TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU :

15 décembre 2025

RÔLE : N° RG 23/04444 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MANC

AFFAIRE :

[D] [U]

C/

[P] [M]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

SELARL ROSSI- LABORIE

SCP PLANTARD – ROCHAS-ROUILLIER- VIRY & ROUSTAN BERIDOT,

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

SELARL ROSSI -LABORIE

SCP PLANTARD – ROCHAS – ROUILLIER- VIRY & ROUSTAN BERIDOT,

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEUR

Monsieur [D] [U],

demeurant [Adresse 2]

représenté à l’audience par Maître Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL ROSSI-LABORIE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [M],

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Maxime PLANTARD de la SCP PLANTARD – ROCHAS-ROUILLIER- VIRY & ROUSTAN BERIDOT, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué à l’audience par M^e TRAMIER, avocat

S.A.S. NORD SUD IMMOBILIER,

dont le siège social est sis [Adresse 7]

non représentée par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 13 octobre 2025, dépôt par les conseils des parties représentées, de leur dossier de plaidoirie et la SAS NORD SUD IMMOBILIER n’étant pas représentée, l’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputée contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame CHASTEL Céline, Vice-présidente

assistée de Madame MILLET, Greffier

FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 12 novembre 2020 reçu en l’étude de maître [Z] [W], notaire à [Localité 10], M. [D] [U] a acquis de M. [P] [M] une maison à usage d’habitation au sein d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9], situé [Adresse 5], moyennant le prix de 115 000 euros.

M. [P] [M] avait confié à la SAS Nord-Sud Immo la vente du bien.

Constatant l’existence d’une humidité anormale au sein de l’habitation, M. [D] [U] a contacté son assureur multirisque habitation qui a mandaté la société Eau Claire, laquelle a effectué une recherche de fuite et a établi un rapport d’intervention le 20 novembre 2020.

Par actes de commissaire de justice des 15 et 26 avril 2021, M. [D] [U] a fait citer M. [P] [M] et la SAS Nord-Sud Immo devant le juge des référés de la présente juridiction, lequel a fait droit à sa demande d’expertise et nommé M. [K] [S] par ordonnance du 15 juin 2021.

Le 14 mai 2023, l’expert a déposé son rapport d’expertise judiciaire.

Par actes de commissaire de justice des 2 et 16 novembre 2023, M. [D] [U] a fait citer M. [P] [M] et la SAS Nord-Sud Immo devant la présente juridiction.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024 et par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2025 pour signification à la partie non constituée, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, M. [D] [U] demande à la juridiction de :

ordonner la résolution de la vente du 12 novembre 2020,condamner in solidum M. [P] [M] et la SAS Nord-Sud Immo à lui payer la somme de 148.765,72 euros, à parfaire, condamner in solidum M. [P] [M] et la SAS Nord-Sud Immo à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi,condamner in solidum M. [P] [M] et la SAS Nord-Sud Immo à lui payer la somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner in solidum M. [P] [M] et la SAS Nord-Sud Immo aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise restés à sa charge,rejeter toutes demandes contraires. Il soutient que le rapport d’expertise est sans ambiguïté sur l’existence et la connaissance des vices par le vendeur. Il ajoute que ces vices, s’agissant d’une fuite sur l’alimentation en eau froide de la salle de bain, d’infiltrations d’eau depuis toute la périphérie de la villa ainsi que de déversements d’eaux usées sous la dalle plancher de la villa, constituent des vices cachés.

Il ajoute que la responsabilité délictuelle de l’agent immobilier se trouve engagée puisqu’en sa qualité de professionnelle de l’immobilier, la société ne pouvait ignorer l’état du bien dont elle détenait le mandat depuis plus d’une année.

Il sollicite également l’indemnisation de son préjudice matériel, financier et moral.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2024, auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens par application de l’article 455 du code de procédure civile, au visa des articles 1641 et suivants du code civil, M. [P] [M] demande à la juridiction de :

débouter M. [D] [U] de l’intégralité de ses demandes,condamner M. [D] [U] à lui payer la somme de 3.000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire. Il soutient qu’il n’avait pas connaissance des désordres affectant le bien vendu et qu’il a effectué des travaux, signalés à l’acheteur, relatifs à l’écoulement des eaux usées ayant mis fin au problème d’évacuation. Il ajoute qu’il ne vivait plus dans les lieux à l’époque de la vente, de sorte qu’il avait mandaté un agent immobilier qui n’a pas constaté de fuites ou ses conséquences.

La SAS Nord-Sud-Immo, bien que régulièrement assignée, n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 9 décembre 2024 avec effet différé au 5 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie du 12 mai 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, l’ordonnance de clôture a été révoquée, la clôture de l’affaire a été prononcée avec effet différé au 13 octobre 2025 afin de permettre au demandeur de signifier ses dernières conclusions à la société Nord-Sud-Immo.

L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoirie du 13 octobre 2025.

MOTIFS

Par application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande au titre de la garantie des vices cachés

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

L’article 1643 du même code précise que le vendeur « est tenu des vices cachés quand bien même ils ne les auraient pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’est stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie ».

La mise en œuvre de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du code civil exige que soit rapportée la preuve de la réunion de trois conditions : l’existence d’un vice caché, l’antériorité du vice au moment de la vente et la démonstration de la gravité du défaut compromettant l’usage de la chose vendue.

Le vendeur est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

En l’espèce, selon acte authentique du 12 novembre 2020 reçu en l’étude de maître [Z] [W], notaire à [Localité 10], M. [D] [U] a acquis de M. [P] [M] une maison à usage d’habitation située dans un ensemble immobilier soumise au régime de la copropriété, moyennant le prix de 115 000 euros.

Il convient de relever que l’acte de vente conclu entre M. [D] [U] et M. [P] [M], qui en était propriétaire depuis le 29 avril 2009, contient une clause de non-garantie en pages 8 et 9 libellée comme suit : « L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

Des vices apparents, Des vices cachés.S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

Si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité, Ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR ».

M. [D] [U] verse aux débats un rapport d’intervention de la société Eau Claire en date du 20 novembre 2020, soit quelques jours après l’achat, constatant des dégâts sur le sol et le mur de la cuisine, le sol du séjour, le mur de la salle de bain, le sol et le mur de la chambre.

Il a été relevé par cette société, d’une part une fuite visible sur le réseau d’alimentation EF au manomètre et compteur et d’autre part lors de la mise en eau de la façade, des infiltrations du fait que de l’eau pénétre et ressort par les joints de carrelage de la chambre et du salon, avec augmentation des taux d’humidité sur le mur de la chambre, le sol du salon et sur les plinthes du mur de la chambre.

Le diagnostiqueur, s’agissant de l’aspect visuel, ne relève pas la présence de taches, de moisissures ou d’odeurs mais a coché la case « autres ». Il précise qu’il n’y a pas de dégâts visibles car la maison a été repeinte par l’ancien propriétaire juste avant la vente.

Il est par ailleurs communiqué le rapport d’expertise judiciaire de M. [S] en date du 14 mai 2023. Aux termes des investigations effectuées, l’expert conclut que l’origine et la cause des anomalies d’humidité et remontées d’eau constatées chez M. [D] [U] consistent en :

— la présence d’une fuite d’eau sur l’alimentation en eau froide de la salle de bain,

— des infiltrations d’eau depuis toute la périphérie de la villa,

— des déversements d’eaux usées directement sous la dalle de plancher de la villa.

M. [D] [U] se prévaut de ces désordres pour fonder sa demande de résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la fuite d’eau sur l’alimentation en eau de la salle de bain

A la question de savoir si les désordres existaient avant l’acquisition du bien par M. [D] [U], l’expert considère que « compte tenu de l’emplacement de cette fuite d’eau, qui s’écoule à l’intérieur d’une gaine technique, directement dans le vide sanitaire, la réponse peut être réservée dans le sens où monsieur [M] qui n’a pas assisté aux opérations d’expertises et qui n’a pas communiqué de pièces au contradictoire des parties ». Il ajoute cependant que « cette fuite ne pouvait être perceptible que lors de la consommation d’eau lorsque la villa était occupée. Cependant, Monsieur [D] qui a acheté cette villa le 12 novembre 2020, l’occupe immédiatement. Ce dernier n’a pas tardé à s’apercevoir de l’existence d’une fuite d’eau puisque dès le 20 Novembre 2020, il faisait appel à une société de recherche de fuite compte tenu des remontées d’eau qu’il constate. A cette date, la présence d’une fuite d’eau est détectée. Cette simple chronologie des faits démontre que la fuite d’eau était présente avant l’acquisition de la villa par Monsieur [U] ».

Ainsi, il résulte de l’expertise que cette fuite d’eau, qui était antérieure à la vente et a d’ailleurs nécessité l’intervention de la société de recherches de fuite seulement huit jours après celle-ci, n’était pas apparente pour M. [D] [U] lors de la visite du bien dans la mesure où elle n’était perceptible que lors de la consommation d’eau et qu’elle s’écoulait à l’intérieur d’une gaine technique directement dans le vide sanitaire.

La gravité de cette fuite d’eau est établie en ce qu’elle amplifie de façon constante la présence anormale d’humidité, rendant le bien inhabitable.

En conséquence, l’existence d’un vice caché est établie concernant la fuite d’eau.

M. [P] [M] ne peut soutenir sa méconnaissance du vice, dès lors qu’il a vécu dans le bien, en est propriétaire depuis 2009 et y a fait réaliser de nombreux travaux. L’expert a relevé par ailleurs que le vendeur connaissait l’existence de la fuite d’eau en raison des « effets quasi immédiats d’inondation constatés par Monsieur [U] ».

L’ensemble de ces éléments démontrent que M. [P] [M] avait connaissance de l’existence de cette fuite d’eau, celle-ci étant constitutive d’un vice caché, et ne peut ainsi se prévaloir de la clause d’exonération de garantie contenue dans l’acte de vente.

Sur l’infiltration d’eau depuis l’extérieur de la villa

L’expert a constaté des traces d’humidité du fait de remontées d’eau par capillarités depuis l’extérieur de la villa ainsi que des remontées d’eau par capillarités depuis le vide sanitaire.

Il estime que“ les malfaçons constatées sur les ouvrages de génie civil, tant sur l’extension de la villa pour y adjoindre une salle de bain (travaux réalisés par Monsieur [M]), que sur les évacuations d’eau de pluie qui s’infiltrent depuis le pourtour de la villa, démontrent que ces anomalies étaient bien antérieures à l’acquisition de cette villa par Monsieur [U].”

Il apparaît cependant qu’à la lecture des photographies issues de l’expertise judiciaire et du diagnostic de recherche de fuite, le mur extérieur du bien comporte de nombreuses fissures et des orifices bien visibles, ainsi que des défauts d’alignement du carrelage.

Il est cependant admis que le vice, pour être apparent, doit avoir pu être appréhendé dans son ampleur et ses conséquences.

Or, bien que l’état du bien lors de la visite a pu permettre à M. [D] [U] de noter l’existence de traces d’humidité, les éléments au dossier n’établissent pas que celui-ci a pu appréhender le vice affectant le bien dans son ampleur et ses conséquences, la société Eau Claire ayant mentionné dans son rapport l’absence d’aspect visuel ou d’odeur en lien avec de l’humidité et le fait que la maison aurait été repeinte par l’ancien propriétaire.

Ainsi, ce n’est que lors des opérations d’expertise que M. [D] [U] a pu prendre connaissance de l’ampleur et des conséquences des fissures présentes sur le mur ainsi que des malfaçons conduisant à des infiltrations d’eau au sein de l’habitation.

S’agissant de la gravité de ces infiltrations, l’expert a expliqué que « les infiltrations d’eau dues aux anomalies de la construction par défaut d’installation de dispositifs d’étanchéité efficace, et par écoulements d’eau dans le vide sanitaire lors de période de pluie ou de projection d’eau sur le sol au pourtour de la villa rend cette habitation avec des taux d’humidité et des présences d’eau sur les parois murales ou les sols à l’intérieur de l’habitacle qui ne permet pas d’y rester de manière prolongée sans dégradation sur le mobilier, les vêtements ou tous autres objets de la vie courante, y compris les appareils domestiques tels que réfrigérateurs, machine à laver, fours, etc. ainsi que les matériels audiovisuels comme les téléviseurs, matériels HIFI, et livres etc. L’installation de quelconque de ces objets à l’intérieur de la villa en provoquerait une dégradation prématurée et dans d’autres cas une dégradation par court circuits, mettant en péril la sécurité des occupants de la villa ».

Ce vice, qui impacte ainsi l’étanchéité de la maison, est d’une telle gravité qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine, et dont l’antériorité est avérée.

Enfin, les infiltrations d’eau étaient connues du vendeur puisqu’elles sont dues à des malfaçons sur des ouvrages qu’il a, ou a fait réaliser, dans un bien acquis en 2009 et dans lequel il a résidé.

L’ensemble de ces éléments démontrent que M. [P] [M] avait connaissance de l’existence de ces infiltrations, celles-ci étant constitutives d’un vice caché, et ne peut ainsi se prévaloir de la clause d’exonération de garantie contenue dans l’acte de vente.

S’agissant du déversement des eaux usées sous le bien

En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise judiciaire que d’autres remontées d’eau ont été constatées par l’écoulement d’eau vannes de la villa vers le réseau collectif d’eau usées. L’expert a constaté que la réfection du collecteur d’eau usées de la villa s’arrête à l’intérieur du vide sanitaire au niveau de la fondation. Ainsi, seule une partie des eaux usées de la villa de M. [U] s’écoule vers le collecteur public. Il ajoute que la majeure partie de ces eaux usées s’écoule à l’intérieur du vide sanitaire de la villa par un orifice percé dans la dalle de béton et stagne sous la villa, dont la plupart en provenance des matières fécales des WC. Cette déviation d’une partie des eaux usées de la villa ne pourrait être que volontaire.

Il résulte des stipulations de l’acte de vente du 12 novembre 2020 que des travaux ont été signalés par M. [P] [M] à M. [D] [U], selon les termes suivants :« Le VENDEUR déclare qu’il existait un problème au niveau de l’écoulement des eaux usées.

Le VENDEUR déclare avoir réalisé au cours du mois d’août 2019 les travaux afin de mettre fin au problème d’évacuation. Il est ici précisé que suite à ces travaux, certains carreaux n’ont pas été reposés. L’ACQUEREUR déclare avoir connaissance de cette situation pour avoir visité le bien immobilier avant la signature des présentes et en faire son affaire personnelle.”

De plus, il est stipulé dans l’acte de vente, dans le paragraphe relatif à l’assainissement “l’acquéreur déclare avoir été informé de cette situation préalablement à l’avant-contrat et faire son affaire personnelle d’une éventuelle non-conformité de l’installation d’assainissement, cet élément n’étant en aucun cas essentiel et déterminant de son consentement”.

Toutefois, si le vendeur a effectivement informé M. [D] [U] de l’existence de travaux réalisés quant à l’évacuation des eaux usées au sein de l’acte de vente, il n’est pas établi la nature et la localisation exacte de ces travaux, faute de production de la facture attestant de leur réalisation. De plus, ces travaux ont été présentés comme ayant mis fin au problème alors même que l’expert a constaté l’existence d’un orifice conduisant à rejeter une majeure partie des eaux usées à l’intérieur du vide sanitaire du bien.

En conséquence, il ne peut être déduit des éléments au dossier, la preuve de la connaissance par M. [D] [U] du vice affectant le bien, lequel au regard de sa localisation et de la nécessité de procéder à une expertise pour en déceler la présence était nécessairement caché de l’acquéreur et antérieur à la vente.

En outre, l’expert relève que « le sous-sol de cette habitation est totalement pollué par des eaux usées et eaux vannes en provenance des évier, lavabo douche et WC avec les incidences de fragilisation des fondations de l’édifice que cela engendre mais en plus, un risque sanitaire accrus est permanent dans tout l’habitacle avec des remontées d’émanations possible et la prolifération d’insectes en tous genres qui pullulent sous le vide sanitaire et qui finissent à un moment ou à un autre par envahir l’espace de l’habitacle et de vie de la maison », de sorte que la gravité du vice est caractérisée, ce désordre rendant le bien acquis inhabitable.

En conséquence, M. [D] [U] démontre l’existence d’un vice caché concernant le désordre relatif à l’écoulement des eaux usées.

M. [M] ne peut se prévaloir des clauses exonératoires de garanties contenues dans l’acte.

En effet, il convient de relever qu’il ne produit nullement la facture des travaux réalisés au cours du mois d’août 2019 dont il indique dans l’acte de vente qu’ils ont été réalisés afin de résoudre le problème d’évacuation. De plus, il ne s’est pas assuré, avant la vente, que les travaux qu’il a réalisés ou fait réaliser ont effectivement permis de remédier aux problèmes liés à l’évacuation des eaux usées du bien, dont l’expert a mis en exergue la présence d’un orifice percé volontairement afin d’évacuer ces eaux usées dans le sous-sol de l’habitation.

L’ensemble de ces éléments démontrent que M. [P] [M] avait connaissance de l’existence de ces déversements d’eaux usées, qui sont constitutives d’un vice caché, et ne peut

ainsi se prévaloir de la clause d’exonération de garantie contenue dans l’acte de vente.

S’agissant de l’ensemble de ces vices, l’expert a noté que « la villa de Monsieur [U] acquise auprès de Monsieur [M] n’est pas habitable. Les remontées d’eau par capillarité en provenance des eaux de pluie par infiltrations périphériques de la villa et des déversements d’eau usée sous la dalle de plancher rendent cette construction précaire totalement inhabitable. Les désordres sont tels et sont à l’origine d’un tel inconfort que Monsieur [U] n’aurait certainement pas acheté cette maison (…) compte tenu de l’importance des désordres, de leur gravité et de leur localisation, des travaux de reprise ne sont même pas envisageables compte tenu de l’état initial de la villa. Il s’agit d’une construction fragile comprenant de multiples malfaçons de construction et fragilisée par la nature des désordres constatés. L’édifice comporte de multiples fissures sur ses parois extérieures plus ou moins masquées sous un crépi grossier quand il existe. Ce crépi est fortement détérioré en parties basses par absorption d’humidité depuis l’extérieur. Il n’existe aucune isolation ni aucune étanchéité sur les travaux d’extension réalisés par Monsieur [M] ».

Il résulte en conséquence de l’ensemble de ces éléments, que le bien acquis par M.[D] [U] est affecté de graves fuites et infiltrations, antérieures à la vente et ignorées de l’acheteur et rendant le bien impropre à son usage puisque le rendant inhabitable, de sorte que la responsabilité de M. [P] [M], qui ne peut se prévaloir de la clause exonératoire de garantie du fait de sa connaissance des vices, est engagée sur le fondement de l’article 1641 du code civil.

Sur la responsabilité délictuelle de la société Nord-Sud Immo

Aux termes de l’article 1240 du code civil, “Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer”.

Pour que la responsabilité délictuelle d’une personne soit établie, doivent être caractérisés une faute, un préjudice et un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

S’agissant de l’agence immobilière, il est constant qu’elle était tenue à l’égard des acquéreurs, dans le cadre de la négociation de la vente, à une obligation d’information et de conseil lui imposant, sous peine d’engager sa responsabilité délictuelle, de les informer des vices et défauts de l’immeuble dont elle avait le mandat.

En l’espèce, M. [D] [U] se fonde sur le rapport d’expertise selon lequel « l’agence immobilière doit normalement effectuer un état des lieux du bien à vendre. Lors de cette visite d’état des lieux, tous les désordres constatés par l’expert, hormis celui du déversement d’eaux usées sous la dalle du plancher de la villa auraient dû être mentionnés par l’agence immobilière à l’acheteur ».

Cependant, force est de constater que M. [D] [U] ne communique aux débats aucune pièce permettant d’apprécier la nature de l’intervention de l’agence lors des négociations. Il n’est produit aucun élément concernant les échanges intervenus avec la société Nord Sud Immo, de même que l’existence et la fréquence de visites sur site, de sorte que la juridiction ne peut apprécier les modalités d’intervention de l’agence et ainsi établir si elle a commis ou non une faute de nature à engager sa responsabilité délictuelle.

En conséquence, la responsabilité délictuelle de la société Nord-Sud Immo ne saurait être engagée en l’état des éléments produits aux débats, de sorte que les demandes de condamnation in solidum dirigées à son encontre seront rejetées.

Sur la demande en résolution de la vente

Aux termes de l’article 1644 du Code civil, « dans le cas des articles 1641 et 1643, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telles qu’elle sera arbitrée par experts ».

Il est constant que l’acheteur qui agit en garantie contre son vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue, dispose à son choix de deux actions, rédhibitoire ou estimatoire.

M. [D] [U] sollicite la résolution de la vente, demande à laquelle il sera fait droit.

Par suite de la résolution de la vente, les parties doivent être placées dans la situation identique à celle dans laquelle elles se seraient trouvées si elles n’avaient pas régularisé la vente litigieuse.

M. [P] [M] devra en conséquence payer à M. [D] [U] le prix de vente du bien immobilier, soit la somme de 115 000 euros.

Sur les dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du code civil, « si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

L’article 1646 du code civil ajoute que “Si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.”

Ainsi, le vendeur non professionnel qui ignore l’existence d’un vice de la chose n’est tenu qu’à la restitution du prix et des frais de la vente, qui s’entendent des dépenses directement liées à la conclusion du contrat, sans devoir garantir l’acheteur des conséquences du dommage causé par le vice.

Au regard des développements précédents, il est établi que M. [P] [M] avait connaissance des vices affectant le bien immobilier et ne peut ainsi se prévaloir de la clause exonératoire de garantie contenue dans l’acte de vente.

M. [D] [U] sollicite en conséquence l’indemnisation de son préjudice matériel, financier, et moral.

Sur le préjudice matériel et financier

Sur les frais d’achat du bien immobilier

M.[D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 131 693 euros correspondant au prix d’achat de la villa, à laquelle il a déjà été fait droit comme conséquence du prononcé de la résolution de la vente, ainsi qu’aux frais d’acte, aux taxes sur l’achat de la villa et à la contribution de la sécurité immobilière.

M. [D] [U] ne justifie par aucune pièce versée aux débats de s’être acquitté des frais d’achat à hauteur de 9 000 euros.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l’article 1961 du code général des impôts que les droits de mutation et la contribution de sécurité immobilière sont restituables par l’administration fiscale en cas d’annulation de vente par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée.

En conséquence, la demande de M. [D] [U] en condamnation de M. [P] [M] au titre du paiement des frais d’acte, des taxes sur l’achat de la villa et des frais de contribution à la sécurité immobilière est rejetée.

Sur les frais de location d’un appartement et d’hébergement temporaire

M.[D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 4.517,76 euros au titre des frais de location d’un appartement, la somme de 192,20 euros au titre des frais d’assurance de l’appartement loué et celle de 436,12 euros de frais d’hébergement temporaire.

En l’espèce, M. [D] [U] communique un contrat de location d’un bien situé [Adresse 11] à [Localité 12] pour un loyer total de 565,46 euros à compter du 22 août 2022, et de 591,82 euros pour le mois de novembre 2024.

Il justifie aussi avoir été logé sur sa base militaire du 3 juin 2018 au 10 juin 2021 et justifie d’un paiement pour le mois d’octobre 2020 de 65 euros.

Du fait de l’inhabitabilité du bien, M. [D] [U] a dû poursuivre la location d’un appartement. Il justifie, dans le cadre des opérations d’expertise, avoir exposé la somme de 4 953,88 euros à ce titre.

En revanche, aucun élément n’est communiqué s’agissant des frais d’assurance de l’appartement loué, de sorte que cette demande sera rejetée.

En conséquence, M. [P] [M] sera condamné à payer à M. [D] [U] la somme de 4 953,88 euros au titre des frais de location d’un appartement et d’hébergement temporaire.

Sur les taxes foncières et d’habitation

M. [D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 934,38 euros au titre des taxes foncières et habitation de la villa dont il s’est acquitté.

En l’espèce, il verse aux débats les avis de :

— taxe sur les logements vacants pour 2022 concernant le bien situé [Adresse 4] à hauteur de 162 euros,

— taxe d’habitation pour 2021 concernant la contribution à l’audiovisuel du bien susvisé à hauteur de 278 euros,

— taxes foncières pour 2022 du bien susvisé à hauteur de 400 euros ;

— taxes foncières pour 2021 du bien susvisé à hauteur de 379 euros ;

soit la somme totale de 1.219 euros.

Toutefois, M. [D] [U] sollicite le remboursement de ces sommes à hauteur de la somme de 934,38 euros.

Force est de constater qu’en l’absence de vente, M. [D] [U] n’aurait pas supporté les taxes foncières du bien qu’il ne peut occuper, la taxe d’ habitation n’étant quant à elle pas liée à la propriété d’un immeuble, mais à l’ habitation d’un logement et à l’utilisation des services publics locaux de sorte qu’elle ne peut donc donner lieu à indemnisation sur le fondement de l’article 1645 du code civil.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [M] à payer à M. [D] [U] la somme de 934,38 euros au titre de la taxe foncière et de rejeter la demande de condamnation au titre de la taxe d’habitation.

Sur les frais d’assurance

M. [D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 1 505,86 euros au titre des frais d’assurance du bien litigieux.

En l’espèce, M. [D] [U] justifie avoir réglé la somme de 1 480,58 euros au titre de l’assurance habitation du bien litigieux.

Dès lors qu’en l’absence de vente, M. [D] [U] n’aurait pas supporté les frais d’assurance habitation du bien immobilier litigieux, il convient de faire droit à sa demande et de condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 1 480,58 euros au titre de l’assurance habitation.

Sur les frais de facture et d’abonnement d’eau

M. [D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 224,45 euros au titre des frais d’abonnement d’eau.

En l’espèce, il communique les factures adressées par la régie des eaux et assainissement, dont le montant cumulé s’élève à la somme de 138,68 euros.

Dès lors qu’en l’absence de vente, M. [D] [U] n’aurait pas supporté de tels frais, il y a lieu de condamner M.[P] [M] à lui payer la somme de 138,68 euros au titre des frais d’abonnement en eau.

Sur les frais de facture et d’abonnement d’électricité

M.[D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 37,57 euros au titre des frais de facture et d’abonnement d’électricité arrêtés au mois de février 2023.

En l’espèce, il communique trois factures EDF en date des 18 novembre 2020, 17 août 2021 et 16 août 2023 pour des montants respectifs de 29,76 euros, 76,34 euros et 3, 25 euros.

Dès lors qu’en l’absence de vente, M.[D] [U] n’aurait pas supporté de tels frais, il y a lieu de condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 37,57 euros au titre des frais de facture et d’abonnement en électricité.

Sur les frais de remboursement de crédit

M. [D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 8.831,38 euros au titre des frais de remboursement de crédit contracté pour l’acquisition du bien litigieux.

En l’espèce, M. [D] [U] communique un plan de remboursement d’un prêt auprès de la Caisse d’Epargne d’un montant de 131.779,02 euros.

La somme réclamée par M. [D] [U] se décompose comme suit :

2.508,75 euros correspondant aux intérêts et assurances en 2020,2.490,31 euros correspondant aux intérêts et assurances en 2021,2.490,31 euros correspondant aux intérêts et assurances en 2022,1.342,01 euros correspondant aux intérêts et assurances en 2023.

Le sort du contrat de prêt, suite au prononcé de la résolution de la vente, n’est pas déterminé à ce stade et M. [D] [U] ne communique aux débats qu’un plan d’amortissement à l’exception de tout autre document ou pièce émanant de sa banque établissant que les frais dont il demande le remboursement ont été payés et resteront à sa charge en dépit de la résolution de la vente, de sorte qu’il y a lieu de le débouter de cette demande.

Sur les frais de garde des meubles

M. [D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 392 euros au titre des frais de garde de ses meubles, qu’il explique avoir été contraint de placer dans un garde meuble au regard de l’urgence de la situation.

En l’espèce, il communique une facture de la société Ludo Box pour une location d’un box du 22 janvier 2022 au 22 août 2022 d’un montant de 392 euros.

L’expert ayant considéré que le bien acquis était inhabitable, entraînant une dégradation des biens mobiliers entreposés dans ledit bien, il y a lieu de faire droit à sa demande, dès lors qu’en l’absence de vente, il n’aurait pas supporté de tels frais.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [P] [M] à lui payer la somme de 392 euros au titre des frais de garde de ses meubles.

Sur le préjudice moral

M. [D] [U] sollicite la condamnation de M. [P] [M] à lui payer la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral subi.

Il soutient qu’il a supporté l’ensemble des conséquences générées par les vices cachés le conduisant à saisir la présente juridiction.

M. [P] [M] fait valoir qu’il ne communique aucune pièce justificative d’un préjudice moral effectivement subi.

Toutefois, le principe du préjudice moral de M. [D] [U] est établi par les éléments du dossier, dès lors que celui-ci n’a pu habiter le logement acquis, générant des tracasseries en terme judiciaire et administratif.

En l’état de ces éléments et des pièces communiquées au dossier, il y a lieu de faire droit à la demande de dommages et intérêts formulée par M. [D] [U] à hauteur de 2 000 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [P] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, et sera en conséquence débouté de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [D] [U] ayant été contraint d’exposer des frais d’avocat pour faire valoir ses droits, l’équité commande que M. [P] [M] soit condamné à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé qu’aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction applicable à l’instance engagée après le premier janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Aucune raison ne justifiant d’écarter l’exécution provisoire, celle-ci sera de droit.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant après audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résolution de la vente conclue le 12 novembre 2020 entre M. [D] [U] et M. [P] [M], portant sur le bien immobilier situé [Adresse 3] [Localité 13] [Adresse 1]),

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [D] [U] la somme de 115 000 euros correspondant au prix de vente du bien immobilier,

DÉBOUTE M. [D] [U] de ses demandes de condamnation in solidum dirigées à l’encontre de la société Nord-Sud Immo,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [D] [U] les sommes de :

4 953,88 euros à titre de frais de location et d’hébergement temporaire,934,38 euros au titre des taxes foncières du bien objet de la vente,1 480,58 euros au titre de l’assurance habitation du bien objet de la vente,138,68 euros au titre des frais d’abonnement en eau du bien objet de la vente,37,57 euros au titre des frais de facture et d’abonnement en électricité du bien objet de la vente,392 euros au titre des frais de garde des meubles,2 000 euros au titre du préjudice moral,

DÉBOUTE M. [D] [U] du surplus de ses demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [P] [M] à payer à M. [D] [U] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE M. [P] [M] de sa demande présentée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [P] [M] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

AINSI JUGE ET MIS À DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE QUINZE DÉCEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT