MINUTE N° :

JUGEMENT DU : 01 Mars 2016

DOSSIER N° : 14/03243

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 01 Mars 2016

PRESIDENT : M. POUYSSEGUR, Président du Tribunal de Grande Instance

GREFFIER : Madame BELMAS,

DEBATS : A l’audience publique du 05 Janvier 2016 en présence de G SERNY Directrice des greffes,

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEMANDERESSE

SAS D E F G, dont le […]

représentée par Maître Jean COURRECH de la SCP COURRECH ET ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 361

DEFENDEURS

Consorts A et Y Z, demeurant […]

représenté par M^e Isabelle FAIVRE, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 287

FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

VU l’assignation en date du 15 septembre 2015 par laquelle la partie requérante, en l’occurrence, la société SAS D E, venant aux droits de la SARL D E, a saisi le juge des loyers commerciaux du TGI de TOULOUSE , au contradictoire de Monsieur A B Z et Madame Y C Z , au visa des articles L145-1 du code de commerce, et notamment L 145-33 et L 145-34 et suivants, R145- 23 du code de commerce, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

de voir fixer, éventuellement à dire d’expert, à la somme annuelle de 6 174, 00 € le montant du loyer à compter de la décision du bail à compter du 1^er juillet 2012 pour le local sis lots N°G de l’ensemble immobilier, […] à TOULOUSE , avec remboursement du trop versé

voir condamner la partie défenderesse à la somme de 3 000, 00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

VU le bail commercial en date des 23 décembre 1997 et 29 avril 2 000,

portant sur un local sis lots N°G de l’ensemble immobilier, […] à TOULOUSE , pour une durée de 12 années à compter du 1^er juillet 2000 pour finir le 30 juin 2012, pour une activité de commerce de vêtements et confection, habillement, comprenant notamment :

a) au rez de chaussée à gauche en entrant dans la cour, un magasin avec sa devanture et son accès , et réserve attenante

b) vitrines d’exposition située sous le porche de l’immeuble côté gauche du porche en entrant

c) une grande enseigne sur la place WILSON, située au dessus de l’entrée de l’immeuble

d) et le droit de passage des Wc communs situés au rez de chaussée au fond de la cour de l’immeuble

le magasin formant le F N°8 du règlement de copropriété, la vitrine sous le porche d’entrée de l’immeuble formant les lots N°24 et N° 25 du même règlement.

pour un loyer fixé à 9 146, 94 € par an , payable trimestriellement entre les mains du bailleur, outre les charges et taxes habituelles, payable forfaitairement à 15%. Le loyer actuel s’élève à 11 473 €, hors charges soit 2 868, 33 € par trimestre + charges 430, 22 €

Vu les avenants successifs, et notamment du 29 mai 2007 et les révisions en date des 10 et 20 septembre 2010

VU l’acte extra judiciaire en date du 18 novembre 2011, délivré par la partie bailleresse à sa locataire, pour un congé à la date du 30 juin 2012 avec offre de renouvellement du bail pour une durée de 12 années à compter du 1^er juillet 2012 conformément à l’article L145-9 du code de commerce et suivant, sollicitant la fixation du nouveau loyer du bail renouvelé à la somme de 13 500, 00 €

VU l’acceptation en réponse suivant lettre du 30 mai 2012 par lequel le preneur acceptait le renouvellement mais contestait la réévaluation du loyer et proposait un loyer à hauteur de 10 326, 00 € puis par mémoire préalable en application de l’article R 145-20 du code de commerce en date du 13 septembre 2012 à la somme de 6 202, 00 € par an

VU le mémoire en réplique notifié en réponse par la partie bailleresse en date du 15 juillet 2014.

Vu l''expertise amiable confiée à M^me X qui a remis son rapport le 07 janvier2013

Vu les débats à l’audience du 05 janvier 2016 où les parties restent sur leur position.

La société locataire conteste la pondération en surface pour 14, 70 m² ( soit 12, 30m² + 2, 40 m² pour les vitrines ) et propose une valeur locative à 420, 00 € en référence avec une pharmacie. Soit un loyer à hauteur de 6 174, 00 €

Les propriétaires défendeurs confirment leur demande pour 13 500, 00 €, relevant que la valeur au m² est insuffisante.

SUR QUOI, LE JUGE,

I – Sur les éléments portant sur la réévaluation du loyer

Le principe du déplafonnement est acquis et ne donne lieu à aucun débat.

Attendu que l’article l’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative et qu’à défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré

2° la destination des lieux

3° les obligations respectives des parties

4° les facteurs locaux de commercialité

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage

et par référence aux articles R 145-2 et R 145-8 du dit code.

Qu’en l’espèce, les bailleurs fondent essentiellement leurs demandes sur les éléments résultant du rapport de M^me X dont le calcul de la surface pondérée se situe en réel 28, 00 m² et en pondéré 26, 50 m²+ 3m² pour les vitrines selon l’expert M^me X.

Attendu que le calcul minoré des preneurs ne repose sur aucune démonstration réelle ou étayé par un avis de spécialiste de sorte que les conclusions de l’expert spécialisé en ce domaine sera repris. Pour une surface de 29, 50 m²

Qu’en réalité, les parties sont en désaccord sur la fixation de la valeur locative au m².

La société SAS D E ne se fonde que sur une seule référence et concernant un commerce totalement différent, remontant à plus de cinq ans.

M^me X rappelle pour sa part, ce qui n’est point contestable ni contesté, que la place WILSON est du fait de sa situation en coeur de ville, fait partie des emplacements les plus recherchés dits « primes » dont la potentialité et l’attractivité ont été largement amplifiées par l’aménagement des lignes de métro qui en constitue le noeud entre la ligne A et B. Elle note que le cheminement piétonnier a triplé depuis 2001 en semaine et a été multiplié par six le samedi.

Que dès lors, il ne peut être retenu un prix au m² trop bas. M^me X estime que pour le F N° 8? il convient de tenir compte de l’importance de la vitrine, d’autre part de sa proximité avec la place, distante de 10 mètres seulement. Elle applique une majoration de 15% par rapport au prix médian soit 402, 50 m². M^me X retiendrait donc un louer annuel de 10 700, 00 € outre 900, 00 pour les deux vitrines soit un loyer de 11 600, 00 €

Que cette évaluation sera homologuée.

Dans ces conditions, s’en tenant aux seules évolutions récentes, il est raisonnable de fixer le loyer annuel pour les loyers 8 – 24 -25 à 11 600 € soit 2 900 € par trimestre, hors charges.

Aucune considération d’équité ne justifie l’octroi d’une indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La partie demanderesse qui succombe sera condamnée à assumer les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Marc POUYSSEGUR, Président du TGI de TOULOUSE, statuant comme juge des loyers commerciaux, et après en avoir délibéré, par jugement contradictoire et en premier ressort, par décision mise à la disposition des parties au greffe de la juridiction

VU la procédure suivie,

VU les articles L145-9, L 145-33 et L 145-34 et suivants, R 145- 2 à – 8 et – 23 et suivants du code de commerce,

Rejetant toutes conclusions contraires ou plus amples comme injustes ou non fondées

Donnons acte aux parties sur le calcul de la surface pondérée pour 29, 50 m².

Fixons le loyer révisé à la somme de 11 600, 00 € l’an soit 2 900, 00 € par trimestre, hors charges et prestations usuelles prévus forfaitairement au contrat, à compter du 1^er juillet 2012

Condamnons la société SAS D E, venant aux droits de la SARL D E, à payer le dit loyer à Monsieur A B Z et Madame Y C Z au titre du local sis lots N° 8 -24-25 de l’ensemble immobilier, […] à TOULOUSE,

Disons n’ y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Condamnons la partie demanderesse aux entiers dépens.

La minute a été signée par le Président et la Greffière aux jour, mois et an énoncés en en-tête

.

La Greffière, Le Président,

[…]