TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00537 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XKC

Minute : 25/00301

SEINE [Localité 16] HABITAT

Représentant : Maître [Y], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Monsieur [J] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mai 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 16] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 7]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [C]

[Adresse 4]

[Adresse 13]

[Localité 9]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 21 Mars 2025 présidée par par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 1er janvier 2000, l’office public d’Habitation à Loyer Modéré de [Localité 14], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à Mme [H] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 15], moyennant le paiement d’un loyer outre les provisions sur charges et le versement d’un dépôt de garantie de 1725 [Localité 11].

Par avenant en date du 29 juin 2012, en raison de son mariage avec Mme [H] [Z], M. [J] [C] est devenu également titulaire dudit bail.

Mme [H] [C] est décédée le 2 juin 2018.

Le bailleur a fait délivrer, par exploit de commissaire de justice du 27 août 2024, à Monsieur [J] [C] un commandement de payer la somme en principal de 4320,98 € arrêtée au 22 août 2024 au titre des loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Monsieur [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— d’ordonner l’expulsion immédiate et sans délai du défendeur et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 230 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner le défendeur au paiement de la somme provisionnelle de 6510,18 € suivant décompte arrêté au terme du mois d’octobre 2024 inclus, à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes locatives, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement,

— le condamner, à compter du 1er novembre 2024, au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant actuel du loyer augmenté des charges, laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au bail d’habitation et ce, jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

— le condamner à lui remettre sous astreinte de 77 € par jour de retard commençant à courir 8 jours après la signification de la décision, l’attestation d’assurance couvrant les risques locatifs,

— le condamner à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que le défendeur a cessé de payer régulièrement ses loyers et ses charges, qu’un commandement de payer lui a été délivré par exploit de commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti à compter de sa délivrance, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

A l’audience du 21 mars 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la hausse à la somme de 9 204,97€ selon décompte arrêté au 14 mars 2025. Il a indiqué que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience, le dernier règlement effectué au mois de février ne couvrant pas l’intégralité du montant de l’échéance. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.

Monsieur [J] [C], comparant, n’a pas contesté le principe et le montant de la dette. Il a indiqué avoir été au chômage avant de pouvoir solliciter sa pension de retraite, qu’il s’est retrouvé plusieurs mois sans ressources, son dossier de retraite ayant été perdu. Il perçoit désormais une pension de retraite de 1170 euros par mois. Il a indiqué refuser toute mutation d’appartement car étant en fin de vie, suite à une pathologie, il n’a pas les capacités physiques d’entreprendre un déménagement. Il a exposé ne pas être en capacité de proposer un échéancier afin de régler sa dette locative, n’étant déjà pas en capacité de régler le montant intégral et courant du loyer. Il a été autorisé à verser par note en délibéré son attestation d’assurance couvrant les risques locatifs.

Le diagnostic social et financier confirme les dires de M. [J] [C] à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

Aucune note n’est parvenue à la juridiction en cours de délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 16] par la voie électronique le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 14 novembre 2024, pour une situation d’impayés persistante à ce jour, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 29 janvier 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Le bail du 1er janvier 2000 contient une clause résolutoire (article 4). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 août 2024, pour la somme en principal de 4320,98 € arrêtée au 22 août 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 octobre 2024.

En l’espèce, Monsieur [J] [C] n’a pas repris le paiement intégral du loyer courant au jour de l’audience. En outre, l’importance de la dette et les faibles ressources actuelles du défendeur ne permettent pas d’envisager l’octroi de délais de paiements, la dette ne pouvant être apurée dans des délais raisonnables.

L’expulsion de Monsieur [J] [C] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre M. [J] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les demandes de condamnation au paiement

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, le défendeur cause jusqu’à son départ un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. En vertu de l’article 1240 du code civil, ce préjudice doit être réparé.

Par conséquent, Monsieur [J] [C] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle provisionnelle d’occupation pour la période courant du 28 octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges récupérables, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte indiquant que Monsieur [J] [C] reste lui devoir la somme de 9204,97 € arrêtée au 14 mars 2025, échéance du mois de février 2025 incluse.

Monsieur [J] [C], comparant, n’a pas contesté le montant de la dette.

Il convient toutefois déduire de la somme réclamée les frais de procédure (154,78 €), qui, selon leur nature, peuvent être considérés comme des dépens.

Monsieur [J] [C] sera donc condamné à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme provisionnelle de 9050,19 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mars 2025, échéance du mois février 2025 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 6160,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation de justifier de la souscription d’une assurance garantissant les risques locatifs, la remise de l’attestation d’assurance s’effectuant à la demande du bailleur.

Le contrat de bail étant résilié entre les parties, il n’y a pas lieu d’enjoindre le défendeur à transmettre une attestation d’assurance au bailleur.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [J] [C], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

En application de l’article 700 du code civil, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 1er janvier 2000, modifié par avenant du 29 juin 2012, entre l’office public d’Habitation à Loyer Modéré de [Localité 14], aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat et Monsieur [J] [C] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 15] sont réunies à la date du 27 octobre 2024 ;

Ordonnons en conséquence à Monsieur [J] [C] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut pour Monsieur [J] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Seine-Saint-Denis Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [J] [C] à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, et ce, à compter du 28 octobre 2024 jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Monsieur [J] [C] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat la somme provisionnelle de 9050,19 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 mars 2025, échéance du mois février 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 29 janvier 2025 sur la somme de 6160,18 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejetons la demande de Seine-Saint-Denis Habitat relative à l’attestation d’assurance ;

Rejetons la demande de Seine-Saint-Denis Habitat formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons Monsieur [J] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mai 2025.

Le Greffier Le Juge