TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

02 Décembre 2025

ROLE : N° RG 22/05895 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LT67

AFFAIRE :

[J] [R] [M] [Y] veuve [G]

C/

[A] [P] [L] [F] épouse [B]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL AVOCATIA

M^e Florence BUTIGNOT

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL AVOCATIA

M^e Florence BUTIGNOT

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Madame [J] [R] [M] [Y] veuve [G]

née le 08 Septembre 1933 à [Localité 10], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [S] [I] [Z] [G]

né le 19 Janvier 1964 à [Localité 9], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés par M^e Florence BUTIGNOT, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

DEFENDERESSE

Madame [A] [P] [L] [F] épouse [B]

née le 28 Juin 1945 à [Localité 11], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Alexis REYNE de la SELARL AVOCATIA, avocats au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025, après rapport oral de Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente et avoir entendu le conseil des demandeurs en ses observations, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [S] [G] et sa mère Madame [Y] veuve [G] sont copropriétaires des lots 1, 2, 3, 4, 5, 6 et 9 au sein d’un immeuble divisé en 9 lots sis [Adresse 8] à [Localité 6]. Madame [A] [F] épouse [B] a pour sa part acquis le 31 août 2020 les lots 7 et 8.

Un règlement de copropriété avec état descriptif de division a été dressé le 19 décembre 1994 par Maître [K] [U], notaire, sans qu’un syndic ne gère cette copropriété.

Les consorts [G] ont d’ailleurs sollicité du Président de la juridiction de céans par requête la désignation d’un administrateur judiciaire pour pallier cette carence, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 11 juillet 2022 qui a désigné pour une année Monsieur [T] [D] en qualité d’administrateur provisoire notamment pour administrer la copropriété, prendre toutes mesures imposées par l’urgence et convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Souhaitant procéder à l’isolation et la mise hors eau et hors air de ses lots, Madame [F] épouse [B] a le 29 avril 2021 déposé en mairie de [Localité 5] une déclaration préalable portant sur les travaux suivants: « rénovation toiture (sans modification du style et de la couleur des tuiles), création surface plancher par occupation des combles, rénovation toiture et de la charpente sans rehausse ni modification suite infiltrations majeurs, poutre maitresse très endommagée, remplacement des deux trappes de visite par des fenêtres de toits étanches à l’air. Isolation de la toiture sans réhausse de l’édifice ».

Lesdits travaux, acceptés par les services de la mairie le 02 juin 2021, ont été réalisés à la suite.

Se plaignant de la pose de deux velux en toiture dudit immeuble, les consorts [G] ont fait procéder à un constat par commissaire de justice le 21 juillet 2021 et ont mis en demeure par courrier du 09 septembre 2021 Madame [B] de procéder à la remise en état de la toiture en son état antérieur, sous peine d’assignation en justice.

Par courrier du 12 septembre 2021, Madame [F] épouse [B] leur a indiqué que la copropriété était dépourvue de syndic de copropriété comme ils le savaient et que la toiture du lot n°7 était une partie privative de l’immeuble en copropriété selon le règlement de copropriété. Aucune issue amiable du litige n’a été trouvée malgré plusieurs échanges de courriers de leurs conseils respectifs.

C’est dans ce contexte que les consorts [G] ont fait assigner Madame [F] épouse [B] par acte du 13 janvier 2023 aux fins de voir condamner Madame [B] à une remise en état de la toiture sous toiture sous astreinte et à une indemnisation de leurs préjudices.

Cette assignation a été dénoncée à Monsieur [T] [D], ès qualité d’administrateur provisoire de la copropriété par courrier recommandé du 17 janvier 2023, reçu à personne le 19 janvier 2023.

Dans leurs conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2024, les consorts [G] demandent ainsi à la juridiction de :

— Débouter Madame [F] épouse [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions

— Juger que l’installation par Madame [F] épouse [B] des deux fenêtres de type velux ouvrantes sur le toit du lot 7 de la copropriété sis [Adresse 7] a modifié l’aspect extérieur de l’immeuble et a été réalisée sans autorisation préalable de la copropriété

— Condamner Madame [F] épouse [B] à procéder à l’enlèvement desdites fenêtres ouvrantes installés sur le toit et à remettre les lieux en état tel qu’ils étaient avant la réalisation des travaux et ce sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours après la signification du jugement à intervenir

— Condamner Madame [F] épouse [B] au paiement de la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts en l’état de sa violation manifeste et délibéré du règlement de copropriété

— Condamner Madame [F] épouse [B] au paiement de la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner Madame [F] épouse [B] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par me [H], Huissier de justice, le 21 Juillet 2021.

Par conclusions responsives notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2024, Madame [F] épouse [B] demande à la juridiction :

A TITRE PRINCIPAL

— de déclarer les consorts [G] irrecevables en leur demande de remise en état du toit du lot de copropriété n°7 pour défaut de qualité à agir ;

A TITRE SUBSIDIAIRE

— de juger la demande de remise en état du toit du lot de copropriété n°7 irrecevable en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires ;

— de juger que Madame [B] n’avait pas à solliciter l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires en vertu de l’article 25b de la loi de 1965, les travaux réalisés en partie privative de son lot n’affectant pas l’aspect extérieur de l’immeuble soumis au statut de la copropriété ;

— de débouter les consorts [G] de leurs demandes, fins et conclusions ;

A TITRE RECONVENTIONNEL

— de juger abusive l’action intentée par les consorts [G] en application des dispositions de l’article 32-1 du code de procédure civile ;

— de condamner in solidum les consorts [G] à verser à Madame [B] la somme de 5.000 euros pour procédure abusive ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— de condamner in solidum les consorts [G] à verser à Madame [B] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ;

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du juge de la mise en état du 12 décembre 2024, la clôture a été fixée à effet différé au 16 septembre 2025 et l’affaire fixée pour plaidoirie au 14 octobre 2025.

Postérieurement à la clôture, Madame [F] épouse [B] a fait notifier par le réseau privé virtuel des avocats le 13 octobre 2025 de nouvelles conclusions sans demande de révocation de l’ordonnance de clôture ni conclusions en ce sens.

L’affaire a été retenue le 14 octobre 2025 et les demandeurs s’en sont rapportés à leurs écritures. Il a été mis dans les débats le caractère irrecevable des conclusions notifiées post clôture. Le défendeur a été autorisé par la juridiction à disposer d’un délai, soit jusqu’au 21 octobre 2025, pour déposer son dossier, ce qu’il a fait avant l’échéance.

La décision a été mise en délibéré au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que la juridiction n’a pas à statuer sur les demandes de « dire et juger » et de « constater », si elles ne formulent pas de prétention et ne constituent que des moyens à l’appui de celles-ci.

Sur l’irrecevabilité des conclusions post clôtures notifiées par Madame [F] épouse [B]

Aux termes des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile, après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office. Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture. Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption. Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47.

Le juge qui relève d’office le moyen tiré de l’irrecevabilité de conclusions déposées après l’ordonnance de clôture n’a pas à inviter au préalable les parties à présenter leurs observations sur ce moyen.

En l’espèce, postérieurement à la clôture ordonnée à effet différé au 16 septembre 2025 par ordonnance du 12 décembre 2024, Madame [F] épouse [B] a fait notifier via le RPVA de nouvelles conclusions le 13 octobre 2025 au fond, sans demande de révocation de cette clôture.

Ces conclusions sont dès lors irrecevables et la juridiction prononce d’office cette irrecevabilité.

La juridiction statuera donc dans les limites des prétentions et moyens telles que ressortant des conclusions du 11 décembre 2024.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action des consorts [G] pour défaut de qualité à agir

Aux termes des dispositions de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes des dispositions de l’article 789 du code de procédure civile dans sa version applicable au litige, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ; Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

(…) Les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

En l’espèce, Madame [F] épouse [B] soulève l’irrecevabilité des consorts [G] pour défaut de qualité à agir en l’absence de toute violation du règlement de copropriété et s’agissant d’une partie privative au lot de copropriété n°7.

Cependant, les causes dont elle se prévaut étant antérieures au dessaisissement du juge de la mise en état, elle n’est plus recevable à soulever cette fin de non-recevoir devant la présente juridiction comme le relèvent les demandeurs.

Elle sera donc déclarée irrecevable en sa demande d’irrecevabilité pour défaut de qualité à agir.

Sur les demandes des consorts [G] de condamnation à remise en état de la toiture sous astreinte et de dommages et intérêts

— sur la demande de condamnation à remise en état sous astreinte

L’article 15 de la loi du 10 juillet 1956 que « le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires. Il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble. Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.(…) ».

L’article 51 du décret du 17 mars 1967 précise que « copie de toute assignation délivrée par un copropriétaire qui, en vertu de l’article 15 (alinéa 2) de la loi du 10 juillet 1965, exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, est adressée par l’huissier au syndic par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ».

Il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, les époux [G] soutiennent que les travaux de pose de deux velux avec ouverture réalisés par Madame [F] épouse [B] modifient l’aspect extérieur de l’immeuble et auraient dû de ce fait être soumis au vote des copropriétaires à la majorité de l’article 25b). Ils font valoir que le fait qu’aucun syndic ne gère de fait la copropriété ne pouvait leur permettre d’y procéder sans autorisation, les dispositions de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 étant d’ordre public et au règlement de copropriété.

Madame [F] épouse [B] fait valoir que les consorts [G] ne justifient pas avoir mis dans la cause le syndicat des copropriétaires et sont donc irrecevables dans leurs demandes. Elle soutient que les travaux ont été opérés sur une toiture qui est une partie privative aux termes du règlement de copropriété et qu’aucune démonstration n’est faite d’une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble, le seul constat par commissaire de justice étant insuffisant en lui-même, alors même que sa toiture présentait déjà avant travaux des ouvertures prenant la forme de tuiles de verre et de trappes d’accès au toit, tel que le révèle le dossier de déclaration préalable déposé auprès des services de la mairie.

Sur ce, sur la question de la recevabilité de la demande, il convient de rappeler qu’en application combinée des articles 15 de la loi du 10 juillet 1965 et 51 du décret d’application du 17 mars 1967, chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété et peut agir personnellement à cette fin sans avoir à mettre en cause le syndicat des copropriétaires. Au surplus, aucun texte n’indique que l’information du syndic au cas où un copropriétaire exerce seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot est prescrite à peine d’irrecevabilité de la demande.

En l’espèce, il est établi que les consorts [G] se prévalent du non-respect du règlement de copropriété par Madame [F] épouse [B] et des règles afférentes au respect des règles de vote dans le cadre de travaux de la copropriété pour agir en justice du fait d’une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble. Ces règles de vote sont définies dans les articles 24 et suivants de la loi du 10 juillet 1965 mais sont également reprises dans l’article 28 du titre IV du règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 décembre 1984 versés aux débats.

Ainsi, ils sont fondés à agir personnellement en justice aux fins d’exiger le respect du règlement de copropriété sans que cette action ne puisse être réservée au syndicat des copropriétaires ni que l’absence d’information préalable du syndic, formalité qui n’est pas exigée textuellement à peine de nullité, ne rende leur action irrecevable. Au surplus, il est produit aux débats le courrier du 27 janvier 2023 reçu le 19 janvier 2023 par lequel ils ont informé l’administrateur provisoire dès sa désignation de la procédure.

Dès lors, aucune irrecevabilité ne peut leur être opposée de ce fait et l’action intentée par leurs soins est conforme aux exigences textuelles susvisées et sera déclarée recevable.

Sur le bien-fondé de la demande, il ressort du règlement de copropriété et état descriptif de division du 19 décembre 1984 que la toiture sur laquelle les deux velux ont été posés est visée dans l’article 1 du chapitre III intitulé « parties communes et parties privatives » et constitue une partie privative. Cet état de fait est constant entre les parties. Cependant, pour se prévaloir de l’obligation de soumettre à un vote de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 les travaux opérés sur cette toiture, il est soutenu que ceux-ci ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble. Il leur appartient de rapporter la preuve de ce fait.

À cette fin, les consorts [G] produisent un procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 21 juillet 2021 qui indique constater « sur la toiture à deux pentes du lot appartenant au copropriétaires [B] [F] se trouvent deux fenêtres de toiture ouvrante de type velux », sans élément sur la situation antérieure.

Or, comme le soulève la défenderesse, cet élément est insuffisant en lui-même à rapporter la preuve d’une modification de l’aspect extérieur de l’immeuble alors que Madame [F] épouse [B] produit quant à elle la déclaration préalable de travaux opérée par ses soins le 19 avril 2021 à laquelle plusieurs photographies de type extrait de GOOGLE EARTH étaient jointes. Il en ressort qu’il existait déjà aux mêmes emplacements des ouvertures de type trappe de visite qui apparaissent sur la photographie extrait de GOOGLE EARTH jointe à la demande.

Bien que les consorts [G] soutiennent qu’il ne s’agissait pas de trappe de visite mais de tuiles de verre, cette affirmation n’est pas démontrée par des éléments en procédure et ne ressort ni du règlement de copropriété et état descriptif de division ni de l’acte de propriété de Madame [F] épouse [B], et va à l’encontre des éléments joints à la déclaration préalable de travaux déposée en mairie.

Dès lors, ils ne peuvent utilement soutenir que la modification d’aspect extérieur de l’immeuble réside dans le fait que ces velux créent une ouverture contrairement à la situation antérieure qui n’est pas démontrée et alors même que des trappes de visite de par leur nature même permettaient déjà l’accès à la toiture de la même façon que deux fenêtres de type velux, qui ont uniquement pour vocation supplémentaire d’assurer une étanchéité.

Il n’est dès lors pas établi que l’aspect extérieur de l’immeuble a été modifié par ce remplacement et c’est à bon droit que Madame [F] épouse [B] relève qu’aucune preuve d’une modification d’aspect extérieur de l’immeuble n’est rapportée.

En conséquence, les consorts [G] seront déboutés de leur demande de remise en état des lieux sous astreinte.

— Sur la demande de dommages et intérêts

Les consorts [G] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts au motif que la création de ces deux ouvertures aurait créé une vue désormais possible du toit de Madame [F] épouse [B] sur la propriété des consorts [G] et que du fait de cette ouverture, des nuisances sonores peuvent également être possibles. Ils ajoutent qu’en cas de vente de leur bien par les consorts [G] ces ouvertures créeront incontestablement une nuisance économique pour eux car désormais une fenêtre donne sur leur propriété.

Cependant, et pour les mêmes raisons que développées supra, force est de constater qu’ils procèdent de nouveau par affirmation sans rapporter de preuve à l’appui de leurs affirmations, ni d’un préjudice de vue ni de nuisances sonores découlant de la pose de ces velux, pas plus que d’une nuisance économique. En l’absence de démonstration de dommages en lien de causalité direct et immédiat avec une faute, qui au demeurant n’est pas établie, leur demande ne peut prospérer.

Ils seront dès lors déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts de Madame [F] épouse [B]

Madame [F] épouse [B] se prévaut d’un abus du droit d’ester en justice des consorts [G] pour solliciter une indemnisation. Cependant, elle ne démontre pas en quoi l’action exercée par ceux-ci a dégénéré en abus et a été diligentée avec une intention de nuire et le fait qu’ils succombent dans leur demande n’est pas de nature à le démontrer.

Elle sera donc déboutée de cette demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Succombant principalement à l’instance, les consorts [G] conserveront la charge des entiers dépens de l’instance.

Ils seront également condamnés à payer à Madame [F] épouse [B] une somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande des consorts [G] au titre de l’article 700 dudit code sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire compatible avec l’ancienneté du litige est de droit et que rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DECLARE IRRECEVABLES les conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 13 octobre 2025 postérieurement à la clôture,

DECLARE IRRECEVABLE la fin de non-recevoir soulevée par Madame [F] épouse [B] au titre du défaut de qualité à agir,

DECLARE RECEVABLE l’action initiée par les consorts [G] au titre des dispositions des articles 15 et 25 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE Monsieur [S] [G] et sa mère Madame [Y] veuve [G] de leurs demandes de condamnation à remise en état sous astreinte et de dommages et intérêts,

DEBOUTE Madame [A] [F] épouse [B] de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] et sa mère Madame [Y] veuve [G] à payer à Madame [A] [F] épouse [B] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [S] [G] et sa mère Madame [Y] veuve [G] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [S] [G] et sa mère Madame [Y] veuve [G] aux entiers dépens de l’instance,

REJETTE toute autre demande des parties,

DIT N’Y AVOIR LIEU à écarter l’exécution provisoire qui est de droit

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT