Tribunal de grande instance de Paris, Référés, 3 octobre 2017, n° 17/56974

TGI Paris 3 octobre 2017

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision rendue par le Tribunal de Grande Instance de Paris, la Société Nationale Immobilière (SNI) demande l'expulsion de la société SGS Automobiles Services des locaux qu'elle occupe, ainsi que l'arrêt de son activité de centre d'examen du permis de conduire. La SNI soutient que cette activité est illicite car elle ne respecte pas la destination des lieux, qui est exclusivement réservée à des bureaux commerciaux. La SNI affirme également que l'activité de la SGS dépasse les seuils d'effectifs maximum autorisés. Le tribunal rejette la demande de la SNI, estimant que le trouble manifestement illicite n'est pas établi et que l'expulsion de la SGS conduirait à résilier le contrat de sous-location avec la société Bibliothèque Business Centre. Le tribunal condamne la SNI à payer des frais de procédure à la SGS et à la Bibliothèque Business Centre.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, réf., 3 oct. 2017, n° 17/56974
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	17/56974

Sur les parties

Avocat(s) :	Sébastien FLEURYFabrice POMMIERChristophe DENIZOTOlivier GUINARDRobin CASTEL
Cabinet(s) :	AARPI NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIESME AVOCAT
Parties :	La S.A. Société Nationale Immobilière c/ La S.A.R.L. BIBLIOTH<unk>QUE BUSINESS CENTRE, La S.A.S. SGS AUTOMOTIVE SERVICES

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

N° RG :

17/56974

N° : 1

Assignation du :

28 et 31 Juillet 2017

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 03 octobre 2017

par D E, Vice-Président au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de B C, Greffier.

DEMANDEUR

La S.A. Société Nationale Immobilière

[…]

représentée par le cabinet NICOLAS & DENIZOT associés AARPI agissant par le ministère de M^e Christophe DENIZOT, avocats au barreau de PARIS – B 119

représentée par le cabinet AMIGUES, X, JOUARY & POMMIER agissant par le ministère de M^e Fabrice POMMIER, avocat au barreau de PARIS – #J114

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. BIBLIOTHÈQUE BUSINESS CENTRE

72 rue du Faubourg Saint-Honoré

[…]

représentée par M^e Robin CASTEL, avocat au barreau de PARIS – #B1161, SELAS ARDENS

La S.A.S. SGS AUTOMOTIVE SERVICES

[…]

représentée par M^e Olivier GUINARD et M^e Sébastien FLEURY, avocats au barreau de PARIS – R0207

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2017, tenue publiquement, présidée par D E, Vice-Président, assisté de B C, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

EXPOSE DU LITIGE, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 19 juin 2006, la S.C.I. M1H Z A a donné à bail à la Société Nationale Immobilière (“SNI”) divers locaux dépendant d’un immeuble situé […] à Paris 13^e d’une superficie totale de 9 822, 71 m2 à “usage exclusif de bureaux commerciaux”.

La SNI a sous-loué à la S.A.R.L. RBC 16, devenue la société BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE, dans le bâtiment B, les 2^e et 3^e étage, soit 1408 m2 de surfaces utiles de bureaux.

Suivant contrats du 24 mars 2017 (“contrat de services bureau”), la société BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE a mis à disposition des locaux dans cet immeuble à la société SGS AUTOMOBILES SERVICE (“SGS”) pour la période du 1^er juin 2017 au 31 mai 2018.

Faisant valoir que l’activité exercée dans les lieux, à savoir l’organisation par la société SGS Automobiles Services, de l’épreuve théorique générale du permis de conduire, était illicite comme méconnaissant l’affectation des lieux, des bureaux, et aucunement un établissement recevant du public (“ERP”), comme c’est le cas en l’espèce, par acte d’huissier en date du 28 juillet 2017,la S.A. Société Nationale Immobilière a fait assigner la S.A.R.L. BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE et la société SGS devant le juge des référés afin de voir :

— ordonner l’expulsion de la société SGS AUTOMOBILES SERVICES des locaux qu’elle occupe, sous astreinte de 10 000 euros par jour de retard, passé un délai de 48 heures à compter de la signification de l’ordonnance ;

— ordonner en complément à la société SGS AUTOMOBILES SERVICES de cesser toute activité de centre d’examen de l’épreuve de permis de conduire dans les locaux, sous les mêmes conditions d’astreinte ;

— condamner la société BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE:

. à garantir le paiement de l’astreinte ;

. à lui rembourser à titre provisionnel, l’ensemble des frais et honoraires d’expulsion ;

à titre subsidiaire, à défaut d’expulsion,

— ordonner à la société SGS de cesser toute activité de centre d’examen de l’épreuve de permis de conduire, sous astreinte de 10 000 euros par infraction constatée ;

— condamner la société BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE à garantir le paiement de l’astreinte ;

— condamner les défenderesses, chacune, à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que le sous-locataire ne respecte pas les stipulations contractuelles qui interdisent une telle activité ; que malgré mise en demeure, l’activité n’a pas cessé.

