T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
N° RG : 16/54509 N° : Assignations du : 06 et 07Avril 2016 (footnote: 1)	ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 20 janvier 2017 par Hugues ADIDA-CANAC, Premier vice president adjoint au Tribunal de Grande Instance de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Anissa SAICH, Greffier.

DEMANDERESSE

[…]

[…]

[…]

représentée par M^e Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE – 175 – […]

DEFENDEURS

Madame C D épouse X

[…]

[…]

représentée par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS – #K0055

Monsieur J K X

[…]

[…]

représenté par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS – #K0055

Madame H L M X épouse Y

[…]

[…]

représentée par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS – #K0055

Madame I N O X épouse Z

[…]

[…]

représentée par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS – #K0055

Monsieur E B

[…]

[…]

représenté par M^e Bertrand RACLET, avocat au barreau de PARIS – #K0055

DÉBATS

A l’audience du 09 Décembre 2016, tenue publiquement, présidée par Hugues ADIDA-CANAC, Premier vice president adjoint, assisté de Anissa SAICH, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil,

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par acte sous seing privé du 21 novembre 2001, M. X et M^me B, aux droits desquels viennent les défendeurs, ont donné à bail commercial à la société Hang Seng Heng des locaux situés […], 94200 Ivry-sur-Seine, moyennant un loyer annuel, après avenants et révisions, de 59629,29 euros.

Le 10 mars 2016, les bailleurs ont fait délivrer à la société Hang Seng Heng un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour une somme de 19 911,81 euros au titre d’un solde d’impôts fonciers 2011, 2012, 2013 et 2015.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier du 7 avril 2016, la société Hang Seng Heng a assigné les bailleurs en référé devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins de voir suspendre les effets de la clause résolutoire en invoquant l’absence de créance, subsidiairement obtenir des délais de paiement, outre une indemnité de procédure de 5000 euros.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 décembre 2016 à laquelle toutes les parties sont comparantes par avocat, la société Hang Seng Heng, dans le dernier état de ses demandes, sollicite :

— l’absence d’effet du commandement et de la clause résolutoire à défaut de créance et en raison de la mauvaise foi dans sa mise en oeuvre,

— la condamnation des bailleurs, sous astreinte journalière, à adresser à l’administration fiscale une réclamation au sujet des taxes foncières et à lui produire une déclaration CDB fondée sur le mesurage résultant du rapport de l’expert judiciaire du 21 novembre 2014,

— subsidiairement, obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement, outre une indemnité de procédure de 5000 euros.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 9 décembre 2016, les bailleurs se sont opposés aux demandes et sollicitent :

— la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire au 10 avril 2016,

— l’expulsion de la société Hang Seng Heng et la séquestration des meubles,

— la condamnation de la société Hang Seng Heng à leur payer une provision de 19 857,71 euros correspondant à l’arriéré des impôts fonciers 2011, 2012 et 2015, et une provision de 8908,04 euros correspondant à l’impôt foncier 2016,

— la condamnation de la société Hang Seng Heng au paiement d’une indemnité d’occupation majorée,

— la condamnation de la société Hang Seng Heng au paiement d’une indemnité de procédure de 5000 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2017, date de la présente ordonnance.

SUR CE,

- Sur l’état des inscriptions :

Aux termes de l’article L.143-2 du code de commerce, le bailleur qui entend poursuivre en justice la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire doit notifier sa demande à tous les créanciers inscrits à la date de celle-ci.

En l’espèce, l’état produit aux débats ne révèle aucune inscription.

— Sur la demande relative à la suspension ou à l l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes des parties qui en découlent :

Selon l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il résulte de l’article 809, alinéa 2, du code de procédure civile que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la taxe foncière est répercutable sur le locataire en vertu du bail, ce qui résulte du point 12 des “charges et conditions” du bail renouvelé de 2001.

Les bailleurs ont renoncé à leur demande d’un montant de 54,10 euros au titre de l’année 2013, qui correspondait à une différence de taux de TVA sur les loyers en raison d’une erreur initiale sur le taux de TVA initialement retenu.

Les sommes réclamées au titre des années 2011 et 2012 correspondent à un rappel de TVA calculé sur l’impôt foncier ainsi que cela résulte d’un courrier du 27 octobre 2015 produit par les deux parties. Les bailleurs produisent un décompte daté du 29 septembre 2016 pour contredire un précédent décompte du 20 juillet 2015 et tenter de démontrer que les sommes réclamées correspondraient en réalité à un solde de quote-part de l’impôt foncier impayé au titre des années 2011 et 2012. Indépendamment du fait que la preuve de cette prétention ne résulte pas de ces deux décomptes, il résulte du seul courrier du 27 octobre 2015, qui qualifie clairement les sommes en cause de TVA sur impôts fonciers, une contestation sérieuse sur le fond qui ne peut permettre d’obtenir en référé une provision.

Les bailleurs réclament la somme de 16576,76 euros correspondant à la différence entre la somme de 11600 euros payée par le locataire et la somme appelée au titre du solde de quote-part de l’impôt foncier 2014 et la quote-part de l’impôt foncier 2015.

Le locataire oppose à cette demande, pour justifier un paiement partiel qu’il a réitéré pour la quote-part de l’impôt foncier 2016 dont le paiement est demandé hors commandement, une contestation tenant à une déclaration volontairement erronée du bailleur aux services des Impôts, et une absence volontaire de régularisation, pourtant demandée, en 2016, destinée à l’empêcher de faire face dans l’immédiat à un paiement qu’il estime indu.

Il est constant que le désaccord des parties sur le montant de la quote-part d’impôt foncier due résulte de la différence de valeur locative déclarée par le bailleur à partir de 2013. Il convient de relever à ce titre que la somme demandée au titre de l’année 2014 résulte d’une analyse rétrospective (courrier du 24 septembre 2015), la somme appelée à l’époque de l’exigibilité de la quote-part de l’impôt 2014 ayant été intégralement payée par le locataire, ainsi que cela résulte du décompte du bailleur du 29 septembre 2016. C’est donc en vertu de la même analyse qu’il est réclamé une somme au titre des deux années. Il en est de même des sommes réclamées au titre de l’année 2016, mais celles-ci ne sont pas incluses dans le commandement du 10 mars 2016.

Alors que les parties étaient en litige sur le montant du loyer, les bailleurs ont effectué en 2013 une déclaration dite CBD (locaux commerciaux et biens divers) afin de faire réévaluer la base d’imposition sur des locaux dont la destination est contestée. Les bailleurs, qui n’ont manifestement pas tenu informés le locataire de cette initiative, se sont bornés à répondre à l’interpellation du locataire qu’il lui appartenait de se rapprocher de l’administration fiscale.

La réclamation adressée par le locataire à l’administration fiscale le 22 mars 2016 à la suite d’information obtenues sur un précédent courrier du 22 janvier 2016, a été rejetée par l’administration fiscale le 27 juin 2016 au motif que la nouvelle demande de déclaration CBD qu’elle avait adressée aux bailleurs le 24 mars 2016, produites par les défendeurs, était restée sans réponse.

Il en résulte une contestation sérieuse sur le point de savoir si la quote-part de l’impôt foncier est dû pour la somme réclamée, les bailleurs ne pouvant se soustraire à la preuve qui leur incombe en faisant obstruction entre l’administration fiscale et le locataire, du fait de leur position de débiteur légal de l’impôt. Il y a lieu de relever en effet que la consistance des locaux résultant du rapport d’expertise judiciaire du 21 novembre 2014 est postérieure à la déclaration CBD de 2013 que les bailleurs n’ont pas rectifiée en conséquence, ni pour 2015 ni pour 2016.

La preuve de l’impossibilité de procéder à un mesurage par un géomètre-expert n’est pas rapportée par des échanges de courriers, contraires en fait, sur le point de savoir si les locaux sont suffisamment accessibles ou non.

L’ensemble des causes du commandement du 10 mars 2016 se heurtant à des contestations sérieuses sur le fond et ne pouvant dès lors faire l’objet d’une provision en référé, il y a lieu d’accueillir la demande de suspension des effets du commandement et de la clause résolutoire formée par le locataire sur le fondement de l’article 808 du code de procédure civile justifié par le différend entre les parties sur la destination d’une partie des locaux.

Il n’y a en revanche pas lieu d’accueillir la demande de condamnation sous astreinte journalière dès lors que la suspension des effets du commandement et de la clause résolutoire préserve suffisamment le locataire de l’expulsion tant que le bailleur n’a pas satisfait aux conditions pour qu’elle reprenne éventuellement ses effets en faisant procéder à un mesurage donnant lieu à une seconde déclaration CBD.

La même contestation sérieuse est opposée à la demande de provision à valoir sur la quote-part de l’impôt foncier 2016 formée sur le fondement de l’article 809 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu à référé sur ce point.

- Sur les demandes accessoires :

Les bailleurs, qui succombent, supporteront les dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie d’allouer au locataire la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons la suspension des effets du commandement du 10 mars 2016 et des effets de la clause résolutoire prévue au bail.

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes de la société Hang Seng Heng.

Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes reconventionnelles.

Condamnons in solidum M^mes C D, H X, I X, et MM. J X et E B aux dépens.

Condamnons in solidum M^mes C D, H X, I X, et MM. J X et E B à payer à la société Hang Seng Heng la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Fait et jugé à Paris, le 20 janvier 2017

Le Greffier, Le Président,

Anissa SAICH Hugues ADIDA-CANAC

FOOTNOTES

1:

Copies exécutoires

délivrées le: