Tribunal de grande instance de Toulouse, Loyers commerciaux, 9 janvier 2018, n° 16/00302

TGI Toulouse 6 septembre 2016

TGI Toulouse 9 janvier 2018

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision du Tribunal de Grande Instance de Toulouse, la SCI B demande le déplafonnement du loyer d'un bail commercial et la fixation de ce loyer à 36.000€ HT, ou à défaut, à 28.000€. Les questions juridiques portent sur la possibilité de déplafonnement du loyer en raison de modifications notables des obligations du bailleur et des facteurs locaux de commercialité. Le tribunal conclut qu'il y a effectivement lieu au déplafonnement du loyer, le fixant à 31.590€ par an HT à compter du 1er juillet 2014, tout en ordonnant le réajustement du dépôt de garantie et le paiement des intérêts sur les loyers arriérés. Les dépens sont laissés à la charge de la SCI B, sans application de l'article 700 du code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TGI Toulouse, loyers commerciaux, 9 janv. 2018, n° 16/00302
Juridiction :	Tribunal de grande instance de Toulouse
Numéro(s) :	16/00302

Sur les parties

Avocat(s) :	Sophie LASFARGUESPatrick ELLOFF PETROS
Parties :	S.C.I. LLUCH c/ S.A.R.L. VILLEF

Texte intégral

MINUTE N° : 18/00004

JUGEMENT DU : 09 Janvier 2018

DOSSIER N° : 16/00302

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TOULOUSE

[…]

JUGEMENT DU 09 Janvier 2018

PRESIDENT : Madame GAUMET, Vice-Présidente du Tribunal de Grande Instance

GREFFIER : M^me X,

DEBATS : A l’audience publique du 07 Novembre 2017,

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

DEMANDERESSE

S.C.I. B, dont le […]

représentée par M^e Sophie LASFARGUES, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 65

DEFENDERESSE

S.A.R.L. VILLEF, dont le siège social est […]

représentée par M^e Patrick ELLOFF PETROS, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 330

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 28 juin1996, la SCI B a consenti à la SARL L’HUCHE à PAIN un bail commercial portant sur un local sis 13, route de Y à PIBRAC pour l’exploitation d’un fonds de commerce de boulangerie-pâtisserie. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans et a été une première fois renouvelé le 28 septembre 2006 avec effet au 1^er juillet 2005, pour s’achever le 30 juin 2014.

Par acte extra judiciaire en date du 20 décembre 2013, le bailleur a signifié au locataire un congé avec offre de renouvellement du bail, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 36.000€ HT et HC à compter du 1^er juillet 2014.

Par acte extra judiciaire du 11 juillet 2014, la SARL L’HUCHE A PAIN a fait savoir au bailleur qu’elle acceptait le principe du renouvellement du bail, contestant toutefois le montant du loyer réclamé.

Suivant exploit d’huissier du 10 novembre 2014, la SARL L’HUCHE A PAIN a fait signifier à la bailleresse un acte réitératif de cession du fonds en date du 10 octobre 2014 au profit de la SARL VILLEF.

Par exploit d’huissier du 26 janvier 2016, la SCI B, a saisi le juge des loyers commerciaux du TGI de TOULOUSE aux fins essentiellement de voir fixer à la somme de 36.000€ HT et HC annuel le montant du loyer à compter du 1^er juillet 2014,ce à quoi la société locataire s’est opposée, sollicitant que soit ordonnée une expertise.

Par jugement rendu le 06 septembre 2016, le Juge des […] a :

Avant dire droit, ordonné une expertise judiciaire confiée à M^me C A,
Fixé le montant du loyer provisionnel au loyer actuel,
Réservé le surplus des demandes et les dépens en fin d’instance.

L’expert a déposé son rapport le 11 avril 2017.

En l’état de son dernier mémoire régulièrement notifié, la SCI B demande au Juge des […] de :

Dire et juger qu’il y a lieu au déplafonnement du loyer du bail renouvelé,
À titre principal, fixer le montant loyer annuel du bail renouvelé à la somme de 36.777€ arrondie à 36.000€ aux termes de la page 9 de ses écritures, hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2014,
À titre subsidiaire, dire que le montant du loyer du bail renouvelé ne saurait être inférieur à la somme de 28.000€ annuels HT et HC à compter du 1^er juillet 2014,
En toute hypothèse, ordonner le réajustement du dépôt de garantie en proportion de l’augmentation du montant du loyer,
Condamner la société locataire au paiement des intérêts sur les loyers arriérés, en application des dispositions de l’article L. 1231-6 du code civil à compter du 1^er juillet 2014,
Condamner la société locataire à lui payer la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les entiers dépens en ce compris les frais d’expertise.

Au soutien de ses prétentions, la SCI B expose que le loyer du bail renouvelé doit échapper au principe du plafonnement, en premier lieu, en raison d’une modification notable de ses obligations issue d’une augmentation de la taxe foncière de 39,45% sur la période de référence, alors que le loyer n’a augmenté que de 20,77% et qu’au plan national, cette taxe a augmenté de 21% sur la même période.

En second lieu, la SCI B fonde sa demande sur l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, estimant que l’expert a émis des conclusions intrinsèquement contradictoires en estimant un déplafonnement injustifié, tout en retenant une augmentation de la population, du nombre de logements et l’implantation de nouvelles activités sur la commune. Elle estime que cette évolution favorable pour le commerce de la SARL VILLEF est démontrée par la progression du chiffre d’affaires de la société cédante sur les trois dernières années et que la baisse affichée du chiffre d’affaires de la société locataire est due au fait qu’elle ait fermé son commerce durant plusieurs mois pour y effectuer des travaux.

Quant à la valeur locative des lieux loués, la SCI B rappelle que l’expert qu’elle avait sollicité de façon amiable avait conclu à une valeur de 205€/m², tandis que l’expert judiciairement désigné retient une valeur de 225€/m². Elle indique que son expert avait à juste titre appliqué deux coefficients de majoration et critique le fait que l’expert judiciaire ait au contraire retenu deux abattements dont elle estime qu’ils ne sont pas justifiés.

Aux termes de ses écritures régulièrement notifiées, la SARL VILLEF demande au juge des loyers commerciaux de rejeter la demande d’augmentation substantielle du loyer sollicitée par la SCI B.

La SARL VILLEF soutient que ni l’expert missionné par la société bailleresse ni l’expert judiciairement désigné n’ont retenu une évolution notable des facteurs locaux de commercialité justifiant d’un déplafonnement du loyer.

Il sera renvoyé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le renouvellement du bail

Au regard des éléments de la procédure et des écritures des parties, il convient de dire que le bail unissant les parties a été renouvelé pour une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2014.

Sur le déplafonnement du loyer

L’article L. 145-34 al. 1^er du code de commerce prévoit qu’à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. A défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1- Les caractéristiques du local considéré ;

2- La destination des lieux ;

3- Les obligations respectives des parties ;

4- Les facteurs locaux de commercialité ;

5- Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En application de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des

modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

L’article R. 145-8 al. 2 du même code dispose que les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer.

Il découle de ces dispositions un principe de plafonnement du loyer lors du renouvellement du bail, auquel il est fait exception s’il est démontré une modification notable de l’un des quatre premiers critères de l’article 145-33 du code de commerce. Une modification des facteurs locaux de commercialité est en elle-même insuffisante pour déduire une hausse de la valeur locative et ne doit être retenue que la modification ayant une incidence sur le commerce considéré, dont la charge de la preuve incombe au bailleur.

En l’espèce, la période de référence pour étudier l’évolution des facteurs ci-dessus mentionnés s’étend du 1^er juillet 2005 au 30 juin 2014.

En conclusion de son rapport, l’expert estime qu’il n’y a pas lieu au déplafonnement du loyer, considérant que l’augmentation de la taxe foncière de 39,45% tandis que le loyer a connu une augmentation de 20,77% sur la période de référence ne modifie pas notablement les obligations du bailleur et que l’évolution des facteurs locaux de commercialité n’a pas d’incidence directe favorable et notable sur le commerce considéré.

C’est à juste titre que l’expert a exclu que la différence entre la variation de la taxe foncière et celle du loyer constitue une modification notable des obligations du bailleur, le ratio n’étant pas significatif d’une modification génératrice d’un déséquilibre des obligations des parties.

L’expert ne peut cependant être suivi dans son raisonnement concernant l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité, dès lors qu’il ressort de ses constatations que les lieux loués se situent sur un axe qualifié “d’épine dorsale de la vaste zone pavillonnaire résidentielle qui s’étend de façon quasi continue entre PIBRAC et Y”, qu’ils bénéficient d’une large zone de stationnement entièrement goudronnée, qu’ils présentent une surface pondérée de 156m² et sont en bon état, que la population de la commune de PIBRAC a cru de 7% entre 2006 et 2013, que celle de la commune de Y a cru de 16,15% sur cette même période, soit sur une période inférieure de deux ans au bail écoulé, que le nombre de logements a augmenté de 14,5% à PIBRAC entre 2007 et 2013, et de 23% à Y entre 2006 et 2013, qu’en cours de bail, se sont installés à proximité du commerce considéré un centre médical et un médecin gynécologue et que sur les trois dernières années, le chiffre d’affaires du cédant de la SARL VILLEF a augmenté.

Il résulte en effet des constatations et données chiffrées de ce rapport, qui rejoignent celles de l’expert M. D Z missionné par la SCI B antérieurement à la procédure, que durant le bail écoulé, la commune d’implantation comme la commune voisine sur la route de laquelle le commerce est situé, ont connu un accroissement de population notable. Le commerce bénéficie en outre de facilités de stationnement que l’expert estime même surdimensionnées et l’environnement commercial au sein duquel il se trouve a connu une hausse de son attractivité pour la clientèle, quoi qu’en dise l’expert en réponse à un dire du conseil de la société locataire.

