TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00206 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DFPD NAC : 54Z

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 JUILLET 2025

MAGISTRAT : Sophie BOYER, Présidente

GREFFIER : Théa HOAREAU

Débats à l’audience publique du : 22 juillet 2025

Entre

Syndic. de copro. [Adresse 1]

Rep/assistant : Maître Antoine GIOVANNANGELI de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

S.A.S. EHDEN, demeurant [Adresse 2] – [Localité 1]

Rep/assistant : M^e Stéphane NESA, avocat au barreau d’AJACCIO

D’autre part

Intervenants volontaires :

Monsieur [X] [P], né le 1er novembre 1977 à [Localité 2]

[Adresse 1] [Localité 1]

Madame [U] [V], née le 2 mars 1958 à [Localité 3]

[Adresse 3] [Localité 1]

Madame [S] [K], né le 23 février 1987 à [Localité 1]

[Adresse 4] [Localité 1]

le

copies exécutoire avocats /parties défaillantes

Exposé du litige :

Par requête reçue au greffe le 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] sis [Adresse 1] à [Localité 1] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 1] IMMOBILIER sise immeuble les tamaris [Adresse 5] à [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal, a sollicité du président de la juridiction qu’il autorise à assigner en référé d’heure à heure la SAS EHDEN, société par actions simplifiée sise [Adresse 2] à [Localité 1] prise en la personne de son représentant légal ;

Par ordonnance en date du 16 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a été autorisé à assigner en référé d’heure à heure la SAS EDHEN à l’audience du 22 juillet 2025 à 9h00.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice la SARL [Localité 1] IMMOBILIER ( ci-après dénommé “le syndicat des copropriétaires”) a fait assigner la société EHDEN , SAS devant le tribunal judiciaire d’AJACCIO aux fins d’ordonner sans délai la suspension de tous les travaux entrepris.

A l’audience du 22 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice a sollicité du juge des référés :

— qu’il reçoive l’intervention volontaire de M.[P], Madame [V] et Monsieur [K] en qualité de copropriétaires,

— qu’il ordonne la suspension immédiate de tous travaux de construction sur la parcelle BP [Cadastre 1] à [Localité 1] susceptibles d’occulter lesdites fenêtres en appui ou ancrés dans la façade est de l’immeuble de la copropriété ou susceptibles de lui porter atteinte et ce sous astreinte de 20 000 euros par jour de retard et la remise en état des lieux;

— qu’il condamne la SAS EHDEN à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens;

subsidiairement il est demandé de renvoyer l’affaire à une audience au fond et réserver les dépens;

Sont intervenus volontairement à l’audience M.[X] [P] domicilié [Adresse 1] à [Localité 1], Madame [U] [V] domicilié [Adresse 3] à [Localité 1] venant aux droits de ses parents décédés [T] et [R] [V] et [S] [K] demeurant [Adresse 4] à [Localité 1].

La SAS EHDEN représentée par son conseil demande au juge des référés de :

— déclarer irrecevable à défaut d’intérêt à agir le syndicat des copropriétaires en ses demandes, fins et conclusions,

— le déboûter de ses plus amples demandes, fins et conclusions,

— en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à verser à la SAS EHDEN une somme qui ne saurait être inférieure à 3500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La décision rendue sera de nature contradictoire, elle a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

Sur ce,

1- Sur la recevabilité des demandes formées par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en exercice :

L’article 31 du code de procédure civile dispose que “l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé”.

L’article 32 prévoit “qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.”

L’article 122 du même code dispose que “constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée”.

La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, précise dans son article 15 que “le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.”

S’il n’est pas contesté qu’en application des dispositions du règlement de copropriété versé par le syndic les fenêtres, appuis de fenêtres constituent des parties privatives réservées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, l’action tendant à faire suspendre des travaux susceptibles de modifier plus largement l’état d’une façade et, de fait, d’emporter l’occultation des ouvertures sur une façade d’immeuble détient un intérêt dépassant les seuls intérêts de chacun des copropriétaires; en conséquence, le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme irrecevable en sa présente demande;

La fin de non-recevoir soulevée par la SAS EHDEN de ce chef sera donc écartée.

2- Sur les interventions volontaires de copropriétaires du [Adresse 1] :

L’intervention volontaire principale est définie par le code de procédure civile en son article 329 comme celle qui “élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention”.

En l’espèce l’intervention volontaire de Monsieur [S] [K] ne se fonde sur le versement d’aucune pièce permettant de vérifier l’existence d’un droit d’agir ainsi que les dispositions précitées l’imposent. Elle sera donc déclarée irrecevable.

L’intervention volontaire de [U] [V] venant aux droits de [T] et [R] [V] selon déclarations ne peut être seulement et exclusivement justifiée par la production d’une taxe foncière au nom des [V] pour l’année 2023. Elle sera donc déclarée irrecevable.

Monsieur [P] justifie au moins par attestation notariée de l’acquisition en date du 3 juin 2010 d’un appartement [Adresse 6] devenue [Adresse 1] de sorte que son intervention volontaire en qualité de copropriétaire au sein de l’ensemble immobilier dont s’agit est recevable.

En conséquence, il y a lieu de recevoir M.[P] en son intervention volontaire et de déclarer Madame [U] [V] et Monsieur [S] [K] irrecevables en leur intervention.

MOTIFS

— Sur la demande en suspension immédiate et sous astreinte des travaux par le juge des référés:

L’article 834 du code de procédure civile dispose que “dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire (…) Peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend”.

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite »

Sur l’absence d’urgence caractérisée :

En l’espèce, les demandeurs font valoir que l’urgence s’apprécie in concreto au regard des circonstances de chaque espèce et au moment où le juge statue pour soutenir la demande de suspension de travaux de construction entrepris sur le fondement d’un permis devenu définitif.

Il y a lieu de relever, en se référant aux pièces soumises au débat contradictoire, que la SAS EHDEN a bénéficié d’un permis de construire portant sur la création d’un hôtel qui est devenu définitif en l’absence de recours depuis le 8 novembre 2021. Du reste, les pièces produites par le syndicat des copropriétaires sont pour certaines antérieures en ce qui concerne notamment les plans de masse du permis de construire et la notice architecturale qui datent de 2020. Les constats de commissaires de justice produits au soutien de la présente demande en référé ont été respectivement réalisés les 23, 27 janvier 2025 et le 11 février 2025. Il doit donc être retenu que la situation d’urgence invoquée in concreto par les demandeurs entendue comme l’urgence d’éviter l’occultation prévisible d’ouverture en façade est de l’immeuble dont s’agit était parfaitement connue et identifiable il y a plusieurs années. En conséquence, l’intervention du juge des référés fondée sur l’urgence ne peut être retenue au cas d’espèce sauf à confondre la nécessité d’intervenir immédiatement et les conséquences possibles de l’absence d’une intervention immédiate.

Du reste et au surplus, le juge des référés relève qu’il a été acté lors de l’audience que les travaux contestés se trouvaient du reste interrompus à compter du 1er août durant un mois rendant de fait l’urgence telle qu’invoquée par les demandeurs, moins prégnante.

Sur l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite et de nécessité de prévenir un dommage imminent :

Il est soutenu par les demandeurs sur le fondement des dispositions de l’article 544 du code civil que la construction entreprise porte directement et de manière évidente atteinte au droit de propriété des copropriétaires en ce qu’elle conduira à la suppression des fenêtres existantes et à un appui non autorisé sur un mur privatif.

D’évidence, les débats relatifs à une éventuelle prescription acquisitive, l’interprétation des conclusions d’un expert relatives à la datation des ouvertures, la qualification des ouvertures dont s’agit et l’ensemble des pièces produites de part et d’autres sont de nature à exclure la compétence du juge des référés en ce qu’ils induisent l’existence de contestations sérieuses que seule la caractérisation d’un trouble manifestement illicite pourrait permettre de dépasser pour fonder la compétence du juge des référés.

Il est constant que le trouble manifestement illicite consiste en toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit à laquelle le juge des référés peut mettre un terme à titre provisoire. En l’espèce, si le seul trouble consistant en l’occultation d’ouvertures peut apparaître évident il n’en va pas de même de la recherche d’une voie de fait consistant en une violation évidente de la règle de droit compte tenu des débats nécessaires au fond sur l’existence éventuelle d’une prescription et de servitudes de vue. Au surplus, l’existence d’un permis de construire autorisant les travaux critiqués dont la régularité n’a pas été contestée pas davantage que les conditions d’affichage ou bien encore la violation dans l’exécution des travaux, vient nécessairement exclure l’illécéité manifestement du trouble invoqué.

Au surplus, le dommage imminent est un dommage qui n’est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation doit se perpétuer. Le risque doit toutefois être évident à défaut de quoi il ne saurait être imminent. En l’espèce, les demandeurs soutiennent que la poursuite de la réalisation des travaux ayant cours en ce qu’elle conduira inévitablement à la suppression de fenêtres constitutives de vues et à la violation du caractère privatif du mur.

Ainsi que cela a été rappelé plus avant, il n’entre pas dans la compétence du juge des référés de se prononcer sur l’existence contestée de servitudes de vues de sorte et la qualification des ouvertures afin d’en déduire les conséquences attachées à leur suppression. Aucune pièce produite par les demandeurs ne fonde à cette heure et de manière évidente le dommage pouvant résulter des travaux dont la suspension est demandée.

En conséquence, ce sont à la fois l’existence de contestations sérieuses et l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent qui doivent conduire au rejet de la demande principale formée par le syndicat des copropriétaires et Monsieur [P].

4- Sur l’application des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 837 du code de procédure civile qu’ à “la demande de l’une des parties et si l’urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l’affaire à une audience dont il fixe la date pour qu’il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d’un temps suffisant pour préparer sa défense. L’ordonnance emporte saisine de la juridiction”.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent du juge des référés qu’il fasse application des dispositions précitées si toutefois il n’était pas fait droit à la demande principale de suspension des travaux en cours par voie de référé.

Il y a lieu de rappeler que la possibilité de “passerelle” du référé au fond est offerte aux parties en faisant la demande et sous réserve de la nécessité de statuer au fond en urgence. La procédure ainsi prévue par le législateur ne saurait avoir pour but de réorienter systématiquement au fond les procédures dans lesquelles le juge des référés a écarté sa compétence en vidant ainsi sa saisine. Le syndicat des copropriétaires et la partie intervenante ne démontrent pas l’urgence à statuer au fond dans ladite procédure et surtout, l’objet du litige au fond n’est pas en l’état des pièces et conclusions produites clairement déterminé.

La demande sur le fondement de l’article 837 du code de procédure civile sera donc rejetée.

5- Sur les demandes accessoires :

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] et M.[P] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens et à verser à la SAS EDHEN la somme de 2000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Par ces motifs,

Sophie BOYER, statuant par ordonnance rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe, exécutoire par provision,

DECLARE irrecevables les interventions volontaires de Madame [U] [V] et de Monsieur [S] [K] ;

RECOIT l’intervention volontaire de Monsieur [X] [P],

REJETTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1];

DIT n’y avoir lieu à référé;

DEBOUTE en conséquence de leurs demandes le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] et Monsieur [P];

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [P] aux entiers dépens;

CONDAMNE in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] pris en la personne de son syndic en exercice et Monsieur [P] à verser la somme de 2000 euros à la SAS EHDEN en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

Le greffier, Le juge,