COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 25/07/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 24/00942

N° Portalis DB2O-W-B7I-CX77

DEMANDEUR :

Syndicat des copropriétaires [Adresse 5]

représenté par son syndic la SARL ELEGNA IMMO

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Philippe MURAT, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Benoît FAVRE, de la SELARL CABINET BENOIT FAVRE, avocat plaidant au barreau de LYON

DÉFENDEUR :

DIRECTION REGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES DU DEPARTEMENT DU CENTRE ET DU DEPARTEMENT DU LOIRET (DRFIP)

en qualité de curateur à la succession de Madame [D] [L] veuve [W] décédée le 05/01/2015, par ordonnance de nomination du24/10/2018 du TJ de CHATEAUROUX et de M. [H] [M], [X] [W] décédé le 03/12/2011 par ordonnance de nomination du 15/02/2019 du TC de CHATEAUROUX

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 2]

Non comparant lors de l’audience mais ayant transmis des conclusions par mail le 17 décembre 2024.

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Présidente : […]

assistée lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 09 Mai 2025

Délibéré annoncé au : 11 Juillet 2025

Délibéré prorogé au : 25 juillet 2025

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à :M^e MURAT et les Finances Publiques.

à :

EXPOSE DU LITIGE :

M. [H] [W] et Mme [D] [L] épouse [W] étaient copropriétaires dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 5], situé à [Localité 6].

M. [H] [W] est décédé le 03 décembre 2011.

Mme [D] [L] veuve [W] est décédée le 05 janvier 2015.

Par ordonnance du 24 octobre 2018, le Tribunal de grande instance de Châteauroux a déclaré la succession de Mme [D] [L] veuve [W] vacante et désigné l’administration des Domaines, en la personne de M. le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre et du Département du Loiret, en qualité de curateur à la succession.

Par ordonnance du 15 février 2019, le Président du Tribunal de grande instance de Châteauroux a déclaré vacante la succession de M. [H] [W] et nommé en qualité de curateur l’Autorité Administrative chargée du Domaine en la personne de la Direction des Finances Publiques du Centre et du Département du Loiret.

Par courrier du 08 juin 2023, la Sarl Elegna Immo, syndic en exercice du syndicat des copropriétaires [Adresse 5], a mis en demeure M. et Mme [H] [W] de régler la somme de 8 406,22 euros au titre de charges de copropriété impayées.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 12 juin 2023, retourné destinataire inconnu à l’adresse, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, a mis en demeure M. [H] [W] de payer la somme de 8 431,76 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par courrier recommandé du 08 novembre 2023, reçu le 13 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, a déclaré sa créance de 9 532,69 euros, outre des dommages et intérêts à hauteur de 1230 euros qu’il souhaite voir inscrite au passif de la succession des époux [W], auprès de la Direction Régionale des Finances Publiques du Centre et du Département du Loiret.

Par acte du 16 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques du département du Centre et du Département du Loiret, es qualité de curateur à la succession de Mme [D] [L] veuve [W], devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de paiement de la somme de 9 584,43 euros au titre des charges de copropriété. Ce dossier a été enrôlé sous le n° RG 24/942.

Par acte du 16 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, (ci-après dénommé le syndicat des copropriétaires) a assigné la Direction Régionale des Finances Publiques du département du Centre et du Département du Loiret, es qualité de curateur à la succession de M. [M] [W] (ci-après dénommée la DRFiP), devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins de jonction avec la procédure enrôlées sous le n° RG 24/942 et de paiement de la somme de 9 584,43 euros au titre des charges de copropriété. Ce dossier a été enrôlé sous le n° RG 24/1336.

Par avis du 05 décembre 2024, le juge de la mise en état a prononcé la jonction des procédures n° RG 24/942 et 24/1336 sous le numéro unique de RG 24/942.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 février 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 09 mai 2025. A l’audience, les parties ont été informées que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement des articles 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 1231-6 et 1343-2 du code civil, de :

— condamner le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, pris en son service du Domaine, es qualité de curateur des successions des époux [W], à lui payer la somme de 12 247,46 euros au titre des charges de copropriété votées définitivement et arrêtées au 01 janvier 2025, déduction faite des frais de procédure, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 juin 2023,

— condamner le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, pris en son service du Domaine, es qualité de curateur des successions des époux [W], à lui payer la somme de 30 euros de dommages et intérêts,

— ordonner la capitalisation des intérêts sur ces condamnations,

— condamner le Directeur Régional des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, pris en son service du Domaine, es qualité de curateur des successions des époux [W], à lui payer la somme de 3 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires invoque que l’arriéré de charges s’élève à la somme de 12 247,46 euros arrêtée au 01 janvier 2025, déduction faite des frais de relance de 30 euros et de procédure d’un montant de 3 300 euros ; que la déclaration de créances du 08 novembre 2023 a eu pour effet d’interrompre la prescription ; et qu’il appartient au défendeur de démontrer la prescription des sommes.

En outre, il souligne qu’il rapporte la preuve de la créance qu’il invoque et que les dommages et intérêts de 30 euros sont justifiés par le contrat de syndic.

S’agissant de la capitalisation des intérêts, le syndicat des copropriétaires répond que le juge a la faculté de la prononcer à son initiative et que la capitalisation est de droit.

Enfin, il allègue que la présente procédure est due au silence de l’administration suite à sa déclaration de créances et que cela a aggravé son préjudice.

Dans ses dernières conclusions envoyées par courrier du 17 décembre 2024, la DRFiP demande au tribunal, sur le fondement des articles 810-4 et 1231-6 du code civil, de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article R.2331-1 du code général de la propriété des personnes publiques, de :

— constater qu’elle ne s’oppose pas à la demande de paiement des charges de copropriété et travaux pour le montant qui aura été jugé justifié et non prescrit par le tribunal,

— rejeter la demande du syndicat des copropriétaires de condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de “charge privative – [R] [S] – Action en recouvrement”,

— rejeter la demande de condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 230 euros de dommages et intérêts dirigée à son encontre,

— rejeter la demande de capitalisation des intérêts sur la somme que le tribunal jugera due par elle au titre des charges impayées,

— rejeter la demande de condamnation au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens dirigée à son encontre,

— dire qu’elle ne peut, en qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

Au soutien de ses prétentions, la DRFiP invoque qu’il existe une incohérence entre les sommes réclamées dans le cadre de la déclaration de créances du 08 novembre 2023 et celles demandées dans le cadre de la présente instance, qu’une partie des sommes réclamées est prescrite et qu’il n’est pas justifié des sommes réclamées pour la période antérieure au 01 janvier 2020.

En outre, elle invoque qu’il est possible de supposer que la somme de 1 200 euros correspondant à la ligne “charge privative – [R] [S] – Action en recouvrement” correspond à des honoraires d’avocat exposés en vue de la présente instance, que cette somme relève de l’article 700 du code de procédure civile et qu’elle ne constitue pas des frais nécessaires au sens du droit de la copropriété.

Sur la demande de dommages et intérêts, la DRFiP souligne qu’il n’est pas justifié d’une faute qui aurait causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct du simple retard de paiement et que, à supposer le préjudice établi, le requérant a participé à son propre préjudice en déclarant sa créance plus de 08 ans après le décès du débiteur.

Elle relève également que la capitalisation des intérêts n’est pas prévue dans les statuts de la copropriété et rappelle que le syndicat des copropriétaires a déclaré sa créance 08 ans après le décès de Mme [D] [L] veuve [W].

Enfin, sur les frais irrépétibles et les dépens, la DRFiP répond qu’aucun comportement fautif n’est imputable au défunt ou à la curatrice et que la représentation par avocat n’est pas obligatoire dans le cadre de la présente procédure.

Le délibéré de la présente décision a été prorogé au 25 juillet 2025.

MOTIFS :

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.”

Sur la prescription des charges de copropriété antérieures au 01 janvier 2020

Aux termes de l’article 42 de la loi précitée, les actions personnelles, dont les actions du syndicat des copropriétaires en recouvrement de charges de copropriété, se prescrivent par cinq ans.

Cependant, aux termes des articles 2240, 2241 et 2244 du code civil, la prescription est interrompue par la reconnaissance, par le débiteur, du droit de celui contre lequel il prescrivait ; par une demande en justice ; ou par des mesures conservatoires ou un acte d’exécution forcée.

En l’espèce, les textes ne prévoient pas qu’une déclaration de créance faite au curateur d’une succession vacante a pour effet d’interrompre la prescription, de sorte que seule l’assignation du 16 juillet 2024 a été interruptive et que, par conséquent, les charges de copropriété antérieures au 15 juillet 2019 sont prescrites.

Dès lors, il résulte des pièces versées aux débats que l’appel de fonds du 01 octobre 2019 comprend des sommes prescrites puisque le solde antérieur mentionné correspond à des charges de copropriété toutes exigibles au plus tard au 09 juillet 2019 (pièces 19 et 25 du demandeur). Dès lors, seules les sommes relatives à l’appel du budget pour l’année 2019 et le fonds de travaux Alur, soit respectivement 438,40 euros et 21,99 euros, demeurent dues, celles-ci étant exigibles au 01 octobres 2019.

Par conséquent, s’agissant des charges de copropriété antérieures au 01 janvier 2020, seule la somme de 460,39 euros (438,40 + 21,99) est due par la DRFiP.

Sur le montant des charges de copropriété dues

En l’espèce, il résulte du décompte actualisé au 17 octobre 2024 versé aux débats que le montant total des charges s’élève à la somme de 15 070,90 euros (pièce 25 du demandeur). Or, il convient de déduire de cette somme :- le montant des charges de copropriété prescrit,

— le honoraires d’avocat, qui relèvent de l’article 700 du code de procédure civile,

— les frais d’assignation, qui relèvent des dépens,

— les frais de relance recommandé appelés à titre de dommages et intérêts,

de sorte que les sommes à déduire se décomposent comme suit :

Le surplus des charges ne faisant l’objet d’aucune contestation de la part de la DRFiP, il y aura donc lieu de condamner celle-ci, ès qualité de curateur des successions de M. [H] [W] et Mme [D] [L] épouse [W], à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 9 436,04 euros au titre de leur arriéré de charges arrêté au 01 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023, date de réception par la DRFiP de la déclaration de créance (pièce 9 du demandeur), aucun élément du dossier ne permettant de considérer que le courrier de mise en demeure daté du 08 juin 2023 et adressé aux de cujus a été reçu par le curateur de leurs successions vacantes.

Par ailleurs, la capitalisation des intérêts étant de droit, il y aura lieu d’ordonner que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt conformément à l’article 1343-2 du code civil, étant précisé que seuls les intérêts courant depuis le 13 novembre 2023 ont vocation à être capitalisé et qu’il ne s’agit pas de capitaliser des intérêts depuis huit ans.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, “les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.”

En l’espèce, il n’est pas fait la démonstration de ce que la DRFiP aurait été de mauvaise foi, ce d’autant que les retards de paiement invoqués par le syndicat des copropriétaires pour justifier d’un préjudice remontent au 01 janvier 2018 (pièce 25 du demandeur), que Mme [D] [L] veuve [W] était alors décédée depuis près de 03 ans et qu’il n’apparaît pas que la DRFiP a eu connaissance de ces dettes avant la déclaration de créance reçue le 13 novembre 2023 (pièce 9 du demandeur).

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.”

Ainsi, bien que le syndicat des copropriétaires ne reprenne aucune demande au titre de l’exécution provisoire dans son dispositif, celle-ci étant de droit et n’apparaissant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il y aura lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La DRFiP, partie succombante, sera condamnée aux dépens de la présente instance, étant précisé que les dépens ne comprennent pas seulement la rémunération des avocats.

Par ailleurs, lorsque le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, comme en l’espèce, la rémunération des avocats n’est pas comprise dans les dépens, de sorte que cette condamnation aux dépens est prononcée à l’exclusion des droits de plaidoirie des avocats.

Sur les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En outre, l’article 700 du code de procédure civile est applicable même dans les instances où la représentation par avocat n’est pas obligatoire.

Dès lors, la DRFiP, partie condamnée aux dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la Direction Régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, ès qualité de curateur des successions vacantes de M. [H] [W] et Mme [D] [L] veuve [W], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, la somme de neuf mille quatre cent trente-six euros et quatre centimes (9 436,04 euros) au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 01 janvier 2025, outre intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023,

ORDONNE que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la Direction Régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, ès qualité de curateur des successions vacantes de M. [H] [W] et Mme [D] [L] veuve [W], au paiement des entiers dépens, à l’exclusion des droits de plaidoirie des avocats,

CONDAMNE la Direction Régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, ès qualité de curateur des successions vacantes de M. [H] [W] et Mme [D] [L] veuve [W], à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la Sarl Elegna Immo, la somme de mille cinq cents euros (1 500 euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT que, conformément à l’article 810-4 du code civil, la Direction Régionale des Finances Publiques du Centre Val de Loire et du Loiret, ès qualité de curateur des successions vacantes de M. [H] [W] et Mme [D] [L] veuve [W], ne sera tenue d’acquitter les sommes précitées que jusqu’à concurrence de l’actif successoral,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 25 juillet 2025, la minute étant signée par Madame […], Présidente et Madame […], Greffière

La Greffière La Présidente