TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 24/00715 – N° Portalis DBZS-W-B7I-YG7I

SL/CG

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 22 OCTOBRE 2024

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 11]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Karl VANDAMME, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

S.A.R.L. GERASTAN

[Adresse 10]

[Localité 5]

représentée par M^e Philippe LEFEVRE, avocat au barreau de LILLE

S.E.L.A.R.L. [J] [H] & ASSOCIES, mandataire judiciaire de la SARL GERASTAN

[Adresse 4]

[Localité 7]

non comparante

JUGE DES RÉFÉRÉS : Carine GILLET, Première vice-présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 24 Septembre 2024

ORDONNANCE du 22 Octobre 2024

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte sous seing privé du 17 mai 2021, la SCI [Adresse 11] a consenti à [Z] [X], aux droits duquel vient la S.A.R.L. GERASTAN, un bail commercial, en l’état futur d’achèvement, portant sur des locaux situés à VILLENEUVE d’ASCQ[Adresse 1] (cellule 12 volume 3) pour une durée de dix années à compter de la livraison du bien, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 32.400 euros HT, soumis à indexation annuelle, payable par trimestres et d’avance, avec loyer progressif au titre des 1ère à 3ème année, outre provisions pour charges et versement d’un dépôt de garantie de 8100 euros.

Les loyers étant impayés, la SCI [Adresse 11] a fait signifier le 05 juillet 2023 à la S.A.R.L. GERASTAN un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire insérée au bail, puis par acte du 05 septembre 2023, a fait assigner la même, devant le président du tribunal judiciaire de LILLE, statuant en référés aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

La S.A.R.L. GERASTAN a été placée en redressement judiciaire le 16 octobre 2023 par jugement du tribunal de commerce de LILLE MÉTROPOLE, la SELARL [J] [H] étant désignée comme mandataire judiciaire, auprès duquel la SCI [Adresse 11] a déclaré sa créance à hauteur de 61.011,67 euros (arrêtée au 16 octobre 2023).

Cette affaire enregistrée sous le n° RG 23/ 01186 a été radiée par décision du juge des référés du 19 décembre 2023.

Les loyers étant impayés, pour la période postérieure à l’ouverture du redressement judiciaire, le bailleur a fait délivrer, par acte du 08 février 2024, dénoncé au mandataire judiciaire le 12 février 2024, un commandement de payer, pour la somme de 16.159,77 euros, puis a fait assigner la S.A.R.L. GERASTAN et la SELARL [J] [H] & ASSOCIES, ès qualités, par acte du 18 avril 2024, en constatation d’acquisition de la clause résolutoire et autres mesures accessoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 mai 2024 et renvoyée successivement à la demande des parties, pour être plaidée le 24 septembre 2024.

A cette date, la SCI [Adresse 11], représentée par son avocat, reprend oralement le bénéfice de ses dernières conclusions n°2, aux fins de :

Au principal, renvoyer les parties à se pourvoir comme il appartiendra,

cependant d’ores et déjà,

vu l’urgence,

Vu les articles L. 145-41 et l’article L. 143-2 du code de commerce

Vu les articles L. 622-14 et L. 622-17 du code de commerce

Vu l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile,

Vu l’article 1103 du code civil,

— Constater que par l’effet du commandement de payer les loyers en date des 8 et 12 février 2024, resté infructueux, la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 17 mai 2021 est

acquise depuis le 12 mars 2024, et que la société GERASTAN occupe sans droit ni titre, depuis cette date, les locaux commerciaux sis à [Adresse 12][Localité 9] [Adresse 2], consistant en la cellule 12 du volume 3 de l’ensemble immobilier A1

— Ordonner en conséquence l’expulsion immédiate de la société GERASTAN et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;

— Condamner par provision la société GERASTAN à payer à la société [Adresse 11], la somme de 25 615,27 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés au 15 juillet 2024, augmentée des intérêts au taux légal majoré de trois points à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— Condamner par provision la société GERASTAN à payer à la société [Adresse 11], la somme de 2 561,52 euros à titre de pénalités de retard, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir

— Condamner la société GERASTAN au paiement d’une indemnité d’occupation journalière d’un montant de 241,53 euros, et ce, jusqu’à libération complète des lieux.

— Débouter la société GERASTAN et la SELARL [J] [H] & ASSOCIES es qualité de mandataire judiciaire de la SARL GERASTAN de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

— Condamner la société GERASTAN à payer à la société [Adresse 11], une somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

— Condamner la société GERASTAN en tous dépens du présent référé qui comprendront le coût du commandement de payer en date en date des 8 et 12 février 2024.

La S.A.R.L. GERASTAN représentée, reprenant oralement ses écritures déposées à l’audience sollicite du juge des référés de :

A titre principal,

— Juger que le commandement de payer en date des 8 et 12 Février 2024 est entaché de nullité au motif de l’absence d’un décompte précis,

— Juger que ce commandement est privé de tout effet,

— Débouter la SCI [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— Juger que la SCI VILLAGE DE LA HAUTE BORNE ne justifie ni avoir procédé à une régularisation annuelle des charges locatives, ni du décompte desdites charges,

— Juger que la société GERASTAN est fondée à demander restitution des provisions indument payées, ceci sur une durée de 5 ans,

— Juger que les créances réciproques ont vocation à se compenser,

— Juger que le décompte annexé au commandement de payer est erroné et juger que le commandement ne saurait produire d’effet,

En tout état de cause,

— Juger que le décompte de location constituant la cause du commandement fait l’objet de contestations sérieuses,

— Juger qu’il n’y a pas lieu à référé,

— Débouter la SCI [Adresse 11] de l’ensemble de ses demandes fins et conclusions,

A titre infiniment subsidiaire,

— Juger que la bonne foi de la société GERASTAN n’est pas en cause,

— Juger que la société GERASTAN bénéficiera, au besoin à titre rétroactif, des délais de paiement afin de s’acquitter des sommes qui demeureraient dues au titre de l’exécution du bail,

— Lui accorder en pareil cas la faculté de s’acquitter de sa dette à raison de 24 mensualités égales,

— Juger que les effets de la clause résolutoire seront suspendus,

— Juger que le bail poursuivra son exécution,

— Juger qu’il n’y a pas lieu de faire application des pénalités ou majorations encourues par le preneur,

En tout état de cause, sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

— Condamner la SCI [Adresse 11] au paiement de la somme de

2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— La condamner aux dépens.

La SELARL [J] [H] & ASSOCIES, régulièrement citée par remise de l’acte, à une personne se déclarant habilitée à le recevoir, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est fait référence à l’acte introductif d’instance et aux écritures des parties qui ont été soutenues oralement.

La présente décision susceptible d’appel est réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En l’absence du défendeur qui n’a pas constitué avocat, il sera fait application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile selon lesquelles il appartient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où celle-ci apparaît recevable, régulière et bien fondée.

1-Sur la dénonciation de la procédure aux créanciers inscrits

Le bailleur qui entend se prévaloir du bénéfice de la clause résolutoire doit informer les créanciers inscrits à la date où la clause résolutoire est présumée acquise, soit à l’expiration du délai d’un mois imparti par l’article L. 145-41 du code de commerce, en dénonçant aux créanciers inscrits la copie de l’assignation tendant à l’acquisition de la clause résolutoire, selon la procédure fixée par les articles L. 143-2 et suivants du code de commerce. La résiliation ne devient définitive à l’égard des créanciers inscrits qu’un mois après la notification qui leur en a été faite. A défaut de respect desdites formalités, le bailleur s’expose à ce que la résiliation le cas échéant constatée ainsi que l’ensemble de la procédure ultérieure soient inopposables au créancier inscrit qui peut également demander la rétractation de l’ordonnance par voie de tierce opposition.

L’état récapitulatif des inscriptions (pièce SCI n° 9) mentionne trois inscriptions sur le fonds de commerce, au profit de la BANQUE POPULAIRE.

La SCI [Adresse 11] ne justifie de la dénonciation aux créanciers inscrits, conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du code de commerce.

La procédure ne sera donc pas opposable aux éventuels crénaciers inscrits sur le fonds de commerce.

2-Sur l’acquisition de la clause résolutoire et l’expulsion

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, "le président du tribunal judiciaire (…) [peut] toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite”.

En application de l’article L145-41 du code de commerce, “Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité, mentionner ce délai”.

Le juge des référés dispose des pouvoirs de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

En l’espèce, le bail liant les parties contient une clause résolutoire (article 18 page 29 du contrat-pièce SCI n° 1). Le commandement de payer la somme en principal de 16.159,77 euros a été délivré le 08 février 2024 et dénoncé le 12 suivant au mandataire.

— Sur la nullité du commandement de payer du 08 février 2024

La SARL GERASTAN poursuit la nullité de cet acte, au motif qu’il est dépourvu de tout décompte précis, ce à quoi la SCI bailleresse répond que le décompte annexé à l’acte est parfaitement clair.

S’il n’appartient pas au juge des référés de prononcer la nullité d’un acte de procédure ce qui excède ses pouvoirs, il doit néanmoins s’assurer de l’apparente validité de l’acte.

Un commandement de payer imprécis ou erroné, qui ne met pas le preneur en mesure de déterminer les causes qui lui sont réclamées et de s’assurer de l’exigibilité des sommes qui lui sont réclamées, est susceptible d’être déclaré nul et ne peut servir de fondement à une demande d’acquisition de la clause résolutoire. Cependant un commandement de payer délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues.

En l’occurrence, le commandement de payer comporte en annexe un décompte au 31 janvier 2024, à compter du 12 décembre 2022 et jusqu’au 15 janvier 2024, incluant l’appel de janvier 2024 et le rejet de prélèvement à ce titre (pièce SCI n°7). Ce décompte comprend en marge la mention “RJ au 16 octobre 2023", avec un solde restant dû à cette date de 61.011,67 euros, qui correspond à l’arriéré dû au titre des échéances antérieures au redressement judiciaire. Le décompte se poursuit, avec les mouvements postérieurs au redressement judiciaire et présente un solde débiteur, appel de janvier 2024 inclus, de 77.171,44 euros. Il suffit de déduire le solde au titre des échéances antérieures au redressement judiciaire de ce montant total, de sorte que de manière parfaitement claire et non ambigue, il se déduit que le solde des loyers, postérieurs au RJ est de 16.159,77 euros (77.171,44-61.011,67 ), soit exactement le montant des sommes réclamées visées au commandement de payer.

Le moyen tiré de la nullité de l’acte se trouve dès lors dépourvu de tout fondement, le locataire ayant été parfaitement à même, dès la réception de l’acte, et nonobstant les explications formulées par le bailleur dans ses conclusions, que ne s’avèrent pas nécessaires pour la bonne compréhension du décompte de déterminer les termes de loyer qui lui étaient réclamées et de s’assurer des paiements qui ont été réalisés par ses soins, ainsi que des rejets des prélèvements, le cas échéant.

— Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

Le commandement de payer délivré, dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code du commerce, étant demeuré infructueux , le bail s’est trouvé résilié de plein droit à l’expiration du délai d’un mois, soit le 08 mars 2024, ce qu’il convient de constater.

Le preneur se trouvant sans droit ni titre à compter de cette date et son obligation de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

3- Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de la S.A.R.L. GERASTAN après acquisition de la clause résolutoire est fautif et cause un préjudice à la SCI [Adresse 11], celle-ci ne pouvant librement disposer de son bien dont le bail a pris fin. Le bailleur est fondé à obtenir à titre provisionnel la fixation et la condamnation de la S.A.R.L. GERASTAN au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, à compter du 09 mars 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, en réparation du préjudice résultant de l’occupation des lieux.

4- Sur la demande de condamnation provisionnelle au paiement de l’arriéré

Le bailleur a réactualisé sa demande en paiement à la somme de 21.484,16 euros, arrêtée au 24 septembre 2024, dans ses écritures, tout en produisant un décompte au 19 septembre 2024 (pièce SCI n°16).

Le preneur conteste l’existence même de cette créance, sollicitant le remboursement des provisions versées en l’absence de régularisation de charges dans la limite de cinq années, pour un montant total de 4338 euros, pour 6 trimestres, soit la somme de 11.044 euros, pour 20 trimestres, correspondant à la période non prescrite. Le preneur sollicite la compensation entre les dettes respectives des parties.

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile “Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire”.

— Sur le remboursement de provisions pour charges

Aux termes du bail, il est prévu que le bailleur est tenu de procéder annuellement à une régularisation de charges “dans le premier trimestre de l’année suivante”. Dès lors que le bail ne prévoit aucune sanction, les régularisations même tardives comme en l’espèce, n’ont pas pour effet de conférer aux provisions versées à ce titre, un caractère indu, d’autant qu’en l’espèce, le bailleur a effectivement procédé à la régularisation des charges entre 2021 à 2023 aux mois de juin 2023 (exercice 2021 et 2022) et en cours de procédure, pour l’exercice 2023 et produit les pièces justificatives correspondantes.

Le moyen tiré du trop-perçu de charges ne constitue dons pas une contestation sérieuse, étant observé que l’on comprend mal comment le locataire, qui n’a pris à bail qu’en 2021, pourrait réclamer le remboursement de sommes, dans la limite de la prescription quinquennale, qu’il n’a pas par hypothèse payées, puisque le bail n’avait pas pris effet.

— sur la provision pour arriéré

La SCI [Adresse 11] justifie par la production du bail, du commandement de payer et du décompte au 19 septembre 2024 (pièce SCI n° 16), que la S.A.R.L. GERASTAN a cessé de payer ses loyers, charges, taxes. Le décompte porte sur un solde restant du de 21484,16 euros.

Après déduction des sommes de 562,72 euros, au titre de frais bancaires, frais de commandement de payer (à inclure dans les dépens), indemnité forfaitaire, mais non justifiées par une quelconque pièce et non prévus au bail, l’arriéré locatif s’élève à la somme de 20.921,44 euros ( 21484,16 – 562,72), correspondant aux loyers et charges, et indemnités d’occupation, post redressement judiciaire, terme de septembre 2024 inclus, qui constitue une créance non sérieusement contestable et au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la clause pénale et la conservation du dépôt de garantie

Les demandes relatives à des pénalités pouvant prendre la forme de sommes forfaitaires à payer au bailleur, d’intérêts de retard ou de majoration de l’indemnité d’occupation par rapport au loyer sont des clauses pénales dont l’interprétation comme l’éventuel caractère manifestement excessif ou dérisoire préjudicient au fond.

En conséquence ces prétentions excèdent les pouvoirs du juge des référés.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement

La S.A.R.L. GERASTAN sollicite la suspension de la clause résolutoire et des délais de paiement pendant deux ans, invoquant le contexte économique, sa situation en voie de consolidation, et les paiements substantiels qu’il a opérés depuis l’ouverture de la procédure collective.

Compte tenu des efforts manifestes réalisés par la locataire pour contenir la dette et eu égard à la situation financière et matérielle du défendeur telle qu’elle résulte des éléments fournis et des débats, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L 145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement de vingt-quatre mois, suspensifs des poursuites et des effets de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause résolutoire reprendra ses effets à la date du premier impayé et l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, la S.A.R.L. GERASTAN étant tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges prévus au bail.

Sur les demandes accessoires

La S.A.R.L. GERASTAN, qui succombe, sera condamnée aux dépens, y incluant le coût du commandement de payer.

Elle sera en outre condamnée à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 1000 euros, sur le fondement des dispositions de l’article 700, au titre des frais exposés par la demanderesse, pour assurer la préservation de ses droits qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge.

La présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référés, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

Constatons l’acquisition à effet du 08 mars 2024, de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail du 17 mai 2021, portant sur les locaux situés à [Localité 13], [Adresse 8] (cellule 12 volume 3),

Rejetons les contestations dépourvues de sérieux invoquées par la S.A.R.L. GERASTAN, relatives à la restitution de provisions,

Condamnons la SARL GERASTAN à payer à la SCI [Adresse 11] la somme provisionnelle de 20921,44 euros ( vingt mille neuf cent-vingt-et-un euros et quarante-quatre centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et taxes selon décompte arrêté au 19 septembre 2024, terme de septembre 2024 inclus,

Disons que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, à compter de la présente décision,

Disons n’y avoir lieu à référé sur les prétentions au titre de clause pénale,

Suspendons rétroactivement les poursuites et les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la SARL GERASTAN se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes successifs et mensuels d’un montant de 872 euros (huit cent soixante-douze euros) sauf la dernière mensualité qui sera majorée du solde restant dû, payables le 10 de chaque mois et pour la première fois, le 10 novembre 2024, en sus des loyers, charges et accessoires courants prévus au bail,

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers, charges et accessoires courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet, à compter rétroactivement de la date d’expiration du délai d’un mois visé au commandement de payer,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la SARL GERASTAN et de tous occupants de son chef hors des lieux loués situés à [Localité 13], [Adresse 8] (cellule 12 volume 3)

— la SARL GERASTAN devra payer mensuellement à la SCI [Adresse 11] à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges à compter de la date de prise d’effet de la clause résolutoire, indemnité révisable annuellement à la date anniversaire de la présente ordonnance,

— le sort des meubles trouvés sur place sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons la SARL GERASTAN à payer à la SCI [Adresse 11] la somme de 1000 euros (mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SARL GERASTAN aux dépens, y incluant les frais de commandement de payer du 08 et 12 juillet 2024,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Carine GILLET