ses demandes,

— fixer le montant du loyer annuel révisé à la somme de 465.408 euros hors taxes et hors charges au 24 mars 2014,

— dire et juger que le différentiel en résultant portera intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil, de plein droit, à compter de sa date d’effet,

— dire et juger que les intérêts échus depuis plus d’un an produiront eux-mêmes intérêts conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil,

— condamner la SARL SALON DES MIROIRS à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL SALON DES MIROIRS aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Dans son dernier mémoire après expertise daté du 9 octobre 2017, la SARL SALON DES MIROIRS sollicite du juge des loyers commerciaux, au visa de l’article L145-39 du code de commerce, de :

— lui donner acte de son intervention volontaire à l’instance, aux droits de la SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS,

— fixer le loyer du bail commercial dont elle est titulaire, portant sur les locaux sis à […], 13 passage Jouffroy, à compter du 24 mars 2014, à la somme annuelle en principal de 140.400 euros hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail en cours demeurant inchangées, ainsi calculée :

— valeur locative : 150.000 euros,

— abattement de 2% pour charges exorbitantes de droit commun : -3000 euros,

— déduction de la taxe foncière 2014 : -6.600 euros,

— loyer annuel en principal dû au 24 mars 2014 : 140.400 euros,

— condamner la société bailleresse au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés conformément aux dispositions de l’article 1155 du code civil et de leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même code pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d’un an,

— débouter la société CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY de l’intégralité de ses demandes,

— prononcer l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY, au paiement des dépens, en ceux compris les honoraires et frais de l’expertise de M^me X,

— condamner la société CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY au paiement de la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Lors de l’audience du 11 octobre 2017, le conseil de la SARL SALON DES MIROIRS a déclaré ne pas s’opposer à ce que le mémoire après expertise n°2 de la SA C.P.P.J. soit pris en compte au titre de son intervention volontaire comme venant aux droits de la société du PASSAGE JOUFFROY et a indiqué, au vu de l’extrait Kbis du 22 février 2017, que les demandes figurant dans son mémoire après expertise n°2 devaient être comprises comme adressées à la SA C.P.P.J.et non à la SA CAPITAL PIERRE PASSAGE JOUFFROY, le conseil de la SA C.P.P.J. déclarant, pour sa part, ne pas s’y opposer.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I) Sur l’intervention volontaire de la SARL SALON DES MIROIRS

La SARL SALON DES MIROIRS venant aux droits de la SARL SOCIETE NOUVELLE SALONS DES MIROIRS sera déclarée recevable en son intervention volontaire.

II) Sur le fond

Il n’est pas contesté que, par l’application de la clause d’échelle mobile insérée au bail, le loyer a augmenté de plus de 25% depuis la dernière fixation amiable de sorte que les dispositions de l’article L.134-39 du code de commerce sont applicables et que le loyer révisé le 24 mars 2014 doit être fixé à la valeur locative.

Sur les caractéristiques des locaux

* Sur l’emplacement des locaux

Selon le rapport d’expertise les lieux sont situés à Paris dans le 9^e arrondissement au sein du passage Jouffroy, passage piéton couvert inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, qui ouvre sur le […] et dispose d’un accès secondaire depuis la rue Grange-Batelière, dans le secteur animé des Grands Boulevards.

Il ajoute que l’emplacement des locaux au sein du quartier des Grands Boulevards et au sein d’un passage historique, emblématique de l’histoire de Paris, peut constituer un argument de vente pour les organisateurs d’événements internationaux.

Il qualifie également de favorable la situation des locaux loués pour l’usage de «ྭsalons de réceptionྭ» auquel ils sont destinés, en raison de la proximité, dans le passage JOUFFROY, du musée GREVIN, des hôtels CHOPIN et Y et d’un vingtaine de boutiques essentiellement exploitées par des commerçants indépendants.

L’expert relève que les locaux sont desservis par deux stations de métro et six lignes de bus et que la circulation et le stationnement sont, sur le secteur concerné, particulièrement difficiles tout en notant la présence de trois parcs de stationnement à proximité.

Il ajoute qu’il est courant, concernant une telle activité, de recourir à un service de voituriers.

La SARL SALON DES MIROIRS soutient que l’animation du quartier des Grands Boulevards n’a pas d’effet sur son activité de «ྭréceptions événementielles haut de gammeྭ» qui dépend exclusivement d’une clientèle privéeྭ; que la chalandise du […] n’a pas accès aux locauxྭ; que les difficultés de stationnement et de circulation sont à l’origine de renoncement de clients à organiser leurs réceptions dans les locaux et rendent également difficiles les livraisons de décors et de l’approvisionnement ainsi que l’accès des journalistes qui, de fait, «ྭboycottentྭ» les lancements d’événements et impactent ainsi négativement son activité et, par conséquent, que la situation commerciale est de qualité moyenne.

La SA C.P.P.J. réplique que les locaux se situent dans un quartier animé du fait de la présence de nombreux théâtres et restaurants et, partant, parfaitement adapté à l’activité de réception et que les difficultés de circulation invoquées par la locataire ne sont pas justifiées et ne peuvent expliquer à elles seules l’annulation d’événements dans les locaux.

* Sur l’immeuble

Selon le rapport d’expertise, le passage Jouffroyྭ:

est constitué de deux galeries reliées par un escalier et comporte une structure métallique avec des éléments de décoration en bois et une verrière en ogive, ainsi qu’un dallage de carreaux blancs et noirs d’origine,

se compose d’un bâtiment en façade sur le […] élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de deux étages droits et de trois étages en retrait, avec façade en maçonnerie sous enduit peint, le ravalement étant en cours, et d’un bâtiment en façade sur la rue de la Grange Batelière élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée et de quatre étages droits sous toiture en zinc avec façade en maçonnerie sous enduit peint et un ravalement ancien.

La SARL SALON DES MIROIRS soutient que l’inscription du passage à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques rend impossible la réalisation de certains travaux notamment d’insonorisationྭ; que l’accès aux lieux est limité du fait de la fermeture des grilles donnant sur le […] à 22 heures et sur la […] à 21 heures et que le bail limite la capacité des locaux à 199 personnes.

La SA C.P.P.J. réplique que la locataire a conclu le bail en connaissance de ces éléments.

* Sur la composition des locaux

Selon le rapport d’expertise, les lieux loués se composentྭ:

au rez-de-chaussée, d’une boutique d’angle d’une superficie de 19,00 m2 avec une façade d’environ 4,20 mètres sur le passage et 9,70 mètres sur le couloir secondaire, comprenant un hall d’accès aux surfaces de l’étage entièrement vitré, accessible par deux portes vitrées et débouchant sur un palier d’où part un large escalier et où se trouve, également, le sas d’accès à un ascenseur, lequel est, cependant, accessible seulement depuis le couloir secondaire d’accès aux parties communes lui-même dépourvu de communication avec le hallྭ;

à l’entresol, d’un palier avec vestiaire d’une superficie de 14,90 m²ྭ;

— au premier étage, d’une superficie de 554,10 m²ྭ:ྭ

— d’une partie accessible au public comprenant un palier avec arrivé de l’ascenseur, une grande galerie largement éclairée par des fenêtres et décorée par C D, céramiste et maître Z, et deux blocs sanitaires,

— d’une partie non accessible au public comprenant un dégagement, un office/cuisine, un bloc sanitaire, un bureau, une réserve et un local techniqueྭ;

— au sous-sol, d’une grande cave d’une superficie de 58,20 m².

L’expert relève que les locaux sont en assez bon état d’entretien apparentྭ: ensemble immobilier de belle qualité de constructionྭ; locaux entièrement réhabilités par le bailleur lors de la conclusion du balྭ; desserte de l’ensemble des niveaux par un ascenseur (375kg/5personnes) depuis l’entresol pour le public et par sas déporté depuis le couloir secondaire d’accès aux parties communes dépourvu de communication avec le hallྭ; locaux entièrement climatisées et, enfin, présence d’une chambre froide.

La SARL SALON DES MIROIRS relève que les locaux ne bénéficient d’aucune visibilité depuis le […]ྭ; que la vitrine est très limitéeྭ; que le palier de l’entresol est inexploitable et que le sous-sol n’est accessible que par les parties communes.

L’expert retient une surface réelle de 646,20 m2 et une surface pondérée de 299,82 m2, en référence aux préconisations de la Charte de l’expertise immobilière (4^e édition-octobre 2012) en distinguant, en conséquence pour les locaux du premier étage, selon qu’il sont ou non accessibles à la clientèle, un coefficient de 0,60 pour la salle de réception et le palier d’une surface utile de 340,90 m², accessibles au public, et un coefficient de 0,30 pour le dégagement, l’office traiteur, le bureau, les sanitaires et la réserve d’uns superficie utile totale de 213,60 m² non accessible au public.

Il retient pour le sous-sol d’une superficie utile de 58,20 m², accessible depuis les parties communes, mais non accessible à la clientèle, un coefficient de 0,10.

Les parties sont en désaccord sur la pondération des locaux, la SARL SALON DES MIROIRS demandant que soit retenue la pondération proposée par le rapport d’expertise et la SA C.P.P.J. demandant que la surface pondérée soit estimée à 517,12 m2.

La SA C.P.P.J. ne conteste pas les coefficients de pondération retenus par l’expert pour les locaux du rez-de-chaussée et de l’entresol mais estime, qu’il convient de retenirྭ:

— pour le 1^er étage, compte tenu de la particularité, de la qualité, de la luminosité et de la fonctionnalité des locaux, les pondérations suivantes : pour le grand palier, un coefficient de 1ྭ; pour la réserve, un coefficient de 0,60ྭ; pour le vestibule et la grande salle de réception, un coefficient de 1ྭ; pour les sanitaires, un coefficient de 0,5ྭ; pour le local technique, un coefficient de 0,3ྭ; pour la petite galerie, un coefficient de 0,8ྭ; pour la grande pièce, un coefficient de 0,6 et, enfin, pour les vestiaires, un coefficient de 0,6,

— pour le sous-sol, un coefficient de 0,15 au lieu de 0,10.

La SARL SALON DES MIROIRS réplique qu’il ne peut être dérogé aux règles de pondération qui tiennent compte de la disposition et de la consistance des locaux louésྭ; que la SA CPPJ appliquait dans son mémoire initial un coefficient de 0,6 à la salle de réception conformément au rapport de l’expert et au rapport de M. A versé aux débats par la bailleresse et, enfin, que M. A, dans les références annexées à son rapport, n’a jamais appliqué un coefficient de 1 à des salles de réception situées en étage.

Ainsi que le relève l’expert dans sa réponse aux dires des parties, il ne peut être dérogé à l’application d’une pondération immobilière prenant en compte les caractéristiques physiques des locaux et, plus particulièrement, leur disposition et leur consistance au regard, notamment, des contraintes d’exploitation qu’elles engendrent.

Les coefficients moyens de pondération doivent être également adaptés aux caractéristiques physiques propres à chacune des parties des locaux telles que l’importance de l’éclairage naturel et la hauteur sous plafonds dont elle bénéficie, et les contraintes d’accessibilité.

En l’espèce, en pages 25 et 26 de son rapport, l’expert relève, sans être utilement contredit à ce sujet par la SARL SALON DES MIROIRSྭ:

— que la contrainte pesant sur l’exécution de travaux dans les locaux et sur l’exploitation de ceux-ci, en raison de leur classement à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques, est corrélée tant au prestige qu’à la qualité intrinsèque des huisseries, vitrages, boiseries, et décors réalisés par C D, qui confèrent à la galerie de réception et au hall d’accueil un caractère particulier et un réel attrait,

— que la contrainte d’accessibilité tenant à la présence de marches à l’entrée des locaux et à la difficulté de mise aux normes PMR des locaux est compensée par le monte-charge accessible de plain-pied depuis le couloir secondaire d’accès aux parties communes très visible du hall d’accès vitré,

— que, même si la situation des locaux en étage engendre certaines contraintes, elle permet cependant de bénéficier d’un éclairement naturel exceptionnel compte tenu de la surface vitrée, ce qui est très rare pour des salons de réception,

— que la hauteur sous plafond du palier et de la grande galerie est de 4,45m environ.

Dans ces conditions, un coefficient de pondération de 0,80 apparaît plus adapté à la surface du palier et de la salle de réception que le coefficient de 0,60 appliqué par l’expert.

En revanche, la SA C.P.P.J. ne justifie pas en quoi la pondération immobilière des surfaces des locaux du 1^er étage non accessibles à la clientèle et des locaux du sous-sol retenue par l’expert est inadaptée à la situation de ces locaux.

Dans ces conditions, la surface pondérée des locaux sera estimée à 367,92 m² arrondis à 368 m² se décomposant comme suitྭ:

— rez-de-chausséeྭ: 19,66 m² au total, non contestés par les parties (hallྭ: 17,23 m² x 1,10 et SAS d’accès à l’ascenseurྭ: 1,77 m² x 0,40),

— entresolྭ:

5,96 m², non contestés par les parties (14,90 m² x 0,40),

—  1^er étage :

272,40 m² pour le palier et la salle de réception (340,50 m² x 0,80), 64,08 m² pour le dégagement, l’office traiteur, le bureau, les sanitaires et la réserve non accessibles au public (213,60 m² x 0,30),

— sous-sol :

5,82 m² pour la cave (58,20 m² x 0,10).

Sur la destination des lieux

Selon l’expert, les locaux bénéficient d’un emplacement favorable pour une activité de «ྭsalons de réceptionྭ», dans la mesure où le passage JOUFFROY abrite le musée Grévin, deux hôtels et une vingtaine de boutiques, et où ce type de produit est rare.

Sur les obligations respectives des parties

L’expert retient un abattement de 2% relatif à la mise à la charge du locataire des travaux prescrits par l’autorité administrative, sous réserve de la déduction de l’impôt foncier.

La SARL SALON DES MIROIRS se range à l’avis de l’expert quant à l’abattement de 2% et sollicite également la déduction de la taxe foncière pour l’année 2014 d’un montant de 6600 euros, s’agissant, en l’espèce et à la date de la révision, d’une charge exorbitante de droit commun.

La SA C.P.P.J. s’oppose à l’application de ces abattements au motif que la négociation du prix comprend tant le loyer que les chargesྭ; que la loi Pinel, bien que non applicable, permet aux bailleurs de mettre à la charge du locataire la taxe foncière et, partant, que cette imputation ne peut être qualifiée de charge exorbitante de droit commun.

La mise à la charge de la SARL SALON DES MIROIRS, par le bail, des travaux prescrits par l’administration et du paiement de la taxe foncière constitue, à la date de révision du loyer, soit au 24 mars 2014, des charges exorbitantes de droit commun justifiant à la fois, pour la première, l’abattement de 2% préconisé par l’expert, pour la seconde, la déduction de son montant pour l’année 2014 soit 6600 euros.

Sur les prix pratiqués dans le voisinage

Compte tenu de la spécificité, en termes d’activités et de lieu d’implantation, des locaux sous expertise et à la difficulté en résultant de trouver des locaux de même activité dans leur lieu de situation , l’expert a justement pratiqué par recoupement, en retenant des éléments de références afférents à la fois à des boutiques implantées au sein du passage Jouffroy, à des établissements de restauration situés à proximité du passage et ouvrant en façade sur le […] également côté pair et, enfin, à des établissements de réception situés dans le centre de PARIS.

Le juge des loyers commerciaux retiendra donc également la méthode par recoupement appliquée par l’expert.

Il en résulte des loyers de locations nouvelles de 481 euros le m2 au 1^er mai 2009 pour une biscuiterie-confiserie «ྭLA CURE GOURMANDEྭ» de 77,80 m²B située dans le passage Jouffroyྭ; de 1.706 euros le m2 au 1^er janvier 2013 pour une boutique de restauration rapide «ྭBATྭ» de 117,25 m²B située […] à Paris 9^eྭ; de 1.831 euros le m2 au 1^er janvier 2013 pour une boutique de restauration rapide «ྭPRET A MANGERྭ» de 109,25 m² B située […] à Paris 9^e et, enfin, de 686 euros le m2 au 1^er mars 2011 pour un établissement de réception «ྭPAVILLON VENDÔMEྭ» de 327 m²B situé […] à Paris 2^e.

Il en résulte des loyers de renouvellement de 1.247 euros le m2 au 1^er janvier 2008 pour une boutique de restauration rapide «ྭMC DONALDSྭ» de 168,39 m²B située […] à Paris 2^eྭ; de 1.418 euros le m2 au 1^er janvier 2014 pour un restaurant «ྭHARD ROCK CAFEྭ» de 652,05 m²B situé […] à Paris 2^eྭ; à titre informatif et indicatif , de 719 euros le m2 au 1^er janvier 2015 pour un établissement de réception «ྭLES SALONS DU LOUVREྭ» de 180,65 m² B situé 66 rue Jean-E F à Paris 1^er et, enfin, de 913 euros le m2 au 1^er mars 2012 pour un cabaret, discothèque «ྭPINK PARADISEྭ» de 210,40 m² B situé […] à Paris 8^e.

Il en résulte un loyer judiciaire de 1.400 euros le m2 au 1^er janvier 2008 pour un restaurant PATATA CAFE de 123 m² B situé […] à Paris 2^e.

* Sur la référence située dans le passage Jouffroy

La SARL SALON DES MIROIRS soutient que l’expert n’a pu retenir qu’une référence au sein du passage Jouffroy du fait du refus de la bailleresse de communiquer les baux des autres boutiques de ce passage et qu’il existe dans ce passage de nombreux locaux avec une superficie comparable à l’instar du musée GREVIN et de MARKS & SPENCER et sollicite que le juge des loyers commerciaux tire les conséquences de ce refus de communiquer.

La SA C.P.P.J. réplique qu’en raison de la particularité du passage et de la spécificité de l’activité exercée dans les autres commerces, les références au sein du passage Jouffroy ne peuvent être retenues, l’article R145-7 précisant que les prix couramment pratiqués dans le voisinage s’entendent de locaux équivalentsྭ; que la surface du musée GREVIN est sans comparaison avec celle des locaux litigieux et que les locaux occupés par la société MARKS & SPENCER ont fait l’objet d’une relocation en 2015 et, enfin, que l’activité exercée dans les locaux est différente de celle du locataire.

L’expert relève, à cet égard, sans être utilement contredit par la bailleresseྭ:

— qu’il n’a pu retenir les 3 références de location nouvelles au sein du Passage JOUFFROY, qu’elle avait proposées, en ce que la date de prise d’effet de la première référence (15 juin 2007) était trop ancienne, et s’agissant des deux dernières références, en l’absence de plans et de surfaces, voire même, pour la deuxième référence, de bail signé par les parties,

— qu’il avait sollicité, dans sa note aux parties du 27 janvier 2015, la communication des baux et des renouvellements récents dans le Passage JOUFFROY ainsi que les plans afférents.

L’expert a sollicité communication des baux nouveaux et en renouvellement consentis par la SA C.P.P.J., dont il n’est pas contesté qu’elle est propriétaire du Passage JOUFFROY et qu’elle est, dès lors, en possession, en qualité de bailleur, desdits baux commerciaux.

Dans ces conditions, la SA C.P.P.J. ne pouvait valablement opposer à l’expert sa propre appréciation de l’utilité de la communication sollicitée pour ne pas donner suite à sa demande.

L’expert explique, cependant, le recours à la méthode de recoupement – «ྭpour cerner au mieux la valeur de renouvellement des locaux pour lesquels il n’existe pas de biens rigoureusement identiques et donc directement comparablesྭ» – compte tenu, d’une part, de la taille des boutiques implantées dans le passage et, d’autre part, de la difficulté à transposer et à comparer avec les locaux, objets des présentesྭ; il fait également valoir que, l’implantation de l’enseigne MARKS & SPENCER dans des locaux situés dans le passage et loués à la société «ྭLE PALAIS ORIENTALྭ» étant à l’état de projet, il ne peut la prendre en compte puisque nécessairement postérieure au 24 mars 2014.

Dans ces conditions, il n’est pas établi que la production par la SA CPPJ d’autres références situées dans le passage JOUFFROY aurait apporté des éléments de comparaison pertinents.

S’agissant de la seule référence de location nouvelle dans le Passage JOUFFROY donnée par la SA C.P.P.J. et dont la SARL SALON DES MIROIRS note l’écart important entre le prix de marché de 481 euros/m² et la valeur locative de 680 euros/m² retenue par l’expert pour le loyer révisé au 24 mars 2014,, le juge des loyers commerciaux retiendra, à l’instar de l’expert, qu’elle n’est pas significative en ce qu’elle concerne un commerce de biscuiterie-confiserie de 77,80 m² d’une valeur de marché consentie en 2009, dès lors aucunement comparable avec les locaux loués à SARL SALON DES MIROIRSྭ et, par ailleurs, trop ancienne au regard de la date de révision de leur loyer.

* Sur les références situés sur le […]

La SARL SALON DES MIROIRS soutient qu’il n’existe aucune similitude entre ces références et les locaux litigieux situés en étage, sans accès ou visibilité depuis le […].

Il s’avère, cependant, que l’expert a tenu compte de cette différence en opérant un retraitement – non contesté par la SARL SALON DES MIROIRS – pour prendre en compte l’éloignement des locaux loués du […] par rapport aux boutiques de référence ouvrant sur ce boulevard et en considérant que les locaux loués «ྭcorrespondent, suivant les règles de pondération en matière de boutique sur rue, à une quatrième zone à laquelle il est d’usage d’appliquer un coefficient de pondération variant entre 0,35 et 0,40 en fonction de la profondeur du local et de l’éclairement de ce dernier.ྭ»

La SA C.P.P.J. ne conteste pas, pour sa part, la nécessité du retraitement pratiqué par l’expert mais soutient, que ce retraitement est particulièrement sévère puisqu’il aboutit à retenir un prix unitaire pour lesdits locaux de 680 euros/m²ྭ, soit inférieur de moitié aux prix unitaires référencés, ce qui, selon elle, ne peut se justifier par la seule localisation des locaux loués en retrait du […].

L’expert, non utilement contredit à cet égard par la SA C.P.P.J., fait valoir que le choix de la valeur unitaire de 680 euros/m² «ྭcorrespond davantage au fait que les surfaces situées en étage représentent 94,20% de la surface hors sous-sol et 85,74 % de la surface totale et que les surfaces situées en étage seraient davantage assimilables à des surfaces de bureaux de grande qualité qui bénéficieraient d’une faculté de sous-locationྭ» etྭ«ྭtient compte également de l’avis du conseil de la bailleresse, qui, dans son dire, «ྭinsiste sur le surface importante de la salle de réception rendant ce type de local rare dans Paris intra-muros, la hauteur sous plafond et la luminosité naturelle présente dans la grande galerieྭ».

* Sur les références d’établissement de réception

La SARL SALON DES MIROIRS soutient que ces établissements sont situés à des adresses plus prestigieusesྭ; que l’activité exercée dans le «ྭPINK PARADISEྭ» est très différente de la sienne et qu’elle bénéficie de la chalandise de la rue Ponthieu et d’une clientèle d’habituésྭ; que les pondérations retenues pour ces références sont critiquables de sorte que les valeurs locatives retenues sont supérieures à celles qui auraient dû l’être et enfin, qu’il convient de tenir compte de ses contraintes d’exploitation liées à l’inscription du bâtiment à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques qui rend impossible l’exécution de certains travaux, dont ceux d’insonorisation, auxquels elle est pourtant contractuellement tenue, aux horaires de fermeture du passage JOUFRROY, 22 h 00 sur le […] et 21 h 00 sur la […], et à la capacité restreinte d’accueil du public limitée par le bail à 199 personnes.

La SA C.P.P.J. affirme que, contrairement aux références citées, les locaux loués présentent un caractère exceptionnel et sont en parfaite adéquation avec leur l’activité de sorte qu’une majoration a minima de 20% sur les loyers référencés est justifiée ; que la pondération appliquée aux références «ྭPAVILLON VENDOMEྭ» et «ྭPINK PARADISEྭ» est justifiéeྭ; que la localisation des «ྭSALONS DU LOUVREྭ» n’est pas moins prestigieuse que celle de la locataire et, enfin, que l’argumentation de cette dernière pour écarter la référence «ྭPINK PARADISEྭ» est inopérante.

Le juge des loyers commerciaux écartera, dès à présent, la référence «ྭSALONS DU LOUVREྭ» dont la date de fixation de la valeur locative – 1^er janvier 2014 – est postérieure à celle de la révision du loyer des locaux litigieux fixée au 24 mars 2014.

S’agissant de la localisation en sous-sol de 66,66 % de l’activité de la société PAVILLONS VENDOME et de 98% de l’activité de la société PINK PARADISE, la SARL SALON DES MIROIRS ne justifie pas de ce que la pondération qui leur a été appliquée est inexacte et, pour le moins, critiquable et qu’elle aurait ainsi majoré «ྭartificiellementྭ» leur valeur locative.

Se référant, notamment, à la réponse de l’expert aux derniers dires des parties, le juge des loyers commerciaux relèveྭ:

— que, si l’activité de cabaret-discothèque de la société PINK PARADISE diffère de celle de la SARL SALON DES MIROIRS et s’ exerce dans la rue Ponthieu, proche de l’avenue des CHAMPS ELYSEES, il ressort des déclarations mêmes de la SARL SALON DES MIROIRS dans son mémoire, – que «ྭl’animation des Grands boulevards n’a aucun effet sur l’activité exploitée dans les lieux, compte tenu que la destination desdits lieux est «ྭréceptions événementielles haut de gammeྭ» de sorte que les événements organisés dans les lieux loués sont exclusivement privés et que les chalands qui empruntent le […] n’y ont pas accèsྭ», de sorte que ce moyen tiré de la différence d’activité et d’implantation géographique est inopérant, d’autant que les locaux de la SARL SALON DES MIROIRS bénéficient d’une grande visibilité dans le passage Jouffroy et que cette implantation à proximité immédiate du musée GREVIN, de deux hôtels prestigieux et d’une vingtaine de boutiques est favorable à son activité de «ྭsalons de réceptionྭ»,

— que, si l’inscription du passage JOUFFROY à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques entraîne des contraintes en termes de travaux, la SARL SALON DES MIROIRS ne justifie ni avoir sollicité l’autorisation d’exécuter dans les locaux loués les travaux d’insonorisation dont elle fait état ni, a fortiori du refus qui lui été aurait opposé, à ce sujet, par les services administratifs habilités, étant souligné, à cet égard, qu’il est constant que des travaux de rénovation lourde ont été réalisés dans le passage en 1987 et que les locaux avaient fait l’objet de travaux de réhabilitation par la bailleresse, lors de la conclusion du bail,

— que la SARL SALON DES MIROIRS ne tire aucune conséquence, en termes d’exploitation de son activité, et, a fortiori, ne justifie pas qu’ils constituent une gêne pour celle-ci, des horaires de fermeture du passage Jouffroy, dont elle fait état, et de la capacité d’accueil des locaux, dont elle était expressément informée, lors de la conclusion du bail.

Enfin, la SA C.P.P.J. ne justifie pas, quant à elle, de ce que les références citées par l’expert sont moins exceptionnelles et présentent une adéquation moindre entre leurs locaux et leurs activités que les locaux loués à la SARL SALON DES MIROIRS ni, en conséquence, que leurs valeurs locatives justifieraient d’être majorées de 20% pour approcher la valeur locative de ces locaux.

Sur la valeur locative

L’expert retient un prix unitaire de 680 euros le m2 soit une valeur locative de 203.878 euros, et après abattement de 2% pour charge exorbitante de droit commun, de 199.800 euros, sur la base d’une surface pondérée de 299,82 m².

La SA C.P.P.J. affirme qu’il convient de retenir un prix unitaire de 900 euros le m2 soit une valeur locative de 465.408 euros, sur la base d’une surface pondérée de 517,12 m².

La SARL SALON DES MIROIRS soutient que le prix unitaire doit être fixé à 500/520 euros le m2 soit une valeur locative arrondie de 150.000/155.000 euros, sur la base de la surface pondérée de 299,82 m² retenue par l’expert.

Compte tenu des développements précédents portant sur les références applicables ྭ; des caractéristiques des locauxྭ; des avantages dont ils bénéficient et qui compensent leurs inconvénients ainsi que cela ressort des pages 23 et 24 du rapport d’expertise, le prix unitaire de 680 euros le m² à la date du 24 mars 2014 proposé par l’expert est justifié.

Sur la base de la surface pondérée de 368 m² précédemment retenue, la valeur locative s’élève ainsi à 250 240 euros (680 euros/m² x 368 m²P), et, après abattement de 2% également retenu pour mise à la charge du preneur des travaux prescrits par l’administration, à 245 235,20 euros (250 240 x 0,98).

Déduction faite de la taxe foncière de 6600 euros pour l’année 2014, également retenue au titre des charges exorbitantes de droit commun, la valeur locative au 24 mars 2014 sera fixée à la somme de 238 635,20 euros arrondis à 238 635 euros.

La SARL SALON DES MIROIRS est condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016, et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation soit à compter du 5 juin 2014, pour les loyers échus avant cette date, et, à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016.

III) Sur les dépens et les frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient, en conséquence, d’ordonner le partage des dépens en ce inclus, les frais d’expertise.

IV) Sur l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

V) Sur l’exécution provisoire

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de Madame X déposé le 1^er mars 2016

Déclare la SARL SALON DES MIROIRS recevable en son intervention volontaire,

Fixe à 238 635 euros, en principal, par an, à compter du 24 mars 2014 le montant du loyer révisé à cette date entre la SARL SALON DES MIROIRS et la SA C.P.P.J. pour les locaux situés 13 passage Jouffroy à Paris 9^e toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la SARL SALON DES MIROIRS à payer à la SA C.P.P.J. les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 5 juin 2014, pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance contractuelle, pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1^er octobre 2016,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 7 décembre 2017.

Le greffier Le président

G H I J

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