TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

21 Octobre 2025

ROLE : N° RG 22/01271 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LHZB

AFFAIRE :

[B] [G]

C/

[E] [U]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL ALVAREZ RICHARD

la SELARL BAGNIS – DURAN

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

la SELARL ALVAREZ RICHARD

la SELARL BAGNIS – DURAN

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEURS

Madame [B] [G]

née le 28 Juillet 1987 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

Monsieur [D] [G]

né le 29 Juillet 1981, de nationalité française, demeurant [Adresse 2]

représentés par Maître Jean-François DURAN de la SELARL BAGNIS – DURAN, substitué à l’audience par Maître JOURDAN, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEURS

Madame [F] [A]

née le 07 Janvier 1973 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [U]

né le 24 Mars 1973 à [Localité 4], de nationalité française, demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Richard ALVAREZ de la SELARL ALVAREZ RICHARD, substitué à l’audience par Maître RAYNE, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Madame BATTUT Ophélie Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 09 Septembre 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie, l’affaire a été mise en délibéré au 21 Octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte notarié du 13 juillet 2015, Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] ont acquis un bien immobilier sis [Adresse 2] auprès de Monsieur [E] [U] et [F] [A].

Postérieurement à la vente du bien, les acquéreurs se sont plaints d’un certain nombre de difficultés et désordres, qu’ils ont fait constater par procès-verbal de constat d’huissier du 14 avril 2016.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 juin 2016, les consorts [G] ont, par l’intermédiaire de leur conseil, mis en demeure les consorts [A]-[U] de procéder au règlement de la somme de 35.000 € correspondant au montant du préjudice économique et du préjudice moral subi.

En l’absence d’issue amiable, ils ont saisi la juridiction des référés aux fins de voir ordonner une expertise au contradictoire de leurs vendeurs, par acte du 13 octobre 2016, demande à laquelle il a été fait droit par ordonnance de référé du 20 décembre 2016, Madame [W] ayant été désignée en qualité d’expert.

Madame [W] a déposé son rapport d’expertise le 17 juillet 2020.

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2022, Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] ont fait assigner Monsieur [E] [U] et Madame [F] [A] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE aux fins d’indemnisation de leurs préjudices au visa des articles 1641 et suivants, 1134 et 1147 anciens du code civil.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 04 août 2025, Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] demandent à la juridiction de :

A TITRE PRINCIPAL

— juger que la garantie des vices cachés des vendeurs est acquise,

— condamner les époux [U] à payer aux époux [G] la somme de 35.746,65 Euros TTC, se décomposant comme suit :

* Absence isolation du cagibi : 5.692,50 € TTC

* Reprise des fissures : 3.102 € TTC

* Réfection dalle : 7.507,50 € TTC

* Evacuation des eaux : 3.135 € TTC

*Réparation/changement des clims : 3.165,24 € TTC

* Reprise piscine : 2.753 € TTC

* Reprise de la porte du garage : 1.711,61 € TTC

* Reprise du mur de soutènement : 2.967,50 € TTC + 100 € abattage de l’arbre TTC

* Réparation de la clôture : 1.537,48 € TTC

* Reprise des désordres de la salle de bain : 1.237,28 € TTC

* Réfection fenêtres de l’étage et changement porte-fenêtre : 2.837,54 € TTC

— condamner les époux [U] à payer aux époux [G] la somme de 15.000 € au titre du préjudice de jouissance ainsi que la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral de tracas,

A TITRE SUBSIDIAIRE

— juger que les époux [U] n’ont pas respecté leur obligation d’information et

de renseignement découlant de la bonne foi contractuelle imposée par l’ancien article 1134 du code civil ;

— condamner les époux [U] à payer aux époux [G] la somme de 35.746,65 Euros TTC, se décomposant comme suit :

* Absence isolation du cagibi : 5.692,50 € TTC

* Reprise des fissures : 3.102 € TTC

* Réfection dalle : 7.507,50 € TTC

* Evacuation des eaux : 3.135 € TTC

* Réparation/changement des clims : 3.165,24 € TTC

* Reprise piscine : 2.753 € TTC

* Reprise de la porte du garage : 1.711,61 € TTC

* Reprise du mur de soutènement : 2.967,50 € TTC + 100 € abatage de l’arbre TTC

* Réparation de la clôture : 1.537,48 € TTC

* Reprise des désordres de la salle de bain : 1.237,28 € TTC

* Réfection fenêtres de l’étage et changement porte-fenêtre : 2.837,54 € TTC

— condamner les époux [U] à payer aux époux [G] de la somme de 15.000€ au titre du préjudice de jouissance ainsi que la somme de 15.000 € au titre du préjudice moral de tracas,

EN TOUT ETAT DE CAUSE

— débouter les époux [U] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— condamner les époux [U] à payer aux requérants la somme de 5.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner les époux [U] aux entiers dépens en ce compris ceux de l’instance en référé, les frais de constat et les frais d’expertise.

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit

Dans leurs dernières écritures notifiées par la réseau privé virtuel des avocats le 02 janvier 2024, Monsieur [E] [U] et Madame [F] [A] demandent à la juridiction de :

— débouter les époux [G] de leurs demandes , fins et conclusions,

— les condamner à payer à Monsieur [U] et à Madame [A] la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner encore aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 14 novembre 2024, la procédure a été clôturée avec effet différé au 19 août 2025 et fixée en plaidoirie au 09 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 21 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur les désordres et l’expertise judiciaire

Aux termes des dispositions de l’article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.

L’article 1642 du code civil dispose que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

L’article 1643 dudit code dispose qu’il est tenu des vices cachés, quand bien même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

L’article 1645 du code civil ajoute que s’il connaissait les vices de la chose, il est tenu de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur outre la restitution du prix qu’il en a reçu.

L’ancien article 1134 du Code civil, applicable au présent litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites; elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise; elles doivent être exécutées de bonne foi.

L’ancien article 1147 du même code énonce que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

En l’espèce, il résulte de l’acte de vente conclu entre les parties le 10 juillet 2015 et portant sur le bien immobilier sis [Adresse 2] qu’une clause d’exonération de garantie des vices cachés a été prévue. Celle-ci stipule que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés ». Il est précisé que « s’agissant des vices cachés, cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel,

— s’il est prouvé par l’acquéreur dans les délais légaux que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

Les époux [G] se prévalent à titre principal de cette garantie au titre des vices cachés connus des vendeurs pour solliciter l’indemnisation de divers désordres, qu’il convient d’examiner successivement.

Il leur appartient de démontrer pour chaque vice que celui-ci n’était pas apparent, qu’il était connu des vendeurs en l’état de la clause d’exonération de la garantie et qu’il rend la chose impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il l’avait connu.

Ils se prévalent à titre subsidiaire de la responsabilité contractuelle des vendeurs qui étaient tenus à une obligation d’information et de renseignement découlant de la bonne foi contractuelle et qui ont dissimulé de nombreux désordres tant dans leur existence que dans leur ampleur.

Au titre de la responsabilité contractuelle et en présence d’une clause d’exonération de garantie des vices cachés, il leur appartient de démontrer que les vendeurs connaissaient les désordres et n’ont pas informé volontairement les acheteurs de leur existence par résistance dolosive, manquant à leur obligation d’information pesant sur tout vendeur.

Sur l’absence d’isolation du toit du cagibi

Les époux [G] déplorent des fuites d’eau importantes au niveau du toit du local et une absence d’isolation de cette toiture, qu’ils indiquent avoir découvertes lors de la période de pluie et alors qu’ils ont acquis la maison en période estivale.

Ils soutiennent que ce vice était nécessairement connu des vendeurs puisqu’il a été constaté par le commissaire de justice à l’oeil nu s’agissant de l’absence de procédé d’isolation et de la pose des tuiles directement sur les chevrons en bois.

Les défendeurs soutiennent que ce vice était apparent, ce local extérieur servant à entreposer du matériel et n’ayant pas été vendu comme étanche.

L’expert judiciaire a constaté des traces d’humidité visibles sur les parpaings des murs intérieurs attestant de ces infiltrations, dues à une pente trop faible de la toiture dans sa construction et à la présence de lierre qui couvrait celle-ci. Il précise que si la configuration de la toiture était visible à l’oeil nu, la problématique de la pente de cette toiture, et par la même les infiltrations qui en résultent, est difficile à identifier pour un vendeur non professionnel, ce d’autant que les traces d’humidité n’ont pas été nécessairement perçues vu l’état d’usage du local. Il ajoute qu’au regard de l’origine des infiltrations, à savoir le mode de construction de la toiture avec pente insuffisante, ce vice était nécessairement connu.

Cependant, il ressort tant du procès-verbal de constat d’huissier que des constatations de l’expert que l’absence d’étanchéité de la toiture de ce cagibi extérieur était visible à l’oeil nu, les tuiles étant posées directement sur les chevrons en bois toute comme la présence de taches d’humidité dans ce local extérieur dont il ne peut être attendu qu’il présente les caractéristiques d’un local d’habitation.

Par conséquent, il n’est pas démontré que ce vice était caché et au surplus qu’il rend la chose impropre à l’usage auquel il est destiné.

Les demandes de ce chef ne peuvent prospérer ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre de la responsabilité contractuelle.

Sur les fissures de la façade du local

Il n’est pas contesté que ces fissures étaient dissimulées sous le lierre qui était présent depuis de nombreuses années de sorte que les constats opérés tant par le commissaire de justice que l’expert écartent la connaissance de ce vice caché par les vendeurs.

Toute demande au titre de ce vice ne peut prospérer ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre de la responsabilité contractuelle .

Sur la dalle à l’entrée de la maison

Les demandeurs soutiennent que la dalle située devant l’entrée de la maison ne comporte pas d’évacuation des eaux, vice qui n’était pas apparent et qui rend impropre à sa destination cette dalle. Ils ajoutent que les vendeurs ne pouvaient ignorer ce vice inhérent à la construction de celle-ci.

II ressort du procès-verbal de constat les précisions suivantes :

« Nous constatons la présence de dégradations au sein de ladite allée bétonnée. Nous

constatons la présence sur la partie centrale d’un important trou et de fissures. (…)Nous constatons également la présence au sein de l’allée bétonnée de fissures importantes comportant un enduit clair de rebouchage. (…) Nous constatons que la contremarche recouverte d’enduit comporte des traces verdâtres.(… ) Nous constatons l’existence d’une contrepente comprise entre le bord du porche et ladite fissure. Nous constatons au bout de l’allée bétonnée la présence d’un tuyau en PVC de 100 qui permet l’évacuation de I’eau ».

Au terme de ses investigations, l’expert confirme la présence de fissures au centre du parvis et l’existence de contrepentes dues à un léger affaissement de terrain. Il relate que « la partie de l’évacuation des eaux enterrée dans le jardin était complètement bouchée » et que lors « des essais de mis en eau, il a été mis en évidence des zones de stagnation des eaux notamment devant la porte d’entrée et au droit de la porte de la cuisine ». Il indique que deux désordres sont mis en évidence :

— un défaut de pente notamment au droit de l’entrée responsable pour l’eau stagnante,

— un défaut d’évacuation des eaux pluviales en périphérie, suite au bouchage de la partie enterrée des canalisations par absence de filtre sur l’avaloir.

L’expert relève que la problématique de la pente insuffisante ne pouvait être vue par les acheteurs, n’étant pas perceptible à l’oeil nu. S’agissant des fissures, elles étaient visibles. Le fait que l’évacuation en périphérie soit défaillante ne pouvait être vu dès lors que c’est la partie enterrée de l’évacuation qui était bouchée.

Sur la date d’apparition de ces désordres, l’expert relève que « le problème de la flaque centrale est apparue lentement après la création du parvis en béton comportant aujourd’hui une trop faible pente suite à un affaissement du sol » et que « la canalisation, sa fonction et son entretien avaient été abandonnés depuis longtemps avant la vente du bien au vu de son obturation complète ». Il ajoute que ces désordres « compliquent l’usage du parvis en temps de pluie et qu’une inondation peut dégrader les ouvrages périphériques ».

L’expert décrit les travaux de reprise de ce vice et chiffre ceux-ci à la somme de 7.095 euros TTC.

Les défendeurs soutiennent qu’ils ne connaissaient pas ce vice, ignorant les conditions de réalisation de la dalle et le phénomène d’affaissement et n’ayant jamais eu à déplorer une flaque.

Cependant, il est suffisamment démontré par le constat de commissaire de justice et par les investigations durant l’expertise judiciaire que le vice affectant la dalle, tant dans son insuffisance de pente que dans la défaillance d’évacuation des eaux pluviales, était connu des vendeurs au regard de leur ancienneté, du fait que ce défaut de pente est lié tant à la construction de la dalle qu’à l’affaissement du terrain et de l’obstruction totale de la canalisation mise en évidence par une simple mise en eau.

Dès lors, la clause d’exonération de garantie des vices cachés ne peut recevoir application en l’espèce.

Ce vice n’était pas apparent au moment de la vente, la seule présence de fissures ne permettant pas de connaître dans toute leur ampleur et leur gravité la défaillance de cette dalle et de son système d’évacuation des eaux.

Ce vice rend la dalle impropre à l’usage auquel on la destine, l’absence d’évacuation des eaux en temps de pluie générant une inondation pouvant engendrer des dégradations des ouvrages périphériques et la stagnation d’eau générée par les pluies ne permettant d’user de façon habituelle de ce parvis.

Par conséquent, les époux [G] sont fondés en leur demande au titre de ce vice caché.

L’expert a décrit l’ensemble des travaux nécessaires à la reprise de l’évacuation enterrée et du parvis. En l’état du devis de l’entreprise RIVOIRE du 28 avril 2016, l’expert a chiffré à la somme de 7.095 euros TTC le coût de la reprise du parvis et de l’évacuation enterrée.

Cependant, les époux [G] vont valoir que ces chiffrages ont été opérés sur la base de devis de 2016 et produisent un devis actualisé de la même entreprise, en date du 8 juillet 2025, s’élevant pour la réfection du parvis et l’évacuation des eaux à la somme de 10.642,50 € TTC, somme dont il réclame paiement.

Ce chiffrage n’est pas débattu par les défendeurs qui ne produisent aucune pièce pour remettre en cause celui-ci.

Par conséquent, il convient de condamner in solidum les consorts [A] [U] à payer aux époux [G] la somme de 10.642,50 euros TTC au titre de la reprise de la réfection de la dalle et du système d’évacuation des eaux.

Sur les climatisations

Il ressort tant du constat du commissaire de justice que des investigations expertales que « les raccords de l’unité extérieure du groupe de climatisation placé en hauteur du rez-de-chaussée sur un retrait de la façade sud présentaient une réparation de fortune par des bandes adhésives. La mise en route des deux unités intérieures a permis de constater un rendement insuffisant pour les volumes et le delta des températures affichées ».

S’agissant de la date d’apparition du désordre, l’expert relève que les éléments fournis ne permettent pas d’établir une date précise mais qu’elle se situe après de dernier hiver avant la vente du bien et avant le 4 janvier 2016, date où les acquéreurs en ont informé les vendeurs.

