Tribunal de grande instance de Paris, Loyers commerciaux, 29 janvier 2018, n° 14/05108

TGI Paris 21 janvier 2015

TGI Paris 29 janvier 2018

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision, le tribunal de grande instance de Paris est saisi d'une affaire de fixation du loyer d'un bail commercial renouvelé. La demanderesse, la société MIDRILICE, demande que le loyer soit fixé à la somme annuelle de 211 000 euros, tandis que la défenderesse, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE, propose un loyer de 123 000 euros. Les questions juridiques posées sont de savoir si la clause du bail prévoyant la fixation du loyer à la valeur locative de marché est conforme à la loi et si le juge des loyers commerciaux peut fixer le loyer selon d'autres critères que ceux prévus par la loi. Le tribunal conclut que la clause est valable et que le loyer doit être fixé à la valeur locative de marché, soit 174 400 euros par an.

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Sur la décision

Référence :	TGI Paris, loyers commerciaux, 29 janv. 2018, n° 14/05108
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Paris
Numéro(s) :	14/05108

Sur les parties

Avocat(s) :	Séverine VALADE
Cabinet(s) :	BARBIER ASSOCIESSCP GUILLEMAIN PANEPINTO PAULHAC
Parties :	S.A.S MIDRILICE c/ S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE

Texte intégral

T R I B U N A L

D E GRANDE

I N S T A N C E

D E P A R I S

■

Loyers commerciaux

N° RG :

14/05108

N° MINUTE :

Assignation du :

27 Mars 2014

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 29 Janvier 2018

DEMANDERESSE

S.A.S MIDRILICE

[…]

représentée par Maître Marie-laurence SAINTURAT de la SCP SCP GUILLEMAIN SAINTURAT PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0102

DEFENDERESSE

S.A. COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE

[…]

représentée par Maître Séverine VALADE de la SELARL BARBIER ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #C0987

COMPOSITION DU TRIBUNAL

X Y, Juge

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de Paris, conformément aux dispositions de l’article 29 du décret du 30 septembre 1953 modifié ;

assistée de Stéphane FRAIOLI, Adjoint faisant fonction des débats et de B C, Greffier lors de la mise à disposition.

DEBATS

A l’audience du 15 Décembre 2017

Tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 30 juin 2003, la société MIDRILICE a donné à bail à la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé 29/31 avenue de Clichy à paris 17^e, pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2003, moyennant un loyer annuel de 114.336 euros, ramené à 91.470 euros du 1^er juillet 2003 au 30 juin 2004 et à 99.090 euros du 1^er juillet 2004 au 30 juin 2005.

Par acte extrajudiciaire du 22 février 2012, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE a sollicité le renouvellement de son bail pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2012.

Par acte extrajudiciaire du 13 avril 2013, la société MIDRILICE a accepté le renouvellement du bail à compter du 1^er juillet 2012, moyennant un loyer annuel de 275.000 euros.

Par un mémoire en demande notifié le 20 février 2014, la société MIDRILICE a sollicité la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 258.720 euros.

Par acte du 27 mars 2014, la société MIDRILICE a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2012 à la valeur locative des locaux.

Par jugement avant-dire droit en date du 21 janvier 2015, auquel il est expressément renvoyé pour l’exposé des faits et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a :

— constaté que par l’effet de la demande de renouvellement délivrée le 22 février 2012 par la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE, le bail concernant les locaux situés 29/31 avenue de Clichy à Paris 17^e s’était renouvelé à compter du 1^er juillet 2012,

— désigné M. Z en qualité d’expert aux fins de donner son avis sur la valeur du bail renouvelé,

— fixé le loyer provisionnel au montant du loyer contractuel en cours,

— ordonné l’exécution provisoire,

— réservé les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’expert a déposé son rapport au greffe le 28 janvier 2016. Les parties ont été invitées à déposer leurs mémoires.

Dans son mémoire après expertise 2, la société MIDRILICE sollicite, au visa des articles 1134 du code civil, L.145-33 et R.145-7 du code de commerce, la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 211.000 euros en principal, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2012, avec intérêts au taux légal sur chaque échéance de loyer à compter du 20 février 2014 et capitalisation, le tout assorti de l’exécution provisoire de la décision à intervenir, ainsi que la condamnation de la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La société MIDRILICE fait valoir que les parties ont convenu, aux termes du bail du 30 juin 2003, que le loyer de renouvellement doit être fixé en fonction de la valeur locative de marché ; que le jugement du 21 janvier 2015 précise que le loyer de renouvellement doit être, conformément à la volonté des parties, fixé à la valeur locative de marché ; qu’il ne peut être valablement soutenu que la clause prévoyant la fixation du loyer de renouvellement à la valeur locative est contraire à l’ordre public dès lors qu’elle ne porte pas atteinte aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce puisqu’elle ne prévoit pas une fixation du loyer du bail renouvelé à un montant supérieur à la valeur locative mais à un montant correspondant à cette dernière.

Evaluant la superficie pondérée des locaux à 265 m2b, la société MIDRILICE demande que soit appliqué un prix unitaire de 725 euros.

Dans son mémoire en réplique n°2, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE sollicite, au visa des articles L.145-33, R.145-2 à 145-8 et R.145-23 du code de commerce, du juge des loyers commerciaux qu’il :

— déboute la société MIDRILICE de ses demandes,

— dise et juge que la valeur locative doit être estimée conformément aux dispositions des articles L.145-33 et R.145-2 à R.145-8 du code de commerce,

— dise et juge que toute clause contraire doit être réputée non écrite et se trouve privée d’effet,

— à titre principal, fixe le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2012 à la somme annuelle de 123.000 euros,

— à titre subsidiaire, fixe le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2012 dans une fourchette située entre 8 et 10% de son chiffre d’affaires hors taxes, soit entre 111.885 euros et 139.857 euros par an,

— à titre infiniment subsidiaire, fixe le loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 148.000 euros,

— condamne la société MIDRILICE au paiement de la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais d’expertise.

La société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE fait valoir que la clause contractuelle stipulant une fixation du loyer du bail renouvelé à la valeur locative de marché est contraire à l’ordre public de l’article L.145-33 du code de commerce qui dispose que le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative et a un caractère impératif mais également à l’ordre public institutionnel, le juge des loyers commerciaux ne pouvant fixer le loyer du bail renouvelé que selon les critères de l’article L.145-33 du code de commerce, et non selon des critères autres que ceux prescrits par la loi.

Evaluant la superficie pondérée des locaux à 257 m2b, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE demande que soit appliqué un prix unitaire de 500 euros et que soit déduit l’impôt foncier mis à sa charge.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 décembre 2017 et mise en délibéré ce jour.

SUR CE,

Sur les caractéristiques des locaux :

Selon le rapport d’expertise, les locaux sont situés […], dans un quartier se caractérisant par un habitat collectif de catégorie moyenne.

Encore selon le rapport d’expertise, la commercialité de l’avenue de Clichy, artère à circulation automobile dense à double sens de circulation, n’est pas homogène. Les locaux loués dépendent du premier tronçon de l’avenue de Clichy compris entre la place de Clichy et la Fourche, long de plus de 400 mètres, le plus animé et le plus recherché commercialement, particulièrement à ses extrémités, aux abords immédiats de la place de Clichy et de la station de métro « La Fourche ». L’équipement de la personne constitue l’activité principalement exercée dans ce tronçon (environ 40 % des commerces), les enseignes nationales bénéficiant d’une assez bonne représentation (près de 30 % des commerces).

Au vu des commerces exploités dans ce tronçon de l’avenue de Clichy, l’expert considère qu’il y a une bonne adéquation entre leur emplacement et l’activité de vente de chaussures à bas prix exercée.

Toujours selon le rapport d’expertise, les locaux, objets du litige, dépendent d’un immeuble ancien de catégorie ordinaire, élevé sur sous-sol d’un rez-de-chaussée, de cinq étages droits et d’un sixième étage sous combles.

Ils se composent :

* au rez-de-chaussée, de :

— une surface de vente, avec un linéaire de façade d’environ 13 mètres sur l’avenue de Clichy, à laquelle on accède par deux portes coulissantes à ouverture automatique et de configuration irrégulière,

— un débarras,

— deux réserves,

* au 1^er étage, directement relié à une réserve du rez-de-chaussée par un escalier en bois :

— une troisième réserve,

— un local technique faisant également office de réserve,

— une quatrième réserve,

— deux vestiaires,

— des sanitaires,

— un local social avec coin cuisine,

— un bureau,

* au sous-sol :

— divers locaux, directement reliés à une réserve du rez-de-chaussée par un large escalier en maçonnerie, également accessibles depuis les parties communes de l’immeuble,

— divers locaux, accessibles uniquement depuis les parties communes de l’immeuble.

La description matérielle et de situation faite par l’expert résulte des constatations objectives qu’il a pu faire lors de sa visite sur place et n’est pas contestée par les parties.

L 'expert, se référant aux surfaces utiles relevées par géomètre-expert en mars 2003, a évalué la surface utile des locaux à 646,10 m², ainsi décomposée :

* sous-sol :

— locaux reliés : 206,00 m²,

— locaux non reliés : 40,60 m²,

* rez-de-chaussée :

— zone 1 : 58,00 m²,

— zone 2 : 64 m²,

— zones 3-4 : 189 m²,

* 1^er étage : 88,50 m².

Aux termes de leurs mémoires respectifs, les parties conviennent de retenir les surfaces utiles suivantes :

* sous-sol :

 – locaux reliés : 173,80 m²,

— locaux non reliés : 40,60 m²,

* rez-de-chaussée :

— zone 1 : 58,00 m²,

— zone 2 : 64 m²,

— zones 3-4 : 189 m²,

* 1^er étage : 88,50 m²,

soit une surface utile totale de 613,90 m².

La surface utile de 613,90 m²U sera donc retenue par le juge des loyers commerciaux.

Les parties sont en désaccord sur le coefficient de pondération retenu par l’expert pour les locaux en sous-sol reliés à la boutique, la bailleresse demandant que soit appliqué un coefficient de 0,15 motif pris que ces locaux sont reliés, et la société locataire demandant que soit retenu, comme le propose l’expert, un coefficient de pondération de 0,10.

Il ressort du rapport d’expertise que les locaux en sous-sol, même reliés, ne sont que d’une faible utilité commerciale pour le locataire, les caves n’étant pas aménagées, en terre battue, et surdimensionnées. Dès lors le coefficient de pondération de 0,10, proposé par l’expert conformément à la charte de l’expertise, apparaît justifié et sera retenu par le juge des loyers commerciaux.

L’expert a fait une exacte appréciation des autres coefficients de pondération à appliquer aux surfaces réelles en fonction des usages, de la configuration des lieux et de l’utilité par rapport à l’ensemble de chaque partie des locaux au regard de leur destination contractuelle, et non discutés par les parties.

La surface pondérée du local commercial doit donc être estimée à 256,72 m²B arrondi à 257 m²B.

Sur les obligations respectives des parties :

En dehors des obligations respectives légales et d’usage, le bail met à la charge du preneur l’impôt foncier.

Si de nombreux baux mettent l’impôt foncier à la charge du preneur, cette obligation contractuelle ne peut être qualifiée d’usage et il conviendra d’appliquer un abattement équivalent au montant de la taxe foncière supportée par le preneur, en excluant la taxe sur les ordures ménagères, soit la somme de 5.490 euros.

Sur le prix du bail renouvelé :

L’article 1134 devenu 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément à l’article L.145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, le bail du 30 juin 2003 stipule notamment, en son article 6 intitulé « Conditions financières », qu’en cas de renouvellement, « les parties conviennent, en tant que de besoin par dérogation aux dispositions de l’article L.145-34 du Code de commerce, que le loyer sera fixé en fonction de la valeur locative de marché, sans pouvoir en aucune hypothèse, être inférieur au montant du dernier loyer en vigueur à ladite époque ».

Il n’est pas contesté que cette clause organise, d’une part, le déplafonnement du loyer du bail renouvelé et, d’autre part, la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative de marché.

Si la société MIDRILICE sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative de marché déterminée en fonction des seuls loyers de première location pratiqués dans le voisinage, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE fait valoir que le juge des loyers commerciaux étant saisi, le loyer du bail renouvelé ne peut être fixé qu’à la valeur locative de renouvellement.

Ainsi, la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE ne conteste pas qu’en application de la clause précitée, le juge des loyers commerciaux est tenu par l’intention des parties de déroger à l’article L.145-34 du code de commerce et d’écarter le principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé – à ce titre elle sollicite la fixation du prix du bail renouvelé à la valeur locative – mais soutient que le juge des loyers commerciaux ne peut déterminer la valeur locative des locaux litigieux que conformément aux dispositions de l’article L.145-33 du code de commerce.

Or, dès lors qu’en application des articles 1134 du code civil, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, rien ne s’oppose à ce que les parties choisissent d’un commun accord de déterminer à l’avance par une stipulation du bail les conditions de fixation du prix du bail renouvelé, et alors que la société locataire, qui admet que le juge est tenu par l’intention des parties de déroger au principe du plafonnement du loyer du bail renouvelé, demande que la clause précitée soit seulement partiellement réputée non écrite sans se prévaloir ni de son illicéité, ni de son irrégularité, il ne peut qu’être considéré que l’intention des parties de fixer le loyer de renouvellement en fonction de la valeur locative de marché a force de loi et doit être appliquée par le juge des loyers commerciaux.

La clarté de la clause ne pouvant être sérieusement contestée, il sera dit et jugé que le loyer du bail renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative de marché, c’est-à-dire par référence aux loyers acceptés de première location et non en considération du chiffre d’affaires du preneur qui est un élément d’appréciation du loyer qu’il demande à voir appliquer.

L’expert a recherché des termes de comparaison en première location devant servir de base à une estimation de la valeur locative de marché. Il en résulte des loyers de 526 euros le m2B au 1^er avril 2007 pour une boutique de prêt-à-porter femmes située […], de 556 euros le m2b en 2007 pour la fédération française de rugby située […], de 690 euros le m2b au 1^er juin 2008 pour un commerce de restauration rapide située 35 avenue de Clichy et de 720 euros le m2b au 1^er juin 2007 pour une boutique de prêt-à-porter située […].

L’expert propose également des loyers de renouvellement résultant d’un accord amiable, soit 431 euros le m2b au 1^er juillet 2007 pour une agence bancaire située 97 avenue de Clichy/130 rue Legendre ; 385 euros le m2b au 1^er juillet 2008 pour une officine de pharmacie située […] ; 672 euros le m2b au 1^er juillet 2009 pour un bazar situé […].

Au vu des prix unitaires en première location, le prix unitaire de 725 euros proposé par l’expert apparaît légèrement excessif et il y a lieu de fixer à la somme de 700 euros le m2B le prix unitaire des locaux loués, soit une valeur locative de marché de 179.900 euros.

Après déduction de la somme de 5.490 euros au titre de l’abattement pour charges exorbitantes du fait que l’impôt foncier incombe au preneur, le loyer du bail renouvelé au 1^er juillet 2012 sera fixé, à compter de cette date, à la somme annuelle de 174.410 arrondie à 174.400 euros.

La société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE est condamnée à payer, conformément à l’article 1155 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016 et dans les limites de la demande, les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation.

Les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016.

Sur les demandes accessoires :

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Vu le rapport d’expertise de M. A Z reçu au greffe le 28 janvier 2016,

Fixe à la somme annuelle de 174.400 euros, en principal, hors taxes et hors charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1^er juillet 2012 entre la société MIDRILICE et la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE pour les locaux situés […] à Paris 17^e, toutes autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

Condamne la société COMPAGNIE EUROPEENNE DE LA CHAUSSURE à payer à la société MIDRILICE les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter de la date de l’assignation pour les loyers échus avant cette date et à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après la date de l’assignation,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1154 du code civil dans sa version antérieure au 1^er octobre 2016,

Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à PARIS, le 29 janvier 2018.

Le greffier Le président

B C X Y

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exécutoires

délivrées le :