TRIBUNAL JUDICIAIRE

d’ ALBERTVILLE

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/00271

N° Portalis DB2O-W-B7J-C3TP

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Janvier 2026

Société SEM 4V

C/

[Y] [M] [B]

ORDONNANCE DE REFERE

DU 15 Janvier 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 15 Janvier 2026

PRESIDENT : […]

GREFFIER : […]

DEMANDEUR :

Société SEM 4V,

dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 7]

Représentée par Madame [T] [C], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [M] [B]

née le 26 Octobre 1987 à [Localité 9],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 5]

comparante en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 13 Novembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé des 25 janvier 2024, la Sem 4V a donné en location à Mme [Y] [B] un logement à usage d’habitation (appartement 101) et un garage situés dans l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 457,74 euros, dont 60 euros de provision sur charges et 16,70 euros pour le garage.

Par acte du 2 avril 2025, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 500,39 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier du 31 mars 2025, la Sem 4V a saisi l’organisme de la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés en vue de maintenir l’aide personnalisée au logement perçue par Mme [Y] [B] en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2025, la Sem 4V a fait assigner en référé Mme [Y] [B] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :

de constater, la résiliation de plein droit des baux par le jeu des clauses résolutoires, d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [B] et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, de condamner Mme [Y] [B], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 507,14 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 2 juin 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, dire et juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier mis à votre charge, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision, de condamner Mme [Y] [B] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée le 16 juin 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 13 novembre 2025, la Sem 4V, représentée par Mme [T] [C], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 473,20 euros au 6 novembre 2025. Elle indique que Mme [Y] [B] a repris le paiement des loyers et qu’un échéancier de 40 euros par mois a été mis en place dont elle sollicite le maintien.

Mme [Y] [B], présente, a indiqué qu’elle souhaitait faire une demande d’aide du fonds de solidarité au logement (FSL).

Le Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal le 27 août 2025 dont lecture a été faite à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 16 juin 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CAF le 31 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs applicable pour les baux signés après le 27 juillet 2023 : “toute clause prévoyant une résiliation de plein droit pour défaut du paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux”

En l’espèce, le bail de l’appartement signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers et après un commandement de payer resté infructueux après deux mois. Il convient donc de respecter la volonté des parties et de faire application du délai de deux mois.

En revanche, le bail du garage signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit que le bail sera résilié de plein droit à défaut de paiement des loyers. Il convient donc de faire application du délai légal au jour de la signature du bail, soit six semaines.

Par acte du 2 avril 2025, la Sem 4V a fait délivrer à Mme [Y] [B] un commandement de payer de 500,34 euros visant le clause résolutoire et le délai de deux mois.

La dette locative n’a pas été apurée dans les deux mois du commandement, les conditions sont par conséquent réunies pour que la résiliation du bail portant sur le logement intervienne de plein droit le 3 juin 2025, et la résiliation du bail portant sur le garage intervienne de plein droit le 15 mai 2025.

Il convient par conséquent d’ordonner l’expulsion de Mme [Y] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

o

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Mme [Y] [B]

Selon l’article 1730 du Code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, les baux se trouve résiliés depuis les 3 juin 2025 et 15 mai 2025, Mme [Y] [B] est occupante sans droit ni titre des locaux depuis ces dates. Au vu des éléments du dossier, il convient donc de fixer une indemnité d’occupation pour le logement à compter du 3 juin 2025, égale à la somme de 453,46 euros et de condamner Mme [Y] [B] à son paiement à compter de cette date, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il convient également de fixer une indemnité d’occupation pour le garage à compter du 15 mai 2025 égale à la somme de 17,24 euros et de condamner Mme [Y] [B] à son paiement à compter de cette date, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’arriéré des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, “1e locataire est tenu notamment de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus”.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier et notamment, les contrats de baux, l’acte de commandement de payer, le décompte arrêté au 6 novembre 2025 établissant les loyers et charges échus à la somme de 473,20 euros que la Sem 4V rapporte la preuve d’un arriéré de loyers, indemnités d’occupation et de charges impayés.

Il convient toutefois de soustraire du décompte les frais de rejet, soit 5 euros (1 x 5).

En conséquence, Mme [Y] [B] sera condamnée à payer à la Sem 4V la somme provisionnelle de 468,20 euros au titre des loyers et charges impayés.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement

L’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que “Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge”.

Comme vu précédemment, faute de règlement dans le délai imparti suite au commandement de payer, les conditions de la résiliation du bail sont acquises et ce, depuis les 15 mai et 3 juin 2025.

Compte tenu de la reprise des paiements des loyers par la locataire, de ses capacités de remboursement de l’échéancier mis en place entre les parties et de demande de la Sem 4V de le maintenir, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder à Mme [Y] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative en réglant en plus du loyer, la somme de 40 euros par mois pendant 10 mois et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette locative.

Si la dette est apurée dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Dans le cas contraire :

la clause de résiliation reprendra son plein effet,l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur,l’expulsion de Mme [Y] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,Mme [Y] [B] sera condamnée à payer à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 453,46 euros pour le logement et la somme de 17, 24 euros pour le garage et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, il convient de condamner Mme [Y] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation, de sa dénonciation à la préfecture.

Compte tenu de la situation économique de la partie défenderesse la demande au titre des frais irrépétibles sera rejetée.

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par ordonnance contradictoire rendu en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2024 entre la Sem 4V d’une part, et Mme [Y] [B] d’autre part, concernant l’appartement 101 situé dans l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5] à la date du 3 juin 2025 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 janvier 2024 entre la Sem 4V d’une part, et Mme [Y] [B] d’autre part, concernant le garage situé dans l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 15 mai 2025 ;

CONSTATONS la résiliation des baux à compter de ces dates ;

CONDAMNONS Mme [Y] [B] à payer à la Sem 4V une somme provisionnelle de 468,20 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges dus jusqu’au mois de octobre 2025 inclus selon décompte arrêté au 6 novembre 2025, après déduction des frais de de rejet et majorée des intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

AUTORISONS Mme [Y] [B] à se libérer en 10 mois de 40 euros et une dernière mensualité équivalent au solde de la dette, payables le 10 de chaque mois, en plus du loyer courant et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, précisant que les paiements qui seraient effectués en plus par Mme [Y] [B] viendront s’imputer sur les dernières échéances ;

SUSPENDONS pendant ces délais les effets de la clause résolutoire ;

RAPPELONS que les procédures d’exécution qui auraient été engagées par la Sem 4V sont suspendues d’une part et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues d’autre part, pendant le délai précité ;

DISONS que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si la dette de loyers et charges ci-dessus rappelée est acquittée par Mme [Y] [B] dans le délai précité ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire reprendra ses effets,la totalité de la somme deviendra immédiatement exigible,l’expulsion de Mme [Y] [B] et de tout occupant de son chef sera autorisée et le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,Mme [Y] [B] sera condamnée à régler à la Sem 4V une indemnité d’occupation mensuelle à échoir égale à la somme de de 453,46 euros pour le logement et à la somme de 17, 24 euros pour le garage et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETONS la demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Mme [Y] [B] des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer, de la saisine de la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE.

LE GREFFIER, LE JUGE,