Dès lors qu’il résulte de l’ensemble de ces éléments une modification notable des facteurs de commercialité favorable à l’activité de la société locataire, le déplafonnement du loyer sollicité par la SCI B est justifié et il y a en conséquence lieu de fixer le montant du loyer du bail à renouveler à la valeur locative des locaux loués.

Sur la valeur locative

La détermination de la valeur locative doit être opérée conformément aux dispositions de l’article L. 145-33 sus visé du code de commerce, dans les conditions fixées par les articles R. 145-2 à R. 145-11 du même code.

La SCI B soutient que la valeur locative du local loué s’établit à 36.000€ par an HT et HC, par référence au calcul de l’expert M. Z qu’elle avait missionné et qui, après correctifs, avait retenu une valeur de 235,75€/m², tout en sollicitant que la surface pondérée de 156m² calculée par M^me A, soit retenue.

La bailleresse estime en outre que la destination “tous commerces” du bail doit entraîner une majoration de 10% et que le vaste emplacement de stationnement doit également faire l’objet d’un correctif à la hausse. Elle critique l’abattement retenu par l’expert au titre de la surface pondérée importante qu’elle estime injustifié et fait valoir qu’il n’y a pas lieu d’opérer un autre abattement quand à l’inutilité des annexes qui est déjà prise en compte dans le cadre de la pondération des surfaces et alors même que le précédent locataire les utilisait.

L’expert M^me A, a défini, sans être contredite par les parties une surface pondérée utile des locaux de 156,01m², arrondie à 156m².

Après avoir analysé 6 baux de comparaison et y a voir apporté les correctifs destinés à une comparaison la plus efficiente possible avec le bail conclu entre les parties, l’expert a retenu que les locaux loués présentaient une valeur moyenne de 225€/m².

Elle a ensuite opéré un premier abattement de 10% pour tenir compte de la surface pondérée importante. Contrairement à ce que soutient la SCI B, cet abattement est justifié, dès lors que la surface des locaux loués est supérieure d’un tiers voire de moitié aux locaux de comparaison.

L’expert a en outre opéré un abattement de 10% pour tenir compte de la surface des annexes inadaptées, retenant que 165,70m² ne sont pas utilisés. De ce point de vue, la critique de la SCI B sera accueillie, dès lors qu’il est exact que ces surfaces ont déjà fait l’objet d’une faible pondération à 0,20, ainsi qu’il ressort de la page 9 du rapport de l’expert.

L’application d’une majoration en raison du stationnement favorable n’est pas justifiée, M^me A ayant indiqué sur ce point que les locaux de référence disposent également des parkings à proximité. Il n’y a pas non plus lieu d’opérer une majoration de 10% en raison de la destination “tous commerces”, que l’expert n’a pas retenue et qui ne lui a pas été soumise dans le cadre de ses opérations effectuées contradictoirement.

Il résulte de ces éléments que la valeur des locaux loués s’établit à 202,50€/m² (225€ – 10%).

En conséquence, le montant du loyer de renouvellement s’établit à 202,50€ X 156m² = 31.590€ par an hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2014.

Il est constant que la société locataire est tenue des intérêts au taux légal sur le différentiel des loyers, à compter de la date de délivrance de l’assignation.

Il résulte des éléments du bail initial comme du renouvellement du 28 septembre 2006 que les parties ont convenu de fixer le montant du dépôt de garantie à deux mois de loyer et que depuis la prise d’effet du bail initial, la somme totale de 3.421,32€ a été versée à ce titre.

Il résulte de la présente décision que le dépôt de garantie doit être ajusté à la somme totale de 5.265€ (31.590/6), étant précisé qu’à ce titre, la SARL VILLEF reste redevable de la somme de 1.843,68€ (5.265 – 3421,32).

Sur les demandes accessoires

La SCI B ayant le plus intérêt à la mesure, il y a lieu de mettre à sa charge les dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard de la nature de l’affaire, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe ;

DIT que le bail unissant les parties a une durée de 9 ans à compter du 1^er juillet 2014 ;

DIT qu’il y a lieu au déplafonnement du loyer ;

FIXE le loyer du bail à renouveler à la somme de 31.590€ par an hors taxes et hors charges, à compter du 1^er juillet 2014 ;

DIT que la SARL VILLEF doit les intérêts de retard sur le différentiel de loyers à compter de la date de délivrance de l’assignation ;

DIT que le montant du dépôt de garantie doit être réajusté à la somme de 5.265€ et qu’à ce titre, la SARL VILLEF reste redevable de la somme de 1.843,68€ ;

LAISSE les dépens, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire à la charge de la SCI B ;

DIT n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

Le greffier, Le juge des loyers commerciaux,