Tribunal Judiciaire d'Albertville, 3e chambre referes paf, 17 mars 2026, n° 25/00398

TJ Albertville 17 mars 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges
Le tribunal a constaté que le défendeur était effectivement redevable des sommes dues, justifiées par les documents fournis par le syndicat.
Rejeté
Préjudice causé par le retard de paiement
Le tribunal a estimé que le syndicat n'a pas produit d'éléments suffisants pour justifier le préjudice subi en raison du retard de paiement.
Rejeté
Frais engagés pour le recouvrement de créances
Le tribunal a constaté que le syndicat n'a pas justifié des courriers de mise en demeure, rendant la demande irrecevable.
Accepté
Droit à la capitalisation des intérêts
Le tribunal a jugé que la capitalisation des intérêts était justifiée au regard de la nature de la condamnation.
Accepté
Droit aux dépens en tant que partie gagnante
Le tribunal a condamné le défendeur aux dépens, conformément à la règle de la partie perdante.
Accepté
Frais irrépétibles engagés par le demandeur
Le tribunal a jugé qu'il serait inéquitable de laisser ces frais à la charge du demandeur.

Résumé par Doctrine IA

Le syndicat des copropriétaires demandait la condamnation de M. [J] [N] au paiement d'un arriéré de charges, de provisions sur charges, de cotisations au fonds de travaux, ainsi que des dommages et intérêts et des frais de recouvrement. Le défendeur, domicilié aux États-Unis, n'a pas comparu.

La cour a jugé l'assignation régulière, considérant que la remise en main propre du défendeur, malgré le non-respect formel de certaines procédures de notification à l'étranger, avait atteint son objectif. Elle a condamné M. [J] [N] à payer la somme de 3.409,68 euros au titre des charges et provisions dues, avec intérêts.

Cependant, le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande de dommages et intérêts pour retard de paiement, faute de preuve d'un préjudice distinct. La cour a également rejeté la demande de remboursement des frais de recouvrement spécifiques, jugés non justifiés. Enfin, M. [J] [N] a été condamné aux dépens et à verser 750 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albertville, 3e ch. réf. paf, 17 mars 2026, n° 25/00398
Numéro(s) :	25/00398
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	David ROGUET
Parties :	Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 1 ]

Texte intégral

COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU 17/03/2026

N° RG 25/00398 – N° Portalis DB2O-W-B7J-C35V

DEMANDEUR(S) :

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS FONCIA CIMES DE SAVOIE

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Nathalie VIARD de la SELARL ALTAMA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE, et M^e David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocat plaidant au barreau de GRENOBLE,

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [J] [N]

[Adresse 3]

[Localité 2] (USA)

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : […]

assisté lors des débats et de la mise à disposition au greffe de […], greffière

Débats : en audience publique le : 03 Février 2026

Décision Réputée contradictoire, rendue, selon la procédure accélérée au fond, publiquement par mise à disposition au greffe, en premier ressort le 17 Mars 2026

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte remis le 8 septembre 2025 à l’autorité étrangère et délivré le 11 septembre 2025 par l’autorité étrangère, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 1]” et situé [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic en exercice la société Foncia Cimes de Savoie, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, a fait assigner M. [J] [N] devant le Président du tribunal judiciaire d’Albertville statuant en procédure accélérée au fond aux fins de :

— condamner M. [J] [N] à lui payer la somme de 3.878,19 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025,

— condamner M. [J] [N] à lui payer la somme de 2.000 euros de dommages et intérêts,

— condamner M. [J] [N] à lui payer la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance et les frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, comprenant notamment les frais et honoraires de relance et de mise en contentieux exposés par le syndic de copropriété,

— ordonner la capitalisation des intérêts.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires expose que le défendeur est propriétaire au sein de la copropriété, que sa mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception est restée infructueuse et que M. [J] [N] reste devoir la somme de 3.878,19 euros au titre d’un arriéré de charges, de provisions sur charges et de cotisations fonds travaux.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 décembre 2025, à laquelle le président a soulevé la question de la régularité de la citation en application de l’article 686 du Code de procédure civile. M. [J] [N] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été renvoyée et retenue à l’audience du 03 février 2026. L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée”.

I. La régularité de l’assignation

L’article 683 du Code de procédure civile dispose que “Les notifications des actes judiciaires et extrajudiciaires à l’étranger ou en provenance de l’étranger sont régies par les règles prévues par la présente section, sous réserve de l’application des règlements européens et des traités internationaux”.

L’article 686 du Code de procédure civile dispose que “A moins que la notification ait pu être faite par voie postale, l’autorité chargée de la notification doit, le jour même ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, expédier au destinataire, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une copie certifiée conforme de l’acte à notifier indiquant de manière très apparente qu’elle en constitue une simple copie”.

En l’espèce, la convention de La Haye relative à la signification et à la notification à l’étranger des actes judiciaires et extra judiciaires en matière civile ou commerciale conclue le 15 novembre 1965 est applicable pour signifier un acte introductif d’instance à une personne domiciliée aux Etats-Unis d’Amérique. L’application de cette convention ne dispense pas pour autant le commissaire de justice mandaté par le demandeur de respecter les dispositions de l’article 686 du Code de procédure civile.

Ceci étant, si l’article 693 du Code de procédure civile sanctionne à peine de nullité le non-respect des prescriptions de l’article 686 du Code de procédure civile, il n’en demeure pas moins que la preuve d’un grief doit être rapportée ce qui n’est pas le cas en l’espèce, l’acte introductif d’instance ayant été remis à la personne du défendeur.

En conséquence, l’assignation sera déclarée régulière.

II. La créance du syndicat des copropriétaire

M. [J] [N] serait redevable d’une somme de 3.878,19 euros se décomposant de la manière suivante : 742,08 euros au titre des provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025/2026, 2.667,60 euros au titre de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents arrêté au 10/06/2025 et 468,51 euros au titre de frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires.

A. Les sommes dues par M. [J] [N] au titre des provisions sur charges, les cotisations du fonds de travaux et l’arriéré de charges au titre des exercices précédents

L’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis met à la charge des copropriétaires deux catégories de charges : celles “entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun” et celles relatives aux charges de “conservation, d’entretien et d’administration des parties communes.”

Le règlement de copropriété fixe par ailleurs la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. Ces charges ne peuvent être réclamées que si la somme demandée est celle indiquée par la répartition des charges et qu’elle a été votée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de la loi précitée dispose que : “I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. II.- Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale”.

L’article 19-2 de la loi précitée dispose que : “A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.”

Ce même article précise que : “Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles”.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer la défaillance d’un copropriétaire à s’acquitter de sa part des charges en produisant tout document utile au soutien de sa demande.

Selon avis rendu le 12 décembre 2024 par la 3ème chambre civile de la Cour de cassation (n°24-70.007), la mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte.

En l’espèce, il ressort du justificatif de propriété (pièce n°6) que M. [J] [N] est propriétaire des lots n°20, n°44 et n°51 de l’immeuble en copropriété dénommé “[Adresse 1]”. Les provisions sur charges et les contributions du fonds de travaux concernent l’exercice en cours 2025/2026. L’arriéré de charges concerne la période du 1er avril 2022 au 10 juin 2025.

Pour justifier des sommes dues par le défendeur au titre des provisions sur charges, des cotisations du fonds de travaux et de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents, le syndicat des copropriétaires communique :

— le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2022 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/04/2021 au 31/03/2022, le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 août 2023 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/04/2022 au 31/03/2023, maintient le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024 et vote le budget de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 et le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 août 2024 qui approuve les comptes de l’exercice du 01/04/2023 au 31/03/2024, ajuste le budget prévisionnel de l’exercice du 01/04/2024 au 31/03/2025 et vote le budget de l’exercice du 01/04/2025 au 31/03/2026 (pièce n°2),

— les appels de fonds (pièce n°3),

— un décompte des sommes dues au 10 juin 2025 (pièce n°6).

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie que M. [J] [N] est redevable de la somme de 3.878,19 euros au titre des provisions sur charges, des cotisations du fonds de travaux et de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents.

En conséquence, M. [J] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.409,68 euros se décomposant de la manière suivante : 742,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision au titre des provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025/2026, 2.667,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 au titre de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents arrêté au 10/06/2025.

B. Les frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965

Conformément aux termes de l’article 10-1 a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

La loi n°2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové pose le principe d’une rémunération forfaitaire du syndic pour les actes de gestion courante. Elle prévoit que sont définies limitativement les prestations particulières ouvrant droit pour le syndic à une rémunération complémentaire et instaure à cette fin en son article 55 un contrat type de syndic.

Le décret n°2015-342 du 26 mars 2015, pris en application de l’article 55 précité, modifiant le décret n°67-233 du 17 mars 1967, liste les prestations de gestion courante et énumère les prestations particulières, de sorte que seules les prestations particulières énumérées dans ce décret peuvent faire l’objet d’une rémunération du syndic en complément du forfait.

La liste de ces prestations particulières figure au point 7 du contrat type, figurant en annexe 2 du décret du 26 mars 2015 et à ce titre, au point 9 du contrat type, sont traités les “frais et honoraires imputables aux seuls copropriétaires”, dont notamment les frais de recouvrement, les mises en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, les relances après mise en demeure, la conclusion d’un protocole d’accord par acte sous seing privé, les frais de constitution d’hypothèque, les frais de mainlevée d’hypothèque, le dépôt d’une requête en injonction de payer, la constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice en cas de diligences exceptionnelles et le suivi du dossier transmis à l’avocat en cas de diligences exceptionnelles.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas avoir adressé au défendeur des courriers de mise en demeure les 18 août 2022 et 7 septembre 2022, les accusés de réception n’étant pas produits. Les sommes comptabilisées à ce titre ne seront donc pas retenues.

En ce qui concerne la somme de 398,51 euros comptabilisée sous l’intitulé “constitution du dossier transmis à l’avocat”, il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.

III. La demande de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement

L’article 1231-6 du Code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires invoque des troubles de gestion pour solliciter le règlement de dommages-intérêts. Si les retards de paiement du défendeur sont avérés, le demandeur ne produit aucun élément pour étayer le préjudice dont il sollicite la réparation.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts compte-tenu du retard de paiement.

IV. Les mesures de fin de jugement

∙ La demande de capitalisation des intérêts

L’article 1343-2 du Code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Au regard de l’issue du litige et de la nature de la condamnation, il convient de prononcer la capitalisation des intérêts.

∙ Les dépens

Il convient en application de l’article 696 du Code de procédure civile de condamner M. [J] [N] partie perdante, au paiement des entiers dépens.

∙ Les frais irrépétibles

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais irrépétibles engagés dans le cadre de la présente instance. M. [J] [N] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

[…], juge, statuant publiquement après débats publics, par procédure accélérée au fond, par décision réputée contradictoire, en premier ressort et rendue par mise à disposition au greffe :

DECLARE l’assignation remise le 8 septembre 2025 à l’autorité étrangère et délivrée le 11 septembre 2025 par l’autorité étrangère à M. [J] [N] régulière,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” la somme de 3.409,68 euros se décomposant de la manière suivante :

—  742,08 euros avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision au titre des provisions sur charges et des cotisations du fonds de travaux pour les 2ème, 3ème et 4ème trimestres de l’exercice 2025/2026,

—  2.667,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2025 au titre de l’arriéré de charges au titre des exercices précédents arrêté au 10/06/2025,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” de sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et de sa demande de dommages et intérêts compte tenu du retard de paiement,

CONDAMNE M. [J] [N] aux dépens,

CONDAMNE M. [J] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé “[Adresse 1]” la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à dispostion au greffe le 17 mars 2026, la minute étant signée par […], président, et […], greffier.

LE GREFFIER, LE PRESIDENT,