COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° du dossier : N° RG 22/01230 – N° Portalis DBXH-W-B7G-CYMG

N° de Minute :25/

JUGEMENT DU 01 Décembre 2025

DEMANDEUR :

S.A.R.L. VILLAQUATA

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Christelle MENAGE, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

DEFENDEUR :

Madame [M], [E] [V] veuve [R]

née le 26 Décembre 1941 à [Localité 10], demeurant [Adresse 5]

Rep/assistant : M^e Gabriel POGGI, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [Y], [Z], [X] [R]

née le 02 Janvier 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Rep/assistant : M^e Gabriel POGGI, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [A], [L] [R] épouse [I]

née le 12 Mai 1973 à [Localité 7], demeurant [Adresse 2]

Rep/assistant : M^e Gabriel POGGI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’AUTRE PART,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 06 Octobre 2025, devant le Tribunal composé de :

Monsieur DEGUINE, Vice-Président

M^me ACQUAVIVA, Vice-Présidente

M. LOBRY, Vice-Président

qui en ont délibéré.

GREFFIER LORS DES DEBATS : Madame HOAREAU,

JUGEMENT: Contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal à la date du 01 Décembre 2025 et signé par Monsieur DEGUINE, Président de l’audience et Madame HOAREAU, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le

1 copie exécutoire + 1 expédition aux avocats

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Faisant suite à des échanges relatifs à la réalisation d’un projet immobilier initiés à compter du 27 avril 2021 entre d’une part, M. [T] [J], en qualité de représentant de la société Villaquata, et d’autre part, Mme [A] [R] épouse [I], la société Villaquata a, par actes des 20 et 25 octobre 2022, fait assigner Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] devant le tribunal judicaire d’Ajaccio afin de voir déclaré formé le contrat de promesse de vente sous condition suspensive du permis de construire portant sur la parcelle cadastrée Section B [Cadastre 3] lieudit Nivalella sur la commune de San Gavino di Carbini, dépendant de l’indivision formée par celles-ci.

Par jugement du 11 avril 2024, le tribunal a ordonné la révocation de l’ordonnance de clôture prononcée le 6 décembre 2023 et renvoyé l’affaire à la mise en état du 3 juillet 2024.

Par ordonnance du 24 janvier 2025, le juge de la mise en état a refusé la demande de production de pièces formée à l’occasion d’un incident par la société Villaquata.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 avril 2025, la société Villaquata sollicite du tribunal de :

Principalement, au visa des articles 1100 et suivants, 1113 et suivants, 1221, 1231-1, 1583 et 1584 du code civil,

Déclarer formé le contrat de promesse de vente sous condition suspensive d’obtention du permis de construire portant sur la parcelle cadastrée Section B [Cadastre 3] lieudit [Localité 8] sur la commune de [Localité 12] appartenant en totalité en usufruit à Mme [M] [E] [V] veuve [R] et appartenant en nue-propriété indivise à raison de la moitié chacune à Mme [Y] [Z] [X] [R] et à Mme [A] [L] [R] épouse [I],En conséquence :

Condamner solidairement Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] à régulariser l’acte devant Maître [O] [D], Notaire à [Localité 11] [Localité 9] ([Localité 13]), dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir,Dire que passé ce délai, Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] seront solidairement redevables envers la société Villaquata d’une astreinte provisoire de 200 € par jour de retard pendant un délai de 6 mois,Ordonner la publicité du jugement à intervenir auprès du service foncier,Subsidiairement, au visa des articles 1104, 1240 et 1241 du code civil :

Déclarer Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] responsables envers la société Villaquata pour rupture abusive des pourparlers précontractuels,En conséquence,

Condamner solidairement Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] à payer à la société Villaquata la somme de 53 600 € au titre des préjudices résultant de cette rupture abusive, détaillé comme suit :48 600 € au titre des frais d’étude et de permis de construire engagés,5 000 € au titre du temps perdu à la conception du projet,Dans tous les cas :

Condamner solidairement Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] à payer à la société Villaquata la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Les condamner solidairement aux entiers dépens,Débouter Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 30 juin 2025, Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I] sollicitent du tribunal, au visa des articles 1112, 1113 et 1118 du code civil, de :

Débouter la société Villaquata de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, tant principales que subsidiaires,Condamner la société Villaquata à payer aux défenderesses la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,Ecarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens respectifs, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture est intervenue le 2 juillet 2025 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 6 octobre 2025 et la décision mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande tendant à voir déclarer formé le contrat de promesse de vente sous condition suspensive du permis de construire

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Conformément à l’article 1114 du code civil, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprimé la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

L’article 1118 du code civil dispose quant à lui que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Tant que l’acceptation n’est pas parvenue à l’offrant, elle peut être librement rétractée, pourvu que la rétractation parvienne à l’offrant avant l’acceptation.

L’acceptation non conforme à l’offre est dépourvue d’effet, sauf à constituer une offre nouvelle.

Il résulte par ailleurs de l’article 1985 du code civil qu’une personne ne peut être engagée sur le fondement d’un mandat apparent que lorsque la croyance du tiers aux pouvoirs du prétendu mandataire a été légitime, ce caractère supposant que les circonstances autorisaient ce tiers à ne pas vérifier lesdits pouvoirs (en ce sens, notamment, Com. 26 février 2025, n°23-21.539).

En l’espèce, il est constant que Mme [A] [R] épouse [I], unique interlocutrice de la société Villlaquata, n’était titulaire que de droits indivis sur la parcelle de terrain litigieuse et que la situation d’indivision familiale était connue pour avoir été abordée à l’occasion du premier échange portant sur la réalisation d’un projet immobilier.

Dès lors, la société Villaquata, qui ne justifie d’aucune circonstance légitime qui l’aurait autorisée à ne pas vérifier les pouvoirs dont était investie Mme [I] pour représenter l’indivision – une telle circonstance ne pouvant à l’évidence résulter, dans les relations entre un professionnel de l’immobilier et un particulier novice en la matière, de la seule affirmation en ce sens de ce dernier -, ne saurait se prévaloir de la théorie du mandat apparent pour prétendre que l’indivision entière s’était trouvée engagée par l’effet de l’acceptation émise par Mme [I] en réponse à son offre.

En tout état de cause, s’il est exact que les parties ont initié, à compter du 27 avril 2021, une discussion sur la réalisation d’un projet immobilier à partir d’un terrain appartenant à l’indivision [R], dont les contours étaient encore à définir et dont la nature a évolué au fil des échanges, les pièces versées aux débats ne permettent pas de caractériser une rencontre des volontés susceptible de fonder un contrat de promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, étant rappelé qu’une telle rencontre suppose de mettre en évidence une manifestation claire de l’acceptant de s’engager de manière irrévocable dans les termes d’une offre toute aussi ferme comprenant les éléments essentiels du contrat envisagé, préalablement formulée.

En effet, la société Villaquata ne peut se prévaloir d’une acceptation qui serait intervenue, d’après les SMS produits, en février 2022, alors que, à cette date, il n’est pas établi qu’une offre comportant les éléments essentiels de la promesse de vente, en ce compris la portée de la clause suspensive, la durée de validité et l’existence d’une indemnité d’immobilisation, avait été adressée à Mme [A] [R] épouse [I], ces éléments n’ayant été évoqués pour la première fois qu’en avril 2022 lors d’échanges de M. [J] avec le notaire en vue de la formalisation de l’acte et de sa transmission à l’autre partie.

Enfin, il n’est pas établi que la réponse formulée à cette occasion par Mme [A] [R] épouse [I] ait traduit une volonté de s’engager de manière irrévocable sur le projet et non une simple invitation à poursuivre les pourparlers au travers de la formalisation d’une offre écrite, les éléments produits n’étant pas suffisamment probants sur ce point.

En l’état de ces considérations, la société Villaquata ne pourra qu’être déboutée de ses demandes tendant à condamner solidairement les défenderesses à régulariser devant notaire, sous astreinte, l’acte de promesse de vente sous condition suspensive d’obtention du permis de construire et à ordonner la publicité du jugement auprès du service foncier.

Sur la rupture abusive des pourparlers

Aux termes de l’article 1112 du code civil, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres. Ils doivent impérativement satisfaire aux exigences de la bonne foi.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

En l’espèce, la société Villaquata a elle-même commis une faute en s’engageant, en qualité de professionnel de l’immobilier, dans des pourparlers poussés avec un éventuel vendeur dont elle ne s’était pas assurée au préalable qu’il disposait du pouvoir de représenter l’indivision propriétaire du terrain convoité.

L’interruption desdits pourparlers ne saurait par ailleurs être qualifiée de brutale dès lors qu’elle est intervenue après des pauses prolongées qui ne sont pas imputables à Mme [A] [R] épouse [I]. Il n’est enfin pas démontré qu’elle procéderait d’une mauvaise foi de cette dernière, qui n’a fait qu’user de sa liberté contractuelle, laquelle implique la liberté de ne pas contracter.

La société Villaquata sera donc déboutée de ses demandes indemnitaires pour rupture abusive des pourparlers.

Sur les demandes accessoires

La société Villaquata, partie perdante, sera condamnée aux dépens. Elle sera également condamnée à payer aux défenderesses une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code civil, et rien ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Déboute la société Villaquata de l’ensemble de ses demandes,

Condamne la société Villaquata à payer à Mme [M] [E] [V] veuve [R], Mme [Y] [Z] [X] [R] et Mme [A] [L] [R] épouse [I], prise ensemble, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire,

Condamne la société Villaquata aux dépens.

Le Greffier, Le Président,