Elle estime cette violation manifeste compte tenu de la clause de destination qui autorise le preneur à occuper les lieux à usage exclusif de bureaux.

Elle soutient que les règles de sécurité incendie ne sont pas les mêmes entre les locaux à usage de bureaux et les établissements recevant du public, ces derniers étant soumis à des règles de sécurité plus strictes. Elle relève que l’utilisation non conforme du bâtiment expose le propriétaire, le constructeur ou l’exploitant à des sanctions administratives et pénales. Elle considère qu’il y a dépassement des seuils d’effectifs maximum autorisés.

Ses demandes sont reprises à l’audience du 12 septembre 2017, par la S.A. Société Nationale Immobilière, représentée par son conseil dans des conclusions déposées à l’audience et reprises oralement.

Elle fait valoir que l’assignation est régulière, au regard des dispositions de l’article 56 du code de procédure civile compte tenu notamment de l’urgence de la situation.

Elle précise que la violation de la destination contractuelle est afférente aux règles du droit des baux commerciaux et la violation des règles d’incendie concerne le droit de l’urbanisme, avec des conséquences dramatiques en cas d’incendie.

Elle soutient que la SGS ne peut pas recevoir habituellement du public, comme elle le fait actuellement.

Elle relève que le seuil de 60 personnes correspond à la capacité maximum que peut recevoir chaque étage.

A cette audience, suivant conclusions déposées par son conseil et développées oralement, la S.A.R.L. BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE, représentée par son conseil, sollicite qu’il soit dit qu’il y a lieu à référé, à titre subsidiaire, que le caractère disproportionné des mesures de remise en état sollicitées soit constaté et elle conclut à leur rejet, ainsi qu’à celui des demandes de SGS.

Elle sollicite l’octroi d’une indemnité de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que l’activité effectuée dans les bureaux n’est pas une activité d’enseignement mais consiste à recevoir, sur convocation nominative, 15 candidats pour une session d’examen de 20 minutes.

Elle considère comme incertaine la qualification d’ERP et allègue que la preuve du dépassement de seuil n’est pas démontrée.

Elle relève que la superficie litigieuse est de 21, 4 m2 sur 1408 m2 donnés à bail, soit 1, 5 % de la superficie totale.

Elle fait valoir que les mesures sollicitées ne s’imposent pas, compte tenu du risque d’atteinte à la poursuite pérenne de l’activité de SGS.

Elle soutient que la demande de garantie n’est pas fondée et reviendrait à reconnaître sa responsabilité, ce qui préjuge du fond. Elle allègue que la demande de provision de dommages et intérêts se heurte à une contestation sérieuse.

Suivant conclusions déposées à l’audience et développées oralement, la société SGS AUTOMOBILE SERVICES conclut à l’irrecevabilité, subsidiairement, qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé.

Elle demande la condamnation de SNI à lui payer la somme de 20 000 euros de dommages et intérêts au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Plus subsidiairement, elle demande la condamnation de la S.A.R.L. BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE à la relever et garantir de toute condamnation ou astreinte et à lui fournir en cas d’expulsion, des locaux de consistance équivalente dans un rayon de 5 km du local actuel jusqu’au terme du contrat de bail, soit le 1^er juin 2018.

Elle demande également la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour la réorganisation forcée de ses locaux. Elle sollicite que lui soit alloué un délai minimum de 6 mois à compter de la signification de l’ordonnance pour libérer les lieux et l’octroi de la somme de 8000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle allègue que les dispositions de l’article 56 du code de procédure civile ne sont pas respectées.

Elle soutient que le seul critère pour la définition de bureaux est la nature intellectuelle de l’activité et que les bureaux sont visés dans la réglementation sur les ERP ; qu’il existe une inévitable fréquentation des locaux par les tiers.

Elle considère qu’il n’y a donc pas de trouble manifestement illicite.

Elle allègue qu’elle n’exerce aucune activité de formation qui la conduirait à recevoir un nombre important d’élèves.

Elle relève que l’autorité préfectorale, garante du respect de la réglementation est, à chaque fois, destinataire des déclarations d’ouverture de centre et n’a jamais rien trouvé à redire ; que l’activité de centre d’affaires consiste à mettre à disposition des espaces de travail (bureaux, salle d’attente et de réunion).

Elle fait valoir qu’elle ne peut jamais accueillir plus de 15 personnes en même temps.

Elle considère la procédure comme abusive.

Elle allègue que la S.A.R.L. BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE s’est engagée par contrat à lui fournir un local dans Paris pour la réalisation de son activité et que cette implantation géographique est stratégique pour son activité, ce qui explique ses demandes de garantie en cas d’expulsion.

Il est renvoyé aux conclusions sus-visées des parties pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 octobre 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE

- Sur la recevabilité :

Aux termes de l’alinéa 7 de l’article 56 du code de procédure civile :

“Sauf justification d’un motif légitime tenant à l’urgence ou à la matière considérée, en particulier lorsqu’elle intéresse l’ordre public, l’assignation précise également les diligences entreprises en vue de parvenir à une résolution amiable du litige.”

En l’espèce, la SNI évoque une méconnaissance de règles de sécurité, de nature, si elle est démontrée, à justifier l’urgence alléguée.

En outre, ces dispositions ne sont pas sanctionnées par une quelconque irrecevabilité.

La fin de non-recevoir à ce titre sera rejetée.

— Sur la demande :

Aux termes de l’article 809 alinéa 1^er du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit pour que la mesure sollicitée soit prononcée, qu’il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

Le trouble manifestement illicite résulte, quant à lui, de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, la méconnaissance d’un droit sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines.

En l’espèce, la S.A. Société Nationale Immobilière évoque en premier lieu une violation de la destination des lieux, telle que prévue par la contrat de sous-location.

Il résulte de cette convention que le sous-locataire devra utiliser les locaux sous-loués “à usage exclusif de bureaux pour l’exercice de son activité”.

L’usage est plus particulièrement qualifié de “Centre d’Affaires” (“business center”).

Il est précisé que le “Sous-Locataire déclare ne pas être soumis à la réglementation des ERP” et qu’il est “informé que les effectifs maximum ne pourront pas dépasser le seuil de 60 personnes par étage (soit un maximum de 120 personnes pour les deux étages) dans les locaux au regard de la réglementation relative à la sécurité des personnes. (…)”

L’activité de la société SGS AUTOMOBILES SERVICES, à laquelle un local a été mis à disposition par la sous-locataire, consiste à faire passer les épreuves théoriques du permis de conduire.

La demanderesse fait valoir que les clauses du bail viseraient à la fois les règles propres au droit des baux commerciaux s’agissant de l’usage exclusif de bureaux et celles du droit de l’urbanisme, s’agissant d’exclure expressément les bureaux ayant vocation à recevoir du public.

L’arrêté du 25 juin 1980 portant approbation des dispositions générales du règlement de sécurité contre les risques d’incendie et de panique dans les établissements recevant du public (ERP), en son article GN1, catégorie W, vise les “Administrations, banques, bureaux”. Contrairement à ce qu’indique la demanderesse, la réglementation applicable en la matière ne consiste pas à savoir si la vocation principale du lieu est de recevoir du public, mais elle est fonction de seuils, à raison du nombre de personnes reçues, et de catégories.

Aucun élément n’est précisé à ce titre au regard de la catégorie d’ERP, et du seuil, qui serait visé par la demanderesse à ce titre.

S’agissant du droit des baux commerciaux, la SNI allègue que l’activité ne peut être qualifiée d’activité de bureaux.

Il existe à ce titre une difficulté d’interprétation des clauses du contrat en ce que la notion de “Centre d’Affaires” est une expression non juridique, qui peut-être comprise comme plus large que celle de bureau, en incluant par exemple la présence de salles de réunion, destinées à recevoir des intervenants extérieurs ou de clients et donc du public, contrairement à la clause précitée qui le prohibe.

En tout état de cause, le caractère exclusif de bureau, qui requiert une activité de nature intellectuelle, n’est pas en lui-même incompatible avec la réception des clients, plus généralement d’un public.

Au vu des pièces produites, l’activité dans le local litigieux ne consiste pas en un enseignement de nature à modifier la destination des lieux, contrairement aux cas d’espèces de jurisprudence versée en demande.

Il résulte d’ailleurs du décret n° 2016-516 du 26 avril 2016 relatif à l’organisation de l’épreuve théorique générale du permis de conduire que cette activité s’exerce dans des locaux n’abritant aucune activité d’enseignement de la conduite.

Une telle analyse, en tout état de cause, ne présente pas l’évidence requise en référé. En l’espèce le caractère suffisamment manifeste de la violation des dispositions du droit des baux commerciaux n’est pas établi au regard des clauses du bail qui nécessitent une interprétation.

S’agissant du seuil de 60 personnes que la SGS ne respecterait pas, il convient de constater que cette dernière a versé un contrat dressé le 28 août 2017 par Maître Y. Une session d’examen était alors en cours, l’huissier a constaté l’existence de 16 petits bureaux d’une personne, salle 212, sept personnes étaient présentes dont l’examinateur. Lors de la session suivante, six candidats étaient présents.

La demanderesse qui a la charge de la preuve du trouble manifestement illicite ne produit aucun élément sur ce point. Ainsi, il n’est pas précisé – s’agissant d’un seuil de 60 personnes – quelles sont les autres personnes au même étage et dont le nombre total serait de nature à dépasser ce seuil.

Le constat versé ne fait la preuve que de la réunion de 15 personnes par heure et non 135 personnes ensemble, avec des candidats dûment enregistrés.

Plus généralement, la SGS AUTOMOBILES SERVICES fait valoir que le Centre d’Affaires à enseigne “REGUS”, depuis la signature du contrat de sous-location en 2014, héberge des entreprises et que rien n’interdit, compte tenu notamment des salles de réunion existantes, que les entreprises reçoivent des intervenants extérieurs. Elle en justifie par une copie écran du site Internet.

Pourtant la SNI n’entend pas obtenir l’expulsion de l’ensemble des locaux sous-loués susceptibles d’être dans une situation similaire.

Le plan du second étage – peu lisible – versé par la demanderesse elle-même, interroge sur la configuration du centre d’affaires. En l’absence de précision de la demanderesse sur la lecture qu’il convient d’en faire, il apparaît que l’espace dévolu aux salles de réunion prévoit à lui seul 86 sièges, 111 et 68 bureaux (“External” et “Internal office”).

Le second étage a une superficie totale de 1497, 82 m2, le local litigieux est de 21 m2.

Aucun élément technique, ni matériel (s’agissant de l’occupation réelle du reste de l’étage) n’est produit.

Enfin, la SGS verse la déclaration d’ouverture du centre d’examen auprès de l’autorité préfectorale, avec mention de l’adresse – sans que cette autorité n’ait émis, au vu des pièces produites, de réserve. La demanderesse ne démontre pas non plus avoir saisi l’autorité préfectorale de ces difficultés.

Il en résulte que s’agissant du droit des baux commerciaux, comme du droit de l’urbanisme, le trouble allégué ne présente nullement l’évidence requise en référé.

Il doit être relevé enfin que la S.A. Société Nationale Immobilière sollicite l’expulsion de la société SGS, qui n’est pas un occupant sans droit ni titre mais est dans les lieux en vertu d’un contrat. La demanderesse n’entend pourtant aucunement remettre en cause le contrat qui la lie à sa sous -locataire, la S.A.R.L. BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE, ni la régularité même du principe de la mise à disposition des lieux par cette dernière : seule la nature de l’activité est ici contestée.

Or, cette expulsion conduirait, de fait, à résilier le contrat de SGS ou à n’en tenir aucun compte, ce qui dépasse les pouvoirs du juge des référés, alors que le principe de la mise à disposition de locaux à des tiers par la sous-locataire n’est pas illicite en lui-même et est même induit par l’activité de “Centre d’affaires” mentionnée dans le contrat.

Aucune sommation par acte d’huissier d’avoir à respecter la destination des lieux n’est produite et la résiliation du contrat de sous location n’a pas été visée.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur l’ensemble des demandes.

Les demandes reconventionnelles d’appel en garantie, de dommages et intérêts pour réorganisation forcées notamment sont sans objet, puisqu’il n’a pas été fait droit à la demande principale.

- Sur les demandes accessoires :

La mauvaise appréciation qu’une partie a de ses droits n’est pas en elle-même constitutive d’un abus. La demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile de la société SGS AUTOMOBILES SERVICES sera rejetée.

La SNI sera condamnée aux dépens ainsi qu’à payer à chacune des défenderesses la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons la fin de non recevoir ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant de l’ensemble des demandes de la S.A. Société Nationale Immobilière ;

Rejetons la demande reconventionnelle au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Condamnons la S.A. Société Nationale Immobilière aux entiers dépens de l’instance ;

Condamnons la S.A. Société Nationale Immobilière à payer à la S.A.R.L. BIBLIOTHEQUE BUSINESS CENTRE et à la société SGS AUTOMOBILES SERVICES, chacune, la somme de 3000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris, le 3 octobre 2017

Le Greffier, Le Président,

B C D E

3 Copies exécutoires

délivrées le: