COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

LOYERS COMMERCIAUX

JUGEMENT DU : 08/07/2025

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement : 25/16

N° RG 23/00001

N° Portalis DB2O-W-B7H-CS6S

DEMANDEUR :

S.A.R.L. [X]

représentée par son gérant en exercice Mr [X] [I]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par M^e Caroline POCARD, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Claire CASTELA, avocate plaidante au barreau de PARIS

DEFENDEUR :

S.C.I. LOUXANE

représentée par son gérant Mr [F] [R] [C]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentée par M^e Christian ASSIER, avocat au barreau d’ALBERTVILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL : statuant publiquement, en premier ressort, par mise à disposition au greffe :

Présidente, juge des loyers commerciaux: […]

assistée lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

DEBATS :

Audience publique du : 04 Février 2025

Délibéré annoncé au : 15 avril 2025

Délibéré prorogé successivement au : 08 Juillet 2025

Exécutoire délivrée le : À : M^e POCARD et M^e ASSIER

Expédition délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 3 août 2011, l’indivision [P], aux droits de laquelle se trouve désormais la SCI LOUXANE, a donné à bail à la SARL [X] un local commercial situé dans un immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 9], ce pour une durée de neuf ans à compter du 1er septembre 2011 moyennant un loyer annuel de 15 000 euros HT.

Par exploit en date du 21 décembre 2020, la SARL [X] a fait signifier à la SCI LOUXANE une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 moyennant un loyer annuel de 10 800 euros HT.

Par exploit en date du 27 janvier 2021, la SCI LOUXANE a accepté le principe du renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2021 avec cependant le maintien du montant du loyer à la somme annuelle de 15 000 euros HT.

En l’absence d’accord, la SARL [X] a, par lettre recommandée du 12 août 2022, notifié à la SCI LOUXANE un mémoire préalable en vue de la fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 10 300 euros HT et HC.

Puis par exploit en date du 29 décembre 2022, la SARL [X] a fait assigner la SCI LOUXANE devant le juge des loyers commerciaux aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021.

Par jugement du 29 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a notamment avant, dire-droit, ordonné une expertise en commettant pour y procéder monsieur [N] [Y], fixé le montant du loyer dû par la SARL [X] à titre provisionnel pendant la durée de l’instance à la somme annuelle de 15 000 euros HT et HC et sursis à statuer sur les demandes.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 5 juillet 2024.

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Suite au dépôt du rapport d’expertise, l’affaire a été rappelée à l’audience du 10 septembre 2024 puis successivement renvoyée à la demande des parties à l’audience du 4 février 2025.

A l’issue de l’audience du 4 février 2025, la décision a été mise en délibéré au 15 avril 2025, délibéré successivement prorogé au 08 juillet 2025

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Aux termes de dernier mémoire post-expertise, la SARL [X] demande au juge des loyers commerciaux de :

— fixer le montant du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 7 650 euros, à titre subsidiaire à la somme annuelle de 8 550 euros et à titre très subsidiaire à la somme annuelle de 11 688 euros, et ce rétroactivement à compter du 1er janvier 2021,

— juger que la SCI LOUXANE devra lui rembourser les trop-perçus de loyers depuis le 1er janvier 2021,

— juger que les trop-perçus de loyers porteront intérêts au taux légal à compter du 1er janvier 2021,

— condamner la SCI LOUXANE au paiement des intérêts légaux et à leur capitalisation pour ceux échus depuis plus d’une année,

— débouter la SCI LOUXANE de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la SCI LOUXANE au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SCI LOUXANE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

— ordonner l’exécution provisoire de la présente décision.

Au soutien de ses prétentions, la SARL [X] fait valoir que l’expert judiciaire retient une valeur locative annuelle à hauteur de 11 688 euros HT et HC inférieure au montant du loyer en cours et au montant du loyer plafonné et que par suite le montant du loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative des locaux.

En ce qui concerne la valeur locative des locaux, elle expose que la surface utile pondérée de 66 m² déterminée par l’expert judiciaire doit être retenue, que toutefois le prix annuel au m² de 177 euros HT et HC déterminé par l’expert judiciaire est trop élevé, qu’à ce titre les éléments de référence produits par la SCI LOUXANE ne sont pas pertinents en ce qu’ils ont trait à des locaux dans lesquels sont exercés des activités différentes de la sienne, que pour certains, les surfaces sont soit plus élévées soit plus faibles, que de plus il n’a pas été procédé aux correctifs nécessaires afin notamment de prendre en compte les charges exorbitantes de droit commun et que ces éléments de référence, après correctifs, font apparaître en tout de cause un prix annuel moyen au m² pondéré de 158 euros, que les éléments de référence qu’elle produit sont quant à eux plus pertinents en ce que notamment trois d’entre eux concernent des commerces de prêt à porter, que la moyenne des éléments de comparaison qu’elle a produits fait apparaître un prix annuel moyen au m² pondéré de 134 euros et de 127 euros pour les commerces de prêt à porter, que sur les éléments de comparaison trouvés par l’expert judiciaire seuls deux d’entre eux répondent aux exigences de l’article R 145-7 du code de commerce et peuvent valablement être retenus, qu’après correctifs, le prix annuel moyen au m² pondéré qui en résulte est de 145 euros, que compte tenu de l’ensemble de ces éléments doit être retenu un prix annuel moyen au m² pondéré de 134 euros et à défaut de 145 euros.

Elle souligne que le secteur du prêt à porter est en crise, que de plus, l’attractivité de la commune de [Localité 9] décline et que dans ces conditions, les valeurs locatives sur la commune sont à la baisse.

Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu tenir compte des aménagements qu’elle a réalisés lors de son entrée dans les lieux et que compte tenu des clauses du bail, il doit être procédé à un abattement de 10% d’où une valeur locative annuelle de 7 650 euros HT et HC et à défaut de 8 550 euros HT et HC.

En réponse aux demandes de la SCI LOUXANE, elle expose que l’expert judiciaire ne retient aucun motif de déplafonnement, que la somme annuelle de 16 894 euros visée par l’expert judiciaire correspond au montant du loyer plafonné, lequel ne peut être retenu dès lors que la valeur locative des locaux est inférieure, qu’au demeurant, l’expert que la SCI LOUXANE avait mandaté n’avait d’ailleurs pas relevé de motifs de déplafonnement et que les modifications notables des facteurs locaux de commercialité dont cette dernière se prévaut ne peuvent en aucun cas être prises en compte pour être postérieures à la date de renouvellement du bail.

Aux termes de son dernier mémoire en réponse post-expertise, la SCI LOUXANE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L 145-33, L 145-34, R 145-3, R 145-5 et R 145-6 du code de commerce, de :

A titre principal :

— fixer le montant du loyer déplafonné à la somme annuelle de 16 894 euros HT et HC,

— débouter la SARL [X] de ses demandes aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 10 300 euros HC à compter du 1er janvier 2021,

— débouter la SARL [X] de ses demandes relatives aux trop-perçus de loyers avec intérêts à compter du 1er janvier 2021,

— condamner la SARL [X] au paiement du loyer déplafonné à hauteur de 16 894 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2021,

A titre subsidiaire :

— juger que la valeur locative des locaux doit être fixée à 15 000 euros HT et HC à compter du 1er janvier 2021,

— condamner la SARL [X] au paiement de la valeur locative à hauteur de 15 000 euros HT et HC par an,

En toute hypothèse :

— condamner la SARL [X] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SARL [X] aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI LOUXANE fait valoir qu’il existe plusieurs motifs de déplafonnement du loyer, que les locaux sont en effet situés dans la partie la plus commerçante de la [Adresse 7], laquelle bénéficie d’un trafic automobile important, qu’ils bénéficient par ailleurs d’une excellente visibilité, de possibilités de stationnement public a proximité et de la synergie commerciale induite par les nombreux commerces situés a proximité, que les facteurs locaux de commercialité ont quant à eux évolué du fait des emplois engendrés par les travaux de la liaison ferroviaire [Localité 5]-[Localité 10], de la création d’une nouvelle gare et des différents chantiers, de la nouvelle caserne des pompiers et de l’expérience artistique liée au patrimoine industriel de la vallée, que cette modification des facteurs locaux de commercialité de par son ampleur est notable et que les emplois créés et l’installation de nouvelles familles a nécessairement une incidence favorable sur l’activité exercée par la SARL [X], que le montant du loyer doit être déplafonné et être fixé à la valeur de 16 894 euros HT et HC retenue par l’expert judiciaire.

MOTIFS :

Sur la fixation du loyer du bail renouvelé :

En application de l’article L 145-33 alinéa 1 du code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative des locaux.

Toutefois, l’article L 145-34 du code de commerce dispose qu’à défaut d’accord entre les parties, si la durée du bail échu n’est pas contractuellement supérieure à neuf ans et n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, à moins que ne soit survenue pendant la durée du bail expiré une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce, à savoir les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité ou que la valeur locative soit inférieure au loyer actualisé.

Les demandes tendant à la diminution du loyer à un montant inférieur à celui issu de l’application de l’indice légal sont donc admissibles sans autre condition pour le preneur que de prouver sa correspondance à la valeur locative réelle à la date du renouvellement.

Les demandes tendant à augmenter le loyer du bail renouvelé au-delà du montant issu de l’application de l’indice légal ne peuvent quant à elles prospérer que sous réserve que le bailleur démontre préalablement une modification notable des éléments pré-cités survenue au cours du bail expiré mais également l’incidence favorable de cette modification sur l’activité exercée par le preneur.

En l’espèce, comme indiqué dans le jugement du 29 novembre 2023, la durée contractuelle du bail échu est de neuf ans. Et les parties s’accordant sur le principe du renouvellement à compter du 1er janvier 2021, la durée du bail échu n’a pas excédé douze ans par l’effet d’une tacite reconduction.

Le montant du bail renouvelé n’échappe donc pas de plein-droit à la règle du “plafonnement” résultant de l’article L 145-34 du code de commerce.

Il appartient dès lors à la SARL [X] de rapporter la preuve que le montant du loyer plafonné excède la valeur locative des locaux et à la SCI LOUXANE de rapporter au préalable la preuve d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L 145-33 du code de commerce et de leur incidence favorable sur l’activité exercée par la SARL [X].

° Sur le montant du loyer “plafonné” :

En l’espèce, dans le jugement du 29 novembre 2023, le montant du loyer plafonné au 1er janvier 2021 avait, en application des dispositions de l’article L 145-34 du code de commerce, était calculé comme s’élevant à 16 618 euros HT et HC.

L’expert judiciaire retient quant à lui un loyer plafonné à hauteur de 16 894 euros HT et HC. Ce montant n’étant pas contesté par les parties, il convient dès lors par suite de retenir un loyer plafonné au 1er janvier 2021 à hauteur de 16 894 euros HT et HC.

° Sur une modification des facteurs de commercialité et son incidence sur l’activité exercée par la SARL [X] :

En l’espèce, il résulte des différents rapports d’expertise que la SARL [X] exerce, conformément à la destination contractuelle des locaux, une activité de vente de textiles, vêtements et accessoires.

La SCI LOUXANE fait état d’une modification notable des facteurs locaux de commercialité pendant la durée du bail expiré du fait des travaux liés à la création de la liaison ferroviaire [Localité 5]-[Localité 10] et des emplois ainsi créés, de la création d’une nouvelle gare et d’une nouvelle caserne de pompiers, des chantiers et de l’expérience artistique liée au patrimoine industriel de la vallée.

Pour autant, aucun des experts mandatés par les parties ne fait état d’une modification des facteurs locaux de commercialité. L’expert mandaté par la SARL [X] (le cabinet BERTHIER &ASSOCIES) indique d’ailleurs à ce titre “depuis la signature du bail le 3 août 2011, les indices de commercialité semblent être stables”.

L’expert judiciaire, monsieur [N] [Y], conclut de même en indiquant en page 19 de son rapport : “aucune modification majeure des facteurs locaux de commercialité n’est à relever au cours de la période de renouvellement du bail (…) Nous constatons une évolution neutre concernant les facteurs locaux de commercialité”.

Comme indiqué dans le jugement, si la SCI LOUXANE produit différents articles à ce sujet, il appert que la nouvelle gare et la nouvelle caserne de pompiers n’ont pas vocation à être édifiées avant plusieurs années et qu’en tout état de cause, les pièces produites, si elles confirment la réalité des différents projets et travaux en cours, ne permettent nullement de se prononcer sur leur incidence sur les facteurs locaux de commercialité dans le centre ville de [Localité 9] ainsi que l’activité exercée par la SARL [X]. Les travaux de la liaison ferroviaire [Localité 5]-[Localité 10], bien qu’ils entraînent la présence de mains d’oeuvre logés en MAURIENNE, et l’expérience artistique lié au patrimoine industriel de la vallée, n’ont en effet pas nécessairement vocation à avoir une incidence directe sur l’activité de vente de textiles, vêtements et accessoires exercée par la SARL [X].

La SCI LOUXANE ne produisant aucun élément de nature à remettre en cause les conclusions concordantes des différents experts, il ne peut qu’être conclu à l’absence de motifs justifiant un déplafonnement du loyer du bail renouvelé.

Au demeurant, doit être relevé que la SCI LOUXANE sollicite la fixation du montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 au montant du loyer plafonné tel que calculé par l’expert judiciaire.

° Sur la valeur locative des locaux :

Conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, à défaut d’accord, “la valeur locative est déterminée d’après :

1° Les caractéristiques du local considéré ;

2° La destination des lieux ;

3° Les obligations respectives des parties ;

4° Les facteurs locaux de commercialité ;

5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage”.

En ce qui concerne les caractéristiques du local, il résulte des pièces versées et notamment des rapports d’expertise que les locaux sont situés [Adresse 7], où la circulation se fait à sens unique, dans l’hypercentre de la commune de [Localité 9], sur l’un des axes traversants de la commune. Les locaux disposent d’un linéaire qualifié de “moyen” par l’expert judiciaire compte tenu des autres devantures présentes dans la rue et des modalités de circulation. Les experts mandatés par la SARL [X] et la SCI LOUXANE soulignent toutefois la bonne visibilité dont jouissent les locaux ainsi que leur accessibilité depuis la voirie et les possibilités de stationnement offertes a proximité.

Les locaux se composent du local principal situé au rez-de-chaussée de l’immeuble donnant directement sur la [Adresse 7] et accessible aux personnes à mobilité réduite comprenant une zone de vente avec cabines d’essayage, une réserve et des sanitaires ainsi qu’une cave en sous-sol non reliée au local principal.

Les différents rapports d’expertise font apparaître des locaux en bon état, fonctionnels et adaptés à l’activité exercée par la SARL [X].

L’expert judiciaire fait état d’une surface totale pour l’ensemble des locaux de 87,9 m² étant rappelé que l’expert mandaté par la SARL [X] faisait état d’une surface de 93,15 m² et l’expert mandaté par la SARL [X] d’une surface de 94,60 m².

L’expert judiciaire conclut à une surface utile pondérée de 66 m², quelque peu inférieure à celle déterminée par les experts mandatés par les parties, l’expert mandaté par la SARL [X] retenant une surface utile pondérée de 77 m² et celui mandaté par la SCI LOUXANE une surface utile pondérée de 70,50 m².

La surface utile pondérée retenue par l’expert judiciaire n’étant toutefois pas contestée par les parties, la SARL [X] demandant d’ailleurs à ce qu’elle soit retenue, et les coefficients de pondération appliqués par l’expert judiciaire apparaissant justifiés compte tenu de la configuration des locaux, sera ainsi retenue une surface utile pondérée de 66 m².

En ce qui concerne la destination des lieux, l’activité exercée par la SARL [X] dans les présents locaux est conforme à la destination “spécialisée” stipulée dans le bail commercial à “l’exploitation d’un commerce de détail, de textiles, vêtements, sportswear, homme, femme, enfant et accessoires ainsi que toutes activités connexes ou complémentaires”.

Les parties ne font d’ailleurs état d’aucun élément particulier à ce titre.

En ce qui concerne les obligations respectives des parties, l’expert judiciaire ne fait état d’aucune clause justifiant une majoration ou une minoration de la valeur locative des locaux.

L’expert mandaté par la SCI LOUXANE fait toutefois état à ce titre d’une clause exorbitante de droit commun tenant à la présence d’une clause de renonciation réciproque à recours entre bailleur et preneur et leurs assureurs respectifs susceptible selon cet expert de “venir alourdir, de façon tout à fait relative, les primes d’assurances supportées par le preneur”. Une telle clause ne saurait toutefois justifier un abattement de la valeur locative.

Ce même expert souligne que si la taxe foncière est en l’espèce à la charge du bailleur, la pratique consiste toutefois à la faire supporter par le preneur. Pour autant, et dès lors que la taxe foncière doit en principe être supportée par le bailleur, cette clause, nonobstant la pratique, ne saurait justifier une majoration de la valeur locative.

De même, cet expert relève également “l’alourdissement” des normes obligatoires et le coût des travaux engendrés. Toutefois, et dès lors que conformément à la loi, ces travaux sont à la charge du bailleur, il ne saurait pas davantage être conclu à un motif de majoration de la valeur locative des locaux.

La SARL [X] fait quant à elle état à ce titre de la clause stipulant que “les travaux de transformation ou d’amélioration qui seront faits par le Preneur, avec ou sans l’autorisation du Bailleur, ne donneront pas lieu de la part du Bailleur à une quelconque indemnisaton au profit du Preneur et deviendront la propriété du Bailleur, sans indemnité, lors du départ du Preneur ou de ses ayants droit” et sollicite par suite un abattement de 10%. Une telle clause stipulant une accession des travaux en fin de jouissance doit en effet s’analyser en une clause exorbitante de droit commun justifiant une minoration de la valeur locative des locaux et à ce titre un abattement de 5%.

En ce qui concerne les facteurs locaux de commercialité, comme sus indiqué, les locaux sont situés dans l’hypercentre de la commune de [Localité 9] qui constitue la ville principale de la communauté de communes, dans l’une des parties les plus commerçantes, et ce sur l’un des axes traversants de la commune. Les différents experts s’accordent d’ailleurs pour relever le très bon emplacement des locaux.

L’expert judiciaire relève sur la commune la présence d’une vingtaine de commerces ayant une activité similaire à celle exercée par la SARL [X] et souligne la concurrence induite par les commerces situés dans des zones commerciales hors centre ville ainsi que par le développement des ventes en ligne.

L’expert judiciaire, à l’instar d’ailleurs de l’expert mandaté par la SARL [X], relève par ailleurs la tendance au décroit de la population de la commune, un revenu disponible par habitant pour la commune inférieur à celui observé pour le reste du département, une attractivité relativede la commune nonobstant sa localisation a proximité de stations et le développement du toursime d’été, et une tendance à la vacance de locaux commerciaux, laquelle a nécessairement une incidence sur les prix pratiqués couramment pratiqués dans le voisinage.

En ce qui concerne les prix couramment pratiqués dans le voisinage, l’expert judiciaire fait état, au vu des éléments de comparaison obtenus par lui, d’un prix annuel moyen de 190 euros HT et HC par m² et retient par suite, pour les présents locaux un prix annuel au m² pondéré de 177 euros HT et HC étant rappelé que l’expert mandaté par la SARL [X] conclut à une valeur à hauteur de 134 euros / m² pondéré et celui mandaté par la SCI LOUXANE à une valeur à hauteur de 212,86 euros / m² pondéré.

Conformément aux dispositions de l’article R145-7 du code de commerce, “les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R 145-3 à R 145-6" à savoir eu égard à leurs caractéristiques et notamment leur surface, étant rappelé que plus le prix au m² est traditionnement inversement proportionnel à la surface, à l’activité exercée sans que celle-ci doive pour autant être identique à celle exercée par le preneur, et à leur emplacement.

Les dispositions de l’article R 145-7 du code de commerce commandent donc de privilégier des locaux ayant une surface sensiblement similaire, situés dans la même rue ou dans des secteurs bénéficiant d’une commercialité similaire et ayant une activité identique ou comparable.

Parmi les six éléments de référence mentionnés par l’expert mandaté par la SCI LOUXANE et repris par l’expert judiciaire doivent être retenus les deux commerces (pharmacie et boucherie) situés [Adresse 7] de par leur surface sensiblement identique à celles des présents locaux et leur localisation dans la même rue que les présents locaux et le commerce (bijouterie) situé [Adresse 6] de par son activité, sa surface et sa localisation dans un secteur commerçant de la commune a proximité de la [Adresse 7], les autres éléments de comparaison n’apparaissant quant à eux pas suffisamment pertinents de par leur localisation, leur surface ou leur activité. Ces trois éléments de comparaison, au vu des prix moyens au m² pondéré corrigés retenus par l’expert judiciaire, dont les correctifs appliqués apparaissent plus pertinents, font apparaître un prix moyen au m² pondéré de 213 euros HT et HC.

Parmi les sept éléments mentionnés par l’expert mandaté par la SARL [X] et repris par l’expert judiciaire doivent être retenus, en plus de la boucherie sise [Adresse 7] déjà prise en compte ci-dessus, le magasin de lingerie situé également [Adresse 7] au vu de sa surface, de son activité et de sa localisation, ainsi que la boucherie sise [Adresse 8] et le commerce MG cuisines sis [Adresse 6] compte tenu de leur surface sensiblement identique à celle des présents locaux et à leur localisation dans des secteurs commerçants de la commune de [Localité 9]. Ces trois éléments de comparaison, au vu des prix moyens au m² pondéré corrigés retenus par l’expert judiciaire, dont les correctifs appliqués apparaissent plus pertinents, font apparaître un prix moyen au m² pondéré de 141 euros HT et HC.

Les éléments de référence mentionnés par l’expert judiciaire ne peuvent quant à être retenus en l’absence de mention de leur localisation permettant d’apprécier leur pertinence.

Ainsi par suite, doit être retenu un prix moyen au m² pondéré s’agissant des prix couramment pratiqués dans le voisinage de [(213 + 141) / 2] de 177 euros HT et HC.

Compte tenu de l’ensemble de ce qui précède, et notamment de la moyenne des prix couramment pratiqués dans le voisinage, des caractéristiques de locaux et des facteurs locaux de commercialité, sera retenu un prix moyen au m² pondéré pour les présents locaux de 177 euros HT et HC, et après application de l’abattement de 5% au titre des obligations respectives des parties, une valeur locative annuelle de 168 euros HT et HC par m² pondéré d’où une valeur locative annuelle de (168 euros HT et HC par m² pondéré x 66 m² pondéré) de 11 088 euros HT et HC.

La valeur locative des présents locaux étant inférieure au montant du loyer plafonné, le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 sera donc fixé à la somme annuelle de 11 088 euros HT et HC.

Sur les autres demandes :

° Sur la demande de condamnation au paiement du loyer du bail renouvelé:

Il résulte de l’article R 145-23 du code de commerce que la compétence, matérielle, du juge des loyers commerciaux se limite à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé.

Le juge des loyers commerciaux ne peut pas prononcer de condamnation au paiement du loyer fixé par lui, la décision fixant le montant du loyer d’un bail révisé ou renouvelé constituant un titre exécutoire suffisant pour poursuivre le recouvrement des rappels de loyers.

En l’espèce, et par suite, la demande formée par la SCI LOUXANE aux fins de condamnation de la SARL [X] au paiement du loyer déplafonné ou à défaut au paiement de la valeur locative sera rejetée.

° Sur la demande de remboursement des trop-perçus de loyers :

Si, aux termes de l’article R 145-23 du code de commerce, le juge des loyers commerciaux a seulement compétence pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé ou révisé et ne peut pas prononcer de condamnation au paiement du loyer fixé par lui, il peut cependant statuer sur la demande de restitution du trop-perçu des loyers dès lors que cette demande est accessoire à la demande principale tendant à la fixation du montant du loyer du bail renouvelé.

En l’espèce, le loyer du bail renouvelé tel que fixé par la présente décision étant inférieur au montant du loyer du bail expiré et au montant du loyer provisionnel fixé par jugement du 29 novembre 2023, la SCI LOUXANE sera tenue de procéder au remboursement des trop-perçus de loyers depuis le 1er janvier 2021.

° Sur la demande relative aux intérêts dûs :

Les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer ancien courent à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance en fixation du prix lorsque le bailleur est à l’origine de la procédure et à compter de la notification du premier mémoire en défense lorsque c’est le preneur qui a saisi le juge.

En l’espèce, l’instance a été introduite par la SARL [X] en sa qualité de partie preneuse.

Compte tenu de la date de notification par la SCI LOUXANE de son premier mémoire en défense, les trop-perçus de loyer dûs par cette dernière produiront intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023.

° Sur la demande relative à la capitalisation des intérêts :

Par suite de la demande formée par la SARL [X] et conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêt.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

En l’espèce, la SCI LOUXANE, partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens […]. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, la SCI LOUXANE étant tenue aux dépens, l’équité commande de la condamner à payer la SARL [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions nouvelles des articles 514 et 514-1, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement », le juge pouvant, par décision spécialement motivée, d’office ou à la demande d’une partie, écarter l’exécution provisoire de droit en tout ou partie s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, rien ne justifie que soit écartée l’exécution provisoire, de droit, de la présente décision et ce d’autant qu’une expertise judiciaire est ordonnée.

PAR CES MOTIFS :

FIXE le montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2021 à la somme annuelle de 11 088 euros HT et HC ;

REJETTE les demandes formées par la SCI LOUXANE ;

DIT que la SCI LOUXANE sera tenue de rembourser à la SARL [X] les trop-perçus de loyer à compter du 1er janvier 2021 ;

DIT que les trop-perçus de loyer dûs par la SCI LOUXANE produiront intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2023 ;

DIT que les intérêts des sommes dues seront capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la SCI LOUXANE à payer à la SARL [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI LOUXANE aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, le 08 juillet 2025, la minute étant signée par Madame […], Juge des loyers commerciaux et Madame […], Greffière

La Greffière La juge des Loyers commerciaux