TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 04 Décembre 2025

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 25 Septembre 2025

GROSSE :

Le 04 décembre 2025

à Mme [D]

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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N° RG 24/07382 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5YA3

PARTIES :

DEMANDERESSE

Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé Etablissement public HABITAT MARSEILLE PROVENCE AIX MARSEILLE PROVENCE METROPOLE

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par Madame [U] [D] munie d’un pouvoir

DEFENDERESSE

Madame [Z] [S]

demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 mai 2022, EPIC Habitat Marseille Provence a donné à bail à Madame [Z] [S] un appartement à usage d’habitation non meublé et conventionné situé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 354,3 euros, outre 1,11 euros pour antenne/ câble, 153,94 euros de provision pour charges et 32,33 euros de provision pour eau froide.

Par courriers simples du 14 juin 2024 et 16 juillet 2024, EPIC Habitat Marseille Provence a mis en demeure Madame [Z] [S] de payer respectivement les sommes de 448,32 euros et 931,72 euros correspondant au solde débiteur de son compte locataire dans un délai de 8 jours.

Des loyers étant demeurés impayés, EPIC Habitat Marseille Provence a fait signifier à Madame [Z] [S] par acte de commissaire de justice en date du 22 août 2024 un commandement de payer la somme de 1.520,12 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par courrier du 27 septembre 2024, la requérante a de nouveau mis en demeure Madame [Z] [S] afin de régler la somme de 2.823,38 euros dans le délai imparti avant citation.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024, EPIC Habitat Marseille Provence a fait assigner Madame [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— entendre constater l’acquisition de la clause résolutoire, faute d’avoir déféré dans le délai légal au commandement de payer en date du 22 août 2024 et donc entendre prononcer la résiliation du bail liant les parties,

— En conséquence, entendre ordonner l’expulsion immédiate et sans délai, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de Madame [Z] [S] du logement sis [Adresse 3],

— s’entendre condamner à verser à HABITAT MARSEILLE PROVENCE METROPOLE AIX-MARSEILLE PROVENCE la somme provisionnelle de 2.511,78 euros, comptes arrêtés au 18 novembre 2024,

— s’entendre condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, augmenté des charges et indexée selon les clauses du bail relatives à la révision du loyer et ce, jusqu’à complète libération des lieux loués,

— s’entendre condamner à verser à la requérante la somme de 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— Enfin, au visa de l’article 696 du code de procédure civile, s’entendre condamner aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer et le coût de la présente assignation, outre les frais d’exécution de la décision à venir.

Au soutien de ses prétentions, EPIC Habitat Marseille Provence expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 22 août 2024 et ce, pendant plus de deux mois.

Appelée à l’audience du 06 février 2025 à laquelle étaient présentes les parties, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être finalement retenue à l’audience du 25 septembre 2025.

A cette audience,EPIC Habitat Marseille Provence, représenté par sa chargée de gestion, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 4.923,96 euros, selon décompte en date du 22 septembre 2025, terme d’août 2025 inclus.

Citée à étude, Madame [Z] [S] ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience de renvoi.

Un bordereau de carence de diagnostic social et financier a été transmis au tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, EPIC Habitat Marseille Provence justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 26 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Le bailleur produit au débat un extrait kbis à jour au 28 août 2025 indiquant un changement de sa dénomination sociale, pour se dénommer désormais Provence Métropole Logement (PML).

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 30 mai 2022 contient une clause résolutoire (article 8) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 août 2024, pour la somme en principal de 1.520,12 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 22 octobre 2024.

Madame [Z] [S] étant occupante sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Madame [Z] [S] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de Madame [Z] [S] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 594,55 euros actuellement, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner Madame [Z] [S] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que Madame [Z] [S] reste devoir, après déduction des frais de procédure (126,46 euros + 165,07 euros), la somme de 4.632,43 euros, à la date du 22 septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation, terme du mois d’août 2025 inclus.

Pour la somme au principal, Madame [Z] [S] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Madame [Z] [S] est donc condamnée, par provision, au paiement de la somme de 4.632,43 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’EPIC Habitat Marseille Provence, Madame [Z] [S] sera condamné à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande relative aux frais d’exécution forcée, prématurée à ce stade de la procédure, sera rejetée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 mai 2022 entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé EPIC Habitat Marseille Provence et Madame [Z] [S] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 22 octobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [Z] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Madame [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé EPIC Habitat Marseille Provence pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de suppression des délais pour quitter les lieux de entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé EPIC Habitat Marseille Provence ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé EPIC Habitat Marseille Provence, à titre provisionnel, la somme de quatre mille six cent trente-deux euros et quarante-trois centimes (4.632,43 euros) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) au 22 septembre 2025, terme du mois d’août 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision;

CONDAMNE Madame [Z] [S] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, qui sera indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer, soit cinq cent quatre-vingt-quatorze euros et cinquante-cinq centimes (594,55 euros) à ce jour, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE Madame [Z] [S] à verser à entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé EPIC Habitat Marseille Provence une somme de cents euros (100 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande de entre l’Office Public de l’Habitat PROVENCE METROPOLE LOGEMENT anciennement dénommé EPIC Habitat Marseille Provence des frais d’exécution forcée;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jours, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

La greffière, Le président