Cour d’appel de Rennes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 12] – [Localité 5] – tél : [XXXXXXXX01]

13 Novembre 2025

1re chambre civile

50A

N° RG 21/07285 -

N° Portalis DBYC-W-B7F-JP3J

AFFAIRE :

— [P] [J] veuve [H]

C/

— [K] [E]

— [Z] [A]

— S.C.P LECOQ, [O], GRATESAC NOTAIRES ASSOCIÉS

— CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE,

copie exécutoire délivrée

le :

à :

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET LORS DU DELIBERE :

PRESIDENT : Philippe Boymond, Vice-président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

ASSESSEUR : Léo GAUTRON, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS:

A l’audience publique du 15 Septembre 2025

Gregoire MARTINEZ assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,

prononcé par Grégoire MARTINEZ pour le président empêché ,

par sa mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025,

date indiquée à l’issue des débats.

DEMANDERESSE :

Madame [P] [J] veuve [H]

[Adresse 2]

[Localité 6].

représentée par M^e LE BARS, barreau de SAINT-MALO,

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [E]

Madame [Z] [A]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par M^e PERSON de la SEP RAULT DERSOIR PERSON, barreau de RENNES,

S.C.P. LECOQ,[O],GRATESAC C, NOTAIRES ASSOCIÉS

[Adresse 13]

[Localité 9]

représentée par M^e PRAT de la SELARL EFFICIA, au barreau de RENNES,

CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE

[Adresse 10] -

[Localité 7]

représentée par M^e PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, barreau de RENNES,

FAITS ET PROCEDURE

Par acte du 1er octobre 2019, Mme [A] et M. [E] ont vendu à Mme [J] veuve [H] un appartement dans un immeuble en copropriété "[Adresse 3]" situé [Adresse 3] à [Localité 15] moyennant le paiement d’une somme de 120 000 €.

La réitération de la vente est intervenue par acte notarié du 15 novembre 2019 devant Me [N], notaire à [Localité 14], et Me [O], de la SCP Lecoq, [O] et Gratesac, notaires à [Localité 16] (35).

Se plaignant de découvrir tardivement un rapport de la société Batek Emeraude du 4 octobre 2019 préconisant des travaux structurels sur l’immeuble, Mme [J] veuve [H] a sollicité les vendeurs par courrier du 3 septembre 2020 aux fins d’obtenir des explications sur ce document transmis uniquement le jour de la signature de l’acte authentique en annexe de l’état daté de l’immeuble.

A défaut de solutions satisfaisantes, par acte du 12 novembre 2021, Mme [J] veuve [H] a assigné M. [E], Mme [A], la SCP Lecoq, [O], Gratesac et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille-et-Vilaine devant le tribunal judiciaire de Rennes aux fins de résolution et de réparation.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 15 janvier, Mme [J] veuve [H] demande au tribunal de :

“ – Recevoir Madame [P] [H] en son exploit introductif d’instance,

Juger ses demandes recevables et bien fondées,

A TITRE PRINCIPAL, EN CAS D’ANEANTISSEMENT DE LA VENTE :

A titre principal,

— Juger que le bien immobilier vendu par Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à Madame [P] [H] est affecté de vices cachés qui doivent être garantis par les vendeurs,

— En conséquence, prononcer la résolution de la vente intervenue le 15 novembre 2019 portant sur les lots n° 3, 7 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15], cadastré section A n° [Cadastre 11],

— Ordonner la restitution par Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A], tenus solidairement pour le tout, du prix de vente versé par Madame [H] et les condamner à l’indemniser de l’ensemble des préjudices qu’elle a subis,

A titre subsidiaire,

— Juger que Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] ont commis un dol à l’encontre Madame [P] [H],

— En conséquence, ordonner l’annulation de la vente intervenue le 15 novembre 2019 portant sur les lots n° 3, 7 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15], cadastré section A n° [Cadastre 11],

— Ordonner la restitution par Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A], tenus solidairement pour le tout, du prix de vente versé par Madame [H] et les condamner à l’indemniser de l’ensemble des préjudices qu’elle a subis,

A titre très subsidiaire, Juger que Madame [P] [H] a commis une erreur sur les qualités substantielles du bien vendu le 15 novembre 2019,

— En conséquence, ordonner l’annulation de la vente intervenue le 15 novembre 2019 portant sur les lots n° 3, 7 et 12 de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 15], cadastré section A n° [Cadastre 11],

— En toutes hypothèses, Constater la caducité ou la résolution du contrat de prêt souscrit par Madame [P] [H] auprès de la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE,

— Ordonner que les parties aux contrats de prêts soient remises dans leur état initial par les restitutions qui s’imposent,

— Condamner la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE, prise en la personne de ses représentants légaux, à restituer à Madame [P] [H] les intérêts et les cotisations d’assurance réglés dans le cadre du contrat de prêt n° 10001015684 au jour de l’anéantissement du contrat ou ordonner la déduction de ces sommes de celles à restituer par Madame [H] à l’établissement bancaire,

— Condamner Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à régler à Madame [H] les sommes suivantes :

− 120.000 € en restitution du prix d’acquisition de l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 15],

− 12.314,60 € correspondant au montant des frais annexes.

— Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à indemniser Madame [P] [H] du préjudice matériel subi se décomposant comme suit :

Sommes versées sur la période du 15 novembre 2019 au jour de la rédaction des présentes :

• Au titre des charges de copropriété réglées :

✓ Pour la période du 1er janvier 2019 au 12 mai 2020 (Pièce n° 31) : 465,02 €,

✓ Pour la période du 27 mai 2020 au 6 avril 2021 (Pièce n° 32) : 836,83 €,

✓ Pour la période du 1er juillet 2021 au 22 septembre 2021 (Pièce n° 33) : 811,72 €.

✓ Pour la période du 22 septembre 2021 au 27 octobre 2021 (Pièce n° 25) : 577,79 €,

✓ Pour la période du 27 octobre 2021 au 17 septembre 2022 (Pièce n° 41) : 947,93 €,

✓ Pour la période du 1er octobre 2022 au 4 octobre 2023 (Pièce n°48) : 2.097,16 €.

✓ SOUS-TOTAL : 5.736,45 €.

• Au titre des impôts réglés :

✓ Taxes foncières 2022 : 405 € (Pièce n° 49),

✓ Taxes foncières 2021 : 391 € (Pièce n° 27),

✓ Contribution à l’audiovisuel public 2020 : 138 € (Pièce n° 28)

✓ SOUS-TOTAL : 934 €.

• Au titre de l’assurance multirisque habitation réglée pour l’année 2022 : 128,19 € (Pièce n° 50).

• Au titre de l’assurance multirisque habitation réglée pour l’année 2021 : 118,29 € (Pièce n° 34).

✓ TOTAL : 6.916,95 €.

— Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à rembourser à Madame [H] l’ensemble des sommes qu’elle aura dû régler au titre des postes précités jusqu’à l’anéantissement de la vente (charges de copropriété, impôts, assurance, etc …),

— Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à indemniser Madame [P] [H] du préjudice moral subi par le versement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— -Condamner in solidum la SCP LECOQ, [O] ET GRATESAC, NOTAIRES ASSOCIÉS, pri-se en la personne de ses représentants légaux, avec les vendeurs, à indemniser Madame [H] de l’ensemble des préjudices qu’elle a subis et à lui garantir l’effectivité des restitutions sollicitées,

A titre subsidiaire, condamner a minima la SCP LECOQ, [O] ET GRATESAC, NOTAIRES ASSOCIÉS, prise en la personne de ses représentants légaux, à rembourser à Madame [H] le montant des émoluments perçus, soit la somme de 2.996,36 €,

— Condamner la SCP LECOQ, [O] ET GRATESAC, NOTAIRES ASSOCIÉS, prise en la personne de ses représentants légaux, à régler à Madame [H] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait des fautes commises dans le cadre du processus d’acquisition du bien sis à [Localité 15],

A TITRE SUBSIDIAIRE, EN L’ABSENCE D’ANEANTISSEMENT DE LA VENTE :

— Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à régler à Madame [H] les sommes sollicitées au titre des appels de fonds correspondant aux travaux votés lors d’Assemblées Générales antérieures à la signature du compromis de vente le 1er octobre 2019, soit une somme pouvant être estimée à 1.187 €,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à régler à Madame [H] les sommes dues au titre des travaux à réaliser dans l’immeuble faisant suite au rapport réalisé par la Société BATEK EMERAUDE, à savoir, au jour de la rédaction des présentes :

− La somme de 2.041,99 €, à parfaire des sommes complémentaires qui seront appelées dans les mois à venir au regard des résolutions adoptées lors des Assemblées Générales de 2020 à 2022,

— Condamner solidairement M. [K] [E] et Mme [Z] [A] à indemniser Mme [H] du préjudice subi du fait de l’impossibilité de revendre son bien en l’état et de la perte de chance de contracter à des conditions plus favorables en lui versant une somme de 80 000 €,

— Condamner solidairement Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] à indemniser Madame [P] [H] du préjudice moral subi par le versement d’une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,

— Condamner in solidum la SCP LECOQ, [O] ET GRATESAC, NOTAIRES ASSOCIÉS, prise en la personne de ses représentants légaux, avec les vendeurs, à indemniser Madame [H] de l’ensemble des préjudices qu’elle a subis,

— Condamner en tout état de cause la SCP LECOQ, [O] ET GRATESAC, NOTAIRES ASSOCIÉS, prise en la personne de ses représentants légaux, à indemniser Madame [H] au titre de la perte de chance de contracter à des conditions plus favorables en lui réglant les sommes de 80 000€ (impossibilité de revente en l’état et risque de perte en cas de maintien) et de 2.041,99 € à parfaire des sommes complémentaires qui pourront être appelées pour la réalisation de travaux sur la structure de l’immeuble,

— Condamner la SCP LECOQ, [O] ET GRATESAC, NOTAIRES ASSOCIÉS, prise en la personne de ses représentants légaux, à régler à Madame [H] la somme de 4 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait des fautes commises dans le cadre du processus d’acquisition du bien sis à [Localité 15],

EN TOUTES HYPOTHESES :

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner toutes parties succombantes in solidum à régler à Madame [H] la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés directement, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.”

Par conclusions, notifiées par RPVA le 17 juin 2024, Mme [A] et M. [E] demandent au tribunal de :

“A TITRE PRINCIPAL,

DIRE ET JUGER sans fondement les demandes de Madame [H] aux fins de résolution et d’annulation de la vente conclue le 15 novembre 2019 avec Monsieur [E] et Madame [A] ;

En conséquence, DEBOUTER Madame [H] de ses demandes en paiement des sommes de 2 041,99 €, 80 000 € et 5 000 € y comrpis en l’absence d’anéantissement de la vente ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,

CONDAMNER la SCP Lecoq, [O], Gratesac, notaires associés à versr à Monsieur [E] et Madame [A] la somme de 93 958,94 € à titre de dommages-intérêts ;

DEBOUTER la Caisse régionale de Crédit agricvole D’ille-et-Vilaine de toutes ses demandes dirigées contre Madame [A] et Monsieur [E] ;

EN TOUTES HYPOTHESES,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir ;

CONDAMNER Madame [H] à verser à Monsieur [E] et Madame [A] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du CPC et aux aentiers dépens quy seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC :

DEBOUTER Madame [H] de toutes ses conclusions et prétentions contraires.”

Par conclusions, notifiées par RPVA le 31 mai 2024, la SCP demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [J] veuve [H] veuve [H] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de Maître [O] et de la SCP Lecoq-[O]- Gratesac ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal prononcerait une condamnation in solidum entre la SCP LECOQ, [O], GRATESAC et les consorts [E], [A],

JUGER que Monsieur [E] et Madame [A] supporteront l’intégralité de la dette ;

DEBOUTER Madame [A] et Monsieur [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [O] et de la SCP LECOQ, [O], GRATESAC

DEBOUTER la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions formulées à l’encontre de Maître [O] et de la SCP LECOQ, [O], GRATESAC

CONDAMNER Madame [J] veuve [H] à verser à Maître [O] et à la SCP LECOQ, [O], GRATESAC la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [J] veuve [H] aux entiers dépens de l’instance.

Par conclusions, notifiées par RPVA le 8 avril 2024, la Caisse régionale de crédit agricole mutuel d’Ille-et-Vilaine demande au tribunal de :

A titre principal :

CONSTATER que la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE s’en remet à justice sur la demande de résolution du contrat principal.

A titre subsidiaire, si la résolution du contrat principal et des contrats de prêt est ordonnée :

CONDAMNER Madame [H] née [J] veuve [H] à rembourser à la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE sous la garantie de toute autre partie responsable, le capital prêté avec déduction des sommes remboursées à la date du jugement, Outre les intérêts à taux légal à compter du jugement à intervenir,

CONDAMNER, Monsieur [K] [E] et Madame [Z] [A] ou toute autre partie responsable, à indemniser la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE de son préjudice constitué par la perte des intérêts escomptés fixé à la somme totale de 11.370,38 € au 8 avril 2024, à parfaire des intérêts échus postérieurs à cette date, outre 500 € de frais de dossier,

REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions présentées par Madame [J] veuve [H].

En tout état de cause :

CONDAMNER tout succombant à payer la CAISSE REGIONALE DE CREDIT AGRICOLE MUTUEL D’ILLE ET VILAINE la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant aux dépens

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à ces conclusions pour le détail de leurs moyens.

Le 27 juin 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et renvoyé le dossier à l’audience de plaidoirie du 15 septembre 2025.

MOTIFS

Mme [J] veuve [H] sollicite à titre principal l’anéantissement de la vente sur plusieurs fondements et à titre subsidaire l’indemnisation de ses préjudices.

Sur l’action en résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés :

A titre principal, Mme [J] veuve [H] sollicite la résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés. A ce titre, elle se prévaut d’un rapport de la société Batek emeraude mandaté par le syndic de l’immeuble pour procéder à une analyse des désordres structurels de l’immeuble et proposer des solutions réparatoires. Elle soutient qu’elle n’a eu connaissance du contenu du rapport de la société Batek Emeraude du 4 octobre 2019 que postérieurement à la vente du 15 novembre 2019. Ainsi, elle reproche aux vendeurs ne l’avoir jamais informée de l’objet de l’intervention de cette société au sein de l’immeuble. Elle leur reproche d’avoir transmis le rapport annexé à l’état daté de l’immeuble au dernier moment empêchant ainsi une analyse de son contenu. Elle reproche au notaire de ne pas l’avoir utilement informée de la transmission de ce document alors qu’elle n’était pas pas présente le jour de la vente. Elle fait état d’échanges de mails postérieurs aux compromis et antérieurs à la réitération entre les vendeurs et le syndic pour soutenir que ces derniers étaient bien au courant de l’objet de la visite de la société Batek et qu’ils ont volontairement dissimulé l’information en lui présentant le bien comme ne nécessitant pas de travaux y compris dans l’immeuble. Elle ne conteste pas avoir reçu les procès verbaux d’assemblée générale de copropriété des années 2017, 2018 et 2019 ainsi que le rapport de constat d’état parasitaire de l’appartement mais elle soutient que son attention n’a pas été attirée sur les conséquences financières des défauts structurels de l’immeuble. En particulier, elle précise que le rapport d’état parasitaire de l’immeuble mentionnait la présence d’agents de dégradation du bois et l’existence d’une fuite d’eau. Elle ajoute que les rapports d’état parasitaire des autres lots de l’immeuble, annexés à la vente, ne présentaient pas d’avertissements particuliers. Elle soutient qu’elle ne dispose pas des connaissance techniques suffisantes lui permettant de comprendre la nature des problèmes structuels affectant l’immeuble qui ont été décrits plus précisement dans le rapport qui ne lui a été communiqué que tardivement. Or, elle se plaint des nombreux travaux engagés sur l’immeuble depuis la vente en lien avec les désordres constatés par ledit rapport. En réponse aux vendeurs, elle soutient que le diagnostic d’état parasitaire ne faisait état d’aucun défaut structurel, que les mentions de l’acte de vente laissaient supposer que la présence d’agents de dégradation du bois était en cours de résolution, que l’acte de vente et ses annexes constitués de 178 pages nécessitaient des explications complémentaires. Ainsi, elle maintient qu’elle n’a pas été suffisamment informée de l’état réel de 'limmeuble. Sur l’impropriété, elle indique que le rapport non communiqué fait état de la nécessité de travaux urgent pour un fonctionnement normal. Elle se prévaut du risque d’effondrement à plus ou moins long terme et de l’impossibilité pour les copropriétaires d’engager des frais aussi importants. En outre, elle fait état de la dégradation de son appartement à trois reprises en raison de la non résolution de la fuite d’eau constatée par la société Batek. Elle évoque un rapport d’intervention du 31 janvier 2022 de la société Alpi ouest constatant la dégradation de la toiture alors que celle-ci avait été déclarée venant d’être refaite par les vendeurs. En réponse au notaire, elle rappelle que la rapport Batek, transmis tardivement, n’a pas été porté à sa connaissance ce qui tend à confirmer la dissimulation intentionnelle des vendeurs.

Mme [A] et M. [E] soutiennent que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas remplies dès lors que Mme [J] veuve [H] avait connaissance des défauts qu’elle dénonce. Ils contestent toute dissimulation d’information puisqu’ils ont transmis les documents annexes obligatoires à la vente informant l’acquéreur de l’état du bien et de l’immeuble. En particulier, ils observent que le procès verbal d’assemblée générale de l’année 2019 informe Mme [J] veuve [H] de l’état parasitaire de la poutre commune traversant un des logements de l’immeuble et de la nécessité de remédier à la difficulté et de renforcer la poutre. Or, il s’agit de l’un des défauts repris par le rapport dont se prévaut l’acquéreur. Ils soutiennent également que l’acte de vente ainsi que le diagnostic obligatoire de l’état parasitaire de la société Omega expertise ainsi que les rapports d’état parasitaires des autres lots de l’immeuble informent Mme [J] veuve [H] de la présence d’agents de dégradation biologique du bois et de la nécessité d’effectuer un traitement. Ils soutiennent que Mme [J] veuve [H] a accepté le bien en ayant conscience de ces éléments. Au sujet du rapport de la société Batek Emeraude, ils soutiennent qu’il leur a été transmis à la fin du mois d’octobre 2019 et qu’il n’apportait pas d’informations nouvelles sur les défauts du bâtiment et les devis annoncés conernaient d’autres lots. Ils rappellent que le rapport ne compte pas parmi les documents obligatoires à transmettr et qu’il a été, bien que tardivement, transmis le jour de la vente à Me [O] à 17h09 et que la signature a eu lieu à 18h26 ce qui laissait le temps au notaire d’en prendre connaissance et éventuellement de reporter la vente s’il l’estimait utile. En outre, ils soutiennent que l’appartement n’est pas impropre à son usage. Enfin, ils rappellent la clause d’exonération des vices cachés.

La SCP Lecoq-[O]-Gratesac soutient que les conditions de la garantie des vices cachés ne sont pas réunies. Mme [H] était en possession des documents obligatoires à la vente qui lui donnait une connaissance suffisante des défauts dénoncés dans le rapport de la société Batek notamment par la transmission des états parasitaires des différents lots de l’immeuble.

L’article 1353 du code civil dispose que : “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.”

L’article 1641 du code civil dispose que : “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus.”

L’article 1642 du même code dispose que : « Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

L’article 1644 du même code que : « Dans le cas des articles 1641 et 1643 l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix » et l’article 1645 du même code que : « Si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur. »

Il incombe à l’acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères (caché, grave, compromettant l’usage de la chose et antérieur à la vente). Dans le cas d’une vente immobilière, la clause d’exonération figurant à l’acte de vente impose à l’acquéreur de démontrer en outre que le vendeur avait connaissance du vice au moment de la vente.

Le vendeur ne répond pas des vices que l’acheteur connaissait au moment de la conclusion du contrat de vente et dont il a pu se convaincre lui-même.

En l’espèce, il ressort du compromis de vente du 1er octobre 2025, paragraphe Termites (p. 14) que l’attention de l’acquéreur est attirée sur le contenu du rapport de constat d’état parasitaire du 3 septembre 2019, annexé à l’acte en ce qu’il fait état de “la présence d’agents de dégradation biologique du bois”, de la “présence dans les poutres du séjour, de la chambre et du couloir d’indice d’infestation de capricornes du chêne” et recommande “un traitement spécifique pour supprimer les désordres constatés”. Le rapport recommande de “stopper la fuite d’eau présente au sol dans le séjour émanant du plafond et de vérifier (en menant des opérations destructirces) qu’il n’existe pas de fructification de champignons”. Le compromis poursuit en indiquant que le vendeur déclare à l’acquéreur :

— avoir contacté le voisin du dessus pour faire mettre fin à la fuite d’eau et que ce dernier a fait le nécessaire.

— que des devis sont en cours via la copropriété pour le traitement des poutres de l’immeuble.

Par aillleurs, les trois derniers procès verbaux des assemblées générales des copropriétaires sont annexés à l’acte. Il ressort du PV du 15 juin 2019 un point n° 18 intitulé “Etat parasitaire de la poutre commune traversant le logement de M. [I] et des bois des parties communes” que l’Assemblée générale a voté l’engagement de travaux pour y remédier avec un démarrage souhaité le 1er septembre 2019. De même, un point n° 20 intitulé “”Renforcement de la poutre commune dans le logement de M. [I]” mentionne que l’assemblée générale a voté l’engagement de travaux pour y remédier avec un démarrage souhaité le 1 octobre 2019.

En outre, au titre des diagnostics techniques obligatoires, un rapport de constat d’état parasitaire de l’appartement a été annexé à l’acte. Etabli le 3 septembre 2019 par la société Omega expertise, il est mentionné en première page en caractère très apparents “Conclusion : Il a été repéré des indices de présence d''agents de dégradation biologique du bois” dans l’appartement. En seconde page, le rapport constate la présence d'”indice d’infestation de capricornes du chêne”dans les poutres du séjour, de la chambre et du couloir. Comme rappelé dans le compromis, le rapport recommande “un traitement surfacique pour supprimer les désordres constatés”, de “stopper la fuite d’eau (…) et de vérifier (en menant des opérations destructrices) qu’il n’existe pas de fructification de champignons.”

Ainsi, il est constant que Mme [J] veuve [H] a acquis le bien en étant parfaitement informée de la présence d’insectes xylophages dans son appartement et dans l’appatement de M. [I]. Elle a également été parfaitement informée d’une fuite d’eau dans son logement. Ainsi que de la nécessité évidente de procéder à un traitement spécifique des parasites dans son appartement ainsi que de faire cesser la fuite en menant des opérations destructrices. Elle a également été informée de travaux engagée par les copropriétaires pour remédier à l’état parasitaire d’une poutre commune chez M. [I] et que ces travaux étaient contemporains de l’acte de vente. Ainsi, elle ne peut utilement soutenir qu’elle n’était pas informée des désordres structurels liés à la présence d’insectes xylophages dans son appartement mais également dans l’immeuble.

S’agissant de l’état des désordres de l’immeuble, elle en a bien été informée par les procès verbaux des AG mais également par la transmission des rapports d’états parasitaires des autres lots de l’immeuble établis par la société Omega à la même date. Ainsi, un rapport établi par la même société le 3 septembre 2019 au sein de l’appartement de M. [I] (étage 1 comme Mme [J] veuve [H]) mentionne la présence d’agents de dégradation biologique du bois, confirmant les indications des PV d’AG concernant ce lot. Un autre rapport concernant un appartement de l’étage 2 constate également la présence d’agents de dégradation biologique du bois. Un autre rapport de la même date spécifique aux parties communes conclut également à la présence d’insectes xylophages. Ce dernier rapport mentionne une poutre affaissée et la nécessité de retirer le placo pour inspecter l’ensemble de la poutre. Seul un lot ne présente pas d’indices d’infestations selon les rapports.

S’agissant de l’ampleur des désordres, Mme [J] veuve [H] était dès lors suffisamment informée par les différents diagnostics techniques versés à l’acte de vente.

Le rapport de visite litigieux établi le 5 septembre 2019 par la société Batek Emeraude (pièce n° 5 demandeurs), ingénieur conseil en bâtiment, mandaté par le syndicat de copropriété pour évaluer les travaux à mener pour remédier aux désordres de l’immeuble ne procède à aucun constat de désordres. Il n’apporte pas de nouveaux éléments concernant les vices de l’immeuble.

Au vu de l’ensemble de ces éléments décrivant un immeuble présentant des indices d’infestation dans quasiment l’ensemble des lots, Mme [J] veuve [H] ne peut utilement soutenir qu’elle n’avait pas connaissance du vice dans son ampleur et ainsi des désordres structurels qui serait décrit dans le seul rapport de la société Batek. Les diagnostics obligatoires, comme l’état parasitaire, visent justement à informer les futurs acquéreurs des éléments susceptibles de présenter un risque. Ces éléments lui ont été transmis à la signature du compromis. Mme [J] veuve [H] ne peut soutenir qu’elle n’était pas en capacité de comprendre les informations alors que celles-ci sont mentionnés en caractère très apparents sur l’ensemble des rapports à sa disposition et que son attention a été attirée dans l’acte.

N’ayant pas fait usage de son droit de rétractation dans les 10 jours ayant suivi la vente, elle doit être considérée comme s’étant convaincu des éléments portés à sa connaissance. Il en résulte que les désordres dénoncés et relatifs à la présence d’insectes xylophages au sein de l’appartement et de l’immeuble ainsi que la fuite d’eau provenant d’un appartement voisin lui étaient connus dans leur ampleur au moment de la signature du compromis de vente. Elle ne peut soutenir qu’elle n’était pas informée de la nécessité de réaliser des travaux pour remédier à ces défauts.

En outre, elle ne démontre nullement le risque d’effondrement qu’elle allègue rapidement dans ses conclusions sans l’étayer de documents utiles.

Le rapport de la société Batek ne décrit pas de désordre. Il s’agit de préconisations de travaux dans l’immeuble. :

“- ventiler la cave du restaurant ;

— renforcer le sous-oeuvre et traiter les solives du plancher haut ;

— renforcer la poutre principale de l’appartement du 1er étage réparer les joints par un enduit à chaux, du mur est situé au RDC de la cour du restaurant

— déposer le plafond des gaines techniques du RDC

— parfaire l’étanchéité entre l’appui de la menuiserie ;

— alléger les charges variables rapportées dans les logements ;

— diag structurel à faire ;”

Il en résulte que le rapport de la société Batek Emeraude ne décrit pas un vice présentant un caractère caché de l’acquéreur.

L’action tant rédhibitoire qu’estimatoire en garantie des vices cachés ne peut prospérer.

Mme [J] veuve [H] doit être regardée comme s’étant convaincue des désordres structurels portés à sa connaissance par les différents documents obligatoires à la vente.

Elle est déboutée de son action à titre principal.

Sur l’action en nullité de la vente au titre du dol :

Mme [J] veuve [H] se prévaut de la nullité de la vente pour dol. Elle soutient que les vendeurs ont dissimulé intentionnnellement une information déterminante de son consentement. Ainsi, elle rappelle que les vendeurs ne lui ont jamais parlé de l’intervention de la société Batek et des travaux préconisés par cette dernière. Elle soutient que l’ampleur des travaux mentionnés par ce rapport induit l’engagement de dépenses importantes pour la copropriété.

Mme [A] et M. [E] soutiennent que le rapport de la société Batek ne comportait pas d’information déterminante. Ils reconnaissent qu’ils ont bien reçu le rapport litigieux de la société Batek emeraude par courrier du syndic en date du 21 octobre 2019. Ils soutiennent qu’ils ne l’ont pas transmis à l’acquéreur dans la mesure où ils ne comportait pas d’informations nouvelles sur les désordres du bâtiment et que les devis annoncés concernaient d’autres lots que l’appartement.

La SCP Lecoq-[O]-Gratesac soutient qu’elle ne peut être tenue pour responsable de la négligence des acquéreurs dans la transmission du rapport de la société Batek.

L’article 1130 du code civil dispose que : “L’erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu’ils sont de telle nature que, sans eux, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s’apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné."

L’article 1137 du code civil dispose que : “Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation."

L’article 1112-1 du même code dispose que : “Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.“

Il est constant que le rapport de visite de la société Batek Emeraude, établi le 4 octobre 2019, a été transmis aux vendeurs par courrier du syndic le 21 octobre 2019.

Il est constant que le rapport n’a pas été transmis à l’acquéreur avant le jour de la signature de l’acte de vente le 15 novembre 2019. A cet égard, le rapport a été annexé à l’état daté du 13 novembre 2019 sur lequel figure la répartition des sommes dues à la copropriété entre le vendeur et l’acquéreur. En p. 8, les différentes préconisations du rapport de la société Batek sont listés par le syndic comme des travaux à réaliser mais non encore chiffrés.

Or, l’état daté a été transmis au notaire le jour de la signature.

Il est donc établi que les vendeurs n’ont pas transmis le rapport qui était en leur possession.

Il incombe à Mme [J] veuve [H] de démontrer le caractère déterminant de son consentement à la vente des informations figurant sur ce rapport étant entendu qu’il est établi qu’elle avait connaissance des désordres parasitaires présents sur la quasi totalité de l’immeuble ainsi que de la fuite d’eau dans son logement et de la nécessité de remédier à ces désordres au moyen notamment d’opérations destructrices.

Tout d’abord, si Mme [J] veuve [H] ignorait l’objet et le montant des travaux de reprise des désordres, elle ne peut soutenir qu’elle n’était pas informée du principe de la nécessité de procéder à des travaux dans son appartement et dans l’immeuble et même de l’engagement de ceux-ci par la copropriété pour la réparation de la poutre notamment (Cf. Pv AG 2019).

Il convient de savoir si les préconisations du rapport Batek portent sur des travaux d’une ampleur telle que leur connaissance étaient nécessaires pour déterminer le consentement de l’acquéreur à la vente. A cet égard, Mme [J] veuve [H] évoque des appels de fonds exceptionnels postérieurs à la vente qui seraient liés aux préconisations du rapport de la société Batek.

En premier lieu, force est de constater que le rapport ne présente aucune estimation financière chiffrée de travaux à engager pour la copropriété. C’est la raison pour laquelle ces travaux sont mentionnés comme étant à faire mais non chiffré dans l’état daté.

En second lieu, certaines orientations du rapport étaient déjà connues de Mme [J] veuve [H]. Il en est ainsi du renforcement de la poutre principale de l’appartement du 1er étage puisque ces travaux ont été votés à l’AG de 2019 dont le PV a été transmis lors de la vente.

Il en est de même des préconisations concernant des diagnostics structurels avec des opérations destructrices. Ces éléments étaient déjà préconisés par la société Omega à travers ses différents rapports notamment celui concernant le lot de Mme [J] veuve [H]. Aussi, elle ne peut soutenir qu’elle n’était pas informée de la nécessité d’ouvrir les doublages pour réaliser des sondages. Il en est ainsi de de l’appel de fonds exceptionnel du 1er juillet 2023 (462,68 €) concernant des travaux de sondages nécessaires à l’étude structurelle.

En troisième lieu, certaines orientations du rapport portent sur des lots privatifs (cave du restaurant notamment) et ne peuvent avoir eu un caractère déterminant de l’achat de l’appartement. Au demeurant, le rapport d’état parasitaire du lot appartenant à M. [D] mentionnait la nécessité de ventiler la cave. Dès lors, Mme [J] veuve [H] était bien informée de cette difficulté.

En quatrième lieu, certains appels de fonds exceptionnels (27 octobre 2021, 1 octobre 2023) cités par Mme [J] veuve [H] concernent la toiture de l’immeuble qui n’est jamais évoqué par la société Batek émeraude dans ses préconisations. S’agissant de ces défauts, il n’est nullement établi que les vendeurs en avaient connaissance et qu’ils étaient antérieurs à la vente.

En cinquième lieu, certaines préconisations n’ont visiblement pas été suivies d’effets. Ainsi, s’agissant des éléments suivants : “renforcer le sous-oeuvre et traiter les solives du plancher haut, déposer le plafond des gaines techniques du RDC,parfaire l’étanchéité entre l’appui de la menuiserie, alléger les charges variables rapportées dans les logements, aucun autre élément ne convient confirmer l’engagement de travaux en ce sens.

Il subsiste un appel de fond du 14 avril 2021 qui concerne un rejointement de la façade (365,92 €) voté en assemblée générale le 14 décembre 2020. Il s’agit de travaux qui peuvent être liés aux préconisations du rapport Batek. Cependant, il n’est nullement établi par Mme [J] veuve [H] qu’elle n’aurait pas consenti à la vente du bien en ayant connaissance de la nécessité d’engager des travaux de rejointement de la façade pour un montant de 365,92 €.

Aussi, les informations non transmises par le vendeur à Mme [J] veuve [H] sur les préconisations de travaux non estimés ne sont pas déterminantes de son consentement à l’acte de vente compte tenu de son niveau d’information sur les désordres structurels de l’immeuble qui résultent de la présence d’insectes xylophages et sur la nécessité de procéder à des travaux pour y remédier.

Le dol n’est pas caractérisé. L’action en nullité est rejetée.

Sur l’action en nullité de la vente au titre de l’erreur :

Mme [J] veuve [H] soutient qu’elle ne peut user paisiblement de son bien compte tenu des frais exceptionnels votés en AG depuis 2020 ainsi que des frais futurs qui devront être engagés à la suite de l’étude structurelle.

La SCP Lecoq-[O]-Gratesac rappelle que les qualités essentielles de la chose vendues ont été convenues lors de la vente.

Mme [A] et M. [E] reprennent ce moyen et soutiennent également que l’absence de travaux à entreprendre ne constitue pas une qualité substantielle. Ils se prévalent du caractère habitable du bien. Ils soutiennent que plusieurs biens de la copropriété ont été cédés en 2023 démontrant que le bien de Mme [J] veuve [H] ne comporte pas d’erreur sur sa valeur. Ils soutiennent que l’immeuble ne se trouve pas en état de péril.

L’article 1132 du code civil dispose que : L’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

En l’espèce, il n’y a aucune erreur alléguée sur les éléments objectifs essentiels du bien vendu notamment son emplacement, sa superficie, son statut administratif, le nombre de pièces etc…. Par ailleurs, Mme [J] veuve [H] a accepté d’acquérir un appartement en ayant connaissance des vices l’affectant et affectant l’immeuble. Elle a accepté d’acquérir ce bien en ayant conscience de la nécessité de réaliser des travaux pour remédier à la présence des insectes xylophages et pour remédier à une fuite df’eau en procédant au préalable à des opérations destructrices. Elle a accepté le bien en sachant que des travaux de réparation de la poutre de son voisin était engagée pour remédier au même type de désordre.

Dans ces conditions, l’erreur n’est pas établie en l’espèce. Elle est déboutée.

La vente n’étant ni annulée ni résolue, il n’y a pas lieu de constater la caducité ou la résolution du contrat de prêt immobilier.

Sur la responsabilité du notaire :

Mme [J] veuve [H] soutient que Me [O] a manqué à son devoir d’information et de conseil résultant de l’article 3.2 du règlement national de la profession. Elle soutient que le devoir du conseil du notaire porte sur les risques juridiques et économiques et que Me [O] aurait du lui apporter un conseil avisé sur les différents rapport d’état parasitaires de même qu’elle dénonce sa négligence dans la consultation du rapport Batek transmis tardivement. Elle soutient que la seule transmission des documents ne permet pas de considérer que le notaire exercé son devoir de conseil. Elle reproche à Me [O] de ne pas l’avoir alerté sur la nécessité d’engager des travaux d’ampleur.

La SCP Lecoq-[O]-Gratesac soutient qu’elle n’a commis aucun manquement. Elle indique que les désordres de l’immeuble résultait d’une simple lecture de l’ensemble des documents transmis. Ainsi, elle rappelle avoir transmis à Mme [J] veuve [H] les états parasitaires de son bien et, de manière inhabituelle, de l’ensemble de l’immeuble ainsi que les PV d’AG des trois dernières années précisément pour attirer son attention sur la présence des insectes xylophages. De la même manière, elle soutient qu’elle a transmis un pré-état daté du 11 septembre 2019 dès la signature du compromis. Elle soutient que n’étant pas professionnelle de la construction, elle n’était en mesure d’évaluer le coût des travaux à réaliser qu’au demeurant Mme [J] veuve [H] échoue à démontrer.

En l’espèce, les conclusions du rapport d’état parasitaire positif de l’appartement de Mme [J] veuve [H] ont été reprises dans le “compromis” et l’acte de vente. Le compromis ayant été paraphé et signé, et l’acte ayant été lu et signé par les parties, il ne peut être reproché au notaire d’avoir dissimulé ces informations.

En outre, Mme [J] épouse [H] a été informée par le notaire au moyen des rapports d’état parasitaire de la présence d’insectes xylophages dans son logement ainsi que dans l’immeuble. Elle était également informée de la nécessité de procéder à des travaux d’ampleur, l’acte de vente mentionnant d’ailleurs des“devis en cours pour le traitement des poutres de l’immeuble”,

Il convient de mentionner que Mme [J] épouse [H] était informée des éléments suivants:

— le rapport d’état parasitaire de son bien, repris dans l’acte de vente lu par le notaire conclut “un traitement surfacique s’avérera nécessaire afin de supprimer “les désordres” constatés. Il est impératif de stoppert cette fuite d’eau présente au sol dans le séjour émanant du plafond et devérifier (en menant des opérations destructrices) qu’il n’existe pas de fructification de champignons” ;

— le rapport d’état parasitaire positif du lot de M. [I] conclut qu’il est “impératif de faire intervenir rapidement une société spécialisée afin de supprimer ce risque d’effondrement important (poutre M. [I])” ;

— le rapport d’état parasitaire du lot de Mme [M], pourtant négatif, conclut tout de même : “Défaut structurel au niveau du plancher et du plafond”.

— le rapport d’état parasitaire positif du lot de M. [L] conclut : “il est nécessaire d’intervenir sur les désordres constatés. Une vérification s’impose afin de déterminer d’où proviennent ces défauts structurels constatés”

— le rapport d’état parasitaire positif du lot de M. [D] conclut : “il est nécessaire de faire intervenir une société spécialisée dans le traitement du bois afin de traiter tous les “ désordres” constatés surtout dans la cave. Il est impératif de rétablir une ventilation (entrée et sorite) dans la cave. sur les désordres constatés.

— enfin, le rapport d’état parasitaire positif des parties communes conclut : “Il est nécessaire de retirer la plaque de plâtre présente dans le placard des compteurs, afin de pouvoir inspecter l’ensemlbe de la poutre. En effet, la présence d’un fêlure sur le plâtrepeut laisser penser que la poutre soit affaissée. A vérifier”

— Et, le PV d’AG de 2019 informe Mme [J] veuve [H] de travaux déjà votés pour le “Renforcement de la poutre commune dans le logement de M. [I]”

Il en résulte que le rapport de la société Batek ne comporte pas d’informations nouvelles et déterminantes sur l’état de l’immeuble ni d’informations particulièrement surprenantes sur les travaux à envisager.

Compte tenu des informations à disposition de l’acquéreur, le notaire doit être regardé comme n’ayant nullement manqué à son devoir de conseil en ne transmettant pas les simples préconisations au demeurant non chiffrées de travaux pour remédier à des défauts connus de l’acquéreur dans toute leur ampleur.

Il en résulte que Mme [J] veuve [H] est déboutée de l’ensemble de ses demandes.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes subsidiaires des défendeurs.

Sur les autres demandes

Mme [J] veuve [H], partie perdante, est condamnée aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à :

— M. [E] et Mme [A] la somme de 2 500 € ;

— La SCP Lecoq-[O]-Gratesac la somme de 2 000 €.

En revanche, l’équité commande de ne pas faire droit à la demande de la banque en ce sens.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal

DEBOUTE Mme [J] veuve [H] de l’intégralité de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [J] veuve [H] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [J] veuve [H] à verser à M. [E] et Mme [A] la somme de 2 500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [J] veuve [H] à verser à la SCP Lecoq-[O]-Gratesac la somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Le Greffier Pour le président empêché,

Le magistrat rapporteur