COUR D’APPEL DE CHAMBÉRY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBERTVILLE

JUGEMENT DU : 22/05/2026

Chambre : CIVILE

Nature : Contradictoire

N° Jugement :

N° RG 23/00416

N° Portalis DB2O-W-B7H-CTS3

DEMANDEURS :

Madame [T] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Monsieur [S] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Monsieur [V] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

Monsieur [W] [Q]

[Adresse 4]

[Localité 4]

Tous représentés par M^e Stéphane MILLIAND, de la SCP MILLIAND THILL PEREIRA, avocat postulant au barreau d’ALBERTVILLE substitué par M^e Christophe THILL, avocat au barreau de CHAMBERY et M^e Cyril COURSEAU, avocat plaidant au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble de la [Adresse 5]

représenté par son syndic FONCIA ALPES DAUPHINE

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Anne-marie LAZZARIMA, avocate postulante au barreau d’ALBERTVILLE et M^e Sarah DELCROIX, la SELARL DELCROIX AVOCATS, avocate plaidante au barreau de GRENOBLE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION : statuant publiquement, en premier ressort :

Lors des débats, du délibéré et du prononcé :

Président : […]

assisté lors des débats et du prononcé de […], Greffière

DÉBATS :

Audience publique du : 06 Mars 2026

Délibéré annoncé au : 22 Mai 2026

Exécutoire délivré le :

Expédition délivrée le :

à : M^e MILLIAND et M^e LAZZARIMA

à :

EXPOSE DU LITIGE :

Mme [T] [Q], M. [S] [Q], M. [V] [Q] et M. [W] [Q], ci-après désignés “les consorts [Q]”, sont propriétaires des lots n°2 (un appartement et des tantièmes de partie commune), n°11 (une cave et des tantièmes de partie commune) et n°20 (un casier à ski et des tantièmes de partie commune) de la résidence en copropriété dénommée “[Adresse 5]” et située à [Localité 6].

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2022, la résolution n°19 relative à la rénovation des garde-corps de l’ensemble des façades de la résidence “[Adresse 5]” a été adoptée.

Les travaux de menuiserie ont été confiés à l’entreprise Rellier Menuiserie pour un montant de 57.263,57 euros TTC. Un budget de 59.000 euros a été voté.

Les travaux confiés à l’entreprise Rellier Menuiserie n’ont pas été exécutés.

Lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires du 21 décembre 2022, la résolution n°5 relative à la réfection des garde-corps de la résidence a été adoptée. Les travaux de menuiserie ont été confiés à l’entreprise Rellier Menuiserie pour un montant de 65.776 euros TTC. Un budget complémentaire de 10.000 euros a été voté.

Refusant qu’une quote-part des travaux de réfection des garde-corps leur soit imputée, les consorts [Q] ont, par acte du 17 mars 2023, fait assigner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Foncia Alpes Dauphiné, ci-après désigné “le syndicat des copropriétaires”, devant le tribunal judiciaire d’Albertville aux fins notamment d’entendre annuler la résolution n°5 précitée.

La clôture a été ordonnée le 6 novembre 2025 par ordonnance du même jour. L’affaire a été fixée à l’audience du 6 mars 2026 et a été mise en délibéré au 22 mai 2026 par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions des articles 450 et 451 du Code de procédure civile.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 septembre 2025, les consorts [Q] demandent au tribunal de :

— annuler la résolution n°5 de l’assemblée générale du 21 décembre 2022,

— les exclure de toute participation aux dépenses de réfection des garde-corps de l’immeuble,

— condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, outre les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit et qu’aucune circonstance de fait ou de droit ne pourra justifier qu’elle soit écartée.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [Q] font valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 mai 2022 ayant validé le principe des travaux de réfection des garde-corps ne leur a jamais été notifié, que l’assemblée générale ne peut donc être considérée comme définitive à leur égard et que l’adoption de la résolution n°5 lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2022 a mis à néant l’adoption de la résolution n°19 relative à la réfection des garde-corps de la résidence lors de la précédente assemblée générale et leur a ouvert un nouveau droit de contestation. Ils expliquent que la résolution n°5 viole le règlement de copropriété en ce que les garde-corps des balcons sont des parties privatives, à usage exclusif, dont les frais d’entretien ne relèvent pas de charges communes spéciales et que les travaux prévus par ladite résolution dépassent ceux compris au titre des charges communes spéciales. Ils ajoutent que la résolution litigieuse ne mentionne pas la rénovation des coursives, que les coûts de rénovation des coursives et de réfection des garde-corps ne sont pas identifiables, que le syndic a créé une confusion en appelant au même titre des charges de natures différentes et que ce vote leur est préjudiciable et n’est pas justifié les concernant. Ils exposent que les copropriétaires ont commis un abus de majorité en approuvant cette résolution.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal, sur le fondement de la loi du 10 juillet 1965, de :

— débouter les consorts [Q] de leurs demandes,

— condamner les consorts [Q] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Pour conclure au rejet des demandes des consorts [Q], le syndicat des copropriétaires souligne que l’assemblée générale du 10 mai 2022 a approuvé le financement de travaux de rénovation des garde-corps de l’ensemble des façades, que les consorts [Q] n’ont engagé aucune procédure à l’encontre de cette assemblée générale, que la seconde assemblée générale n’a fait que réajuster le budget, que le vote de la résolution contestée n’a pas annulé celui de la résolution adoptée par l’assemblée générale du 10 mai 2022 et que le procès-verbal de celle-ci a bien été notifié aux requérants. Il ajoute que la résolution vise également la reprise des garde-corps des coursives extérieures, qui sont des parties communes dont la rénovation relève des charges communes spéciales, que le devis détaillé a été annexé aux convocations des deux assemblées générales et qu’il n’y a donc aucune incertitude sur la consistance des travaux. Le syndicat des copropriétaires invoque que l’abus de majorité n’est pas démontré, qu’il n’existe aucune volonté de rompre l’équilibre entre les copropriétaires et que le but poursuivi est une harmonisation avec le bâtiment attenant.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

I. La demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale spéciale du 21 décembre 2022

A titre liminaire, il convient de préciser que la présente juridiction n’est pas saisie d’une demande d’annulation de la résolution n°19 adoptée lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 10 mai 2022. Le tribunal n’a donc pas à trancher la question du caractère définitif de cette décision ce qui n’a au demeurant aucune incidence sur la contestation de la résolution n°5 adoptée lors de l’assemblée générale spéciale du 21 décembre 2021 compte tenu de l’autonomie des assemblées générales.

Ceci étant précisé, les articles 2 et 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui déterminent les parties privatives et les parties communes ne sont pas d’ordre public en application de l’article 43 de cette même loi. Le règlement de copropriété, qui a une nature conventionnelle, peut donc qualifier les parties de l’immeuble.

L’article 9 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “I. Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble […] II. Un copropriétaire ne peut faire obstacle à l’exécution, même sur ses parties privatives, de travaux d’intérêt collectif régulièrement décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, dès lors que l’affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives n’en sont pas altérées de manière durable. La réalisation de tels travaux sur une partie privative, lorsqu’il existe une autre solution n’affectant pas cette partie, ne peut être imposée au copropriétaire concerné que si les circonstances le justifient. Pour la réalisation de travaux d’intérêt collectif sur des parties privatives, le syndicat exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage jusqu’à la réception des travaux […]”.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 21 décembre 2022, la résolution n°5 intitulée “réfection des garde corps de l’ensemble immobilier” a été adoptée à la majorité de l’article 24. Les travaux sont identifiés de la manière suivante : “travaux de remplacement des boiseries des balcons (gardes corps) + maçonnerie associées pour un montant de 65 776 euros TTC” (pièce n°6 demandeurs). Les travaux concernent donc le remplacement des garde-corps des balcons qui sont en application de l’article 7 du règlement de copropriété intitulé “définition des parties privatives” des parties privatives (pièce n°3 défendeur).

Si selon l’article 6 intitulé “définition des parties communes” le balcon est une partie commune spéciale et selon l’article 17 intitulé “charges spéciales à certains copropriétaires” les frais de nettoyage ou de peinture des garde-corps peuvent s’ajouter aux frais de ravalement des façades, il n’en demeure pas moins que ces clauses du règlement de copropriété ne créent pas une quelconque ambiguïté quant à la nature des garde-corps.

Dès lors, compte tenu de la qualification de partie privative, l’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait pas imposer aux consorts [Q] des travaux de remplacement des garde-corps de leur balcon sans démontrer le caractère d’intérêt collectif desdits travaux ce que le syndicat des copropriétaires ne fait pas. L’assemblée générale des copropriétaires ne pouvait pas non plus faire supporter aux consorts [Q] le coût de remplacement des garde-corps de l’ensemble de la résidence qui doivent être mis à la charge des seuls copropriétaires concernés. La résolution n°5 de l’assemblée générale du 21 décembre 2022 a donc été prise en violation du règlement de copropriété. Le fait que les travaux qui ont été votés puissent également concerner des parties communes, en l’occurrence les coursives extérieures, ce qui n’est pas démontré, ne permet en aucun cas d’imposer à un copropriétaire des travaux sur des parties privatives non justifiés par l’intérêt collectif.

En conséquence, la résolution n°5 de l’assemblée générale du 21 décembre 2022 de la résidence en copropriété dénommée “[Adresse 5]” sera annulée sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur le moyen relatif à l’abus de majorité.

II. La demande d’exemption de supporter le coût de réfection des garde-corps des balcons

L’article 10 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose que “Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges”.

L’article 10-1 de cette même loi dispose que “Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : [… ]c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 […]”

En l’espèce, les consorts [Q] ne démontrent pas que le syndicat des copropriétaires aurait imputé sur leur compte de copropriétaire une quote-part du coût des travaux de réfection des garde-corps des balcons. Au demeurant, la résolution n°5 litigieuse votée lors de l’assemblée générale spéciale du 21 décembre 2022 a été annulée.

En conséquence, les consorts [Q] seront déboutés de leur demande d’exemption de supporter le coût de réfection des garde-corps des balcons.

III. Les demandes accessoires

• Les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, sera condamné aux entiers dépens de la présente instance.

• Les frais irrépétibles

Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires, partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer la somme de 2.500 euros aux consorts [Q] en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

∙ La dispense de toute participation à la dépense commune des frais de procédure

Conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dont l’application est d’ordre public, les consorts [Q] seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal judiciaire d’Albertville, statuant publiquement après débats publics, par jugement contradictoire, susceptible d’appel, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°5 votée lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de la [Adresse 5] du 21 décembre 2022,

DÉBOUTE Mme [T] [Q], M. [S] [Q], M. [V] [Q] et M. [W] [Q] de leur demande tendant à être exemptés de la participation aux charges de réfection des garde-corps votées par cette résolution, celle-ci étant devenue sans objet,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] au paiement des dépens,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à payer à Mme [T] [Q], M. [S] [Q], M. [V] [Q] et M. [W] [Q] la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

DISPENSE Mme [T] [Q], M. [S] [Q], M. [V] [Q] et M. [W] [Q] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé, le 22 mai 2026, la minute étant signée par Monsieur […], Président et Madame […], Greffière

La Greffière Le Président