Les demandeurs vont valoir que ce désordre n’était pas apparent et qu’il est nécessairement intervenu avant la vente du bien le 10 juillet 2015, de sorte que les époux [U] ne pouvaient l’ignorer.

Cependant, force est de constater qu’ils échouent à démontrer de la connaissance du vice par les vendeurs, la date de survenance du dysfonctionnement du système n’étant pas établie de façon certaine et l’expertise n’ayant pu éclairer sur ce point le débat.

Par conséquent, la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable en l’espèce, pas plus que la responsabilité contractuelle en l’absence de preuve d’un manquement à une obligation d’information de mauvaise foi portant sur un dysfonctionnement du système de climatisation dont la connaissance n’est pas démontrée.

La demande de ce chef ne peut prospérer.

Sur la piscine

Les demandeurs soutiennent avoir constaté postérieurement à l’acquisition de leur bien que la piscine avait une perte d’eau d’environ 10 cm par semaine, ce qui les a contraints à changer le liner. Ils soutiennent que le liner était troué, ce qui n’était pas apparent et était nécessairement connu des vendeurs qui l’auraient caché volontairement.

Cependant, force est de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de la réalité de ce vice et de sa connaissance par les vendeurs.

En effet, le commissaire de justice n’a opéré aucun constat sur la piscine et l’expert judiciaire n’a pu procéder à des constatations puisque le liner avait été changé avant ses investigations. Il a relevé en tout état de cause que ce liner était âgé au moment de la vente de 11 ans et que la durée de vie d’un tel liner est de 8 à 12 ans. Il a noté que les vendeurs avaient informé les acquéreurs que des travaux sur la piscine étaient à prévoir, ce qui ressort d’ailleurs du courrier du 4 janvier 2016 adressé par les consorts [G] aux vendeurs. Enfin, il relève qu’une perte de 10 cm par semaine en période estivale est une perte correspondant à l’évaporation.

Il n’est pas plus démontré de l’existence d’un trou dans le liner, le devis établi par PISCINE O JARDIN relative à la pose du nouveau liner n’apportant aucune information et aucun constat contradictoire sur la réalité de ce vice. Au surplus, l’évaporation de la piscine n’était pas inhabituelle selon l’expert. Enfin, les informations relatives à l’ancienneté du liner et à la nécessité de le changer au vu de celle-ci avaient été portées à la connaissance des époux [G].

Par conséquent, les demandes au titre de la garantie des vices cachés et de la responsabilité contractuelle pour défaut d’information ne peuvent prospérer.

Sur la porte du garage

Les consorts [G] soutiennent que l’ouverture de la porte du garage était défectueuse, une des barres latérales étant manquante. Le commissaire de justice a constaté cette défaillance le 14 avril 2016 tout comme l’expert judiciaire, qui relève que ce désordre n’était pas apparent.

Les demandeurs font valoir que ce désordre était nécessairement antérieur à la vente et connu par les vendeurs qui ont volontairement empêché les acquéreurs de s’en apercevoir en bloquant l’accès au garage lors des visites.

Cependant, comme le soulèvent les vendeurs, ils ne rapportent pas la preuve de cette allégation par les SMS relatifs aux échanges sur cette porte de garage, duquel il ressort seulement que les vendeurs savaient que la porte pouvait se bloquer ponctuellement mais fonctionnait.

Il n’est pas plus rapporté la preuve de la connaissance de ce désordre lors de la vente par les consorts [A] [U] et de son antériorité. Ces derniers versent à l’inverse des attestations de deux voisins indiquant qu’ils utilisaient régulièrement voire quotidiennement cette porte jusqu’à leur déménagement.

L’expert conclut qu’aucune date précise ne peut être établie sur la survenance de ce désordre et que les vendeurs n’avaient pas connaissance de ce désordre, à savoir l’absence de barre latérale empêchant tout fonctionnement de la porte

Par conséquent, aucune preuve de la connaissance de ce désordre et de son antériorité à la vente n’étant rapportée, les demandes des consorts [G] ne peuvent prospérer ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre d’une responsabilité contractuelle pour défaut d’information des vendeurs.

Les époux [G] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur le mur de soutènement

Il ressort du constat du commissaire de justice que « le mur de soutènement présente une fissure verticale partant du haut du mur et descendant vers le sol pour atteindre une fissure horizontale », la voisine Madame [C] ayant déclaré devant le commissaire de justice « la fissure est apparue alors que les précédents voisins ont implanté le mûrier platane ».

Cette fissure a été constatée par l’expert judiciaire, à savoir « une fissure verticale partant du haut du mur de soutènement et situant à 1,90m du pool house voisin et s’arrêtant à mi-hauteur à 1m du haut environ sur une fissure horizontale depuis laquelle une autre fissure verticale s’étend vers une barbacane en bas du mur ».

L’expert fixe la date d’apparition de cette fissure à l’été 2014 au regard des déclarations de la voisine Madame [C] qui atteste avoir averti à ce moment-là Madame [U] que « le mur qui sépare nos propriétés avait une forte fissure que le mur ne résistera pas au poids de l’arbre et des racines. Je l’ai prévenue avant la vente ». La plantation du mûrier platane a été datée de mars/avril 2014 sans que l’expert ne puisse confirmer que les racines de cet arbre soient la cause de ce désordre, ce dernier notant que « la cause du désordre est la dégradation du mur due au mode de construction hétérogène de ce dernier en combinaison avec une augmentation des apports en eau d’arrosage entre printemps et été 2014 ».

L’expert relève que ce désordre était apparent mais n’était visible que depuis la propriété privée voisine. Il ajoute qu’il ne compromet pas la solidité de l’ouvrage mais qu’une réparation est nécessaire pour sa bonne tenue dans le futur.

Le caractère apparent est également établi par les clichés photographiques joints au rapport, qui démontrent que cette fissure était également visible du haut du mur.

Dès lors, et comme le relèvent les défendeurs, il résulte des éléments produits aux débats que ce désordre était apparent, de sorte que la garantie des vices cachés ne peut utilement fonder la demande des consorts [G]. Il en est de même de la responsabilité contractuelle au titre du défaut d’information, qui ne peut être invoquée au regard du caractère apparent de ce désordre.

Par conséquent, les demandes ne peuvent prospérer sur ce chef de demande ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre d’une responsabilité contractuelle pour défaut d’information des vendeurs.

Sur la clôture

Les consorts [G] vont valoir que la clôture située en limite de la propriété présentait un vice caché puisqu’elle n’était pas suffisamment stable par jour de grand vent et qu’elle s’est écroulée sur la maison voisine et la voie publique située en contrebas de la propriété. Ils soutiennent que ce désordre n’était pas apparent mais était connu des vendeurs qui l’ont dissimulé.

L’expert retient qu’il n’a pas pu constater ce désordre, la clôture ayant été remplacée avant ses constatations.

Pour autant, il précise que la cause de ce désordre est une trop forte prise aux vents d’un ouvrage peu solide qui s’est dégradé. Il indique que la date d’apparition du désordre ne peut être définie de façon précise, relevant que le désordre est apparu en tout état de cause postérieurement à la prise de possession de la maison par les nouveaux propriétaires. Il précise que ce désordre n’était pas apparent au moment de la vente et que les vendeurs avaient connaissance de la mauvaise qualité de pose de la clôture mais non de la dégradation qui s’est produite postérieurement à la vente.

Les défendeurs soulèvent que l’état de la clôture avait pu être constaté par les acquéreurs lors des différentes visites et que sa dégradation est intervenue par grand vent postérieurement à la vente.

Ainsi, il résulte des éléments susvisés que s’il est établi que la clôture n’était pas de grande qualité, constituée par des brises-vue avec un maintien par des montants métalliques trop espacés et peu renforcés par des diagonales, il n’est pas rapporté la preuve de ce que cette insuffisance de qualité et de durabilité de l’ouvrage étaient connues par les vendeurs non professionnels ni qu’elles avaient été volontairement dissimulées par leurs soins. La constitution de cette clôture par des brises vues était apparente et si son insuffisance de durabilité n’était pas apparente, elle ne s’est révélée que lors de grands vents, provoquant ainsi sa dégradation.

Dès lors, ni la connaissance de ce désordre par les vendeurs ni son antériorité à la vente ne sont suffisamment démontrées.

D’ailleurs l’expert relève que ce désordre s’est déclaré postérieurement à la prise de possession de la maison, deux voisins relevant que la clôture a été laissée sans entretien suite au déménagement des consorts [G] et qu’une importante dégradation a été observée dans les mois suivant la vente.

Par conséquent, les demandes ne peuvent prospérer sur ce chef de demande ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre d’une responsabilité contractuelle pour défaut d’information des vendeurs.

Sur la salle de bain de l’étage

Les consorts [G] relèvent que la salle de bain de l’étage est inutilisable en l’état de remontées de mauvaises odeurs constatées par procès-verbal de constat du commissaire de justice.

L’expert dans son rapport d’expertise a confirmé l’existence de ces remontées d’odeur, et explique qu’elles se produisent quand l’air enfermé dans les canalisations se charge de gazs générés par la décomposition des déchets organiques des eaux grises qui sont en principe stoppés par des siphons ou des clapets anti retour.

L’expert indique que ce désordre n’était pas apparent et que « la salle de bain à l’étage n’était pas utilisée en tant que salle d’eau, les canalisations étaient sèches et sans odeur à l’époque de la vente », de sorte qu’elle ne peut se prononcer sur le fait que les vendeurs en avaient connaissance préalablement à la vente.

Les époux [G] soutiennent que ce désordre était nécessairement connu des vendeurs qui avaient indiqué ne pas utiliser cette salle de bain et a été volontairement dissimulé par leurs soins. A l’inverse, ces derniers soutiennent qu’ils ignoraient ce vice.

Cependant, si le caractère non apparent de ce désordre ne fait pas débat, les acquéreurs ne démontrent pas de la connaissance de ce désordre par les vendeurs, qui avaient indiqué ne pas se servir de cette pièce d’eau comme salle de bain ce qui avait été porté à la connaissance des acheteurs.

Dès lors, en l’absence de preuve de la connaissance du désordre par les vendeurs, la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable, pas plus qu’un défaut d’information sur l’existence de ce désordre de mauvaise foi.

Par conséquent, les consorts [G] seront déboutés sur ce chef de demande.

Sur les infiltrations constatées à l’étage

Les époux [G] se prévalent du fait que la porte-fenêtre d’une des chambres est voilée ce qui entraîne des infiltrations en temps de pluie et nécessite le changement des fenêtres, outre le battant qui n’assure plus l’étanchéité.

Il est établi tant par le constat de Maitre [N], commissaire de justice que par les investigations de l’expert judiciaire que les joints d’étanchéité sont anciens, durs et écrasés et qu’ils sont de ce fait inefficaces. L’expert a également constaté que la porte-fenêtre de la chambre de gauche donnant accès à une loggia a un battant droit qui ne ferme pas correctement en partie basse, de sorte que l’étanchéité de cet endroit n’est pas assurée.

Cependant, comme le font valoir les défendeurs, il ne peut être soutenu que ce désordre n’était pas apparent dès lors que l’état d’usage des fenêtres et le défaut de fermeture tout comme le défaut d’étanchéité de la porte-fenêtre étaient parfaitement visibles lors des visites des lieux. Si l’existence d’infiltrations venant de cette fenêtre ne pouvait être vue que par temps de pluie, ce désordre était apparent et pouvait être mesuré dans son ampleur et sa gravité dès l’examen de l’état des fenêtres, puisqu’il n’est que la résultante d’une fenêtre dont les joints d’étanchéité sont anciens et écrasés. Il en est de même du défaut de fermeture de la porte-fenêtre.

Dès lors, la preuve d’un désordre caché n’est pas rapportée, de sorte que la garantie des vices cachés n’est pas mobilisable. Au surplus, il ne peut être soutenu un défaut d’information des vendeurs sur un désordre apparent.

Par conséquent, les demandes ne peuvent prospérer sur ce chef de demande ni au titre de la garantie des vices cachés ni au titre d’une responsabilité contractuelle pour défaut d’information des vendeurs.

Sur les préjudices immatériels

Les époux [G] font valoir avoir subi de nombreux désordres qui étaient parfaitement connus des vendeurs, et ont été confrontés à la mauvaise foi manifeste des époux [U], qui ont selon eux persisté à nier leur responsabilité relativement aux désordres litigieux, subissant par la même un préjudice de jouissance manifeste, et un préjudice moral des plus conséquents.

Cependant, force est de constater qu’ils ne démontrent pas ni la mauvaise foi des vendeurs ni la multiplicité de désordres connus des vendeurs.

Seule la terrasse et son système d’évacuation des eaux ont présenté un désordre caché, connu des vendeurs et qui donne lieu à condamnation. Il est établi que ce vice caché n’a pas permis une jouissance pleine et entière de cette terrasse par temps de pluie depuis 2016, ce qui peut être justement indemnisé par le versement d’une somme de 1.000 euros (soit 100 euros par an pendant 10 ans).

Il n’est pas démontré de l’existence d’un préjudice moral qui ne peut découler des seuls tracas du fait d’une procédure judiciaire.

Par conséquent, les consorts [A] et [U] seront condamnés in solidum à payer aux consorts [G] une somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi.

Ils seront déboutés de leur demande au titre d’un préjudice moral.

Sur les autres demandes

Succombant principalement à l’instance, Monsieur [E] [U] et [F] [A] seront condamnés in solidum aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Monsieur [E] [U] et [F] [A] seront également condamnés in solidum à payer aux consorts [G] la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Les demandes de Monsieur [E] [U] et [F] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront rejetées.

Enfin, il convient de rappeler que l’exécution provisoire, qui est compatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

DIT que les consorts [G] sont fondés dans leur demande principale au titre de la garantie des vices cachés s’agissant de la reprise de la réfection de la dalle et du système d’évacuation des eaux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et [F] [A] à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] :

— la somme de 10.642,50 euros TTC au titre de la reprise de la réfection de la dalle et du système d’évacuation des eaux

— la somme de 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance subi ;

DEBOUTE Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] du surplus de leurs demandes principales au titre de la garantie des vices cachés s’agissant de l’absence d’isolation du cagibi, la reprise des fissures, la réparation des climatisations, la reprise de la piscine, la reprise de la porte du garage, la reprise du mur de soutènement, la réparation de la clôture, la reprise des désordres de salle de bain, la réfection des fenêtres et le changement de porte-fenêtre,

DEBOUTE Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] de l’intégralité de leur demande subsidiaire au titre de la responsabilité contractuelle s’agissant de l’absence d’isolation du cagibi, la reprise des fissures, la réparation des climatisations, la reprise de la piscine, la reprise de la porte du garage, la reprise du mur de soutènement, la réparation de la clôture, la reprise des désordres de salle de bain, la réfection des fenêtres et le changement de porte-fenêtre,

DEBOUTE Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] de leur demande au titre du préjudice moral,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et [F] [A] à payer à Monsieur [D] [G] et Madame [B] [G] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [E] [U] et [F] [A] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

CONDAMNE in solidum Monsieur [E] [U] et [F] [A] aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT