N° RG 25/10166 – N° Portalis DB2E-W-B7J-N7IM

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S2

N° RG 25/10166

N° Portalis DB2E-W-B7J-N7IM

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

10 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Etablissement public OPHEA, (ANCIENNEMENT CUS HABITAT) OFFICE PUBLIC DE L’EUROMETROPOLE DE [Localité 1] représenté par son Directeur Général

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Fabienne DIEBOLD-STROHL, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 168

DEFENDERESSE :

Madame [K] [S]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Catherine KRUMMER, Vice-Présidente Contentieux de la Protection

Virginie HOPP, Greffière

DÉBATS :

A l’audience publique du 09 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 10 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Catherine KRUMMER, Vice-Présidente des Contentieux de la Protection

et par Virginie HOPP, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé du 28 mai 2014, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [K] [S] un logement situé [Adresse 6] à [Localité 5] moyennant un loyer de 295.76 outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Le bail a été résilié le 6 juillet 2021.

Par acte sous-seing privé du 10 juin 2021, CUS Habitat, devenu OPHEA, a donné en location à Madame [K] [S] un logement situé [Adresse 7] à [Localité 4] moyennant un loyer de 358.59 outre provisions sur charges comprise, payable à terme échu, les trois premiers jours du mois suivant.

Par exploit de commissaire de justice délivré le 14 avril 2024, OPHEA a notifié, à Madame [K] [S], un congé, initialement notifié par courrier recommandé du 21 février 2025 avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé » pour le 31 mai 2025 pour « non-paiement de loyers et accessoires » auquel est joint le décompte des sommes dues pour 2263.74 euros, échéance de janvier 2025 incluse, ainsi que les dispositions de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948.

Par assignation délivrée le 21 octobre 2025, OPHEA a fait citer Madame [K] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de constat de la régularité du congé, du prononcé de la déchéance de tout droit au maintien dans les lieux, d’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement de la dette locative et indemnités d’occupation.

A l’audience du 9 janvier 2026, OPHEA, dûment représentée, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Constater que le congé délivré est régulier,

— Prononcer la déchéance de la défenderesse de tout droit au maintien dans les lieux, en application de l’article 10-1 de la loi du 1er septembre 1948,

— Condamner Madame [K] [S] ainsi que tout occupant de son chef à restituer les locaux occupés [Adresse 7] à [Localité 4].

— Prononcer, à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire du bail liant les parties, conformément aux articles 1184 et 1741 du code civil,

— Condamner Madame [K] [S] à lui payer la somme de 7308.43 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires avec les intérêts légaux à compter de l’assignation, conformément à l’article 1728 du code civil, et à payer les arriérés de loyers et charges nés entre l’assignation et la date de l’audience,

— Condamner en tout état de cause Madame [K] [S] à lui payer les loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail par le tribunal, en quittances et deniers,

— Condamner Madame [K] [S] à lui payer à titre d’indemnité d’occupation, le montant de 610.11 euros (loyer augmenté des charges et prestations fournies) augmenté des intérêts légaux à compter de chaque échéance et jusqu’à évacuation des locaux, sous réserve des augmentations légales ultérieures et ce à compter de la date de résiliation du bail, conformément à l’article 1142 du code civil,

— Condamner Madame [K] [S] à lui payer la somme de 144.92 euros à titre d’arriérés de loyers et accessoires s’agissant de l’ancien logement sis [Adresse 6] à [Localité 5] dont le bail signé le 28 mai 2014 a été résilié le 6 juillet 2021,

— Condamner Madame [K] [S] à lui payer la somme de 750.00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Madame [K] [S] aux entiers dépens.

— Déclarer le jugement à intervenir exécutoire par provision.

OPHEA fait valoir que la mauvaise foi de Madame [K] [S] est démontrée en ce qu’elle n’exécute pas une de ses obligations principales, vu l’arriéré de loyers accumulé, de sorte qu’elle doit être déchue du droit au maintien dans les lieux, réservé aux occupants de bonne foi. Elle précise que la dette locative s’élève au 31 décembre 2025 à la somme de 9143.92 euros s’agissant du logement et à la somme de 144.92 euros s’agissant de l’ancien logement dont le bail a été résilié le 6 juillet 2021.

Madame [K] [S] n’a pas donné suite aux rendez-vous proposés par l’enquêteur social.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 25 février 2025.

L’assignation a été notifiée le 22 octobre 2025 à l’autorité préfectorale.

Citée par dépôt à l’étude, Madame [K] [S] ne s’est ni présenter ni fait représenter. Susceptible d’appel le jugement sera réputé contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le congé.

En application de l’article L 442-6 du Code de la Construction et de l’Habitation, les dispositions du chapitre premier, à l’exclusion de l’article 11, du titre premier de la loi du 1er septembre 1948 sur le maintien dans les lieux sont applicables au présent contrat de bail.

L’article 4, inclus dans le chapitre premier du titre premier de ladite loi, dispose que :

« les occupants de bonne foi des locaux définis à l’article 1er bénéficient de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.

Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux, à l’expiration de leur contrat, ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d’un bail écrit ou verbal, d’une sous-location régulière, d’une cession régulière d’un bail antérieur, d’un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.

L’acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu’il met fin au contrat de louage et qui entraîne l’application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu’il ne comporte pas en lui-même obligation d’avoir à quitter effectivement les lieux.

(…) "

Le congé délivré au visa de l’article 4 de la loi du 1er septembre 1948 n’est pas un congé ordinaire en ce qu’il a pour particularité de mettre fin aux rapports contractuels découlant d’un contrat de bail pour leur substituer des rapports légaux résultant du droit au maintien dans les lieux, prévu en faveur des locataires de bonne foi qui exécutent leurs obligations.

En l’espèce, le congé a été notifié Madame [K] [S] pour le 31 mai 2025 par courrier recommandé du 21 février 2025 avec accusé réception retourné avec la mention « pli non réclamé », puis notifié par exploit de commissaire de justice le 14 avril 2025 au vu des impayés de loyers au 21 février 2025 pour un montant de 2263.74 euros, échéance de janvier 2025 incluse. La défenderesse a été invitée à prendre attache avec le gestionnaire de sa situation pour régulariser l’impayé à défaut de quoi OPHEA engagerait une procédure pour faire constater sa mauvaise foi et solliciter la déchéance de son droit au maintien dans les lieux, avec comme conséquence son évacuation du logement.

Madame [K] [S], non comparante, ne produit aucun élément de nature à contester la régularité cet acte.

Le congé ayant pris effet le 31 mai 2025, la résiliation du bail sera constatée à cette date.

Sur la déchéance du droit au maintien dans les lieux.

Le droit au maintien dans les lieux ne bénéficie qu’aux occupants de bonne foi ; le bailleur peut donc demander la déchéance de ce droit s’il démontre la mauvaise foi des occupants.

La bonne foi suppose le paiement régulier du loyer, obligation première et essentielle du locataire conformément à l’article 1728 du code civil, repris par l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il appartient au juge de rechercher si le manquement à cette obligation est suffisamment grave pour caractériser la mauvaise foi des occupants et justifier la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.

L’appréciation doit être faite au jour de la demande.

En l’espèce, la demande de déchéance a été faite à la date de l’assignation, soit le 21 octobre 2025 réitérée à l’audience.

À cette date, les impayés de loyers et charges s’élevaient à la somme de 7308.43 euros (échéance du mois de septembre 2025 incluse) selon extrait de compte du 31 décembre 2025.

Compte tenu de ce montant et de l’ancienneté de la dette locative, le compte étant constamment débiteur depuis au moins janvier 2025, le manquement à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus est suffisamment grave pour retenir la mauvaise foi de Madame [K] [S].

Madame [K] [S] sera donc déchue de son droit au maintien dans les lieux.

Sur la demande en paiement.

En application des articles 1728 2° du code civil, le locataire est principalement tenu, notamment, de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce OPHEA produit un décompte précité en date du 31 décembre 2025 aux termes duquel Madame [K] [S] reste redevable de la somme de 9143.18 euros, échéance de décembre 2025 incluse, somme il ne sera cependant pas tenu compte en l’absence de communication à la défenderesse conformément au principe du contradictoire de l’article 132 du code de procédure civile.

Au vu du décompte produit arrêté à la date de l’acte introductif d’instance soit le 21 octobre 2025, Madame [K] [S] sera condamnée au règlement en deniers ou quittances de la somme de 7308.43 euros, correspondant au montant de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, échéance de septembre 2025, incluse avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Elle sera également condamnée à payer à OPHEA la somme de 144.92 euros selon décompte du 16 novembre 2023 correspondant au montant de l’arriéré de loyers et charges de l’ancien logement dont le bail a été résilié le 6 juillet 2021, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En conséquence de la résiliation du bail et de l’expulsion, Madame [K] [S] sera condamnée au paiement d’une somme de 610.11 euros pour la période courant depuis la date de résiliation du contrat soit le 31 mai 2025 à compter de laquelle elle est devenue occupante sans droit ni titre et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi. Le montant sera révisé conformément au bail.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette condamnation produira intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités, qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois.

Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles de Madame [K] [S] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 9143.18 euros, en considération de la date de l’acquisition des effets de la clause résolutoire fixée au 31 mai 2025.

Sur l’incidence d’une procédure de surendettement.

Il résulte de l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Le juge n’a recueilli à l’audience aucun élément de nature à indiquer que Madame [K] [S] faisait l’objet actuellement d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [K] [S], qui succombe, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de OPHEA les frais irrépétibles exposés.

En application du nouvel article 514 du Code de Procédure Civile les décisions de première instance introduites à compter du 1er janvier 2020 sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

La Vice-Présidente des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE la résiliation au 31 mai 2025 par suite du congé, du contrat de bail conclu entre OPHEA, d’une part, et Madame [K] [S] d’autre part, portant sur un logement [Adresse 7] à [Localité 4] ;

PRONONCE la déchéance de Madame [K] [S] de son droit au maintien dans les lieux ;

ORDONNE en conséquence l’expulsion de Madame [K] [S] des locaux visés ci-dessus et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire, faute de délaissement volontaire des lieux au plus tard deux mois après la signification du commandement d’avoir à libérer les locaux (articles L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution) ;

DIT que les meubles et objets se trouvant sur les lieux suivront le sort prévu par les articles L 433-1 et 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [K] [S] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 7308.43 euros (sept mille trois cent huit euros et quarante-trois centimes) au titre solde du compte locataire au 21 octobre 2025, échéance de septembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [S] à verser à OPHEA, en deniers ou quittances, la somme de 144.92 euros (cent quarante-quatre euros et quatre-vingt-douze centimes) au titre solde du compte locataire arrêté au 16 novembre 2023 de l’ancien logement sis [Adresse 8] à [Localité 5] dont le bail a été résilié le 6 juillet 2021 avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [K] [S] à payer à l’OPHEA une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des avances sur charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, soit 610.11 euros par mois (six cent dix euros et onze centimes), cette indemnité se substituant aux loyers et aux charges à compter du 31 mai 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’au départ volontaire ou à défaut l’expulsion des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité de chacune de ces indemnités qui seront dues à terme échu au dernier jour de chaque mois. Cette créance ne sera toutefois due, le cas échéant, que sous déduction des sommes auxquelles de Madame [K] [S] est déjà condamnée au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation dus pour 7308.43 euros, en considération de la date de résiliation du bail ;

CONSTATE qu’aucun élément des débats ne permet de retenir que Madame [K] [S] bénéficierait des effets d’une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [S] aux dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en toutes ses dispositions ;

ORDONNE la transmission de la présente décision à Madame le Préfet du Bas-Rhin.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame Catherine KRUMMER, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE