TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

25 septembre 2025

RÔLE : N° RG 22/05798 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LTPS

AFFAIRE :

[H] [F]

C/

[I] [B]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SELARL BREU- AUBRUN -GOMBERT

M^e Nicolas MERGER

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SELARL BREU- AUBRUN -GOMBERT

M^e Nicolas MERGER

N°2025/

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [H] [F]

né le 25 mai 1986 à [Localité 7]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Madame [C] [J]

née le 23 mars 1986 à [Localité 7]

de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés à l’audience par Maître François Xavier GOMBERT de la SELARL BREU-AUBRUN-GOMBERT ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [I] [B]

né le 25 mai 1947 à [Localité 8] décédé le 12 août 2022

Madame [G] [O] veuve [B]

née le 11 juillet 1949 à [Localité 8] décédée le 9 novembre 2023

Monsieur [M] [R]

né le 10 mai 1974 à [Localité 10]

de nationalité française, demeurant [Adresse 12]

Madame [V] [B] épouse [R]

née le 20 avril 1972 à [Localité 8]

de nationalité française, demeurant [Adresse 12]

représentés par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et plaidant à l’audience par M^e BONNIFACE, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

En présence de M [A] [S], auditeur de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 23 juin 2025, après dépôt par les conseils des parties de leur dossier de plaidoirie et plaidoirie du conseil des défendeurs, l’affaire a été mise en délibéré au 22 septembre 2025 puis prorogée au 25 septembre 2025 par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

* * *

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte notarié du 1er juin 2018, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] ont acheté à Monsieur [M] [R], Madame [V] [B] épouse [R], Monsieur [I] [B] et Madame [G] [O] épouse [B], un bien composé d’un appartement situé dans une maison d’habitation avec piscine ainsi que son abri de jardin sis [Adresse 1] sur la commune de [Localité 9], figurant au cadastre section AT N°[Cadastre 3] lieudit [Localité 5], au prix de 345.000 euros.

Insatisfaits de l’état de la piscine, ils ont fait diligenter dans le cadre de leur assurance protection juridique, une expertise amiable confiée à Monsieur [E] avec intervention de la société AZUR DETECTION, spécialisée dans la recherche et détection des fuites.

Par actes de commissaires de justice du 4 janvier 2022, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] ont fait citer Monsieur [M] [R], Madame [V] [B] épouse [R], Monsieur [I] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] devant la présente juridiction.

Monsieur [I] [B] est décédé le 12 août 2022 et Madame [G] [O] est décédée le 9 novembre 2023.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa de l’article 1240 du code civil, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] demandent à la juridiction de :

— débouter les consorts [B] [R] de leurs prétentions,

— condamner Monsieur et Madame [B] et Monsieur et Madame [R] à leur payer les sommes suivantes :

—  46.597,51 euros au titre du coût des travaux de remise en état à effectuer sur la piscine ;

—  5.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

—  3.000 euros à titre de dommages et intérêts complémentaires en raison du préjudice moral né de la résistance totalement abusive des vendeurs ;

— condamner Monsieur et Madame [B] et Monsieur et Madame [R] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Ils soutiennent que la responsabilité délictuelle des vendeurs est engagée sur le fondement de la réticence dolosive et d’un défaut d’information pré contractuelle, compte tenu du fait que les vendeurs connaissaient les défaillances affectant la piscine et sciemment, ne les en ont pas informés.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 décembre 2023, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, et au visa des articles 1103, 1104, 1137, 1231-1, 1240 et 1641 et suivants du code civil, Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] demandent à la juridiction de :

— rejeter les prétentions de Monsieur [H] [F] et de Madame [C] [J] ;

— à titre reconventionnel :

— condamner in solidum Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral;

— condamner in solidum Monsieur [H] [F] et de Madame [C] [J] à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

— dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

Ils rejettent tout engagement de leur responsabilité dès lors que’il n’est pas démontré qu’ils avaient connaissance de désordres affectant la piscine, lesquels ont été révélés trois ans après la vente. Ils expliquent que des dysfonctionnements de la piscine avaient été signalés aux acquéreurs avant la vente, sans que cela n’affecte le bon fonctionnement de celle-ci.

Le 13 janvier 2025, le juge de la mise en état a prononcé la clôture de la procédure avec effet différé au 18 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action en responsabilité délictuelle

sur la réticence dolosive

Aux termes de l’article 1240 du code civil “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

En application de l’article 1137 du code civil dans sa version applicable à la présente instance “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.”

Il appartient à celui qui invoque le dol ou la réticence dolosive d’apporter la preuve des manœuvres ou de la dissimulation intentionnelle d’informations.

La réticence dolosive constitutive d’un dol suppose l’intention de tromper son cocontractant, laquelle ne peut se déduire de la simple connaissance par le vendeur de l’information ni même du caractère déterminant de l’information retenue. En effet, celui qui invoque la réticence dolosive doit prouver, outre la connaissance de l’information par le vendeur, d’une part que l’information est tellement importante pour lui que, s’il en avait eu connaissance, elle l’aurait dissuadé de contracter, et d’autre part que son cocontractant lui a intentionnellement caché cette information afin de l’amener à contracter.

Lorsqu’elle démontre avoir été victime d’un dol, la victime qui n’entend pas obtenir la résolution du contrat, peut agir en réparation de son préjudice puisque les manoeuvres dolosives sont assimilables à une faute délictuelle engageant la responsabilité de leur auteur.

Par ailleurs, le manquement à une obligation précontractuelle d’ information ne peut suffire à caractériser le dol par réticence, si ne s’y ajoute la constatation du caractère intentionnel de ce manquement et d’une erreur déterminante provoquée par celui-ci.

En l’espèce, il est établi que par acte authentique du 1er juin 2018, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] ont acheté à Monsieur [M] [R], Madame [V] [B] épouse [R], Monsieur [I] [B] et Madame [G] [O] épouse [B], un bien immobilier comprenant notamment une piscine.

L’acte de vente ne fait pas état de désordres affectant la piscine.

Il est produit le rapport d’expertise amiable contradictoire rédigé le 28 août 2020 et le 19 avril 2021 par Monsieur [L] [E] dans le cadre de la protection juridique de Monsieur [H] [F] et de Madame [C] [J].

L’expert a fait appel à la société AZUR DETECTION afin de rechercher des fuites, laquelle société a rendu un rapport le 17 mai 2021 aux termes duquel elle a identifié des cassures multiples sur les réseaux de refoulements, skimmers et prise balai, des pénétrations des systèmes racinaires sur les réseaux refoulements et bonde de fond du volet roulant ainsi qu’un bullage des réseaux bondes de fond du bassin et du bac du volet roulant, générant d’importantes pertes d’eau.

L’expert, Monsieur [E] a constaté l’existence de désordres consistant dans le fait que deux bondes de fond n’aspirent plus compte tenu de la porosité des tuyaux, au fonctionnement d’une seule buse de refoulement sur les cinq suite à des déboîtements et cassures de canalisation, au fonctionnement d’un skimmer sur deux à la suite d’une anomalie sur raccord, à une prise balai qui n’aspire plus compte tenu d’une fuite ainsi qu’à deux refouleurs qui ne permettent plus le bon fonctionnement du volet roulant.

Il a conclu au fait que le grand nombre de défaillances sur les circuits de la piscine ne permettaient pas une filtration, un traitement et une utilisation normale, la rendant impropre à sa destination. Il a ajouté que “par ce cumul impressionnant de désordres, cette piscine présentait un vice caché avant la vente, qui pouvait être connu des vendeurs”.

Au cours de cette expertise amiable, il est mentionné que le vendeur a reconnu avoir précisé aux acquéreurs que la piscine présentait des défaillances dans ses réseaux, mais qu’elle fonctionnait malgré tout.

Il ressort par ailleurs du rapport établi le 30 juillet 2020 par la société SARETEC dans le cadre de la protection de juridique de Monsieur [I] [B], que selon les vendeurs, la piscine datant de 2005, avait subi plusieurs travaux d’entretien ayant entraîné la mise hors service de certaines canalisations du fait de la complexité de la réparation sous dallage. Ainsi, la piscine fonctionnait depuis de nombreuses années avec deux bondes de refoulement alors qu’il y en avait trois à l’origine et deux skimmers, la bonde de fond ayant été condamnée.

La société a constaté des tuyauteries et pompes dans le local technique en bon état, avec au départ des canalisations, certaines marquées au scotch orange, monsieur [B] expliquant avoir marqué, avant la vente celles des canalisations qui avaient été condamnées.

La société a considéré que techniquement, “avec deux bondes de refoulement et deux skimmers, la piscine était en mesure de fonctionner correctement. Néanmoins, il est certain que son exploitation est plus délicate que si l’ensemble des organes prévus à l’origine était en état de fonctionner.”

Suite à la réalisation des investigations en recherche de fuites par la société AZUR DETECTION, la société SARETEC a conclu au fait que toutes les canalisations dont Monsieur [I] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] avaient supprimé l’usage se sont révélées fuyardes et que les skimmers fonctionnaient normalement.

En revanche, elle souligne que la canalisation qui alimente les buses R2 et R3 est fuyarde et qu’ainsi, la piscine pouvait continuer à fonctionner mais avec une perte d’eau par cette canalisation qui est mise en pression lors du refoulement.

Il est aussi communiqué un échange de mail entre les défendeurs et Monsieur [Z] [N] lequel écrit “j’ai très souvent aidé Mm et Mr [B] pour mettre la piscine en fonction ! Certe malgré quelques problème sur certain tuyaux! La piscine a toujours bien fonctionnée ! L’eau a toujours etais tres limpide ! Ayant moi meme une piscine a mon ancienne adresse au [Localité 11] ! J’ai une bonne experience de celle çi ! La piscine de Mm et Mr [B] ! N’est pas plus compliquée q’une autre ! Amicalement! [Z]”.

De même, les défendeurs produisent l’attestation d’amis de la famille ainsi que de l’agence immobilière en charge de vente selon lesquelles la piscine était en bon état de fonctionnement.

Ainsi, il résulte de l’ensemble de ces éléments qu’en août 2019, soit un an après la vente, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] ont porté à la connaissance des vendeurs l’existence de dysfonctionnements de la piscine, lesquels ont été constaté dans le cadre d’une expertise amiable.

Les vendeurs soutiennent, bien que l’acte de vente n’en fasse pas état, avoir porté à la connaissance des acquéreurs, l’existence de dysfonctionnements sur la piscine, qui n’en affectaient cependant pas l’usage, dysfonctionnements attestés pas la présence de scotchs sur les canalisations fuyardes.

Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] soutiennent au contraire ne pas avoir été informés de ces difficultés, l’ensemble des canalisations étant porteuses d’un scotch orange, et expliquent que celles-ci étaient en tout état de cause recouvertes d’une couverture lors de la visite de la maison préalable à la vente.

Les expertises communiquées au dossier, permettent d’établir l’existence de désordres affectant le bon fonctionnement de la piscine.

Bien que Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] l’invoquent, aucun élément ne permet de démontrer qu’ils ont informé les acquéreurs préalablement à la vente, de dysfonctionnements, cette information n’ayant par ailleurs pas été mentionnée dans l’acte de vente.

Ainsi, s’il est établi en l’espèce, que Monsieur [M] [R], Madame [V] [B] épouse [R], Monsieur [I] [B] et Madame [G] [O] épouse [B] connaissaient l’existence de désordres affectant la piscine, dont l’information était déterminante des acquéreurs s’agissant d’une piscine, il n’est pas démontré qu’ils ont intentionnellement caché cette information afin de les amener à contracter, dès lors que les attestations au dossier démontrent que les vices ne constituaient pas pour eux des éléments problématiques pour l’utilisation de la piscine.

En conséquence, à défaut de caractérisation d’une réticence dolosive des vendeurs. la demande de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] en responsabilité de Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] au titre du dol sera rejetée.

Sur le manquement à une obligation précontractuelle d’information

En vertu de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 1112-1 du code civil dispose : « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’ information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir ».

En application de l’article 1240 du code civil, celui qui viole l’ obligation de bonne foi lors des négociations ou l’ obligation d’ information précontractuelle est tenu de réparer le préjudice en résultant par le paiement de dommages-intérêts.

En effet, le manquement à cette obligation précontractuelle d’information et de conseil est constitutif d’une faute de nature délictuelle engageant la responsabilité de son auteur sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Le régime de responsabilité instauré par cet article suppose la démonstration par le demandeur d’une faute des vendeurs dans leur devoir d’ information précontractuelle, d’un préjudice et d’un lien de causalité direct et certain entre la faute et le préjudice.

En application des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au créancier de rapporter la preuve du manquement contractuel, du préjudice et du lien de causalité direct et certain entre ceux-ci.

Les demandeurs doivent établir que les vendeurs avaient une connaissance effective des vices dénoncés, qu’eux-mêmes les ignoraient et que l’ information en question était déterminante de leur consentement.

Compte tenu des développements précédents, il est établi que les vendeurs avaient connaissance des désordres affectant la filtration et les canalisations de la piscine, et il n’est pas démontré qu’ils aient communiqué ces informations aux acquéreurs. Ces informations ne pouvaient être connues des requérants, s’agissant de problèmes affectant principalement les canalisations de la piscine. Elles étaient pourtant déterminantes dans leur consentement à l’achat, en ce qu’elles affectent l’utilisation de la piscine et nécessitent des travaux de reprises conséquents.

Dès lors, et sans qu’il n’y ait besoin de caractériser une intention dolosive des vendeurs, non exigée par l’article 1112-1 du code civil, et non démontrée en l’espèce, il apparaît que Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] ont manqué à leur obligation d’ information précontractuelle, et engagent à ce titre leur responsabilité envers Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J].

En l’espèce, l’expert Monsieur [E] a conclu son rapport en expliquant qu’il allait chiffrer la remise en fonction de la piscine en consultant une entreprise spécialisée.

Toutefois, aucun chiffrage n’a finalement été communiqué par ses soins.

Par ailleurs, Monsieur [K] [P], expert SARETEC missionné par l’assureur de Monsieur [B], a quant à lui conclu à des travaux de l’ordre de 10 000 euros pour une réfection totale de la piscine, compte tenu des passages sous-terrasse.

Enfin, Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] communiquent aux débats, un devis daté du 19 septembre 2022, établi par la société COIN PISCINE au nom de Monsieur [F] pour un total de 46 597,51 euros, mais comprenant des prestations sans lien avec le manquement à l’obligation précontractuelle d’information comme la “transformation du bac volet en plage, la modification de l’escalier, le remplacement de la filtration, avec le changement de la pompe et l’installation d’un filtre à sable, la préparation du bassin, la pose d’un feutre de protection et le changement du liner”.

En l’espèce, le préjudice de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] s’analysant en une perte de chance de ne pas contracter aux mêmes conditions économiques, lequel sera retenu à hauteur de 50 %, il n’y a lieu de retenir à titre de préjudice correspondant aux montants des réparations nécessaires en lien avec le défaut de réparation, les sommes de 5 727 euros et 9 824 euros soit un préjudice de perte de chance de 7 775,50 euros, somme à laquelle Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] seront condamnés.

Sur la demande en indemnisation du préjudice moral

Aux termes de l’article 1240 du code civil “tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Compte tenu de tenu des difficultés d’utilisation de leur piscine au regard de ces dysfonctionnements, Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] seront condamnés à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J], la somme de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance.

En revanche, Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] succombant en leurs prétentions, leur demande en condamnation de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] au titre du préjudice moral sera rejetée.

Il convient de rejeter les autres demandes pour le surplus.

Sur la demande en résistance abusive

L’exercice d’une action en justice par une partie qui fait une appréciation inexacte de ses droits n’est pas, en soi, constitutif d’une faute, à moins que cet exercice ne soit accompagné de circonstances particulières de nature à le faire dégénérer en abus par malice, légèreté blâmable ou intention de nuire, circonstances non caractérisées au cas d’espèce, de sorte que la demande de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] en condamnation de Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] pour résistance abusive sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance et en conséquence déboutés de leur demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] ayant été contraints d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir leurs droits, l’équité commande que Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] soient condamnés à leur payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] la somme de 7 775,50 euros à titre de préjudice lié aux frais de réparation,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] la somme de 1 000 euros à titre de préjudice de jouissance,

REJETTE la demande de Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] en condamnation de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] à titre de préjudice moral,

REJETTE la demande de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] en condamnation de Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] au titre de la procédure abusive,

REJETTE les autres demande pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] à payer à Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] en condamnation de Monsieur [H] [F] et Madame [C] [J] au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [M] [R] et Madame [V] [B] épouse [R] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT