TRIBUNAL

JUDICIAIRE D'[Localité 8]-[Localité 7]

8ème Chambre

MINUTE N°

DU : 16 Janvier 2026

AFFAIRE N° RG 25/00319 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QPPS

NAC : 72A

Jugement Rendu le 16 Janvier 2026

FE Délivrées le :

__________________

ENTRE :

Le Syndicat des Copropriétaires de la résidence “[Adresse 9]” , situé [Adresse 3], représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, SAS au capital de 92.000,00 euros, inscrite au RCS de [Localité 10] sous le numéro 632 018 503 dont le siège est [Adresse 4]

représentée par Maître Dominique DEMEYERE, avocat au barreau de PARIS

DEMANDEUR

ET :

Monsieur [E] [K], demeurant [Adresse 1]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne-Simone CHRISTAU, Juge, statuant à Juge Unique, conformément aux dispositions des articles 812 et suivants du Code de Procédure Civile.

Assistée de Madame Sarah TREBOSC, greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe

DEBATS :

Vu l’ordonnance de clôture en date du 19 juin 2025 avec avis du renvoi de la procédure devant le Juge Unique, ayant fixé l’audience au 19 Décembre 2025, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 16 Janvier 2026

JUGEMENT : Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

Réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [E] [K] est propriétaire des lots numéros 78, 229 et 389 au sein de la résidence en copropriété [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par actes de commissaire de Justice en date du 13 janvier 2025, le [Adresse 11] [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS ATRIUM GESTION, a fait assigner M. [E] [K] devant le tribunal judiciaire D’EVRY-COURCOURONNES et sollicite le tribunal de :

— Constater que les diligences entreprises par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic en vue de parvenir à une résolution amiable de la situation ont été vaines,

— Condamner Monsieur [E] [K] à payer au syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en fonctions, la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

32 490,80 euros relatifs aux charges et travaux impayés entre le 1er octobre 2021 et le 1er octobre 2024, avec intérets au taux légal à compter de la mise en demeure du 22 mai 2023

963,20 euros au titre des frais contentieux en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2.000 euros à titre des dommages et intérêts ;

2.000 euros sur le fondement de I’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer de 246,76 euros.

— Ordonner la capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil

— Ne pas écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir

Pour un exposé exhaustif de ses prétentions, le tribunal se réfère expressément à ses écritures, par application de l’article 455 du code de procédure civile.

M. [E] [K], bien que régulièrement assigné, n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 19 juin 2025. L’affaire a été fixée sur l’audience juge unique du 19 décembre 2025 et les parties ont été avisées de la date à laquelle la décision sera rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement des charges de copropriété :

L’article 10 de la Loi n 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que :

“Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts des parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.”

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

Bien que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne soit pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées, la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation de son compte individuel et il peut en demander rectification.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’occurrence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] produit, au soutien de sa demande en paiement :

— le justificatif de la qualité de copropriétaire du défendeur qui indique les tantièmes représentés par ses lots dans la copropriété,

— un décompte, des charges de copropriété échues et impayées arrêté au 1er octobre 2024, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus, faisant apparaître un solde débiteur de 32 490, 80 euros,

— les procès-verbaux d’assemblée générale d’approbation des comptes et de vote de budgets prévisionnels et travaux des 25 novembre 2020, 23 juin 2021, 9 novembre 2022, 7 juin 2023, 5 septembre 2023, 19 juin 2024 et une attestation de non recours à celles-ci correspondante ;

— un commandement de payer du 10 novembre 2023

— le contrat de syndic,

Il démontre ainsi que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

A l’examen des pièces produites, il apparaît que la créance à laquelle le Syndicat des copropriétaires[Adresse 9] peut prétendre au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er octobre 2024, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus, s’élève bien à la somme de 32 490, 80 euros.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette dette produira des intérêts au taux légal sur la somme de 26 494, 20 euros à compter du 22 mai 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 13 janvier 2025.

En application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront des intérêts.

En conséquence, M. [E] [K], sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 32 490,80 euros.

Sur la demande d’indemnisation d’un dommage lié au retard de paiement :

Selon l’alinéa 3 de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il est constant qu’il appartient à celui qui réclame la réparation d’un préjudice de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

En l’espèce, le demandeur ne caractérise pas la mauvaise foi de M. [E] [K], laquelle ne se présume pas et ce dans un contexte où les appels de fonds sont particulièrement conséquents (20 059,30 euros).

Au surplus il ne justifie pas subir un préjudice distinct de celui compensé par l’octroi des intérêts moratoires.

Il y a donc lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérets.

Sur les frais de recouvrement exposés par le syndicat :

En vertu de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le copropriétaire qui succombe dans l’instance judiciaire l’opposant au syndicat doit supporter seul les frais nécessaires exposés pour le recouvrement de sa dette : frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, droits et émoluments des actes des huissiers de justice, et droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’artice 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permetre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] réclame une somme de 963, 20 euros au titre des frais de recouvrement.

Les frais “honoraires dossier transmis à l’auxiliaire de justice” et “honoraire transmission dossier avocat” ne sont pas des frais nécessaires en application stricto sensu de l’article 10-1 de la loi de 1965 et doivent être rejetés.

Ces frais correspondent à des actes élémentaires d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions habituelles, le fait que le contrat de syndic prévoit une rémunération spécifique à titre d’honoraires supplémentaires de cette activité n’en changeant pas la nature.

Le demandeur n’apporte pas la preuve que ces frais traduisent des diligences exceptionnelles propres à lui permettre de recouvrer la créance auprès du défendeur.

Les frais d’hypothèque ne sont pas justifiés, celle-ci n’étant pas produite.

Seuls les frais de mise en demeure de 64,80 euros apparaissent fondés.

Il y a donc lieu condamner M. [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] la somme de 64,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 19 juillet 1965.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.”

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens suivant l’article 700 du code de procédure civile.

M. [E] [K], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, qui comprennent les frais de commandement de payer du 10 novembre 2023 pour 246,76 euros.

Il sera par ailleurs condamné à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] une somme de 1 200,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Il sera rappelé que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

CONDAMNE M. [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 32 490,80 euros au titre des charges de copropriété impayées et appels de fonds travaux échus arrêtés au 1er octobre 2024, sur la période du 1er octobre 2021 au 1er octobre 2024, APPEL PROVISION SUR CHARGES 01/10/2024 et COTISATION FONDS TRAVAUX 01/10/2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 26 494, 20 euros à compter du 22 mai 2023, date de la mise en demeure et pour le surplus à compter de l’assignation en justice en date du 13 janvier 2025 et ce jusqu’à parfait paiement;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus dus au moins pour une année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil;

DEBOUTE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 6] de sa demande présentée au titre des dommages et intérêts;

CONDAMNE M. [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 64,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965;

CONDAMNE M. [E] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires [Adresse 9] sis [Adresse 2] à [Localité 6] la somme de 1 200,00 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE M. [E] [K] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 novembre 2023 de 246,76 euros ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et rendu le SEIZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX, par Anne-Simone CHRISTAU, Juge, assistée de Sarah TREBOSC, Greffière, lesquelles ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,