COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 23/00980 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C4FS

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 4 DECEMBRE 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ:

Monsieur Julien DEGUINE, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique

Assisté lors des débats et du délibéré de Madame Théa HOAREAU, greffier

Débats à l’audience publique du : 2 octobre 2025

JUGEMENT : contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffele 4 décembre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE et Madame HOAREAU

ENTRE :

Monsieur [D] [E]

né le 1er novembre 1972 à [Localité 4], demeurant [Adresse 8]

Rep/assistant : M^e Marie COLOMBANI, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [O] [E] épouse [R]

née le 3 juin 1975 à [Localité 4], demeurant domiciliée [Adresse 3]

Rep/assistant : M^e Marie COLOMBANI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

La société CORSICA INVEST prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité au siège, [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Vanina GENNARI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSE DES FAITS

Monsieur [D] [E] et Madame [O] [R] sont propriétaires indivis d’une parcelle de terre cadastrée section [Cadastre 7][Adresse 1], à [Localité 5].

Aux termes d’un compromis de vente sous seing privé du 12 octobre 2019, la société Le Fort en a fait l’acquisition moyennant le prix de 250.000 euros, sous condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire « définitif et sans réserve pour la réalisation (…) d’un immeuble d’habitation d’une surface de plancher maximum de 850 m² avec en sus 250 m² de garage en sous-sol ».

Il a été stipulé une pénalité de 12.500 euros pour le cas où, toutes les conditions relatives à l’exécution de la vente étant réunies, l’une des parties s’abstiendrait de régulariser l’acte authentique.

Le permis de construire a été accordé le 16 octobre 2020.

La société Le Fort s’étant substituée la société Corsica Invest, un avenant au compromis est intervenu le 15 juillet 2021, pour une réitération au plus tard le 22 octobre 2021.

L’acte de vente n’a pas été régularisé.

C’est dans ces conditions que Monsieur [E] et Madame [R] ont par exploit du 21 août 2023 fait assigner la société Corsica Invest devant le tribunal judiciaire en paiement de la clause pénale.

Dans leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 30 juin 2025, Monsieur [E] et Madame [R] demandent au tribunal, au visa des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil, de :

— condamner la société Corsica Invest à leur payer la somme de 25 000 euros à titre de dommages et intérêts conformément à la stipulation de pénalité contenue au compromis de vente du 12 octobre 2019,

— débouter la société Corsica Invest de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— et la condamner à leur payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils font valoir que la clause pénale, d’un montant de 12.500 euros est dérisoire compte tenu de l’immobilisation de leur bien pendant plus de trois ans, et sollicitent l’augmentation de son montant.

Ils font valoir en outre que que la société Corsica Invest s’est substituée à l’acquéreur initial en connaissance de cause, qu’il est stipulé au compromis qu’ils ne sont pas tenus des vices apparents, que la présence de tombes y était visible, et que celles-ci figurent clairement sur le plan de division établi par la société Kalligeo, géomètre expert mandaté par la société Le Fort le 8 mai 2020.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, la société Corsica Invest demande au tribunal, au visa des articles 1130 et 1641 du code civil, de :

— prononcer la nullité du compromis de vente du 15 juillet 2021,

— débouter Monsieur [E] et Madame [R] de l’ensemble de leurs demandes,

— et de les condamner à lui payer une indemnité de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle fait valoir que son projet de construction a été remis en cause par une décision administrative de cessation des travaux en raison de la présence de tombes sur la parcelle. Elle ajoute qu’elle ne se serait pas engagée dans la vente si elle avait eu connaissance de celle-ci. Elle en déduit que soit la vente est nulle, soit elle doit être résolue pour vice caché.

Pour un plus ample exposé des prétentions respectives et moyens des parties, il conviendra de se reporter aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture rendue le 2 juillet 2025 a fixé les plaidoiries à l’audience du 2 octobre 2025, date à laquelle l’affaire a été retenue, et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

SUR CE,

Sur la nullité du compromis de vente

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

La société Corsica Invest fait valoir sur ce point qu’elle n’a jamais été informée ni par la société La Closerie Saint Jean, qui lui a cédé le permis de construire, ni par les consorts [E], de la présence de sépultures sur la parcelle. Elle ajoute avoir appris par la mairie d'[Localité 5] l’impossibilité de réaliser les constructions prévues au permis de construire.

Toutefois, il ressort d’un procès-verbal de constat du 10 janvier 2024, que les requérants produisent en pièce 16, que la parcelle litigieuse comporte des croix tombales qui, pour être couchées sur le sol, n’en sont pas moins visibles, ainsi qu’une stèle funéraire ouverte qui émerge de la végétation. Ces sépultures étaient en outre suffisamment apparentes pour ne pas échapper à la société Kalligeo, qui en réalisant pour le compte de la société Le Fort un plan de division en vue de la préparation du dossier de permis de construire, y a fait figurer une tombe.

La présence d’une sépulture et de croix tombales n’est pas sans suggérer celle d’un cimetière, et de dépouilles mortelles.

La société Corsica Invest, qui a pour objet l’activité de marchand de biens, et qui réalise des opérations de construction en Corse, ne pouvait manquer d’y distinguer la présence de restes humains, qui devait l’inciter à rechercher l’étendue du cimetière, et en anticiper les conséquences sur son projet de construction.

La découverte qu’elle allègue à cet égard n’a donc pas le caractère d’une erreur excusable.

Au demeurant, contrairement à ce que soutient la société Corsica Invest, la présence des tombes ne retire rien à la constructibilité de la parcelle mais, aux termes de la lettre du maire d'[Localité 5] du 21 novembre 2022, qui ne saurait être qualifié de « décision administrative de cessation des travaux », conditionne la réalisation des constructions prévues au permis de construire au retrait préalable des sépultures.

Ainsi, il n’est pas davantage établi que la constructibilité de la parcelle, qui n’est pas douteuse, aurait pu constituer pour la société Corsica Invest, une erreur de nature à vicier son consentement.

Sur la demande d’annulation pour vice caché

Au visa de l’article 1641 du code civil, selon lequel le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose, vendue, la société Corsica Invest fait valoir que la constructibilité immédiate du terrain est admis en jurisprudence comme une qualité substantielle dont le défaut constitue un vice caché.

Toutefois, comme il a été dit, la présence de tombes sur la parcelle litigieuse est apparente, et n’a pas le caractère d’un vice caché. En outre, rien n’indique que celle-ci n’est pas constructible, dès lors qu’un permis de construire a été délivré, qu’aucune décision administrative n’est venue le mettre en cause, et que la présence de restes humains oblige seulement à leur déplacement.

La société Corsica Invest sera donc déboutée de ses demandes reconventionnelles.

Sur la clause pénale

Il n’est pas contesté que la réitération du compromis de vente, prévue dans le dernier état de l’accord des parties pour le 22 octobre 2021, n’est pas intervenue, en dépit de la réalisation de la clause suspensive constituée par la délivrance du permis de construire.

Ainsi, la société Corsica Invest est tenue au paiement de la clause pénale.

L’article 1231-5 du code civil permet au juge de modérer ou augmenter la clause pénale lorsqu’elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Les demandeurs, qui sollicitent l’augmentation du montant de la pénalité fixée par le contrat à 12.500 euros, font valoir que celle-ci est dérisoire en considération de l’immobilisation de leur bien pendant trois ans.

Cependant, l’immobilisation du bien imputable à la société Corsica Invest est limitée à la période du 15 juillet au 22 octobre 2021, date d’expiration du compromis. Rien n’oblige depuis lors les demandeurs à lui réserver le bien. La pénalité prévue au contrat ne présente dans ces conditions aucun caractère d’insuffisance.

Ainsi, il y aura lieu de condamner la société Corsica Invest à payer à Monsieur [E] et Madame [R] la somme de 12.500 euros en application de la clause pénale.

Sur les demandes accessoires

Il appartient à la société Corsica Invest, qui succombe à l’instance, de prendre à sa charge les frais que les demandeurs ont dû exposer pour faire valoir leurs droits. Elle sera condamnée à leur payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Déboute la société CORSICA INVEST de ses demandes de nullité, et résolution de la vente,

Condamne la société CORSICA INVEST à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [O] [R] la somme de 12.500 € au titre de la clause pénale,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes,

Condamne la société CORSICA INVEST à payer à Monsieur [D] [E] et Madame [O] [R] une indemnité de 2000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CORSICA INVEST aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE